不動産売却前にリフォームは必要？メリット・デメリットや高く売るコツを解説

所有している不動産の売却を検討する際、「物件をリフォームしたほうがよいのだろうか」と考える方もいるでしょう。

できる限り早めに高い金額で売りたいと思う方が大半のため、リフォームで印象をよくしたほうがよいのかと、悩むときもあるのではないでしょうか。

売却する不動産のリフォームは基本的に不要ですが、検討したほうがよいケースを把握しておき、慎重に判断する必要があります。

本記事では、不動産売却前にリフォームするメリットやデメリット、それぞれの箇所の修繕費用相場などを解説します。

不動産の売却を検討している方や、リフォームをしたほうがよいか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却前にリフォームするメリット

不動産を売却する前にリフォームをするかどうかは、メリットとデメリットを理解したうえで、慎重に判断する必要があります。

物件をリフォームしてから売却するメリットを解説するため、修繕を検討している方は参考にしてください。

物件の第一印象がよくなる

売却する不動産をリフォームすると、物件の第一印象がよくなるため、買主が見つかりやすくなる点がメリットです。

長い間利用した物件は水回りにカビや水垢が発生していたり、床や壁に傷みがあったりする傾向があり、買主候補の印象が悪くなるケースもあるでしょう。

たとえば、あまりにも汚れており、古めかしい浴槽やトイレを現代式のものにリフォームしておくと、物件の印象を大きく改善できます。

さらに不動産を売却する際に「リフォーム済み」とアピールできるため、物件の印象がよくなり、早期契約につながる可能性を高められます。

買主が購入後すぐに住める

売却する不動産をリフォームしておくと、買主がすぐに住める点もメリットです。

買主候補の中には修繕せずともすぐに生活できる点を重視している方もおり、即入居可能な物件のほうが契約につながりやすくなります。

反対に床が抜けそう、雨漏りがあるなど生活する前にリフォームが必要だと、スムーズな売却につながらないときもあるでしょう。

子育て世代や共働き世帯など、時間に余裕がなかったり修繕の手間を省きたかったりする買主候補は、リフォーム済みの物件を好む傾向があります。

売却価格が高くなる場合がある

売ろうとしている不動産をリフォームすれば、売却価格が高くなる可能性があります。

水回りや外壁など、買主候補が気にするポイントがリフォームで改善されていれば、高く評価されるケースもあるためです。

たとえば、水回りを重視する方向けにリフォームをおこなえば、かかった費用を売却価格に反映しても契約につながるかもしれません。

ただし、物件売却が目的のリフォームをするべきか否かは判断が難しいため、不動産会社の担当者と相談しながら進めましょう。

リフォーム費用を確定申告で経費にできる

不動産のリフォーム費用は、確定申告で経費にできる点もメリットです。

売却を目的にリフォームした場合、工事費用を経費にできるため、確定申告後に納める税金を少なくでき、結果節税により負担が軽くなる可能性があります。

不動産の売却で得た利益（譲渡所得）には税金が発生しますが、リフォーム費用を経費に計上すれば節税が可能です。

ただし、特例を利用したり利益が出なかったりすれば、リフォームの恩恵を受けられないため、必要に応じて税理士や税務署に相談してください。

不動産売却前にリフォームするデメリット

不動産を売却するために、多額の費用をかけてリフォームすることはおすすめできません。基本的には不要と考えてよいでしょう。

確かに見栄えがよくなれば、その分売れやすくなるかもしれません。そしてきれいにした分、高く売却できるケースもあります。しかしリフォーム費用が無駄になる可能性もあるので注意が必要です。

不動産売却前にリフォームするデメリットを4つ紹介します。

• 売却価格にリフォーム費用を上乗せできるとは限らない
• 買主によってはリフォームが無駄になるケースがある
• 室内がきれいでも築年数や共用部分は変わらない
• リフォーム中は売却活動できない

メリットに加えてデメリットも把握しておき、不動産売却のためのリフォームをするかの判断材料にしてください。

リフォーム費用を回収できるとは限らない

多くの場合、リフォームをしても費用を売却価格には上乗せできずに、コストを回収できない傾向があります。

たとえば査定額が3,000万円のマンションを、300万円かけてリフォームしたからといって、3,300万円で売却できるとは限りません。

費用をかけて見栄えをよくするよりも、その分売り出し価格を安く設定したほうが、売れやすくなるでしょう。

また3,300万円で売り出した場合、予算を3,000万円としている方の目に留まらない可能性があります。ターゲットを狭めてしまう恐れもあるので、価格帯にも注意しましょう。

