マンション売却は階数で価格差がある？高層階が高く売れやすい理由や他の査定項目も解説

マンションの売却を検討する際、階数は査定価格を左右する重要な要素の一つです。

しかし、「高層階は有利なのか」「低層階は不利なのか」など、階数が価格にどう影響するのか具体的な疑問を持つ方も少なくありません。

結論として、高層階ほど価格は高くなる傾向ですが、低層階でも特徴やコツ次第で高く売却できる可能性があります。

この記事では、階数による価格差の目安から、低層階でも高く売るためのポイント、階数以外の査定項目などを解説します。

正しい知識を身につけることで、自身の資産価値を正しく理解し、後悔のない売却を目指せます。今後の参考にぜひご一読ください。

マンション売却で高く売れやすい階数は？

マンションの売却を考えたとき、多くの方が気にするのが「階数」が査定価格にどう影響するかでしょう。

一般的には階数が高いほど価格も上がる傾向にありますが、その価格差がどの程度なのかは気になる点です。

ここでは、階数と売却価格の関係性や、価格差の目安について解説します。

階数が高いほど売却価格が上がりやすい

マンションの売却価格は、一般的に階数が高いほど上がりやすい傾向にあります。

これは、高層階になるほど日当たりや眺望といった付加価値が高まり、快適な居住環境を求める購入希望者からの人気を集めやすいためです。

特に、周辺に高い建物が少ないエリアのマンションや、総戸数の多いタワーマンションなどでは、その傾向がより顕著に現れるでしょう。

ただし、これはあくまで一般的な傾向です。

物件の立地や周辺環境、間取りによっては、必ずしも高層階が有利になるとは限らない点に注意が必要です。

階数の違いによる価格差の目安

階数の違いによる価格差に明確な基準はありませんが、一般的には1階上がるごとに物件価格が0.5%から1.0%程度上昇するといわれています。

たとえば、基準となる階の価格が5,000万円のマンションであれば、1階違うだけで25万円から50万円程度の価格差が生まれる計算です。

20階建てのマンションであれば、低層階と最上階では数百万円以上の差が付く可能性も考えられます。

ただし、この上昇率はマンションの立地、総戸数、ブランドなどによって大きく変動します。

あくまで一つの目安として捉え、正確な価格は不動産会社の査定によって確認してください。

階数で価格が変わるマンションの査定はファンズ不動産へ相談

階数によってマンションの売却価格が大きく変わることは珍しくありません。高層階は眺望や日当たりの良さから人気が高まりやすく、中層・低層階でも立地や間取り次第で評価が変わります。

こうした階数ごとの価値は、適切に見極めて査定に反映することが大切です。マンション売却で「自分の部屋はいくらで売れるのか」を知りたい方は、ファンズ不動産へぜひご相談ください。

