不動産の売却相場はいくら？価格の調べ方・築年数別の目安や注意点を解説

不動産を売るとき、「どのくらいの価格で売れるのか」は誰もが気になるポイントです。

しかし、築年数や立地、周辺相場などによって価値は大きく変わるため、正確な目安を把握するのは簡単ではありません。

本記事では、売却相場の調べ方を解説するとともに、築年数別の価格目安や、査定額を左右するポイント、調べる際の注意点まで幅広く紹介します。

適正な売却価格を把握して、満足できる成約を目指すために、ぜひ最後までチェックしてください。

【築年数別】不動産の売却価格相場

2025年1月～3月に、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）で実際に取引された戸建て・マンションの売却価格の平均を、築年数ごとにまとめました。

築年数	平均売却価格（戸建て）	平均売却価格（マンション）
築5年以内	5,164万円	8,292万円万円
築6年～10年	4,871万円	7,902万円
築11年～15年	4,811万円	6,796万円
築16年～20年	4,394万円	6,374万円
築21年～25年	4,407万円	5,865万円
築26年～30年	3,755万円	4,359万円
築31年以上	2,612万円	2,576万円

築年数が浅いほど高額で売れる傾向ですが、築20年を超えても立地や状態によっては相場を上回るケースもあります。

売却を検討する際は、築年数だけでなくメンテナンス状況や周辺環境も考慮することが重要です。

築5年以内の売却価格相場

築5年以内の売却相場	戸建て	マンション
東京都	6,506万円	9,990万円
都区部	7,210万円	10,642万円
多摩	5,402万円	5,483万円
埼玉県	4,096万円	5,733万円
千葉県	4,120万円	5,536万円
神奈川県	5,107万円	6,326万円
横浜・川崎	5,489万円	6,626万円
神奈川他	4,518万円	5,446万円

築5年以内の物件は、購入時からの値下がり幅が比較的小さく、高値での売却が期待できます。

一方で、中古市場にこれほど築浅の物件が出るのは珍しいため、「何か事情があるのでは？」と買い手が慎重になるケースもあります。

さらに、価格帯が高めのため、安く購入してリノベーションを考える層には響きにくい点も押さえておきましょう。

築6年～10年の売却価格相場

築6年～10年の売却相場	戸建て	マンション
東京都	6,605万円	9,250万円
都区部	7,771万円	9,895万円
多摩	4,391万円	6,115万円
埼玉県	3,367万円	4,844万円
千葉県	3,597万円	4,949万円
神奈川県	4,348万円	6,015万円
横浜・川崎	4,758万円	6,504万円
神奈川他	3,778万円	4,794万円

築10年以内の物件は、中古戸建市場のなかでもまだ築浅に分類されます。

とくに需要の高いエリアや、維持管理が行き届いた住宅であれば、新築時と大きく変わらない価格での売却も期待できます。

さらに、新築を検討していたものの予算の都合で中古に切り替えた買い手層にも人気があり、成約につながりやすい傾向です。

築11年～15年の売却価格相場

築11年～15年の売却相場	戸建て	マンション
東京都	6,576万円	7,957万円
都区部	7,969万円	8,443万円
多摩	4,302万円	5,266万円
埼玉県	3,197万円	4,647万円
千葉県	3,417万円	4,595万円
神奈川県	4,570万円	5,240万円
横浜・川崎	5,441万円	5,474万円
神奈川他	3,480万円	4,269万円

築15年前後になると、「せっかく買うなら新しい家を」と考える購入希望者から敬遠されることが増えてきます。

また、この時期は物件の状態による評価差が大きくなりやすく、日頃からの維持管理の有無が価格にもはっきり反映される傾向です。

きちんと手入れされた家は、同年代の物件よりも高く評価されることも少なくありません。

築16年～20年の売却価格相場

築16年～20年の売却相場	戸建て	マンション
東京都	6,393万円	7,786万円
都区部	7,989万円	8,447万円
多摩	4,433万円	4,087万円
埼玉県	2,612万円	3,653万円
千葉県	2,836万円	3,864万円
神奈川県	4,131万円	5,295万円
横浜・川崎	4,599万円	5,962万円
神奈川他	3,612万円	3,465万円