買主によってはリフォームが無駄になるケースがある

買主によっては購入後、自分好みにリフォームやリノベーションを計画しているケースがあります。

その場合はせっかくきれいにリフォームをしていたとしても、プラスポイントにならない可能性があります。そしてその分売り出し価格が高いのであれば、マイナスポイントになるでしょう。

またリフォームの仕様が買主候補の好みではない場合、敬遠される可能性があり、無駄になってしまうこともあります。

ターゲットを広げるためにも不動産には手を加えず、なるべく相場より安い価格を設定したほうが売りやすいでしょう。

築年数や共用部分は変わらない

どんなに室内を新築同様にリフォームしても、築年数は変えられません。リフォーム済みとアピールしていても、築年数で判断される可能性があります。

とくにマンションの場合、共用部分は既存のままのため、築年数が古いと敬遠されることもあるでしょう。

新築同様の室内であっても築年数の影響があり、希望する価格で売却できない可能性があります。

リフォーム中は売却活動できない

物件の魅力を上げるためにリフォームをおこなうと、施工中は売却活動ができない点もデメリットです。

リフォームをする場合、業者選びや事前の手続き、工事期間などすべてを含めると、1か月以上かかるケースも珍しくありません。

不動産を早く売却したいと考えている方にとって、リフォームが終わるまでの期間は、もどかしく感じるときもあるでしょう。

場合によってはリフォームをせずに価格を下げて売却したほうが、結果スムーズに取引が進むケースも考えられます。

不動産売却前にリフォームを検討した方がよいケースとは？

不動産売却前のリフォームは基本的に不要ですが、全体的に状態が悪い物件や劣化が進んでいる場合、不動産の印象が悪くなります。

売却に苦労する可能性があるため、必要に応じてリフォームを検討しましょう。リフォームを検討したほうがよいのは、以下のようなケースです。

• クロスがひどく汚れている
• 家の設備が古い・故障している
• 査定額が1,000万円未満の物件

それぞれのリフォームを検討したほうがよいケースを解説します。

クロスがひどく汚れている

クロスがひどく汚れており、掃除しても除去できない場合は、リフォームを視野に入れることをおすすめします。

カビが生えていたりタバコの影響で黄ばんでいたりすると、物件の印象が悪くなり、買主候補が購入を見送る可能性があります。

リフォームするのは、クロスの汚れがひどい部屋だけで構いません。不動産会社の担当者とも相談して、好みに左右されないシンプルな白系のクロスを選ぶようにしましょう。

他にもクロスに子どもの落書きがあったり、手垢や油などで汚れていたりする場合も、リフォームを検討する必要があります。

家の設備が古い・故障している

家の設備が古すぎたり故障していたりする場合は、リフォームしたほうがよいケースも考えられます。

トイレや浴室が古い、洗面所やエアコンが故障しているなどがあると、物件の印象が悪くなり、スムーズな売却につながらない可能性があります。

買主候補はとくに水回りを気にする傾向があり、シャワーヘッドやホース、各水道管のパッキンなどは交換してもよいでしょう。

ただし、トイレや浴槽の交換は多額の費用がかかるため、売却価格を値下げして様子を見るのも選択肢の一つです。

査定額が1,000万円未満の物件

物件の査定額が1,000万円未満の場合、リフォームを検討してもよいでしょう。

1,000万円未満の不動産は、もともとの売却価格が低いため、リフォーム費用を回収できる可能性があります。

たとえば、800万円の物件を300万円かけてリフォームすると、費用を回収できるのは、おおよそ1,100万円と考えられます。

1,100万円程度であれば、中古の不動産のなかでは安い価格帯のため、買主が現れるケースも十分に期待できるでしょう。

不動産のリフォーム費用の相場

不動産のそれぞれの箇所のリフォーム費用相場を紹介します。売却のためにリフォームを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

リフォーム箇所	相場
キッチン	50〜150万円
浴室	100〜150万円
トイレ	15〜30万円
洗面化粧台	10〜30万円
クロスの張り替え	1,000〜1,500円/㎡

ここではわかりやすいように単体のリフォーム費用を紹介しますが、まとめて工事すると安くなるケースもあります。詳細については、リフォーム会社や工務店に相談してください。

