不動産を購入する際に、買主は売主に手付金を支払い、売買契約を締結します。手付金には契約を確約する目的がありますが、他にはどのような意味や役割があるのでしょうか。
この記事では、これから不動産の売却を予定している方のために、手付金の役割や相場、手付解除する方法を解説します。また手付金を授受するタイミングや手付金に関するよくある質問も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
不動産売買契約時の手付金とは
不動産売買契約において、手付金には原則「証約手付」「解約手付」「違約手付」の3つの役割があります。それぞれについて詳しく解説します。※1
証約手付
証約手付とは、不動産売買契約が成立したことを証するために、買主から売主へ支払う手付金です。
売買契約締結後、買主が残代金を支払うまで期間が空くことが多く、その期間中契約を安定させる意味があります。つまり簡単に契約を解除させないために手付金を設定します。
本来手付金は売買代金の一部ではないため、残代金決済時に買主へ返還すべきものですが、それでは二度手間になるため、売買契約時に「残代金決済時に売買代金の一部に充当する」と定めるのが一般的です。実際には売買契約書を確認しましょう。
解約手付
不動産売買契約を締結後であっても、買主は手付金を放棄して契約を解除することができ、売主は手付金に相当する金額を買主に支払うことで契約を解除できます。これを解約手付といいます。
手付による解除については、この後詳しく解説します。
違約手付
違約手付とは、売主と買主いずれかが契約の履行をしなかったときに、相手側に支払う手付金です。
一般的に違約金を売買代金の10％程度と設定することが多く、違約金が手付金を上回る場合、その差額を支払うことになります。なお実際の損害が違約金を下回る場合でも、予定した違約金を支払います。
手付金の相場
手付金として受け取れる金額は、売主が個人の場合と、不動産会社の場合とで異なります。それぞれの相場と上限について解説します。
個人が売主の場合
個人が売主の場合、手付金として受け取ることができる金額に上限はありません。低すぎると簡単に解除されてしまいますが、高すぎても自分が解除する場合の負担が大きくなりすぎてしまいます。
一般的には売買代金の5～10％とすることが多く、3,000万円の場合は150～300万円の間で設定するのが一般的です。
買主が購入申込書（買付証明書）を提出するときに、購入希望価格を提示するとともに手付金の額を提案をしますが、あまりに低いと感じる場合は上げてもらうように交渉することも可能です。つまり売主は売買価格以外の条件も考慮して、契約に応じるか否かを判断します。
不動産会社が売主の場合
不動産会社が売主になる場合、手付金の上限は売買代金の20％までと宅地建物取引業法によって定められています。これは消費者を保護するためのルールで、買主に不利になるような特約についても禁じています。※2
売主が手付金を受け取るタイミング
手付金を受け取るタイミングは、実際いつになるのでしょうか。この章では、一般的な不動産売却の流れと手付金を受け取るタイミングについて紹介します。
不動産売却の流れと手付金を授受するタイミング
不動産を売却する場合の一般的な流れを、8つのステップで紹介します。
- 不動産会社と媒介契約締結
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを選んで、売却を依頼する不動産会社と契約する。
- 売却活動開始・内覧希望者への対応
不動産会社が実際には売却活動を行う。売主は必要に応じて内覧に対応する。
- 購入申込書（買付証明書）を受け取る
買主は購入希望価格や契約時に用意できる手付金額、引渡し希望時期などを記入した購入申込書を不動産会社経由で提出する。
- 売主・買主の希望条件のすり合わせを行う（売買代金・手付金・契約日・引渡日など）
不動産会社の担当者と諸条件について相談し、担当者経由で売主の希望を伝える。
- 売買契約締結・手付金の授受
手付金は一般的に現金もしくは小切手で受け取る。
- 新居もしくは仮住まいへ引越し
遅くとも前日までには引越しを済ませる。
- 残代金決済・不動産引渡し
受領済みの手付金を通常は売買代金に充当し、残代金を買主から受領する。そのほか税金の精算などをして、不動産の引き渡しを行う。
- 翌年に確定申告をする
売却によって利益が生じた場合は、確定申告して譲渡所得税を納税する。税金の特例を利用する場合や売却による損益を申告する場合も確定申告が必要。
不動産売買契約成立後に解除する方法
不動産売買契約は、手付金を放棄すること（手付金と同額を支払うこと）で解除できますが、その他にも解除に値する原因があれば解除することができます。※3