経験を活かした丁寧な対応で、売却の検討段階からでも気軽に相談できます。

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高い階数のマンションの売却価格が上がる理由

高い階数のマンションがなぜ高く売れる傾向にあるのでしょうか。その理由は、単に眺めが良いというだけではありません。

主な理由としては、次の4つが挙げられます。

• 日当たり・風通し・眺望がよい
• 騒音に悩まされにくい
• 防犯面の不安が少ない
• 希少性が高い

それぞれの理由を具体的に見ていきましょう。

日当たり・風通し・眺望がよい

高層階の最大の魅力は、日当たりや風通し、眺望の良さです。

周辺の建物に日光を遮られることが少なくなるため、室内が明るく開放的な空間になります。

また、窓からの眺望は、その部屋ならではの付加価値となるでしょう。

たとえば、「川が見えて開放感がある」「夏には花火大会が楽しめる」といった点は、購入希望者にとって大きなアピールポイントです。

このような生活の快適性や満足度の高さが、資産価値として評価され、売却価格に反映されます。

騒音に悩まされにくい

階数が高くなるほど、地上からの騒音が届きにくくなる点もメリットの一つです。

都心部や幹線道路沿いのマンションであっても、高層階であれば自動車の走行音や通行人の話し声といった外部の騒音に悩まされる機会は少なくなるでしょう。

静かで落ち着いた住環境を求める方にとっては、非常に魅力的な条件といえます。

ただし、上階や隣の住戸から伝わる生活音は、階数に関係なく注意が必要です。また、風の強い日には高層階特有の風切り音が発生する可能性もあります。

防犯面の不安が少ない

高層階は、空き巣などの侵入犯罪に対するリスクが低いと考えられています。

地上からの侵入が物理的に困難であり、ベランダや窓からの侵入経路が限られるためです。

特に女性の一人暮らしや、セキュリティを重視するファミリー層からは、安心感が高いと評価される傾向にあります。

もちろん、マンション全体のオートロックや防犯カメラといったセキュリティ設備の充実度も重要です。

しかし、物理的な侵入のしにくさは、高層階ならではの大きなアドバンテージとなるでしょう。

希少性が高い

マンション全体の中で、条件の良い高層階の住戸は数が限られており、希少性が高いといえます。

特に、上階からの生活音が一切ない「最上階」の住戸は、そのマンションに少数しか存在しないため、非常に価値が高いでしょう。

また、同じ階でも「角部屋」は窓が多く、採光や風通しに優れるため人気があります。

このような希少性の高い住戸は、市場に出るとすぐに買い手が見つかることも少なくありません。

「最上階限定」や「高層階の角部屋」を探している購入希望者もいるため、売却時には強みとしてアピールできます。

低い階数でも高く売却できるマンションの特徴

「低い階数だと、高く売るのは難しいのでは」と不安に思う方もいるでしょう。

しかし、低層階ならではの魅力を備えていれば、高層階に負けない価格で売却できる可能性は十分にあります。

ここでは、低層階でも高く評価されやすいマンションの主な特徴を4つ紹介します。

• 庭が付いている
• カーポート・車庫がある
• 共用施設が豪華
• 防犯・防災面の対策がされている

これらの特徴について、一つずつ詳しく解説します。

庭が付いている

1階の住戸に専用庭が付いている場合、それは大きなアピールポイントになります。

戸建てのようにガーデニングを楽しんだり、子どもやペットの遊び場として活用できたりする点は、他の階にはない特別な価値です。

特に、小さなお子様がいるファミリー層からは「階下への足音を気にしなくてよい」という点と合わせて、高い需要が見込めます。

日当たりや防犯面といった低層階の一般的な懸念点を上回る魅力として、査定価格にもプラスに働くでしょう。

カーポート・車庫がある

マンションの敷地内に、特定の住戸が専用で使えるカーポートやシャッター付きの車庫がある場合、価値が高まります。

これは、駐車場が不足しがちな都心部のマンションや、高級車を所有している層にとって非常に魅力的な条件だからです。

雨や風から愛車を守れるだけでなく、防犯面でも安心感があります。

利用にあたって月々の使用料が発生する場合でも、近隣の駐車場を借りるより利便性が高いため、車を所有する購入希望者から高く評価されるでしょう。

共用施設が豪華

マンションの共用施設が充実していると、階数に関係なく物件全体の魅力が高まります。

キッズルームやフィットネスジム、ゲストルーム、ライブラリーといった豪華な共用施設は、居住者の生活の質を向上させる付加価値です。

低層階の住戸であっても、これらの施設へアクセスしやすいというメリットをアピールできる場合があります。

特に大規模マンションでは、共用施設の充実度が購入の決め手になることも少なくありません。

物件のパンフレットなどを用意し、どのような施設があるかを具体的に伝えられるようにしておきましょう。

防犯・防災面の対策がされている

低層階で懸念されがちなのが、防犯面と防災面です。

これらの不安を払拭できる対策が講じられているマンションは、購入希望者に安心感を与え、高く評価されます。

たとえば、防犯面では、1階の窓に防犯センサーや面格子が設置されていたり、敷地内に防犯カメラが多く配置されたりしている物件は評価を得やすいでしょう。

防災面では、災害時に地上へ避難しやすいという低層階のメリットに加え、非常用備蓄倉庫へのアクセスの良さなどもアピールポイントになります。

マンションの階数に関係なく高く売却するコツ

マンションを少しでも高く売却するためには、階数の特徴を活かしつつ、いくつかの基本的なコツを押さえておくことが重要です。

ここでは、階数に関係なく、マンション売却を成功させるために実践したい4つのコツを紹介します。

• マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ
• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 需要が高い時期に売却する
• メリットをアピールする

これらのコツを理解し、計画的に売却活動を進めましょう。

マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

マンション売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。

不動産会社には、戸建てが得意な会社、土地取引が専門の会社など、それぞれに得意分野があります。

そのため、自身のマンションがあるエリアで、マンションの販売実績が豊富な会社を選ぶことが非常に重要です。

実績豊富な会社は、効果的な販売戦略や、購入見込みのある顧客リストを持っている可能性が高く、より良い条件での売却が期待できるでしょう。

会社のウェブサイトで取引実績を確認したり、担当者と面談して知見を確かめたりして、信頼できる会社を見つけてください。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼する際は、必ず複数の会社に声をかけましょう。

