マンションを売り出してから成約するまでの期間は、平均3～4カ月程度です。※1
なかには1カ月かからず売却できるものもあれば1年以上かかる物件もあります。それでも、最終的に売却できればいいですが、なかなか売れずに所有し続けるとなると、さまざまな負担やリスクを考えなければなりません。
また、売れないマンションを所有し続けたまま相続が発生すると、本来プラスの財産であるマンションを「負動産」として子どもの世代に引き継ぐ可能性もあります。反対に、売れないマンションを相続すると相続人間でトラブルになる可能性もあります。
そこで、この記事では、売れないマンションを所有し続けるリスクとどうしてもマンションが売れない場合の対処法まで、相続するケースを含めて解説します。
相続して売れないマンションを所有し続けるとどうなる？
なかなか売れないマンションだと売却活動にかかる負担やストレスも少なくありませんし、売却をあきらめそうになることもあるかもしれません。ただ、売れないマンションを所有し続けることによるリスクは少なくありません。
管理費・修繕積立金の負担が続く
マンションの場合、住まなくても管理費や修繕積立金の負担が続くことになります。相続で承継した場合でも、所有者であれば管理費や修繕積立金の支払い義務を当然負うことになります（区分所有法19条等）。
また、マンションを所有し続けると、修繕積立金の負担が上がる可能性もあります。
平成30年度マンション総合調査によると、修繕積立金の積立方式について、段階ごとに修繕積立金が上がる段階増額積立方式を採用している管理組合が43.4％です。10年～15年周期で迎える大規模修繕や長期修繕計画の見直しのタイミングなどにあわせ、修繕積立金の負担が増える可能性があります。※2
修繕積立金など維持費の負担が増えると、購入した場合の負担も増えますのでますます売れにくくなります。
固定資産税の負担が続く
固定資産税・都市計画税は、市区町村から1月1日の所有者に対して課される税金です。固定資産税等の額は、「固定資産税評価額×税率」で決まり、3年に1度、総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づき、土地、建物の固定資産税納税評価額が見直されます。
固定資産税評価額は、再建築価格や耐用年数によって計算されますが、近年の建築費の高騰やもともと木造住宅と比べて耐用年数が長いマンション（鉄筋コンクリート造の場合47年）では、築年数を経過しても、固定資産税が下がりにくい特徴があります。
資産価値が下がりますます売れにくくなる
売れないマンションを保有し続けると、資産価値は下がりますます売れにくくなります。以下の表は、首都圏の中古マンションについて、築年数ごとの成約単価と成約率をまとめたものです。
| 築年数 | ㎡単価（1㎡当たりの成約価格） | 新規登録成約率 |
| 築0～5年 | 105.21万円 | 28.6％ |
| 築6～10年 | 93.76万円 | 35.2％ |
| 築11～15年 | 79.86万円 | 30.9％ |
| 築16～20年 | 74.01万円 | 28.1％ |
| 築21～25年 | 61.91万円 | 22.2％ |
| 築26～30年 | 44.57万円 | 17.5％ |
| 築31年～ | 38.98万円 | 13.9％ |
築年数の経過にともなって、成約価格、成約率とも下がり、資産価値が下がるとともに売れにくくなることが分かります。マンションの価値や売れやすさは築年数だけで決まるわけではありませんが、保有し続けるほど、売れないリスクは高くなるといえるでしょう。
相続トラブルに発展する可能性がある
売れないマンションを保有し続けたまま亡くなってしまうと、相続トラブルに発展する可能性があります。
相続が発生すると、預貯金や不動産などプラス財産、借入金などのマイナス財産すべての財産が相続の対象です。
本来、不動産はプラスの財産ですが、誰も住まず、なかなか売れないマンションは、固定資産税や管理費等の負担だけがかかる財産です。
そのような財産を相続する法定相続人間で誰が承継するか、分割方法をどうするかでトラブルに発展する可能性も考えられます。また、主な相続財産が売れないマンションである場合ケースでは、法定相続人全員が相続放棄することも考えておくことも必要です。その結果、後順位の法定相続人が相続することになり、知らないうちに相続人になるケースもあり、トラブルになる可能性があります（民法889条以下）。
管理組合や他の住民からクレーム
誰も住まず空き家として長期間放置されると経年劣化の進行も早く、カビや雨漏れの発生、給排水管からの異臭などで管理組合やマンション住民からクレームがくる可能性もあります。
経年劣化を遅らせるためには、２～3ヶ月に1回程度は、換気や清掃、水回りの通水などが必要ですが、放置されているマンションも少なくありません。特に、遠方に住んでいる場合などは、売れないマンションの維持管理を継続しなければならないとなると大きな負担やストレスにつながります。
