マンション売却における一般媒介契約とは？メリット・デメリットや専任媒介との違いも解説

一般媒介契約とは、不動産会社に不動産の売却や賃貸の仲介を依頼するときに締結する媒介契約の1つです。

媒介契約には一般媒介契約のほかに専任媒介契約と専属専任媒介契約があり、依頼者は3種類から選択します。

この記事では、一般媒介契約と専任媒介契約（専属専任媒介契約）との違いや、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

最後まで読めば、自身が一般媒介契約を選択すべきか専任媒介契約を選択すべきかがわかります。

不動産会社にマンション売却の相談を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

一般媒介契約とは？

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約です。

媒介契約とは、不動産会社へ不動産の売却を依頼する際の、販売活動の条件や、成約時の仲介手数料などを取り決めた契約のことです。

媒介契約には、一般媒介契約のほかにも、専任媒介契約と専属専任媒介契約があります。

ここでは、一般媒介契約の詳細や専任媒介契約との違いを解説します。

専任媒介契約（専属専任媒介契約）との違い

一般媒介契約と、専任媒介契約や専属専任媒介契約との大きな違いは、複数の不動産会社に依頼できるか否かです。

3つの媒介契約の特徴は、次のとおりです。

※法律上制限はありませんが、約款では3ヶ月以内としています。

上記のとおりそれぞれの媒介契約で、複数社と契約できるかや契約期間、報告の義務などが異なります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は依頼する不動産会社を1社に限定しているため、不動産が売り出し中であることを他社へも公開しなければならず、不動産流通機構であるレインズの登録が義務付けられています。

いっぽう、一般媒介契約はレインズへの登録は任意です。登録を希望する場合は、念のためその旨を伝えましょう。

一般媒介契約には明示型と非明示型がある

一般媒介契約には、明示型と非明示型の2種類があり、それぞれの特徴は次のとおりです。

• 明示型：売却を依頼するほかの業者を告知する
• 非明示型：売却を依頼するほかの業者を告知しない

一般媒介契約では、明示型での契約が一般的です。

非明示型で契約する場合は、契約書に通知義務のないことを特約として明記する必要があります。

一般媒介契約における仲介手数料の支払い方

仲介手数料は契約が成立した際に支払う成功報酬のため、媒介契約が成立した1社に支払います。

また、不動産売買の仲介手数料は、改正国土交通省告示第949号により計算式や上限が決められています。

不動産会社は仲介手数料を売買契約時に全額請求できますが、売買契約時と決済・引き落としのタイミングで半金ずつ2回に分けて支払うケースが一般的です。

ただし、地域性や不動産会社により支払いのタイミングや回数が異なるため、事前に確認しましょう。

契約期間の上限は定められていない

一般媒介契約は、上限3カ月と決められている専任媒介契約や専属専任媒介契約とは異なり、上限の定めは法律上ありません。

しかし、国土交通省が定める標準媒介契約約款では契約期間を3か月以内とすることが推奨されており、それに倣って3か月で契約するケースが一般的です。

契約期間に違いはないものの、専任媒介契約や専任媒介契約とは解約時の違約金が異なります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では契約期間中の解約により違約金が発生しますが、一般媒介契約の場合は、特約がなければ契約期間中でも解約金無しで解約できます。

