居住中でもマンションは売却できる？住みながら売るメリット・デメリットや成功させるコツを解説

今のマンションを手放したいけど、住みながら売却活動がしたいと考えている方は多数います。

しかし、「住みながらで本当に売れるのか」「内覧対応の手間やプライバシーが不安」といった悩みがあり、なかなか踏み出せない方も多いでしょう。

結論として、居住中のマンションの売却は可能です。

居住しながらのマンション売却は資金計画の面でメリットも大きいですが、日常生活への負担が大きくなることは認識しておく必要があるでしょう。

この記事では、居住しながらマンションを売却するメリットやデメリット、内覧を成功させるコツやNG行為、売れない時の対処法までを解説します。

読むことで、資金計画の不安や内覧のストレスが軽減され、自信を持って売却活動を進める方法がわかります。

住み替えをスムーズに進めたい方は、ぜひ参考にしてください。

居住中のマンションでも売却は可能

結論から言うと、マンションは住みながらでも問題なく売却可能です。

実際、住み替えを検討される多くの方が、現在のマンションに住みながら売却活動を進めています。

居住中のマンションを売却する方法は、売却と購入のどちらを先におこなうかによって次の2つに分かれます。

• 売り先行
• 買い先行

一般的には、住宅ローンが売却代金でしか完済できない方が多いため、「売り先行」を選択する必要があり、結果として居住中のまま売却する人が大半です。

ここからは、それぞれの流れと、なぜ居住中の売却が一般的なのかを解説します。

売り先行の流れ

「売り先行」とは、まず現在のマンションの売却活動を始め、売却（または売買契約）が成立してから新居の購入手続きを進める方法です。

最大のメリットは、売却によって得られる金額が確定してから新居の購入予算を組めるため、資金計画が非常に立てやすい点です。

一方で、売却から新居への入居までに期間が空いてしまう場合、仮住まい（賃貸など）が必要になる可能性がある点はデメリットです。

買い先行の流れ

「買い先行」とは、まず新居を購入して転居してから、現在のマンションの売却活動を始める方法です。

メリットは、新居探しに時間をかけられ、気に入った物件を逃さずに購入できる点です。

一方で、現在のマンションの売却がスムーズに進まない場合、「二重ローン」状態になったり、売却損が出て資金計画が狂ったりするリスクがあります。

仮住まいの必要はありませんが、資金的にかなりの余裕が求められる方法です。

マンションに住みながら売却するのが一般的

マンションは、現在住んでいる状態のまま売却するケースが一般的です。

前述のとおり買い先行には相応の資金力が必要となるため、新居を先に買える方は多くはないでしょう。

経済的な負担を抑えるうえでも、住みながら売却を進めるのが最も合理的な方法です。

ただし、引き渡し前に新居を見つけていないと仮住まいが必要になるため、注意する必要があります。

居住中にマンションを売却するメリット

居住中にマンションを売却することは、資金計画の面や、内覧時のアピールにおいて多くのメリットがあります。

主なメリットとして、次の5点が挙げられます。

• 住宅ローンを完済してから新居を購入できる
• 資金計画が立てやすい
• 内覧者が実際の生活をイメージしやすい
• マンションの魅力を直接アピールできる
• 急いで引っ越しする必要がない

それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。

住宅ローンを完済してから新居を購入できる

居住中に売却する（売り先行）のメリットは、売却代金で現在の住宅ローンを完済できる可能性が高くなることです。

売却によって得た資金を確実に住宅ローンの返済に充てられ、金融機関が設定している抵当権を抹消しやすいでしょう。

現在のローンを完済することで、新居を購入する際の新たな住宅ローン審査もスムーズに進む可能性が高まります。

資金繰りの見通しが立ちやすい点は、マンションに住みながら売却活動を進める大きなメリットです。

資金計画が立てやすい

売却価格が確定してから新居の購入予算を決められるため、堅実な資金計画を立てられる点も大きなメリットです。

あらかじめ「最終的にいくら手元に残るか」が明確になることで、無理のない判断ができます。

そのため、「買い先行」で発生しうる二重ローンのリスクや、想定より安くしか売れず、資金がショートするリスクを回避できます。

売却で得た資金を元に、「次の家の頭金はいくらにするか」「新たなローンはいくら借りるか」といった無理のない計画を立てることが可能です。

内覧者が実際の生活をイメージしやすい

家具や家電が配置された状態は、購入希望者に新生活を具体的に想像させやすい点もメリットです。

空室の状態では、部屋の広さや間取りの使い勝手が分かりにくい場合があります。

しかし、居住中であれば「この広さのLDKに、このサイズのソファやダイニングテーブルを置ける」といった現実的なスケール感が伝わります。

整理整頓された室内は「丁寧な暮らし」を連想させ、物件全体の印象を高める大きな要素になるでしょう。

マンションの魅力を直接アピールできる

マンション居住中の売却は、売主が内覧に立ち会うことで、不動産会社の担当者だけでは伝えきれない、物件の「生きた魅力」を直接アピールできます。

実際に住んでいるからこそ分かる情報には、大きな説得力があるため、購入希望者も参考になるでしょう。

たとえば、「時間帯による日当たりの違い」「夜間の静けさ」「近所のスーパーの使い勝手」といった具体的な情報は、内覧者の安心感につながります。

こうした住み心地に関する情報は、購入の最後の決め手になることも少なくありません。

急いで引っ越しする必要がない

マンション居住中の売却は、売却活動中も住み続けられるため、慌てて引っ越し準備をする必要がありません。

契約から引き渡しまでは1ヶ月から2ヶ月程度の期間を設けることが多いため、その間に新居の購入手続きや引っ越し準備を計画的に進めることができます。

また、引き渡し時期や新居への引っ越し時期を調整できれば、スムーズに新しい生活をはじめられるでしょう。

居住中にマンションを売却するデメリット

居住中にマンションを売却する方法は、メリットがある一方で、注意すべきデメリットもあります。

その多くは、次のように売主様の手間や心理的な負担に関するものです。

• 内覧に対応しなければならず週末の予定が立てにくい
• 内覧希望者とスケジュール調整が必要
• 常に整理整頓と清掃を心がける必要がある
• 物が多いと部屋が狭く見えてしまう

これらのデメリットを事前に理解し、対策を考えておくことが重要です。

内覧に対応しなければならず週末の予定が立てにくい

居住中の売却活動は、購入希望者からの内覧にその都度対応する必要があります。

特に、見学の希望が多いのは土日や祝日などの週末です。

そのため、週末に家族で出かける予定があっても、内覧の申し込みが入れば予定を調整しなければならない場面も出てきます。

売却が完了するまでの期間は、プライベートな時間が制約されるケースもあることを考慮しておきましょう。

内覧希望者とスケジュール調整が必要

内覧希望者とスケジュール調整が必要な点も、居住中に売却する際のデメリットの一つです。

売主が仕事や家事で対応できない時間帯と、希望者が内覧したい時間がなかなか合わないケースも少なくありません。

たとえば、「平日の夜に見たい」「今週末すぐにでも見たい」といった急な要望が入ることもあります。

売却のチャンスを逃さないためには、不動産会社とこまめに連携し、柔軟に対応する姿勢が大切です。

常に整理整頓と清掃を心がける必要がある

居住中の売却で最も負担になりやすいのが、内覧に備えて常に部屋をきれいに保つ必要がある点です。

生活感が強すぎると、「汚れている」「狭い」「大切に使われていない」といった印象を与え、物件の印象を悪くしてしまいます。

いつ内覧希望が入っても対応できるよう、水回りや玄関の清掃、不要な物の片付けを日常的に続けなければなりません。

整理整頓された状態を維持し続けるのは簡単ではないため、精神的な負担を感じる人も少なくないでしょう。

物が多いと部屋が狭く見えてしまう

荷物や家具が多すぎると、実際の広さよりも部屋が狭く見えてしまうデメリットがあります。

内覧者は空室の状態を知らないため、目の前にある「物が多い状態」を基準に部屋の広さを判断してしまうためです。

たとえば、廊下や玄関に大きな物が置かれていると、通路が狭く感じられて圧迫感を与えます。

収納スペースに物が詰め込まれている場合も、「この家は収納が少ない」と誤解される恐れがあります。

居住中のマンション売却を成功させるコツ

居住中のマンションを売却する際は、次のようにいくつか押さえたほうがよいコツがあります。

• 週末は内覧に対応できるように心がける
• 内覧時の質問には正直に答える
• 水回りの掃除を怠らない
• 家財道具は極力減らして整理整頓を心がける
• 費用をかけてリフォームするよりも値下げを検討する
• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• マンション売却が得意な不動産会社へ依頼する