この章では以下の4つの解除について解説します。
民法による解除
- 手付による解除
- 債務不履行による解除
- 契約不適合責任による解除
売主・買主間で定めた特約による解除
- 住宅ローン特約による解除
手付による解除
売買契約締結後であっても、買主は支払い済みの手付金を放棄することで契約解除でき、売主は受領済みの手付金を買主へ返還し、かつそれと同額を買主へ支払うことで解除できます。これを手付解除といいます。
売主が解除するときは、結果的に手付金の2倍にあたる金額を買主へ支払うことになるため「倍返し」と表現することがあります。しかし売主が解除する場合も、解約手付として支払うのは買主が解除する場合に支払う金額と同じです。
いつまでも手付金を支払うことで契約解除できると、不安定な状態が続いてしまいます。したがって民法により手付解除できるのは「相手側が契約の履行に着手するまで」と定められています。※4
しかし「相手側が契約の履行に着手するまで」がいつまでなのか不明瞭なため、売買契約書に手付解除期日を記載して定めるのが一般的です。
債務不履行による解除
債務不履行とは、契約に定めた債務を果たさないことをいいます。相手側が債務の履行をしないときは、催告の上解除できます。
たとえば買主が残代金決済日に残代金を支払うことができないときや、売主が引渡し日に所有権移転登記ができないときなどが債務不履行にあたります。
原則として1週間前後の猶予期間を定めて催告し、それでも債務の履行ができないときに解除できます。なお相手側の債務不履行により損害が生じた場合は、違約金を求めることができます。
契約不適合責任による解除
契約不適合責任とは、契約で定めた状態や数量と異なる状態で引渡すことになった場合に、売主が買主に負う責任です。
買主は売主に対して契約で定めた状態や数量にすることを求めることができ（追完請求権）、売主がそれに応じないときは、代金減額請求や損害賠償請求ができます。
そして催告しても売主が応じず、買主の目的が達せられないときは、催告の上解除できます。契約不適合の内容によってはそもそも契約の履行が難しい場合があり、その場合買主は無催告解除することもできます。
住宅ローン特約による解除
住宅ローンは、売買契約締結後でなければ正式な申込みをできません。ある程度確証を得るために、買主は事前審査に通過したうえで通常売買契約を締結しますが、本審査で承認が下りない可能性はゼロではありません。
住宅ローンが借りられなければ買主は購入できず、契約を解除するために少なくとも手付金を放棄しなければなりません。また場合によっては違約金が発生するおそれもあり、買主にとっては酷な話です。
住宅ローン特約とは、万が一買主が融資の全部もしくは一部について承認が得られないときは売買契約を白紙にし、売主は受領済みの手付金を買主に返還することを約束するもので、買主を救済するための特約です。
住宅ローン特約には2種類あります。あらかじめ定めた期日までに本審査が通らない場合、自動的に契約解除となるのが「解除条件型」です。
審査が通らなかったときに、契約を解除できる期間内に解除の意思表示をすることで解約できるのが「解除権保留型」です。つまり意思表示をしないと解除できないので注意が必要ですが、複数の金融機関に相談したいときに有効です。
ちなみに買主が住宅ローン特約の付加を希望する場合は、購入申込書にその旨を記載して売主に交渉することになります。そして売主が了承した場合は、売買契約書に住宅ローン特約による解除期日や、融資申し込み先の金融機関名、借入予定金額などを記載します。
手付金に関するよくある質問
最後に手付金に関するよくある質問を紹介します。不動産の売却を予定している方は、ぜひ参考にしてください。
- 手付金等の保全措置とは？
- 手付金はすぐ使っても問題ない？
- 手付金・残代金以外に買主から受け取るお金とは？
- 頭金・内金・申込証拠金と手付金との違いとは？
手付金等の保全措置とは？
宅地建物取引業者（不動産会社）が売主となり、一般消費者である個人と売買契約を締結するときは、受領する額に応じて手付金の保全措置を講じなければなりません。つまり個人を守るための措置であり、売主が個人であるときは不要です。※5
ちなみに不動産会社は、未完成物件については売買代金の5％、もしくは1,000万円を超えるときは、手付金について保全措置を講じなければなりません。完成物件のときは売買代金の10％または1,000万円を超えるときには保全措置を講じる必要があります。実際には手付金保全措置を必要としない範囲で、手付金を設定するケースが多いです。
手付金はすぐ使っても問題ない？
売買契約締結時に買主から受け取った手付金は、すぐに使っていいのでしょうか。返還するとすれば、それはいつなのか解説します。