マンション売却で一般媒介契約を選ぶメリット

マンション売却で一般媒介契約を選ぶメリットは、主に次の4つです。

• 複数の不動産会社へ依頼できる
• 囲い込みされる心配がない
• 売却中であることを公にしないことができる
• 自身で探した買主と直接取引できる

それぞれ詳しく解説します。

複数の不動産会社へ依頼できる

一般媒介契約は複数の不動産会社へ依頼できるため、マンションを売却しやすいことがメリットです。

一般媒介契約では複数社が広告宣伝活動をおこなうため、物件の情報を幅広い方々に周知可能です。

とくに明示型であれば、各社が競って売却活動をおこなう可能性が高く、早期成約も期待できます。

また、不動産会社により強みが違うため、依頼先が絞れないときも、複数社からアドバイスがもらえる一般媒介契約はおすすめです。

囲い込みされる心配がない

一般媒介契約では、仲介手数料を狙った囲い込みをされるリスクが少ないこともメリットです。

囲い込みとは、不動産会社が売主から依頼された物件の売却を、ほかの不動産会社経由で契約できなくする行為を指します。

売主の利益に反する行為ですが、囲い込みは事実を突き止めることが難しいとされています。

一般媒介契約であれば、他社も売却活動をおこなうため、囲い込みはできません。

不動産会社による囲い込みが心配であれば、一般媒介契約が安心です。

売却中であることを公にしないことができる

一般媒介契約はレインズに登録する必要がないため、販売中であることを公にしないこともできます。

ただし、一般媒介契約であれば必ず公開しないわけではありません。

とくに内覧の際は、マンションの売り出しに気づかれる恐れもあります。

近隣の住民に売り出しを伏せておきたい場合は、その旨を不動産会社の担当者に相談しましょう。

自身で探した買主と直接取引できる

一般媒介契約は、自身で探した買主と直接取引ができるため、仲介手数料の支払いが不要になる可能性があります。

専任媒介契約でも直接取引は可能ですが、専属専任媒介契約の場合は、必ず不動産会社を通して取り引きしなければなりません。

たとえば、親族や知り合いなどが購入する可能性がある場合は、一般媒介契約にしておけば相手と直接取引できます。

不動産売買の知識がある場合や、自身で買主を発見できる可能性がある方は、一般媒介契約を選ぶとよいでしょう。

マンション売却で一般媒介契約を選ぶデメリット

マンション売却で一般媒介契約を選ぶデメリットは、主に次の2つです。

• レインズへの登録義務や活動業務について報告義務がない
• 積極的な営業活動が期待できないおそれがある

それぞれ詳しく解説します。

レインズへの登録義務や活動業務について報告義務がない

一般媒介契約にはレインズへの登録義務や、売却活動の状況を報告する義務がないため、活動状況が分かりにくいことがデメリットです。

ただし、義務はありませんが、レインズへの登録や活動業務の報告について依頼は可能です。

また不動産会社を選ぶ際、一般媒介契約でも広告活動やどのような業務をしたのか報告してくれる業者を選べば、デメリットをカバーできます。

一般媒介を選択する場合で、レインズへの登録や活動の報告を希望する方は、不動産会社への確認は積極的におこないましょう。

積極的な営業活動が期待できないおそれがある

一般媒介は複数社へ依頼できるため、不動産会社が積極的な営業活動をおこなわない恐れがあります。

不動産会社にとって一般媒介契約は、売却活動をしていても成約に至らなければ仲介手数料はゼロです。

専任媒介契約であれば少なくとも売主からの仲介手数料は受け取れるため、社内において優先される傾向です。

駅近物件や人気エリアにある物件など、早期に成約が望めそうな物件以外は、一般媒介を選ぶことがマイナスになるケースも多いため注意しましょう。

マンション売却で専任媒介契約を選ぶメリット

マンション売却で専任媒介契約を選ぶメリットは、次の3つです。

• きめ細やかな対応や積極的な営業活動が期待できる
• 専任媒介契約が対象となるサービスを受けられることがある
• 窓口を1つにできる

それぞれ詳しく解説します。

きめ細やかな対応や積極的な営業活動が期待できる

専任媒介契約では、不動産会社からのきめ細かい対応や、積極的な営業活動を期待できることがメリットです。

不動産会社は成約に至れば、かならず仲介手数料を受け取れるため、広告宣伝を積極的におこなうケースが多く見られます。

また、不動産会社の社内において、一般媒介の物件よりも専任媒介契約の物件が優先される傾向があり、きめ細やかな対応も期待できます。

専任媒介契約が対象となるサービスを受けられることがある

不動産会社によっては、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した売主に対し、独自のサービスを用意しているケースがあります。

たとえば、物件紹介用写真をCGで家具やインテリアをコーディネートするサービス、プロのカメラマンが写真撮影するサービスなどは、多くの場合、専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約のみが対象です。