それぞれのコツについて、具体的に解説します。

週末は内覧に対応できるように心がける

週末の内覧を希望する人が多いため、できるだけ対応できるようにスケジュールを調整しましょう。

内覧の機会を逃すのは、売却のチャンスを逃すことに直結します。

売却活動を始めたら、特に週末はできるだけ予定を空け、柔軟に対応できる状態を保つのが理想です。

事前に不動産会社へ「今週末は終日対応可能です」と伝えておくと、効率的に内覧を組んでもらいやすくなります。

内覧時の質問には正直に答える

内覧者から「住み心地はどうか」「近隣の騒音は」といった質問をされた場合は、誠実かつ正直に答えることが重要です。

ここで嘘をついたり不利な情報を隠したりすると、後で発覚した場合に告知義務違反を問われ、最悪の場合は契約解除や損害賠償といったトラブルの原因になります。

ただし、ネガティブな情報を伝える際は、「こう工夫していた」といった対処法も添えるとよいでしょう。

誠実な対応が買主の安心感につながるため、嘘はつかずに事実を正直に伝えましょう。

水回りの掃除を怠らない

内覧者が最も厳しくチェックする箇所の一つが、「水回り」です。

キッチン、浴室、洗面所、トイレは、汚れや臭いが目立ちやすく、清潔感が物件全体の印象を大きく左右します。

カビや水垢、排水溝の臭いなどがないよう、日常の清掃に加えて、内覧前には特に念入りに掃除しましょう。

清潔な水回りは、物件が大切に使われてきた証拠となり、好印象を与えます。

自分での清掃が難しい場合は、プロのハウスクリーニングを利用するのも有効な手段です。

家財道具は極力減らして整理整頓を心がける

部屋を少しでも広く、スッキリと見せるため、不要な家財道具は内覧前に処分し、整理整頓を徹底しましょう。

シーズンオフの衣類や普段使わない荷物は、一時的にトランクルームに預けるのも有効な対策です。

収納スペースは物を詰め込みすぎず、7割程度に抑えて余裕があるように見せることで、「収納が多い」と感じさせられるプラスの印象につながります。

費用をかけてリフォームするよりも値下げを検討する

売却のために高額な費用をかけてリフォームをおこなうことは、原則としておすすめしません。

リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限らず、投資した分を回収できないリスクがあるためです。

また、買主が自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えているケースも多いため、良かれと思ったリフォームが逆に敬遠される原因となる可能性もあります。

目立つ傷や汚れがある場合は、補修費用分をあらかじめ値下げの交渉幅として持っておくほうが、結果的にスムーズな売却につながることが多いでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

