家の売却でやってはいけないこと22選！注意点や失敗・後悔を防ぐためのポイントを解説

はじめて家の売却をする際は不安や迷いが生じやすいです。

「よくわからないから」とすべてを不動産会社に一任したり、必要な確認を怠ったりすると、思わぬトラブルや金銭的損失につながるリスクがあります。

売却機会を逃さないためには、購入希望者への対応にもさまざまな配慮が必要です。

本記事では、家の売却を予定している方向けに、家の売却でやってはいけないこと22選を、準備中、活動中、契約と引渡し後の3段階にわけて、詳しく解説します。

家を売却する際の注意点も併せて紹介するため、失敗や後悔を防ぐコツを知りたい方も、ぜひ参考にしてください。

【準備中】家の売却でやってはいけないこと

スケジュールを立てずに売却準備を進める、売却価格の相場を確認しない、物件をむやみにリフォームするなどの行為は、家の売却でやってはいけないことに該当します。

ほかにも、不動産会社を比較せず、査定額のみを比較して決めると、後悔する可能性があります。

住宅ローン残高を確認しない、残債があるにもかかわらず金融会社に連絡しないなども、やってはいけないことです。

家の売却準備中にやってはいけないこと10選について、詳しく解説します。

売却スケジュールを立てない

スケジュールを立てずに動き出すと、売却に適したタイミングを逃し、安値の売却になるリスクがあります。

そのため、不動産会社を探す前に売却スケジュールを立てることが大切です。

不動産のニーズは時期により変動します。少しでも高く売りたい場合、物件の購入需要が高まる2～3月や9～11月頃に売却できるスケジュールで動くことを推奨します。

一方、転勤や転校がひと段落する夏場は内覧や引っ越しを希望する方が少なく、売却活動が停滞しがちのため、避けた方が無難です。

一般的に、家の売却には3～6か月ほどかかるため、売却を完了させたい時期から逆算したスケジュールが理想です。

具体的には、売却を済ませたい時期が春前ならば前年の10月頃、秋頃ならば5月頃から売却に向けて動きはじめるとよいでしょう。

購入希望者が多い時期に売りに出せれば、高値での売却につながりやすいです。

事前に相場を把握しない

事前に売却相場を把握していないと、査定額が適切か判断できず、売却価格が相場を下回るリスクがあります。

物件の査定額は、不動産会社ごとに異なる場合があります。査定額が適正か見極められるよう、査定を依頼する前に自宅の売却相場を調べることが大切です。

売却相場は、築年数やエリア、購入価格などから調べられます。地域ごとの売却相場をまとめているサイトを活用すると、簡単に調べられて効率的です。

また、国土交通省が管理運営している不動産情報ライブラリでは、過去の成約事例から売却価格を調べられます。

適正価格で売却するためにも、家を売る際は必ず事前に売却相場を確認しましょう。

複数の不動産会社に査定依頼しない

査定依頼を1社のみで済ませると、査定額が正しいかの判断ができません。査定は必ず複数社に依頼してください。

査定額が低すぎると損をするリスクがあります。また、高すぎても購入希望者が見つからず、最終的に値下げを避けられない可能性もあります。

事前に把握した相場とかけ離れた査定額が提示された場合には、担当者に理由や根拠を尋ねましょう。

納得の価格で売却するためにも、査定依頼は3～6社が望ましいです。

何社も足を運ぶ時間がない方、面倒で気が進まない方には、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる一括査定サイトの活用がおすすめです。