マンションがなかなか売れない理由と対処法
マンションがなかなか売れない場合、どういった理由が考えられるのでしょうか、対処法を含めて解説します。
価格設定が間違っている
相場に対して価格設定が間違っていることが考えられます。
マンションは一戸建て以上に比較されやすく、ネット上で購入希望者が、ある程度相場をつかむことは容易です。同時期に同じエリアで競合するマンションが多ければ、不動産ポータルサイトでより比較しやすくなります。
そのため価格設定が高すぎると、売り出し直後の時期や売れやすい時期での販売期間を逃し、なかなか売れない状況に陥っている可能性があります。
対処法は、改めて相場とマンションのプラス要因、マイナス要因を再確認することです。売り出しの際の不動産会社の査定結果が、周辺相場よりずれたものになっている可能性もあります。そして、これまでの販売期間や問合せの状況を踏まえ価格設定を見直すことも必要です。
以下の表は、2022年の首都圏のマンションの「売り出しから成約までの期間」と「売り出し価格との乖離率」をまとめたものです。
| 売り出しから成約までの期間 | 価格乖離率 |
| 1カ月以内 | -2.62％ |
| 2カ月 | -4.60％ |
| 3ヶ月 | -5.70％ |
| 4カ月 | -6.95％ |
| 5カ月 | -7.95％ |
| 6ヶ月 | -8.10％ |
| 7カ月 | -9.26％ |
| 8カ月 | -10.48％ |
| 9カ月 | -9.41％ |
| 10カ月 | -9.15％ |
| 11カ月 | -11.22％ |
| 12カ月 | -9.01％ |
これをみると、売却期間が7カ月を超えると、概ね売り出し価格から10％程度下がった価格で成約していることが分かります。できるだけ高く売却することは大切ですが、相場と査定価格を再確認し、売り出し価格の見直しを考えましょう。
不動産会社の動きが悪い
なかなか売れない理由が不動産会社にあることも考えられます。
不動産会社への売却を依頼する方法には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。それぞれ特徴がありますが、大きな違いは依頼する不動産会社の数です。
不動産会社1社に依頼する「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の場合、不動産売却の成否はその会社にかかっているといえます。なかなか売れていないにもかかわらず、内覧の結果や問合せ状況の報告が毎回同じで何の提案もない、問合せに対するレスポンスが遅いなど、不動産会社の対応や動きの悪さを感じることもあるでしょう。
また、担当者も複数の物件を抱え、忙しすぎて対応が悪い、もしくは、売れにくいマンションの優先順位やモチベーションが下がることも考えられます。
このような場合の対処法は、まず不動産会社に担当者の変更を申し出ることです。その結果、状況の改善に向けて前向きに対応してもらえそうになければ、不動産会社を変更することが考えられます。不動産会社を変更するときは、媒介契約の期間によって違約金等が発生する可能性がありますので、契約内容や更新時期をしっかりと確認しましょう。
立地が悪い
立地条件が悪いとなかなか売れない状況に陥りやすくなります。
マンションは、一戸建て以上に立地条件は大切な要素ですので、駅から離れている、バス便が少ないなどで、交通利便性や生活利便性が低くなると、需要が少なくなり売れにくい傾向です。
今では不動産ポータルサイトで条件設定して物件探しをしますので、立地条件が悪いとなかなか検索条件にかかわらず閲覧数自体が少なくなっていることも考えられます。
立地が悪くなかなか売れない場合、対処法として、販売方法の見直しと不動産会社の変更が考えられます。今では、不動産ポータルサイトやホームページなどネットを活用した集客が主流ですが、立地が悪いマンションであれば、周辺エリアのポスティングや内覧会の実施などを積極的にすることも１つの方法です。
また、その地域で長く営業を続けていて、エリアの状況に精通している不動産会社に変更することも考えられます。一定の地域に特化している不動産会社であれば、その地域の需要がある顧客リストを持っている可能性も高く、慣れた地域で積極的なフットワークを期待しやすいでしょう。
管理状況が悪い
マンションは管理状況が大切です。専有部分に問題がなくてもそれが売れない要因となっている場合もあります。
- エントランスやエレベータホールの汚れやごみが目立つ
- メールボックス周辺にチラシが散乱している
- 自転車、バイク置き場が整理されていない
- 共用廊下の電灯が切れている
- マンション内に水漏れや音のトラブルなどを抱えている
- 管理費や修繕積立金の滞納が多い など