築16年～20年になると、外壁や屋根、キッチンや浴室といった水回りの状態が価格に大きく影響します。

これまでどれだけ計画的にメンテナンスしてきたかが、買い手からの評価を左右するポイントです。

さらに、築20年を超える物件は住宅ローン減税の適用条件から外れるケースが増えるため、売却を検討する際は築年数の見極めも重要になります。

築21年～25年の売却価格相場

築21年～25年の売却相場	戸建て	マンション
東京都	6,868万円	7,248万円
都区部	8,455万円	7,896万円
多摩	3,718万円	4,535万円
埼玉県	2,650万円	3,814万円
千葉県	2,698万円	3,882万円
神奈川県	3,630万円	4,494万円
横浜・川崎	4,253万円	4,752万円
神奈川他	2,972万円	3,809万円

築25年前後になると、建物の老朽化が目立ち始めます。

外観の劣化に加え、耐震性能や住宅設備に大きな不具合がある場合は、買い手から敬遠されやすくなる点を理解しておきましょう。

また、戸建ての場合は「土地としての価値」を重視する購入層が増えるため、立地や再建築のしやすさなど、土地の魅力を前面に打ち出す戦略が有効です。

築26年～30年の売却価格相場

築26年～30年の売却相場	戸建て	マンション
東京都	5,480万円	5,737万円
都区部	7,240万円	6,372万円
多摩	3,922万円	3,461万円
埼玉県	2,271万円	2,663万円
千葉県	2,379万円	2,459万円
神奈川県	3,738万円	3,529万円
横浜・川崎	4,613万円	3,837万円
神奈川他	2,896万円	2,887万円

築30年に近づくと、経年劣化がさらに進み、建物自体の評価は大きく下がる傾向です。

戸建ての場合、日本の木造住宅の平均寿命が約30〜40年とされることもあり、「建物の売却」ではなく「土地の売却」としての位置づけが強くなります。

マンションの場合は、室内がしっかりリフォームされているか、共用部分の修繕が定期的に行われているかが評価を大きく左右します。

修繕が遅れている物件や老朽化が目立つ物件は、同じ築年数の物件に比べて相場より低い価格での取引になる可能性が高い点に注意しましょう。

築31年以上の売却価格相場

築31年以上の売却相場	戸建て	マンション
東京都	4,324万円	3,570万円
都区部	5,388万円	3,901万円
多摩	2,750万円	1,919万円
埼玉県	1,482万円	1,321万円
千葉県	1,382万円	1,339万円
神奈川県	3,050万円	1,870万円
横浜・川崎	4,064万円	2,104万円
神奈川他	2,123万円	1,342万円

築31年を超える物件は、維持管理やリフォームの有無にかかわらず、購入後に建て替えやほぼ新築同様の大規模改修をおこなうケースがほとんどです。

戸建ての売却時には、現況のまま引き渡すか、更地にして売るかの判断が求められるケースも珍しくありません。

マンションは、1981年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準であるかが、大きな分かれ目になります。