査定額のみで不動産会社を決める

不動産会社を選ぶ際は査定額に加えて、担当者の知識や対応の丁寧さ、売却活動の提案内容なども総合的に比較し、信頼できる会社を選ぶことを推奨します。

査定額も大切ですが、自身が売りたい物件の売却を得意としているかどうかが非常に重要です。

たとえば、地方の戸建て住宅を売却したい場合、都市部のマンションの売却が得意な不動産会社に依頼しても、期待するような結果が得られない可能性が高いです。

不動産の種類やエリアごとに売却ノウハウが異なるため、戸建て住宅の売却に強く、対象エリアでの売却実績が豊富な会社を選んだほうが、売却活動はスムーズに進みます。

家の売却において、不動産会社選びは非常に重要です。査定額のみでの選択は絶対にやってはいけません。

住宅ローン残高を調べない

住宅ローンの借り入れがある物件は、原則、ローンを完済しなくては売却できません。そのため、家の売却を決めた際は必ず最初に、住宅ローン残高を調べましょう。

住宅ローンの残高は、金融機関から送付されるローン明細書や残高証明書、インターネットバンキング、金融機関の窓口などで確認可能です。

売却金を充当してもローンが残る場合は、自己資金での完済や、任意売却を選択する必要があります。

住宅ローン残高の確認漏れは、さまざまなトラブルの原因になる可能性があるため、準備の初期段階で済ませましょう。

ローン残債があるのに金融機関に連絡しない

ローン残債がある物件を売却する際は、ローンを完済して抵当権を抹消しなくてはなりません。必ず金融機関に連絡して、必要な手続きをすべて済ませましょう。

抵当権とは、住宅ローンを融資する金融機関が、他の債権者に先立って債務を回収できる権利のことです。ローン返済が滞った場合、金融機関は担保の不動産を売却して債権を回収します。

抵当権が付いたままの物件は、原則として売却できないため、抹消手続きが必要です。

もしも、ローンを完済できず抵当権を抹消できない場合、任意売却が選択肢に挙がります。

どちらにせよ債権者とのやり取りが不可欠となるため、ローン残債がある家の売却を決めたらすぐに、金融機関に相談しましょう。

媒介契約の内容を理解しない

3種類ある媒介契約の内容を正しく理解せずに売却活動をはじめると、契約違反に発展したり、売却活動が制限されたりするおそれがあります。

媒介契約とは、仲介を依頼した不動産会社と結ぶ契約で、それぞれ次のような特徴があります。

契約の種類	契約可能な不動産会社の数	自身で買主を探せるか	不動産会社への報告義務
一般媒介契約	制限なし	可能	なし
専任媒介契約	1社のみ	可能	14日に1回以上
専属専任媒介契約	1社のみ	不可	7日に1回以上

たとえば、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結んだ方が、複数の不動産会社に仲介依頼すると、契約違反となります。

また、専属専任媒介契約は、自身で買主を探す行為が認められておらず、売却活動の自由度が下がります。

それぞれの内容や特徴を理解したうえで契約しなければ、売却活動が停滞するリスクがあるため、締結前によく確認して自身に適した種類を選択しましょう。

むやみにリフォームする

古い家を売却する際、需要拡大を目的にリフォームを検討する方もいますが、費用を回収できず損をする場合があります。不動産会社に相談する前のリフォームはやめましょう。

キッチンや浴室、ダイニングなど一部のリフォームでも50～100万円ほどかかるケースが多く、フルリフォームとなると、費用はさらに高額になります。

リフォーム費用を上乗せした価格で売却できればよいですが、近年では購入後に自身の好みにあわせてリフォームしたいと考える買い手が増加傾向にあります。

せっかく高額な費用をかけてリフォームしたにもかかわらず買い手が見つからないと、売却活動は長期化し、値下げも検討する必要が出てくるでしょう。

リフォームが原因で不利な売却になるケースもあるため、むやみにおこなわず、必ず不動産会社に相談して決めることを推奨します。

必要になる税金・費用を調べない

家の売却時に必要な費用や税金を十分調べないと、最終的な手取り額が想定より少ない、必要な額を用意できないなどの問題が生じる場合があります。

家を売却する際にかかる主な費用や税金は、次のとおりです。

• 仲介手数料
• 測量費
• 解体費
• ハウスクリーニング費
• 印紙税
• 登記費用
• 住宅ローン返済手数料
• 譲渡所得税
• 引っ越し費用

仲介手数料は、売却価格が400万円を超える場合「売却価格×3％+6万円+消費税」で求められます。たとえば、売却価格が1,500万円ならば、仲介手数料は561,000円（税込）です。