媒介契約を締結する際は、サービスの有無や対象になる媒介契約を確認してから選択しましょう。

窓口を1つにできる

専任媒介契約では、1つの不動産会社にのみ不動産の売却を依頼するため、連絡を取り合う会社は1社で済みます。

複数の不動産会社に仲介を依頼する場合、それぞれから内覧対応の依頼や販売活動について連絡が入るため、面倒に感じるケースもあります。

また内覧のスケジュールも自身で管理しなければならず、内覧の日時が重ならないように注意しなければなりません。

なるべく手間をかけたくない方は、専任媒介契約がおすすめです。

マンション売却で専任媒介契約を選ぶデメリット

マンション売却で専任媒介を選ぶデメリットは、次の2つです。

• 依頼した不動産会社の力量に左右される可能性がある
• 囲い込みされる可能性がある

それぞれ詳しく解説します。

依頼した不動産会社の力量に左右される可能性がある

専任媒介契約では、1社に一任するため、不動産の売却は、不動産会社の実績や力量、担当者のスキルに大きく影響されます。

依頼する不動産会社を選ぶ際は、公式サイトや店舗の雰囲気、インターネット上の口コミなどを参考に業者の実績や力量を確認してください。

また、担当者との相性や信頼関係も大切になるため、自身が信頼して相談できる担当者を選ぶことも重要です。

不動産会社に落ち度があれば別ですが、基本的に専任媒介契約では、契約期間内に解約した場合、それまでにかかった広告費を請求される恐れがあるため注意しましょう。

囲い込みされる可能性がある

専任媒介契約は、囲い込みされる可能性があります。

条件が極端に悪い物件ではないにもかかわらず、一定期間を過ぎても内見予約が入らない場合は、囲い込みされている可能性があります。

囲い込みの事実確認は難しく、不動産売却の知識がない売り主と判断された場合は、不動産会社の思うがままに騙される恐れがあり危険です。

囲い込みされないためには、不動産売却の知識をつけることや、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

一般媒介契約が向いている

一般媒介契約が向いている方の特徴は、次のとおりです。

• 多種多様なアドバイスを参考にしたい
• 複数の不動産会社から物件情報を発信して欲しい
• 不動産会社選びで失敗したくない
• 人気エリアや秘密にしたい物件を保有している

それぞれ詳しく解説します。

多種多様なアドバイスを参考にしたい

1社に限定せず、より多くの担当者からアドバイスを受けたい方には、一般媒介契約が向いています。

売り出し価格や値下げするか否かの判断も、複数の不動産会社の意見を参考にできます。

不動産会社に任せるよりも、自身で積極的に情報収集や交渉をおこないたい方にとって、多種多様なアドバイスが受けられる一般媒介契約はメリットです。

複数の不動産会社から物件情報を発信して欲しい

なるべく幅広く物件情報を公開したい方には、一般媒介契約が向いています。

一般媒介契約で複数社に依頼した場合、各社のホームページに物件情報が掲載されます。

多くの人の目に物件情報が入ることで早期売却を狙う場合は、一般媒介契約を選びましょう。

不動産会社選びで失敗したくない

不動産会社選びで迷っている方であれば、複数社に依頼できる一般媒介契約が向いています。

一般媒介契約であれば、気になる数社に依頼できるため、契約できる不動産会社が1社のみの専任媒介契約にありがちな業者選びの失敗リスクがありません。

ただし、依頼する不動産会社が多すぎると、連絡や対応が大変になるため、2～3社程度がおすすめです。

人気エリアや秘密にしたい物件を保有している

反響が多く売りやすい人気エリアや条件の良い物件を保有している方や、秘密で売却したい物件を保有している方には、自由度が高くレインズへの登録義務のない一般媒介契約が向いています。

反響が多く売りやすい物件であれば、一般媒介契約で幅広く情報を公開すれば、早期売却が望めます。

また、専任媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられているため、秘密のまま物件の売却活動はできません。秘密にしたい物件の売却は、一般媒介契約を選びましょう。

専任媒介契約が向いている

いっぽう、専任媒介契約が向いている方の特徴は、次のとおりです。

• 手厚い対応をして欲しい
• 内覧の調整などすべて不動産会社に任せたい
• 不動産会社のサービスを受けたい

それぞれ詳しく解説します。

手厚い対応をして欲しい

不動産会社のきめ細やかで手厚い対応を望む人は、専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約では、販売活動についてこちらから連絡しなくても、2週間に1回以上（専属専任媒介契約は1週間に1回以上）報告が義務付けられています。