新耐震基準ではない旧耐震基準の物件は住宅ローン審査が通りにくく、購入希望者が現金一括に限られるため、市場での評価は大きく下がりがちです。

一方で、歴史あるヴィンテージマンションや立地条件に恵まれた物件は、築年数が古くても安定した人気を維持するケースも見られます。

不動産の売却価格相場の調べ方

不動産の売却価格を把握するためには、信頼性の高い情報源を活用することが欠かせません。

とくに次の3つのサイトは、実際の取引事例や市場動向をもとに相場を確認できるため、多くの売却希望者が利用しています。

• 不動産情報サイト
• 不動産情報ライブラリ
• REINS Market Information

それぞれの概要や使い方について、詳しく見ていきましょう。

不動産情報サイト

不動産情報サイトは、一般向けに売却・購入などの物件情報を掲載しているウェブサイトです。

代表的なものに「SUUMO（スーモ）」や「アットホーム（athome）」があります。

相場を調べる際の手順（例：SUUMO）は次のとおりです。

1. SUUMOのサイトにアクセス
2. 「買う」の項目で「中古一戸建て」を選択
3. 売却したい不動産と同じエリアを選択
4. 「この条件で検索する」を選択
5. 表示された物件で条件が近い不動産を探す
6. 販売価格を確認して相場を知る

なお、上記は一戸建てを売却したい場合を想定しています。

マンションの一室を売却したい場合は「買う」の項目から「中古マンション」を選択してください。

検索結果が多い場合は、間取りや築年数で絞り込むと条件が近い物件を見つけやすくなります。

不動産情報ライブラリ

不動産ライブラリは、国土交通省が運営する不動産情報サイトです。

サイト内には、主に次の3つのコンテンツがあります。

項目	概要
不動産取引価格情報検索	過去の不動産取引の価格を検索可能
地価公示都道府県地価調査	公示地価・基準地価を確認可能
不動産取引価格アンケート回答	当事者からの回答を集計したデータ

過去の取引価格や公示地価、基準地価はいずれも売却価格の目安として有効です。

ここからは、それぞれの利用方法を順に解説します。

「過去の取引価格」を調べる方法

不動産ライブラリを使って過去の取引価格を確認する手順は、次のとおりです。

1. 不動産ライブラリのトップページを開く
2. 「不動産価格の情報をご覧になりたい方」内のデータの検索・ダウンロード」を選択
3. 各種情報を設定する
4. ダウンロードもしくは一覧表示を選択
5. 検索結果から条件が近い不動産を探す
6. 5の不動産の取引総額を参考にする

取引情報は個人アンケートをもとにしているため、住所の詳細までは表示されません。

最寄り駅からの距離、築年数、面積などの条件を照らし合わせることで、自分の物件に近い事例を探しやすくなります。

公示地価・基準地価とは？

公示地価と基準地価は、過去の取引価格と同様に、不動産の売却相場を判断する重要な指標です。

いずれも不動産鑑定士が算出した土地の評価額ですが、基準日や公開機関に違いがあります。

	公示価格	基準地価
基準日	毎年1月1日	毎年7月1日
公開機関	国土交通省	都道府県
不動産鑑定士	2人以上	1人以上
対象地域	基本的に都市計画区域内	都市計画区域内外

公示地価と基準地価をまとめて「公示価格」と呼ぶ場合があります。

「公示地価・基準地価」を調べる方法

不動産ライブラリで公示地価や基準地価を調べる方法は、次のとおりです。

1. 不動産ライブラリのトップページを開く
2. 「地価の情報をご覧になりたい方へ」内の「データの検索」をクリックする
3. 次のページで検索条件を設定する
4. 「一覧表示」をクリックする
5. 検索結果から条件が近い不動産を探す
6. 5の不動産の価格を参考にする

一覧の「標準地番号または基準地番号」に記載されている「（地名）-（数字）」の項目をクリックすると、調査内容の詳細や過去の地価・変動率などを確認できます。

なお公示地価・基準地価は、土地のみの価格である点に注意してください。

REINS Market Information

REINS Market Informationは、国土交通省指定の不動産流通機構が運営するサイトで、過去の取引価格を検索できます。

取引価格の情報は、東日本・西日本・中部圏・近畿圏の不動産流通機構が保有しているものです。

一戸建ての相場を調べる手順は次のとおりです。

1. 公式サイトにアクセス
2. 「都道府県」と「地域」を選択する
3. 「検索する」をクリックする
4. 「追加検索条件」で条件を絞り込む
5. グラフ上にある緑色の丸を参考にする