キッチン

システムキッチン交換の相場は50～150万円です。

各メーカーが高級ラインから手ごろな価格帯までグレードを用意しているため、選ぶ商品によって価格が異なります。

またレンジフードや食洗器、浄水器やIHへの交換など選ぶ設備や追加する設備でもかかる費用は異なります。

他の箇所の修繕と比較すると、キッチンのリフォーム費用は高くなる傾向があるため、慎重に検討する必要があります。

浴室

浴室交換の相場は100～150万円です。キッチン同様メーカーごとにグレードが異なる商品を用意しており、選ぶランクによって費用も異なります。

また在来工法の浴室をユニットバスに交換する場合は、1坪タイプで100〜200万円程度かかるとされています。

浴室のリフォームも高額になるケースが多いため、交換するか売却価格の値下げで様子をみるかよく検討してください。

カビや水垢などの汚れが気になる場合は、ハウスクリーニングできれいにすれば、印象をよくできる可能性があります。

トイレ

トイレリフォームの相場は15～30万円です。温水洗浄便座付きの便器交換と簡単な内装工事であれば、20万円程度でリフォームできます。

また工事内容によっては1日で工事が終わる場合もあるため、居住中でも比較的工事しやすい箇所です。

しかしトイレをまるごとリフォームする工事や、和式から洋式に変更する場合は高額になる、工事期間が長くなるケースもあります。

ハウスクリーニングできれいにならない場合は、状況に応じてリフォームを検討してもよい箇所のため、不動産会社の担当者に相談しましょう。

洗面化粧台

洗面化粧台の交換費用の相場は、10～30万円です。選ぶグレードや仕様、サイズによって費用も異なります。

基本的にリフォームは不要ですが、洗面化粧台のボールにひびが入っている場合や、鏡の水垢がひどいときは、交換を検討してもよいかもしれません。

洗面所は浴室に隣接するところに配置されているため、浴室のデザインとの相性も考慮する必要があるでしょう。

クロスの張り替え

クロスの張り替えは1,000～1,500円/㎡です。クロスにもグレードがあり、選ぶクロスによっても価格は異なります。

広さ別の目安は以下のとおりです。（1,000円/㎡クロスの場合）

広さ	相場
8帖	4.5～8万円
10帖	5～10万円
12帖	5.5～11万円

カビやタバコのヤニが気になる場合は、クロスの張り替えを検討しましょう。壁は室内で大きな部分を占めるため、クロスを張り替えることによって物件の印象を大きく変えられます。

リフォームなしで不動産を高く売却するコツ

不動産の売却でリフォームをしない場合でも、物件の印象や見栄えを改善できる方法は、次のようなものがあります。

• 念入りに清掃する
• 不用品を処分して整理整頓する
• ハウスクリーニングを実施する
• ホームステージングを依頼する
• ホームインスペクションを受ける

リフォームなしで不動産を高く売るコツを解説するため、修繕を検討している方も参考にしてください。

念入りに清掃する

まずは自身で念入りに掃除をしてみましょう。経年による劣化が見られるとしても、きれいに清掃されていれば、清潔感を出すことができます。

とくに水回りは汚れが目立つ箇所です。内覧前にはきれいに清掃するようにしましょう。

また第一印象を決める玄関をきれいに掃除しておけば、内覧時に好印象を持ってもらい、高額売却につながる可能性があります。

不要品を処分して整理整頓する

物件の印象をよくするために事前に不要品を処分しておき、整理整頓を心がけると不動産を高く売却できる可能性を上げられます。

室内や玄関先などに不要品が多いと部屋自体が狭く感じたり、管理が行き届いていない印象を与えたりします。

反対に物件全体が整理整頓されていると部屋のなかが広く感じ、買主候補が良い印象を持つでしょう。

また不要用品の売却は引越しの手間が省ける、費用を抑えられるなどのメリットもあるため、早めに整理整頓しておくのをおすすめします。

ハウスクリーニングを実施する

自身で清掃してもきれいにならない場合は、掃除のプロに依頼してみましょう。費用はかかりますが、レンジフードや鏡の水垢など、掃除が難しい部分もプロの清掃によってきれいにしてもらえます。