住宅ローン特約の解除期限までは使わない
住宅ローン特約を設定している場合、買主の住宅ローンの本審査が通らなかった場合契約は白紙になり、受領済みの手付金は返還しなければなりません。
もし手付金を使うのであれば、少なくとも住宅ローン特約で定めた期日以降にしましょう。
最終的に手付金は売買代金に充当される
本来手付金は、売買代金の一部ではなく、契約の成立を証するために授受されるものです。とくにその扱いについて定めなかったときは、残代金受領時に買主へ返還すべきお金です。
しかし二度手間になることから、残代金受領時に手付金は売買代金に充当すると定めることが多く、その場合残代金受領時に返還する必要はなくなります。
手付金・残代金以外に買主から受け取るお金とは？
固定資産税や都市計画税は、1月1日の所有者が納税義務者になります。不動産を売買したタイミングで納税義務者を切り替えることができないため、通常決済時に売主・買主間で精算します。またマンションの場合は、管理費と修繕積立金についても精算する必要があります。
固定資産税・都市計画税の精算金
1月1日から決済日の前日までを売主、決済日から12月31日までを買主の負担として、固定資産税と都市計画税を精算します。精算書の作成は通常不動産会社の担当者が行います。売主は固定資産税等の納付書を決済日に持参し、買主に確認してもらいます。
管理費・修繕積立金の清算金
マンションの場合は、管理費と修繕積立金についても精算が必要です。直前の支払い月までは売主が支払い、次に到来する管理費と修繕積立金の支払ついては買主が行います。
決済日のある月については、通常売主・買主間で精算します。1日から決済日の前日までが売主の負担、決済日から月末までが買主の負担として計算します。
残代金決済後に管理会社に区分所有者変更届を提出し、次回から新所有者が管理費などを支払う旨を届出ます。
頭金・内金・申込証拠金と手付金との違いとは？
手付金に似たものとして、頭金や内金、申込証拠金があります。手付金とどのような違いがあるのでしょうか。それぞれについて紹介します。
頭金
頭金とは、不動産を購入するために住宅ローンで借入れる以外に用意するお金のことで、自己資金や親からの援助資金などをいいます。
用意できる頭金が多ければその分住宅ローンの借入れが少なくなるため、月々の返済が少なくなり、無理のない返済になります。
たとえば物件価格が4,000万円で、住宅ローンを3,500万円借り入れる場合、少なくとも500万円の頭金が必要です。そして通常その頭金から手付金を用意します。
内金（中間金）
内金は、かならずしも設定しなければならない支払いではありません。一般的に買主は売買契約時に手付金、引渡し時に残代金を支払います。しかし両者で内金の支払について定めた場合は、売買契約後で残代金決済日の前までに期限を設けて買主が売主に支払います。※6
内金に手付解除のような役割はなく、引渡しまでに支払う代金の一部です。一般的に建物の請負契約などで設定されることはありますが、新築マンションや新築一戸建ての売買契約など、売主が不動産会社の場合であっても、一般的な売買契約に設定されることはほとんどありません。
申込証拠金
売主に対して不動産を購入する意思を示すために、買主が申込証拠金を支払うことがあります。不動産売買契約前に不動産を抑える意味がありますが、売主である不動産会社独自のルールであり、本来法的な拘束力はありません。
不動産会社によって異なりますが数万円～10万円とすることが多く、売買契約時に手付金の一部として充当されます。契約が成立しなかったときは通常返還されますが、支払い時に預かり証などを受取り、申込証拠金の扱いについて確認しておきましょう。
まとめ
手付金には、契約を締結したことを証する役目があり、通常残代金決済時に売買代金に充当されるお金です。
しかし住宅ローン特約を設定した場合、買主の本審査の結果次第では、買主に手付金を返還しなければなりません。買主から受領した手付金を新居購入の資金として使う場合は、少なくとも住宅ローン特約で定めた解除期日以降にしましょう。
不動産の売却を検討する場合、ある程度不動産売却の流れを把握しておくことでスムーズに進めることができます。もしわからないことがあればそのままにせず、不動産会社の担当者に相談するようにしましょう。
※1：全日本不動産保証協会、手付金とは
※2：宅地建物取引業法 | e-Gov法令検索
※3：一般財団法人住宅金融普及協会、不動産売買契約の解除が認められる場合
※4：民法 e-Gov法令検索
※5：宅地建物取引業法
※6：公益社団法人全日本不動産協会、手付金と内金
※：不動産売買の手付金とは。金額の目安や手付解除などポイント解説/不動産売却マニュアル#16