グラフの下にある「取引情報一覧」では、不動産の条件と価格を確認できます。

条件が近い物件を参考にすることで、より正確な売却相場の把握が可能です。

固定資産税評価額・路線価

不動産の価格を把握する手段として、固定資産税評価額や路線価を参考にする方法があります。

項目	特徴
固定資産税評価額 【相場の計算式】 固定資産税評価額×（おおむね）0.7	・市区町村が3年ごとに決定 ・固定資産税の計算で利用する評価額 ・毎年送付される固定資産税納税通知書に記載 ・市場価格の7割程度
路線価 【相場の計算式】 路線価×不動産の面積	・国税庁が毎年7月1日に発表 ・相続税や贈与税の計算に利用 ・路線価図から誰でも閲覧可能 ・1平方メートルあたりの金額で表示

ただし、固定資産税評価額や路線価はあくまで税務上の評価であり、実際の売却価格とは異なる場合があります。

不動産情報サイトや不動産情報ライブラリ、REINS Market Informationなど他の調査方法とあわせて活用し、正確な相場観をつかみましょう。

不動産の売却価格相場を調べる際の注意点

相場を調べることで売却価格の目安はつかめますが、情報の見方を誤ると実際の売却活動で想定外の差が出ることもあります。

ここでは、相場調査をおこなう際に押さえておきたい3つの注意点を確認していきましょう。

売り出し価格と成約価格は同じとは限らない

不動産情報サイトなどで掲載されている価格は、多くの場合「売り出し価格」です。

売り出し価格は、売主が希望して設定した価格であり、必ずしも提示された金額で取引が成立しているわけではありません。

実際の取引では、買主との交渉や市場動向によって値引きされるケースが多くあります。

より実態に近い相場を把握するためには、できるだけ成約価格を参考にしてください。

過去と現在では相場が異なる場合がある

不動産市場は、景気動向や金利、人口の増減、周辺の再開発計画など、さまざまな外部要因によって常に変動します。

たとえば、金利が下がれば住宅ローンの負担が軽くなり、買い手が増えるため価格は上昇しやすくなります。

反対に景気が悪化すると需要が落ち込み、不動産の価格相場が下がるケースも少なくありません。

過去の成約事例を参考にする場合は、少なくとも直近1〜2年以内のデータを重視するのがおすすめです。

調べた相場は目安として考える

不動産の相場はあくまで目安にすぎません。

実際の売却価格は、物件の状態や売却時期、買主の需要などによって変動します。

たとえば、築10年でも大規模リフォーム済みの家は高く売れやすく、逆に築浅でも周辺環境が悪化していれば価格が下がることもあります。

相場は参考程度にとどめ、複数の不動産会社に査定を依頼して現実的な価格を見極めましょう。

売却相場を調べたら不動産会社に査定を依頼しよう

売却相場を把握したら、不動産会社に査定を依頼しましょう。

複数社に依頼すれば、査定額の妥当性を確認でき、信頼できる会社選びにもつながります。

査定は基本的に無料で受けられるので、気軽に活用するのがおすすめです。

ここからは、査定を依頼するときの注意点と、結果を比較する方法を解説します。

査定を依頼する際の注意点

不動産会社に査定を依頼する際は、次の点に注意しましょう。

• 必要書類を事前に確認し用意しておく
• 不動産のメンテナンス状況を伝える
• すべての不動産会社に同じ条件で査定を依頼する

必要書類には、登記事項証明書や測量図などが含まれます。

ただし、必要書類は会社によって異なるため、予約時に確認して準備しておくとスムーズです。

リフォームや修繕の履歴はプラス評価につながるため、証明書がなくても必ず伝えましょう。

また、査定は必ず複数の会社に依頼し、同じ条件で比較することが大切です。

条件がそろっていないと査定額の違いを正しく判断できず、会社選びを誤るリスクがあります。