参考までにハウスクリーニングの相場を紹介します。

汚れが目立つ箇所のみハウスクリーニングを依頼すれば、物件の印象がよくなり、期待した価格で売却しやすくなるでしょう。

ホームステージングを依頼する

リフォームなしで不動産を高く売却したい場合は、ホームステージングを依頼するのも選択肢の一つです。

ホームステージングとは、家をモデルルームのような空間に演出する手法で、物件の印象を大幅にアップさせられる点がメリットです。

具体的には、レンタルした家具や雑貨などをプロのコーディネーターがセッティングをおこない、物件内を魅力的に演出します。

不動産会社が斡旋する場合もありますが、直接ホームステージング専門会社へ依頼する方法もあります。

依頼する会社や選ぶコースによっても異なりますが、3か月利用で20～30万円が相場です。

ホームインスペクションを受ける

築年数が古い不動産を高く売却したい場合は、ホームインスペクションを受けるのも効果的な方法です。

ホームインスペクションとは、建物の劣化状況や欠陥を専門家が診断して、報告書を作成するサービスです。

物件に大きな問題がないと判断されれば、買主が安心して購入できるため、不動産を高めに売却しやすくなります。

ただし、ホームインスペクションで不具合が発見された場合、値下げを求められるケースも考えられるでしょう。

劣化や不具合が気になるなら買取による不動産売却を検討

築年数が古く劣化や欠陥が目立つようであれば、買取も選択肢に入ります。

買取や仲介による不動産売却の、メリットとデメリットをそれぞれ解説するため、どちらにするか迷う方は参考にしてください。

買取のメリット・デメリット

買取とは、不動産会社に直接売却する方法です。不動産会社が提示する価格に納得できれば、売却は成立します。

不動産会社（仲介会社）が買取保証をしているケースもあり、最初は仲介による売却を目指し、期限を定めて買取をおこなうパターンもあります。

買取のメリットとデメリットは、次のとおりです。

メリット	デメリット
・早期売却が可能 ・仲介手数料が不要 ・契約不適合責任が免除されることが多い	・売却価格が仲介より2〜3割安い ・物件によっては買取不可

買取は売却価格が仲介より安くなる点を許容できれば、メリットの多い選択肢です。

仲介で買主が見つけられない、新居の引越しが決まっており早めに売却したいなどの方は、不動産の買取を検討しましょう。

仲介のメリット・デメリット

仲介は不動産会社と媒介契約を締結し、買主探しを依頼する方法です。不動産会社は宣伝広告活動をおこない、売主と買主の条件に折り合いがつけば、成約となります。

仲介のメリットとデメリットは、次のとおりです。

メリット	デメリット
・相場の価格で売却できる ・自身で売却価格を決められる	・長期化するリスク ・仲介手数料がかかる ・契約不適合責任を負う

相場価格で売れる可能性が高い点が仲介のメリットですが、買主が見つからなければいつまでも売れないリスクもあります。

人気のエリアの物件や築浅の不動産など、ニーズが高い場合は仲介を選び、相場価格で売却活動をしたほうがよいでしょう。

不動産売却前のリフォームに関するよくある質問

不動産売却前のリフォームに関して、さまざまな疑問を抱いている方もいるでしょう。

リフォームして売れやすい物件の特徴や、業者をどのように選ぶべきかなどを回答しているため、気になる質問があれば参考にしてください。

リフォームして高く売却できる物件の特徴は？

リフォームを実施して、高く売却できる物件の特徴は次のとおりです。

• もともとの売却価格が安い
• 需要が高いエリアにある
• リフォームにより見栄えが劇的に改善する

上記のようなケースであれば、リフォームをしても希望の価格で売れやすくなるでしょう。

ただしリフォーム費用を回収できない可能性もあるため、修繕するかは慎重に検討する必要があります。

リフォームしても売れにくい物件の特徴は？

リフォームをおこなっても売れにくい不動産の主な特徴は、次のとおりです。

• 築年数が古すぎる
• 需要が低いエリアにある
• デザインが一般的ではない

上記のような場合、大幅なリフォームを実施しても費用を回収できず、損をする可能性があります。

リフォームするか迷う方は、不動産会社の担当者に相談してアドバイスをもらうか、買取も検討してください。

リフォーム業者はどのように選ぶべき？

リフォームを依頼する業者は、次の点を意識して選ぶのをおすすめします。

• 実績や経験は豊富か
• 質問に丁寧に回答しているか
• 担当者との相性
• 適正な価格で工事をしているか
• 業者の口コミ

適正な価格かどうかは1社で判断できないため、3社程度に見積もり依頼するのをおすすめします。

また、業者を実際に利用した方の口コミがあればチェックしておき、評判がよいかを確認しましょう。

リフォーム費用を不動産売却の経費にすることはできる？

売却を目的に施工したリフォーム費用は、不動産売却時の経費に計上できます。

また、売却が目的でない場合でも、リフォームが物件の価値を高めるほど、付加価値がある工事（資本的支出）であれば取得費に計上できるケースがあります。

不動産を売却するためにリフォームをした場合は、譲渡費用になります。

まとめ：不動産の早期売却するために清潔感は重要

不動産売却前にリフォームするメリットやデメリット、それぞれの工事の費用相場などを解説しました。

物件売却前のリフォームは基本的に不要ですが、修繕をしたほうがよいケースもあるため、慎重に判断する必要があります。

リフォームを検討したほうがよいのは、次のような場合です。

• クロスがひどく汚れている
• 家の設備が古い・故障している
• 査定額が1,000万円未満の物件

不動産のリフォームをしない場合でも、自身で整理整頓したりハウスクリーニングを活用したりすれば、高く売れる可能性があります。

物件の売却を考えている方は、本記事の内容を参考にして、リフォームするかをよく検討し、希望どおりの不動産売買を成功させましょう。