売却を任せる不動産会社を決める際は、必ず複数の会社に査定を依頼しましょう。

1社だけでは、提示された金額が相場と比べて妥当かどうかを判断できません。

また、3～5社程度に訪問査定を依頼すれば、業者のサポート体制や担当者との相性を比較でき、自身に合った不動産会社を選べます。

こうした比較をおこなうことで、適正価格での売却や、信頼できる不動産会社の選定につながります。

マンション売却が得意な不動産会社へ依頼する

マンション売却を依頼する際は、「中古マンションの売却」に強い不動産会社を選びましょう。

不動産会社ごとに得意分野は異なり、賃貸仲介や戸建て売買、投資用物件を中心に扱う会社もあります。

マンション特有の評価ポイントや、エリアごとの需要を熟知している会社ほど、適正な価格設定とスムーズな取引が期待できます。

特に居住中の売却は、売主へのサポートや内覧調整などのノウハウも重要です。

担当者が居住中売却の経験豊富かどうかも、信頼できる会社を見極める大切なポイントです。

居住中のマンションが売却できないときの対処法

居住中で売却活動を続けても、なかなか内覧希望が入らない、あるいは売れない場合には、いくつかの対処法があります。

• 不動産会社を変更する
• なるべく室内写真を掲載する
• 買取・リースバックを検討する

状況に応じて、これらの対策を検討しましょう。

不動産会社を変更する

現在の不動産会社の販売活動に疑問や不満がある場合は、媒介契約の更新時期などに合わせて、不動産会社を変更するのも一つの有効な手段です。

不動産会社を変更することで販売戦略が変わり、これまでとは異なる層の購入希望者へ情報が届く可能性があるでしょう。

媒介契約には期限（専任・専属専任の場合は最長3ヶ月）が定められています。

不動産会社の担当者の誠意を感じられない、内覧の調整がうまくいかないといった場合は、変更を検討しましょう。

なるべく室内写真を掲載する

「居住中だから生活感があって恥ずかしい」という理由で、広告に掲載する室内写真を少なくしたり、外観だけにしたりするのは逆効果です。

購入希望者の多くは、インターネット広告の写真を見て、内覧の可否を判断します。

写真が少ない物件は検討対象から外されやすく、チャンスを逃す原因にもなります。

生活感が出やすい場所は徹底的に片付け、天気の良い日に明るく撮影するなど工夫しましょう。

不動産会社によっては、プロのカメラマンによる撮影サービスが含まれている場合もあるため、相談してみることをおすすめします。

買取・リースバックを検討する

仲介での売却がどうしても難しい場合や、売却を急いでいる場合には、「買取」や「リースバック」も最終的な選択肢となります。

「買取」とは、不動産会社が直接買主となり、物件を購入する方法です。

内覧対応が不要で、短期間（数週間程度）で現金化できるのがメリットといえます。

一方の「リースバック」は、不動産会社や専門業者に売却したうえで、賃貸契約を結び、そのまま住み続けられる仕組みです。

ただし、これらはいずれも「仲介」で売却するよりも価格が大幅に安くなる（一般的に市場価格の6～8割程度）という大きなデメリットがあります。

特にリースバックは、将来的な買戻し価格や家賃設定に関するリスクも伴うため、金融の専門知識がある不動産会社に相談するなど、慎重な判断が必要です。

居住中のマンション売却に悩んだらファンズ不動産

居住中のマンションを売却する場合、内覧対応や室内の見せ方、売却活動の進め方など、空室とは異なる悩みが生じやすくなります。

思うように問い合わせが入らない場合は、不動産会社の対応や売却方針を見直すことも一つの判断材料です。状況に応じた進め方を検討するためには、冷静に相談できる相手を選ぶことが重要になります。

居住中のマンション売却に悩んだ際は、ファンズ不動産も選択肢の一つとして検討してみるとよいでしょう。

購買意欲の高いユーザーへ能動的にアプローチできる

ファンズ不動産が運営する「SNS不動産®」は、LINEで購買意欲の高いユーザーに不動産情報を届けます。

従来のポータルサイトで「待つ」のではなく、1万人超のLINE登録者へ能動的にアプローチできる点は大きな強みです。

さらに都心に精通した担当者が的確な売却戦略でサポートするため、物件の魅力を最大限に引き出す価格設定と販売活動がおこなえるでしょう。

購買意欲の高いユーザーへ「届ける」力と、物件価値を引き出す「専門家の戦略」が組み合わさることで、「高く・早く」売却できる可能性を最大化できます。

「SNS不動産®」であなたの物件価値を最大化

SNS不動産®では、専属キュレーターが物件のスペック情報だけでは伝わらない「不動産の真の価値」をSNSで発信します。

これにより従来の広告でリーチできなかった、物件の魅力に共感する潜在的な買主候補へ情報を届けることが可能です。

特に物件への感度が高い20〜40代の若年層や女性層への訴求に強く、キュレーターが買いたいユーザーの価値観に響く物件のポテンシャルを発信することで、新たな買主候補を見つけ出すことができます。