査定結果の比べ方

複数社の査定結果は、次の4つの視点で比較しましょう。

• 査定額
• 自分で調べた相場との差
• 根拠
• 透明性

査定額が高いからといって、必ずしも良い会社とは限りません。

大切なのは、根拠が明確で説明に納得できるかどうかです。

不明点は担当者に確認し、説明に一貫性があるかをチェックしましょう。

根拠があいまい、または対応に不信感を覚える会社は避けたほうが安心です。

最終的には、査定額だけでなく対応やサービスを含めて、総合的に信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産売却で査定額を左右するポイント

不動産の査定額は、相場や経済状況だけでなく、物件そのものの条件によっても変わります。

とくに築年数、建物や設備の状態、周辺環境、交通の利便性は大きな判断材料です。

ここからは、それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

築年数

不動産は築年数が古くなるほど価値が下がり、査定額も低くなります。

年月が経つと柱・壁・屋根など主要部分の耐久性が低下するため、木造一戸建ての場合は築22年で価値がほぼゼロになるといわれます。

築年数が古い場合は、耐震診断やホームインスペクション（住宅診断士による建物状態の確認と改修アドバイス）を実施しましょう。

耐久性の高さを証明できれば、査定額の向上につながる可能性があります。

建物や設備の状態

建物や設備の状態も、不動産の査定額を左右するポイントのひとつです。

次のような劣化や不具合があると、評価は下がりやすくなります。

• 設備や配管が劣化している
• 外壁にひび割れがある
• 雨漏りしている
• 水まわりにカビが発生している

建物や設備の状態は、日常的なメンテナンスの有無を判断する材料です。

外装や内装をリフォームしたり、設備を高性能なものに交換したりすることで、査定額の向上が期待できます。

周辺環境

不動産の売却価格を決めるうえで、周辺環境は重要な要素の一つです。

具体的には、「周辺施設」と「住環境」がポイントとなります。

＜周辺施設＞

• スーパー
• ドラッグストア
• コンビニ
• 病院
• 学校

上記のような周辺施設が充実していて利便性の高い物件は需要があるため、査定額も高くなる傾向にあります。

さらに、次の住環境が整っている場合は査定額が高くなりやすいです。

＜住環境＞

• 騒音がなく静か
• 車通りが少ない
• 治安が良い

騒音がなく治安が良いなど、過ごしやすい住環境は、物件の大きなアピールポイントになります。

交通の利便性

周辺の交通アクセスの良し悪しは、不動産の査定額に大きく影響します。

鉄道やバスの路線網、主要道路へのアクセス状況など、移動手段が充実しているエリアほど評価が高まります。

たとえば、次の条件を満たす物件は、高い査定額がつきやすい傾向です。

• 最寄り駅に乗り入れている路線の本数が多い
• 都市部や商業地まで乗り継ぎが少ない
• 急行が止まる
• 複数の公共交通機関が利用できる
• 幹線道路や高速道路の出入口に近い

通勤や買い物など日常の移動がスムーズにできる環境は、多くの購入希望者にとって魅力的な要素です。

不動産を早く売却するための工夫

早期売却は、価格の下落や維持費の負担を抑えるうえで重要です。

築年数の経過や市況の変動で価値が目減りしやすいため、着手の速さが成果を左右します。

早く売るための実践ポイントは主に次の3点です。

• 相場に合わせた売却価格にする
• 建物や設備を修繕する
• 広告に掲載する情報を充実させる

価格・状態・情報の三本柱を整えると、内見数と検討の質が上がり、短期間での成約に近づきます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