管理状況が原因でなかなか売れない場合、すぐに改善するのは難しいため、広告内容や売り出し価格の見直しを検討する必要があるかもしれません。
管理状況の悪さをカバーできるメリットやアピールポイントがあれば、それを広告など販売活動に反映させることが大切ですし、難しければ価格の見直しも考えましょう。
事件や事故などの告知事項がある
事件や事故などの告知事項があると、なかなか売れない場合もあります。
告知事項とは、売却にあたって買主に伝えなければならないマンションの瑕疵（欠陥）や事実です。
瑕疵には、事件や事故による「心理的瑕疵」のほか、雨漏れや設備の故障など「物理的瑕疵」、周辺環境に関する「環境的瑕疵」、違反建築などの「法律的瑕疵」があります。
売買の対象となっている部屋やマンション内で起こった死亡事件や事故など、購入判断に重要な影響を及ぼすと考えられるものは買主に告知が必要です。国土交通省のガイドラインによると、賃貸取引の場合、事案発生から概ね3年間が告知期間とされている一方、売買取引の場合、告知期間が明示されておらず、対応はより難しくなります。※3
このような告知事項が原因で売れない場合の対処法は簡単ではありません。過去に起きた事件や事故をなくすことはできませんが、一般的には、事件や事故が発生してから期間が経過するほど、買主に対する心理的影響は少なくなると考えられますので、売却時期を見直すことも１つの方法です。
相続後どうしても売れないマンションを処分する方法
販売方法や不動産会社、価格の見直しなどの対策をしても売れない場合、どのような方法が考えられるのでしょうか。
ここでは一般の不動産市場での売却ができない場合の方法について解説します。
自治体に無償で寄付する
マンションが所在する自治体に無償で寄付することが考えられます。ただし、寄付できるケースはほとんどないと考えたほうがよいでしょう。
自治体は寄付を受けることで固定資産税の減収になりますし、管理費や修繕積立金の負担も生じます。公共の場として利用できる土地など自治体が活用できそうと判断した土地の寄付を受け入れてもらえるケースもありますが、マンションの場合難しくなります。
個人もしくは法人へ無償で譲渡する
個人もしくは法人に無償で譲渡する方法です。もし、仕事場や事務所での活用など、何らかのニーズとマッチすれば譲り受けてもらえる可能性もあります。ただし、個人への無償譲渡は、法律的には「贈与」にあたり、譲り受けた側に贈与税がかかる点には注意が必要です。
また、法人に無償で譲渡する場合、売却収入（譲渡益）が生じていなくても、「みなし譲渡所得税」が課税されます。みなし譲渡所得税は、個人や会社が無償もしくは著しく低い価格で資産を譲渡した場合に、時価で譲渡したものとみなして課される税金です。
ただし、社会福祉法人や学校法人などの公益法人に無償譲渡した場合は、一定の要件のもと非課税となる制度があります。譲渡先として、公益法人を積極的に探すとよいでしょう。
不動産会社に買取を依頼する
不動産会社に買取を依頼する方法です。
買取は仲介と異なり、不動産会社が買主になる方法です。買取価格は市場価格と比べ下がりますが、そのままの状態で買い取ってもらえ、現金化までが早いメリットがあります。
不動産会社は、買い取った物件をリフォームやリノベーションして再販売します。マンションを改修する資金力やさまざまな販売ノウハウを生かすことで、売却が難しいマンションでも販売する力があります。
なかには、事故物件から共有物件、差押え物件などのいわゆる訳あり物件を専門に買い取る不動産業者を活用することも可能です。
どうしても売れないマンションは賃貸してもよい？
売却ができず、固定資産税や管理費等の負担が続くと、賃貸することを考えるかもしれません。ただし、慎重な判断が必要です。
賃貸することで売却時期が遅くなり、資産価値の低下や維持費が増えるリスクを考える必要があります。賃貸の契約期間は、普通借家契約で一般的に2年、定期借家契約では1年未満から契約も可能ですが、借主を見つけにくくなることが考えられます。
賃貸するとなると、維持管理する手間や管理会社に依頼する場合の管理費、また、事業収入（不動産所得）が生じますので、確定申告などの手続きも必要です。借主が見つからない、空き室が続くリスクも踏まえ、慎重な判断が必要です。
売れないマンションを相続するときの対処法
自分の親が売却活動していてもなかなか売れないマンションを、相続人として相続する場合もあります。売れないマンションを相続する場合、どういった対処法が考えられるのでしょうか。
相続放棄することもできる
売れないマンションを相続したくなければ相続放棄ができます（民法915条以下）。
ただし、相続放棄は、はじめから相続人でなかったものとみなされ、他の預貯金や有価証券などプラスの財産を含め、すべての相続財産を引き継ぐことができなくなる点には注意が必要です。