1社だけの査定では、提示された金額が適正なのかを判断するのが難しいからです。

複数の会社から査定額を提示してもらえば、自身のマンションの客観的な相場観を養うことができます。

また、査定額の根拠や販売戦略、担当者の対応などを比較検討できるため、最も信頼できるパートナーを見つけることにもつながるでしょう。

ただし、単純に最も高い査定額を提示した会社が良いとは限りません。なぜその金額なのか、納得できる説明をしてくれる会社を選ぶことが大切です。

需要が高い時期に売却する

不動産には、取引が活発になる「需要期」があります。

この時期に合わせて売却活動を行うことで、多くの購入希望者の目に留まり、より良い条件で売却できる可能性を高められるでしょう。

一般的に、不動産の需要期は、転勤や就職、進学などで人の移動が増える1月から3月、そして秋の転勤シーズンである9月から11月といわれています。

売却のスケジュールに余裕がある場合は、この時期に販売を開始できるよう逆算して準備を進めるのがおすすめです。

不動産会社の担当者と相談しながら、最適な売却のタイミングを見極めましょう。

メリットをアピールする

所有するマンションの魅力を最大限に伝えるためには、メリットを的確にアピールする必要があります。

自身の物件の長所を改めてリストアップし、不動産会社の担当者と共有しておきましょう。

たとえば、1階はすぐに外出できる点や下の階への音を気にしなくてよい、高層階であれば展望がよく季節ごとの楽しみがあるなどが有効です。

また階数以外の魅力、具体的にいうと「リフォームしたばかりで室内がきれい」「スーパーが徒歩1分で買い物に便利」なども、忘れずにアピールしましょう。

マンションの売却価格を左右する「階数以外」のポイント

マンションの査定価格は、階数だけで決まるわけではありません。むしろ、これから紹介するような物件の基本的な要素が、価格の土台を形成しています。

主なポイントは以下の6つです。

• 方角
• 設備
• 築年数
• 立地
• 耐震性
• 販売・施工会社

これらのポイントを総合的に評価して査定額が算出されることを理解しておきましょう。

方角

部屋の主要な窓がどの方角を向いているかは、査定価格に大きく影響します。

これは、方角によって日当たりの良さが変わり、生活の快適性や光熱費にまで影響するためです。

日本では、一日を通して明るい時間が長い南向きが最も人気が高く、資産価値も高く評価される傾向にあります。

一般的には、南向きを基準として、東向き、西向き、北向きの順で価格が下がっていくとされています。

設備

キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備や、床暖房、浴室乾燥機といった室内設備のグレードも査定の対象です。