一般的な情報発信だけでは埋もれがちな魅力を「価値」として明確に伝えられるため、最適な買主候補を見つけたい方におすすめです。

リノベ前提の物件や土地売却も。専門チームが対応

ファンズ不動産は、一般的なマンションや戸建てだけでなく、専門知識が求められる不動産の売却にも対応しています。

社内には土地売買のプロが在籍しているほか、2025年10月からはリノベーションのワンストップサポートも開始しました。

そのため「リノベーション前提」といった付加価値を付けた売却提案や、複雑な権利関係が絡む土地の売却も、窓口一つでスムーズに進められます。

他社では取り扱いが難しいと言われた物件でも、まずは一度相談してみる価値があるでしょう。

マンション売却は居住中と空き家のどちらがよい？

結局のところ、「居住中」と「空き家」のどちらが売却に適しているかは、売主の資金計画や、かけられる手間の状況によって異なります。

そのため、一概にどちらが優れているとは言えません。ここからは、それぞれの手法がどのような方におすすめできるかを解説します。

居住中の売却をおすすめできる方

居住中の売却は新居の資金計画を正確に立てられたり、二重ローンのリスクを避けられたりするため、資金的なリスクを抑えたい方に向いています。

売却代金を次の家の資金にしたい、二重ローンは現実的ではないなど、資金計画を堅実に進めたい方には、居住中の売却がおすすめです。

内覧対応などの手間はかかりますが、経済的なメリットを優先する合理的な選択といえます。

空き家での売却をおすすめできる方

空き家での売却は、資金的に余裕がある方や内覧対応の手間やプライバシーの懸念を避けたい方に向いています。

すでに新居へ移っているため、不動産会社が売主の都合に左右されずに内覧を調整できます。

また、荷物がないため部屋が広く見え、買主も気兼ねなく自分のペースでじっくり見学できるメリットがあります。

ただし、二重ローンでの負担や維持費が発生するため、経済的な負担を許容できることが前提条件です。

居住中のマンション売却に関するよくある質問

最後に、居住中のマンション売却に関して、特によく寄せられる3つの質問にお答えします。

• 売り先行と買い先行のどちらがよい？
• 売る理由は正直に伝えるべき？
• ハウスクリーニングは必要？

これらの疑問を解消し、不安なく売却活動を進めましょう。

売り先行と買い先行のどちらがよい？

どちらが良いかは、売主様の資金計画や新居探しの状況によって異なります。

「売り先行」は、売却金額を確定させてから新居の予算を決めるため、資金計画の安全性を最優先する方法です。

「買い先行」は、気に入った新居を逃さずに購入することを優先する方法ですが、二重ローンのリスクを伴います。

自己資金に余裕がない場合や、堅実に住み替えを進めたい場合は「売り先行」が適しています。

実際、多くの方が資金的なリスクを避けるため「売り先行」を選んでいます。

売る理由は正直に伝えるべき？

「子供の成長で手狭になったため」「転勤のため」といった、前向きまたは中立的な理由は正直に伝えて問題ありません。

ただし、「近隣住民とのトラブル」「経済的な事情」など、買主が不安に感じる可能性のある理由は、不動産会社の担当者に相談し、伝え方を工夫するとよいでしょう。

虚偽の説明が発覚すると告知義務違反となり、損害賠償請求される恐れがあります。

誠実な対応を基本としつつ、買主が安心して検討できるよう配慮することが大切です。

ハウスクリーニングは必要？

必須ではありませんが、汚れが目立つ場合はハウスクリーニングを利用する価値があります。

特に、落としにくいキッチンの油汚れや浴室のカビ、ペットやタバコの臭いなどが残っていると、内覧時の印象を悪くしてしまうこともあります。

数万円から十数万円程度の費用はかかりますが、プロの手で室内が見違えるほど清潔になれば、購入希望者の印象は大きく変わるでしょう。

費用対効果を踏まえ、不動産会社とも相談しながら検討してみてください。

まとめ

この記事では、マンションを居住中に売却するメリット・デメリット、成功させるための内覧のコツ、売れない場合の対処法について解説しました。

最も重要なのは、居住中の売却は資金計画の面でメリットが大きく、ポイントを押さえた内覧準備を行えば、不利になることはないという点です。

住み替えの資金計画や居住中の内覧に関する不安は、多くの方が抱える悩みです。

こうした課題については、売却実績が豊富な不動産会社に相談し、専門的な助言を受けながら最適な判断をしていくとよいでしょう。

ファンズ不動産は不動産に関する総合的なサポートを提供しているため、売却相談を希望する方はぜひ一度相談してください。