また、前述のとおり、相続人全員が放棄すれば、第2順位、第3順位と相続順位に従って相続人が変わり、他の相続人に影響しますので事前に通知するなどトラブルにならない対応も必要です。
なお、相続放棄は、相続が開始されたことを知った日（通常は被相続人の死亡した日）から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きしなければなりません。
不動産を分割する４つの方法
マンションのような不動産は、預貯金等と異なり、簡単に分割できるものではありません。相続した不動産を相続人間で分割する方法として４つあります。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
- 共有
現物分割は、相続不動産が複数ある場合に、実家の土地建物は配偶者、土地は長男などで分けあう、もしくは、相続財産が土地の場合、土地を分筆することで分ける方法です。
マンションの場合、土地のように物理的に分割することはできません。相続財産に複数の不動産がある場合、売れないマンションを含めて相続人を決めることは可能です。ただし、他の相続財産を含め、売れないマンションの相続後に発生する負担や費用なども含めて合意する必要があるでしょう。
代償分割は、不動産を1人の相続人が相続し、代わりに他の相続人に相続割合に応じた代償金（お金等）で精算する方法です。売れないマンションに住みたい、活用したい相続人がいれば考えやすい分割方法ですが、誰も相続したくない場合は、話し合いは難しくなります。
換価分割は、不動産を売却した売却金額を相続人で分ける方法です。すべての相続人が売却に合意すれば、平等に分けやすい分割方法ですが、マンションが売れなければできません。
共有は、相続したマンションをそれぞれの相続人の持ち分に応じて相続登記し、相続人全員で所有する方法です。他の分割方法は難しく、どうしても売れない場合は共有せざるを得なくなりますが、維持管理の負担以外にも所有を続けるリスクがあります。
共有する場合、将来売却したい、リフォームして賃貸したいとなった場合に、他の共有者の同意が必要です。そのため、不動産の活用方法でもめる可能性があります。また、共有持分をもつ相続人が亡くなり相続が発生した場合、その相続人が新たに共有者となり、権利関係がますます複雑になる可能性があります。
相続土地国庫帰属法はマンションでは使えない
2023年4月から「相続土地国庫帰属制度」が始まり、相続した土地を利用する予定がない、維持管理の負担が大きいなどで手放したい場合、一定の要件を満たすことで土地を手放して国庫に帰属させることが可能になりました。
ただし、この制度が活用できるのは土地のみで、マンションでは活用できません。※4
売れないマンションを放棄できる？
相続放棄ではなくマンションそのものの所有権を放棄できるかについて、結論から言いますとできません。
自由に不動産の所有権を放棄できるとなると、維持管理をすべて国が負担することになりますし、国や自治体の税収が減ります。
この点、民法239条2項に「所有者のいない不動産は、国庫に帰属する」という規定があります。ここにいう「所有者のいない不動産」というのは、相続人がいない場合や所有者が不明の不動産を意味します。そのため、相続人がいるマンションの所有権を放棄して国庫に帰属させることはできません。※5
まとめ
売れないマンションを所有し続ける、もしくは相続する場合の対処法について解説しました。
マンションを売れないまま所有し続けるリスクにはさまざまなものがあり、子どもの世代に影響する可能性もあります。
マンションを売却するために、さまざまな対策があります。
- 広告や販売方法を見直す
- 売り出し価格を見直す
- 売り出すタイミングを変える
- 不動産会社を変える
より効果的な対策を講じるためにも、まず、売れない原因を明確にすることが大切です。
対策を講じても市場での売却が難しい場合は、不動産買取を検討する必要があります。売却価格は市場価格より低くなりますが、売却できる可能性は高くなります。それでも売却が難しい場合は、個人や法人への無償譲渡を考えなければなりません。
もし、売れないマンションを相続する可能性がある場合は、相続開始後に揉めないように、他の相続人とマンションの処分方法や遺産分割方法について話し合いするなど早めに動くことも大切です。不動産会社など専門家や第三者を交えてすすめることも考えましょう。
※1：公益財団法人東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2023年）
※2：国土交通省「平成30年度マンション総合調査」216P
※3：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
※4：売れないマンションは放棄できないが一瞬で手放す方法がある！
※5：土地所有権の放棄