また、多くの不動産会社は、一般媒介契約よりも専任媒介契約を優先するため、積極的な売却活動が期待できます。

内覧の調整などすべて不動産会社に任せたい

内覧のスケジュール管理をはじめ、売却活動を不動産会社に任せたい方には、専任媒介契約が向いています。

また、内覧の曜日や時間に関する要望も、専任媒介契約であれば担当者1人に伝えればよく、同じことを複数人に依頼する手間はかかりません。

また、自身で販売活動や交渉をおこなう自信がない方も、不動産会社に一任できる専任媒介契約がおすすめです。

不動産会社のサービスを受けたい

不動産会社のサービスを最大限利用したい場合は、専任媒介契約を選びましょう。

不動産会社では、一般的に専任媒介契約を対象としたさまざまなサービスが用意されています。

たとえば、一定期間を過ぎても物件が売れなかった場合、不動産会社が買い取りをする買取保証は、専任媒介契約を対象に多くの不動産会社が提供しているサービスです。

サービスを受けなくても問題なく売却はできますが、不動産会社の対応に対する満足感や、成約価格に対する納得感を得られやすくなります。

一般媒介契約と専任媒介契約で多いのはどちら？

一般媒介契約と専任媒介契約では、専任媒介契約を選ぶ方が多く、最も多い契約は、専属専任媒介契約です。

ここでは、売却活動時の不動産会社との契約形態と満足度について解説します。

専属専任媒介契約がもっとも多い

不動産を売却する際の不動産会社との媒介契約では、契約形態は専属専任媒介契約が最も多く、次に専任媒介契約です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約を合わせると全体の7割程度になります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は契約できる不動産会社は1社のみのため、多くの売主は1つの不動産会社で売却活動をおこなっています。

専属専任媒介契約は満足度も高い

不動産会社の売却活動に関する満足度については、専属専任媒介契約が最も高い傾向があります。

同じ1社のみとの契約でも、不動産会社が売り主におこなわなければならない報告の頻度が、専属専任媒介契約は1週間に1回、専任媒介契約は2週間に1回と違います。

また、専属専任媒介契約や専任媒介契約は、契約期間内に契約解除は原則できないため、慎重な不動産会社選びが満足度に直結します。

マンション売却時に一般媒介契約を選択する場合の注意点

マンション売却時に一般媒介契約を選択するときは、次の2つに注意しましょう。

• すべての不動産会社で売り出し価格を統一する
• 不動産会社の付加サービスが受けられないことがある

すべての不動産会社で売り出し価格を統一する

マンションの売り出し価格や引き渡し条件などは、すべての不動産会社で統一しましょう。

売り出し価格を不動産会社ごとに変えられないため、変更する場合は一般媒介契約を締結している不動産会社すべてに情報を共有しなければなりません。特定の会社に連絡しないと、トラブルになる可能性があるため注意が必要です。

また買主が、高く売り出した不動産会社から購入した後に、ほかの不動産会社で安く販売されていることを知った場合、トラブルになりかねません。

さらに、不動産ポータルサイトで物件検索するユーザーに混乱を招き、売却しにくくなる恐れもあります。

不動産会社の付加サービスが受けられないことがある

一般媒介契約では、プロのカメラマンによる撮影をはじめ、物件をより魅力的に見せられる付加サービスが受けられない可能性があります。

ホームページや広告に掲載される写真は、内覧希望者の数に直結するため、重要です。

ただし、不動産会社の付加サービスは、専任媒介契約や専属専任媒介のみが対象のケースが多く、一般媒介契約は対象外の恐れがあるため注意しましょう。

マンション売却における一般媒介契約に関するよくある質問

最後に、マンション売却における一般媒介契約によくある質問を紹介します。

専任媒介から一般媒介に変更できる？

専任媒介契約は、3カ月間の契約期間が定められており、契約期間内の解除は多くの場合できません。

期間満了後は、一般媒介契約へ変更できます。

専任媒介契約から一般媒介契約に変更する場合は、専任媒介契約の契約期間終了前に、不動産会社との間で十分に協議しましょう。

一般媒介契約でよくあるトラブル事例は？

一般媒介契約でよくあるトラブル事例は、次のとおりです。

• 案内した媒介業者を通さずに直接取引した
• 案内した媒介業者とは別の業者で売買契約した
• 契約を解除したら実費を請求された

案内した会社を通さず直接取引したり、案内した会社と違う会社を介して売買契約を締結したりなどは、業者との間でトラブルが発生する原因です。

また、媒介契約書に契約解除の違約金の特約がある場合は、支払う必要があるため、事前によく確認しましょう。

マンションがなかなか売れないときの対処法は？

一般媒介契約で、マンションがなかなか売れないときの対処法は、次のとおりです。

• 販売価格の見直しを検討する
• 物件の売り出し方について検討する
• 不動産会社や媒介契約形態の変更を検討する

一般媒介契約では、専任媒介契約に比べて不動産会社は積極的に売却活動をおこなわない可能性もあるため、自身で積極的に不動産会社に連絡を取り、働きかける必要があります。

販売価格や物件の売り出し方について、それぞれの不動産会社と連絡を取り、見直しを検討しましょう。

不動産会社に連絡や相談をしても売れない場合は、不動産会社の変更や、専任媒介契約への変更を検討するのも方法の一つです。

まとめ

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約があり、依頼者が選択して契約できます。

売却する物件の特徴や立地エリア、売主の希望により、選ぶべき媒介契約の形態は異なります。

媒介契約それぞれのメリットとデメリットを理解し、自身に合う契約形態で満足のいくマンション売却をおこないましょう。