設備が新しくグレードが高いほど、購入希望者が入居後にリフォームする費用や手間を省けるため、プラス評価につながります。

特に、ディスポーザーや食器洗い乾燥機など、後から設置するのが難しい設備は人気が高い傾向があります。

設備の不具合や故障はマイナス評価となるため、売却前に状態を確認し、必要であれば修理や交換を検討するのも一つの方法でしょう。

築年数

築年数は、マンションの価格を決定づける基本的な要素です。

一般的に、建物は年月の経過とともに劣化していくため、築年数が浅いほど価格は高くなります。

特に、新築から10年程度は価格の下落率が大きい傾向にあります。

ただし築年数が古くても、管理組合の活動が活発で、定期的なメンテナンスが適切に行われているマンションは、資産価値が維持されやすいでしょう。

適切な管理状況や、室内をきれいにリフォームしていることなどをアピールできれば、築年数のハンデを補える可能性が高くなります。

立地

最寄り駅からの距離や周辺環境といった立地条件は、マンションの資産価値を左右する最も重要なポイントといえます。

なかでも駅からの徒歩分数は重要で、一般的に徒歩10分以内が人気の目安です。

また、スーパーやコンビニ、学校、病院、公園といった生活するうえで必要な施設が周辺に充実しているかどうかも評価に大きく影響します。

将来的に周辺で再開発の計画がある場合などは、資産価値が上がる可能性もあるでしょう。

立地条件は変えることができない要素だからこそ、査定において非常に重視されます。

耐震性

地震の多い日本において建物の耐震性は、買主が安全性を判断する上で重要なチェックポイントです。

1981年6月1日から施行された改正建築基準法に従って設計された「新耐震基準」が耐震性が高いかどうかの基準となります。

この基準を満たしているかどうかは、査定価格にも影響を与えるでしょう。

新耐震基準で建てられたマンションは、住宅ローン控除などの税制優遇措置を受けやすいというメリットもあり、中古市場での需要も高い傾向があります。

旧耐震基準のマンションであっても、耐震補強工事が実施されていれば、その点をしっかりアピールしましょう。

販売・施工会社

どのような会社がマンションを分譲し建設したか、いわゆる「ブランド力」も査定に影響するケースがあります。

大手の不動産会社のブランドマンションは、品質やデザイン、管理体制への信頼感から人気が高く、中古市場でも価値が落ちにくい傾向にあります。

また、施工会社がスーパーゼネコンと呼ばれるような大手建設会社である場合も、建物の品質に対する安心感につながるでしょう。

購入時のパンフレットなどが残っていれば、販売会社や施工会社をアピールする材料として活用できます。

マンション売却で査定依頼する際の注意点

不動産会社への査定依頼は、マンション売却の第一歩です。

この段階でいくつかの点に注意しておくと、その後の売却活動をスムーズに進めることができます。

ここでは、査定依頼前に確認・準備しておきたい3つのポイントを解説します。

• 住宅ローンの残債を確認する
• 売却相場を事前に調べておく
• 必要な書類を揃えておく

事前の準備をしっかり行い、万全の態勢で査定に臨みましょう。

住宅ローンの残債を確認する

まず、売却を検討しているマンションの住宅ローンが、どのくらい残っているかを正確に把握する必要があります。

これは、マンションの売却価格がローンの残債額を下回ってしまう「オーバーローン」のリスクを確認するためです。

もしオーバーローンになった場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、不足分を自己資金で用意しなければなりません。

ローンの残債額は、年に一度金融機関から送られてくる返済予定表や、インターネットバンキングの会員ページなどで確認できます。

資金計画を立てる上で非常に重要な情報なので、必ず事前に確認しておきましょう。

売却相場を事前に調べておく

不動産会社に査定を依頼する前に、自身でもおおよその売却相場を調べておくことをおすすめします。

事前に相場観を持っておけば、不動産会社から提示された査定額が妥当なものか、ある程度判断できるようになるからです。

相場は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」や、民間の不動産ポータルサイトなどで調べられます。

自身のマンションと似た条件、たとえば同じマンション内の他の部屋や、近隣の類似物件がいくらで売りに出されているかを確認してみましょう。

必要な書類を揃えておく

査定を依頼する際には、物件に関する情報が記載された書類があると、より正確な査定額を算出してもらいやすくなります。

時間に余裕があるうちに、手元にある書類を確認し、準備しておくとよいでしょう。

具体的には、購入時の売買契約書や重要事項説明書、マンションの管理規約や長期修繕計画書、分譲時のパンフレットなどです。

また、固定資産税の納税通知書や、権利証・登記原因証明情報などを用意しておくと、その後の手続きがスムーズになります。

マンション売却時の階数に関するよくある質問

マンションの階数に関しては、多くの方がさまざまな疑問や不安を持っているでしょう。

ここでは、特によく寄せられる3つの質問について詳しく回答します。

マンションの4階は売れない？

4階であることが売却の直接的な障害になるケースはほとんどありません。

むしろ、高すぎず低すぎないバランスの取れた階数として、価格の妥当性を重視する合理的な購入希望者からは好まれることもあります。

日当たりや間取りなど、他の条件に問題がなければ、数字のイメージだけで過度に心配する必要はないでしょう。

マンションで住んではいけない階はある？

結論として、客観的に「住んではいけない」と断定できる階数は存在しません。どの階数にも、それぞれメリットとデメリットがあるからです。

たとえば、1階は防犯面で不安視されがちですが、階下への足音を気にしなくてよいメリットがあり、小さな子どもがいる家庭からの需要は根強くあります。

一方で、高層階は眺望が良いですが、災害時の避難に時間がかかる側面も持ち合わせています。

どの階が最適かは、購入希望者のライフスタイルや価値観によって全く異なるため、過度に心配する必要はないでしょう。

高い階数でも査定額が下がる原因は？

高層階の部屋であっても、日当たりや展望がよくない物件は、査定額が想定より低くなることがあります。

たとえば、同じ高層階でも方角が北向きであったり、前に同じ高さの建物が建設されて眺望が遮られてしまったりする場合は、評価が下がります。

また、間取りが特殊で使い勝手が悪かったり、室内の劣化が進んでいたりする場合も、階数のメリットを打ち消すマイナス要因となるでしょう。

まとめ

この記事では、マンション売却における階数と価格の関係について、階層ごとのメリットや高く売却するためのコツを解説しました。

高層階には眺望や日当たりのよさなどの価値がある一方、低層階にも専用庭といった独自の魅力があります。

階数という一つの要素に捉われず、物件全体の価値を正しく把握し、その魅力を最大限に伝えることが後悔しない売却のポイントとなります。

マンション売却の判断には専門的な知見が不可欠なため、よりよい条件で物件を売りたい方は、信頼できる不動産会社に相談しましょう。