仲介手数料は、売買契約締結時と決済時の2回に分けて払うケースが一般的なため、売却前に資金を用意する必要があります。

ほかにも、測量やハウスクリーニングが必要な場合は、売却前に支払いが発生します。

また、売却益が出た場合に課税される所得税と復興特別所得税は、家を売った年の翌年2月16日～3月15日の期間中に納付が必要です。

住民税は普通徴収であれば、売却年の翌年6月以降に4分割で納付します。費用や税金の種類ごとに支払い時期が異なるため、内訳と併せて確認し計画的に準備しましょう。

仲介と買取の違いを理解しない

仲介と買取の違いを正しく理解しないまま売却活動を進めると、売却活動の長期化や低価格での売却につながりやすいです。

仲介とは、不動産会社に買い手探しを依頼する方法です。一般市場に売りに出すため市場相場に近い価格で売れやすいものの、売却まで時間がかかるケースもあります。

一方、買取は不動産会社が直接物件を購入する方法です。売却活動や買い手探しが不要のため短期間で契約が成立しますが、売却価格は仲介より安くなりがちです。

売却期限を設けないかわりに高く売りたい方には仲介が、少しでも早く現金化したい方には買取が適しています。

それぞれの違いを把握し、自身の目的やスケジュールにあう売却方法の選択が重要です。

【活動中】家の売却でやってはいけないこと

売却活動を不動産会社に任せっきりにする、物件の不具合を隠す、価格や条件の交渉に応じないなどの行為は、家の売却でやってはいけないことにあたります。

内覧前に掃除や片づけをせず、不誠実な内覧対応をしていると、売却につながりにくいため改善が必要です。相場からかけ離れた価格の設定も、売却失敗の原因になりやすいです。

家の売却活動中にやってはいけないこと6選について、詳しく解説します。

相場からかけ離れた価格を設定する

相場からかけ離れた売却価格に設定していると、買い手が見つからず売却活動が長期化する場合があります。

売却価格が高すぎると、購入希望者が見つかりにくく、値下げの原因になりやすいです。

対して、相場よりも安い価格で売りに出すと、手取り額が少なくなるのはもちろんですが、物件に問題があるのではないかと買い手に敬遠されることも考えられます。

売却価格は、安すぎても高すぎても損をする可能性があるため、相場を踏まえた適正価格の設定が重要です。

内覧前に掃除・片付けをしない

掃除や片付けをしないで内覧をおこなうと、第一印象が悪くなる、部屋が狭く見える、マイナスな印象を与えるなどのデメリットがあります。

購入希望者から値下げ交渉されるリスクも高まるため、可能な範囲で美しい状態を保ち、内覧に備えることが大切です。

内覧前にチェックすべき項目の一例は、次のとおりです

• 不要物が出ている場合は片付ける
• 玄関のホコリや泥を掃除し、靴は片付け最小限にする
• リビングの床やテーブルにはなるべく物を置かない
• シンクの水垢、コンロの油汚れを掃除する
• 生ごみを片付けて悪臭を防ぐ
• トイレは便器に加えて床や壁も掃除し消臭する
• 浴室のカビ、水垢を掃除する

上記の7項目を整えると、清潔感がアップし印象がよくなります。優先してチェックするとよいでしょう。

不誠実な内覧対応をする

物件の状態がよくても、内覧の対応が不誠実では購入希望者は不信感を抱き、契約に慎重となるでしょう。売却に失敗する可能性も高いため、内覧は丁寧な対応が必要です。

購入希望者が家の中をゆっくり見て回れるように、内覧はスケジュールに余裕がある日におこなうことを推奨します。

相手のペースにあわせて、質問にはわかる範囲で正直に答えることが大切です。日当たりや周辺環境などの問題がある場合は、隠さずに伝えてください。

内覧対応に不安がある方は、事前に不動産会社の担当者と打ち合わせしておくと安心です。

不動産会社に任せっきりにする

売却活動のすべてを不動産会社に任せると、必要な対応が遅れたり、情報の誤りに気付けなかったりするリスクがあります。

売却情報の掲載から6か月以上買い手が見つからない場合、そのままでは売れる見込みが低いため、販売戦略の見直しが必要です。

しかし、すべてを任せっきりにしていると問い合わせの有無や内容を把握できず、戦略の切り替えが遅れることがあります。

また、すべてを一任していると、広告や売却条件の誤りに気付けず、買い手に不信感を抱かれたりトラブルに発展したりする可能性もあります。

売却に関するさまざまな問題を回避するためにも、不動産会社とは定期的に連絡を取り、売却状況を共有しながら進めることが大切です。

物件の不具合を隠す

物件の不具合を隠して売却すると、修理費用や賠償金を請求されたり、値引きや契約解除を求められたりするリスクがあります。問題がある場合は、隠さずに申告しましょう。

具体的に、次のような不具合は事前報告が必要です

• 雨漏り
• シロアリや害虫被害
• 排水管やガス、電気設備などの故障
• 地盤沈下
• 周辺環境の問題

雨漏りや害虫被害、設備の不具合や地盤沈下の報告はもちろんですが、周辺環境に問題がある場合も事前に伝える必要があります。

たとえば、周辺に汚水処理施設や暴力団事務所などの嫌悪施設がある、隣人とのトラブルを抱えているなどは報告対象です。

不都合を隠したまま契約を結んだあとに問題が発覚すると、告知義務違反となり、契約不適合責任を問われるおそれがあるため、売却前にすべてのマイナス情報を開示してください。