相場に合わせた売却価格にする

売却価格は、市場の相場と乖離しないよう設定することが重要です。

相場より高く設定すれば購入希望者の母数が減り、逆に安すぎれば「欠陥があるのでは」と疑われてしまいます。

価格を決める際は、不動産会社の査定結果と直近の成約事例を参考にしつつ、希望する売却時期や市場の動向も踏まえて判断しましょう。

販売活動を進めるなかで相場とのズレが出てきた場合は、早めに見直しを検討すると成約の機会を逃しにくくなります。　

安易な値下げではなく、市場の動きに応じた戦略的な調整が効果的です。

建物や設備を修繕する

建物や設備のコンディションは、査定額だけでなく購入希望者の心理にも大きく影響します。

売却前に必ずしも高額なリフォームは必要ありませんが、目立つ傷や汚れはできるだけ取り除いておきましょう。

故障した設備は修理や交換を検討し、費用と売却益のバランスを考えたうえで判断することが大切です。

さらに、内見前には徹底的な掃除や整理整頓をおこない、第一印象を高めましょう。

小さな修繕や清掃の積み重ねが、成約スピードと価格の両方に好影響を与えます。

広告に掲載する情報を充実させる

不動産の広告は、買い手の関心を引き、成約までのスピードを左右する重要な要素です。

広告手段として、主に次のようなものが挙げられます。

• 不動産情報サイトへの掲載
• レインズへの掲載
• チラシのポスティング

レインズは、一般公開されない不動産業界の情報網で、全国の不動産会社に物件情報を共有できる仕組みです。

レインズに登録することで、多くの営業担当者が顧客に紹介しやすくなります。

広告の基本は、物件の写真と紹介文です。

より効果的にするための工夫として、次のポイントを意識しましょう。

• 写真はできるだけ多く掲載する
• 明るく清潔感のある写真を選ぶ
• 周辺環境や立地の良さなどアピールポイントを盛り込む

丁寧に作り込んだ広告は、ネット上でも紙面でも目を引きやすくなり、結果的に売却チャンスを大きく広げます。

不動産売却時の相場に関するよくある質問

ここでは、不動産売却時の相場に関するよくある質問をまとめています。

相場より高く売れる物件の特徴や、諸費用・手付金の相場などを解説しているので、ぜひ参考にしてください。

相場より高く売れる不動産の特徴は？

立地が良く、築浅で設備が整っている物件は相場より高く売れる傾向があります。

また、供給が少ない人気エリアの物件やデザイン性の高い住宅は希少性が評価されやすいです。

市場のタイミングや買い手の状況を見極めることで、より高値での売却が期待できます。

司法書士費用は売主・買主のどちらが負担する？

基本的に、所有権移転登記にかかる費用は買主が負担し、抵当権抹消登記等にかかる費用は売主が負担します。

ただし、契約によって取り決めが異なる場合があるため、売買契約書で負担区分を必ず確認しておきましょう。

複雑なケースや特殊な権利関係がある場合は、事前に司法書士へ見積もりを依頼しておくと安心です。

諸費用・手付金の相場は？

不動産売却にかかる諸費用は売却価格の3〜5％程度が目安で、買主から受け取る手付金は売買価格の5〜10％程度が相場です。

手付金は契約の証としての意味があるほか、契約解除時のペナルティにも関わるため、金額設定は慎重におこないましょう。

金額や支払い時期は契約書で明確に定めることが、トラブル防止につながります。

まとめ

今回は、不動産の売却相場を自分で調べる方法として、次の3つを紹介しました。

• 不動産情報サイト
• 不動産情報ライブラリ
• REINS Market Information

不動産会社に査定を依頼する前に相場を調べておけば、査定結果が適正かどうかを見極めやすくなります。

また、複数社の査定を比較することで、より不動産を売却する相場を把握しやすくなり、適正な価格設定ができるでしょう。

さらに信頼できる不動産会社に相談しながら計画を立てていけば、納得できる条件で売却できる可能性が高まります。

まずは本記事で紹介した方法を参考に、自身で売却予定の物件の相場を調べ、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。