価格・条件交渉に応じない

価格や条件の交渉をすべて拒否していると、購入希望者が離れたり、印象が悪くなったりして、売却チャンスを失います。妥協できない箇所と譲歩できる範囲を整理しておきましょう。

不動産の市場相場は変動します。はじめに設定した売却価格に固執しすぎると、売却活動が長期化し、結果的に大幅な値下げが避けられなくなるリスクがあります。

また、購入希望者に融通が利かないと思われる可能性もあるため、価格や条件交渉には柔軟に対応すべきです。

【契約・引き渡し後】家の売却でやってはいけないこと

契約破棄や内容変更の申し出、確定申告の放棄はやってはいけないことです。

売買契約書や税金控除特例の確認を怠る、期日までに引っ越ししないなどもやってはいけません。

家の売却契約時や引き渡し後にやってはいけないこと6選について、詳しく解説します。

売買契約書の確認を怠る

売却価格や引き渡し条件、契約不適合責任の範囲などさまざまな重要事項が記載された売買契約書や重要事項説明書の確認を怠ると、訴訟や金銭的損失につながるリスクが高まります。

たとえば、引渡し日を誤解したまま署名したことで期日に対応できなかった場合、違約金の支払いが発生します。

契約が締結されると、契約書の内容は原則変更できません。

あとから取り返しのつかないトラブルにならないよう、売買契約書の内容はよく確認し、不明点があれば必ず担当者に質問し解決してから署名しましょう。

契約破棄・内容変更を申し出る

売買契約を締結したあとに契約破棄を申し出ると、違約金が発生するケースが多いです。違約金の額は、契約内容により差が生じます。

また、契約内容の変更を希望する場合、再度相手方と協議が必要です。主張の内容により、不信感を抱かれることもあるでしょう。

双方の同意があれば変更可能ですが、トラブルを回避するためにも口頭での合意ではなく、文書を作成すべきです。

残置物を処理しない

残置物に関する特約がない場合、売主は家財を処分して空の状態で引き渡すことが一般的です。必要な処理を怠ると、契約違反で違約金の支払いが発生する可能性があります。

不用品の回収を専門業者に依頼する際、希望の日時で予約が取れるとは限りません。

引き渡し日までに残置物を残さず処理できるよう、余裕のあるスケジュールで対応しましょう。

期日までに引っ越ししない

売買契約書に明記された引き渡しの期日を守らないことは、契約違反です。

引き渡しの期日までに引っ越しが済んでいないと、買主の入居スケジュールに悪影響を与え、損害賠償や違約金を請求されるおそれがあります。

たとえば、買主が引き渡し日にあわせて引っ越しを手配していた場合、転居不可になると高額なキャンセル料が発生するでしょう。

原因が売主にあると判断されれば、キャンセル料の全額負担を求められる可能性が高く、損害賠償請求される可能性もあります。

契約後のトラブルを防ぐためにも、必ず引っ越し期日は厳守しましょう。

税金控除の特例を調べず納税する

税金控除の特例を調べないと、税金を過剰に支払い損をする可能性があります。

家を売却して譲渡益が発生すると税金が課税されますが、居住用財産の3,000万円特別控除の活用により大幅な節税が可能です。

条件を満たせば、軽減税率の特例が併用できるケースもあるため、納税前には必ず適用条件を調べましょう。

確定申告しない

家を売却した際に一定の条件を満たした場合は、原則として確定申告が必要です。無申告や申告遅れはペナルティが課せられるため、必ず期日内に手続きを済ませてください。

家を売却して譲渡益が発生した場合、または特例を利用する場合は、確定申告しなくてはなりません。

e-Taxまたは窓口で自ら手続きを済ませる方法が一般的ですが、不安な方は専門家にサポートを依頼すると、ミスなく進められて安心です。

家の売却で失敗しない3つのコツ

家の売却で失敗しないためには、売却スケジュールに余裕を持つことが大切です。

実績豊富な不動産会社で、相性のよい担当者に依頼したほうが売却活動がしやすく、失敗回避につながります。

家の売却で失敗しない3つのコツについて、詳しく解説します。

売却スケジュールに余裕をもつ

売却までには3〜6か月程度かかるといわれているため、余裕のあるスケジュールで売却活動を進めることが望ましいです。

売却を急ぐあまり、広告の掲載期間を短く設定すると、問い合わせや内覧希望者からの連絡が伸びにくいです。

需要が少ないと希望価格での売却は難しく、本来であれば不要な値下げを迫られる可能性もあるため、家の売却は無理のない計画でおこないましょう。

実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産会社はそれぞれ、得意な分野やエリアが異なるため、自身が希望する取引の実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。

たとえば、戸建て住宅の売却を希望している場合に、マンション売買や投資用不動産の売却に強い不動産会社に依頼しても、高い効果は期待できません。

また、地方の物件を売却する際は、都市部をメインに扱う不動産会社よりもエリア特化型の会社のほうが、売却活動がスムーズに進む可能性が高いです。

売却を決断したら、不動産会社の特徴を比較して、自身の目的に合う実績がある会社を選びましょう。

担当者との相性を見極める

家を売却する際は売却状況を共有するために、担当者とこまめに連絡を取り合うことが望ましく、相性のよさも重要です。

些細なことでも相談しやすい、連絡頻度や返信スピードが適切、誠実で信頼できる担当者とは、安心してやり取りできます。

一方、質問への回答が曖昧だったり、提案を一方的に通したりする担当者とは、相性が合わない可能性が高いです。

担当者との相性に不安がある場合は、変更を希望するとよいでしょう。

家の売却で失敗したくないならファンズ不動産へ相談を

家の売却では、スケジュール管理や不動産会社選びなど、ひとつの判断がその後の成否を大きく左右します。「知らずに失敗してしまった」「もっと早く相談すればよかった」と後悔するケースも少なくありません。

特に、売却の経験があまりない方にとっては、注意すべきポイントを見落としやすく、不安を抱えながら進める場面も多いでしょう。

そんなときは、早めに専門家へ相談することで、状況に合った進め方が明確になり、リスクを抑えた売却がしやすくなります。

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仕事や家事で忙しい方でも、自身のペースで効率的に売却活動を進めたい方に最適です。

家の売却でやってはいけないことに関するよくある質問

最後に、家の売却でやってはいけないことに関するよくある3つの質問に回答します。

家の売却にかかる諸費用、家を売却する際の相談先、売却益がない場合の確定申告について知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

家の売却にかかる諸費用は？

家を売却する際、次のような費用がかかります。

• 仲介手数料
• ローンの一括返済にともなう手数料
• 司法書士報酬（抵当権抹消登記費用など）
• 印紙税
• 譲渡所得税
• ハウスクリーニング費用
• 引っ越し費用

売却活動を不動産会社に依頼すると仲介手数料が、登記手続きを司法書士に依頼すると報酬の支払いが発生します。

住宅ローンの一括返済にかかる手数料は金融機関により異なりますが、窓口よりもインターネットで手続きしたほうが安くなるケースが多いです。

ハウスクリーニングや引っ越し費用も業者ごとに差があるため、複数社で見積もりを取ることをおすすめします。

売却益がなくても確定申告は必要？

売却益がなくても特例を利用する場合には、確定申告が必要です。

確定申告は通常、家を売却した翌年の2月16日～3月15日のうちにおこないます。期限を過ぎるとペナルティが発生するため、期日厳守で手続きしましょう。

家を売る際はどこに相談すべき？

家を売る際は、まず不動産会社に相談するとよいでしょう。相場価格や売却活動、交渉、契約手続きなど、さまざまな悩みや疑問の解決に向けたサポートが期待できます。

査定額や販売戦略は会社ごとに異なります。3～6社を目安に相談し特徴を比較しながら、自身の希望に合う不動産会社を見極めることが大切です。

まとめ

家の売却でやってはいけないことを事前に把握しておくと、トラブルや金銭的損失の回避につながり、売却活動をスムーズに進めやすくなります。

たとえば、比較せずに不動産会社を決める、売却価格の相場や住宅ローンの残債を確認しないなどの行為は家の売却でやってはいけないことです。

売却活動中に不誠実な内覧対応をしたり、契約後にキャンセルや契約内容の変更を申し出たりするケースも、家の売却でやってはいけないことに該当します。

小さなミスが大きな問題に発展するリスクもあるため、家を売る際は本記事で紹介した「家の売却でやってはいけないこと22選」をぜひ参考にしてください。

不安や疑問を相談しやすく、対応が誠実で実績豊富な不動産会社を見極められると、後悔のない売却が実現しやすくなります。