離婚が理由で財産分与を予定している場合、マンション査定はどのように依頼したらよいのでしょうか。またタイミングによっては、相手側に知られずにマンションの資産価値を把握したいと考えている方もいるかもしれません。
この記事では、マンションの資産価値を調べる方法と、不動産査定を依頼する際に必要となる書類について解説します。
また離婚による財産分時に、注意すべきポイントも紹介します。不動産査定や財産分与について理解を深めておきたいという方は、ぜひ参考にしてください。
離婚時における財産分与とは？
財産分与とは、婚姻中に夫婦で築いた財産を公平に分配する制度です。かならずしも分配しなければならないわけではありませんが、収入に関係なく夫婦で1/2ずつ分配するのが一般的です。
なお分配する方法や割合は、二人で決めることができますが、多すぎると判断された場合は、贈与税がかかる可能性があるので注意しましょう。
財産分与の対象となるのは、不動産や預貯金、株券、車などです。しかし独身時代に購入した不動産や、親族から相続や贈与により取得した財産は含まれません。
マンションの資産価値を把握することが重要
離婚する際は夫婦で築いた財産を分配することが多く、住んでいるマンションも例外ではありません。離婚後に売却するか否かにかかわらず、マンションの資産価値を把握することが重要だといえます。離婚後のトラブルを避けるためにも、不動産の評価額を調べる方法を確認しておきましょう。
離婚時にマンションの査定が必要になるケースとは？
離婚後にマンションの査定が必要になるのは、売却するときだけとはかぎりません。どちらか一方が住み続けるときも、資産価値を調べる必要があります。離婚後にマンションの査定が必要になるケースと、簡単な流れについて紹介します。
マンションを売却して売買代金を分配するとき
住んでいるマンションを売却して売買代金を財産分与するときは、まず不動産会社へ査定依頼する必要があります。査定価格を参考にして売買価格を設定し、不動産会社へ売却を依頼します。
なお住宅ローンよりも売買想定価格の方が高いときは、手元に残った現金を夫婦で分配できますが、住宅ローンの残高が多いときは、自己資金を充当して住宅ローンを完済しなければなりません。
マンションの売却を検討するときは、いくらぐらいで売却できるのか、また手元にいくらぐらい残るのか確認するようにしてください。
どちらかが住み続けるとき
離婚後にどちらかがそのまま住み続ける場合も、マンションの資産価値を確認する必要があります。
住み続ける方がマンションの評価額の半額を相手側に支払い、マンションを財産分与するのが一般的です。この場合、マンションの名義を単独名義にすることも、忘れないようにしましょう。
資産価値を調べる方法には、不動産会社へ査定依頼して、その査定額を参考にする方法と、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する方法があります。
トラブルを避けるためにも、評価額の算出方法についてはよく話し合ったうえで決めるようにしてください。
不動産査定は2種類ある
まずマンションの資産価値を調べる方法として考えられるのが、不動産会社へ査定を依頼する方法です。通常無料で依頼できるのがメリットですが、不動産会社によって査定額が異なることもあります。ちなみに不動産査定は、おもに2種類あります。
査定価格を早く知りたいなら机上査定
査定価格をなるべく早く知りたいときは、机上査定がおすすめです。実際に担当者が不動産を見ることはなく、一定の情報を参考にして査定額を算出します。早ければその日のうちに査定額が分かることもあり、その手軽さから簡易査定ともいわれます。
より正確な査定価格を知りたいなら訪問査定
より正確な査定価格を知りたいときは、訪問査定を依頼しましょう。実際に担当者が不動産を調査して査定額を算出するため、机上査定よりも精度の高い査定となります。ちなみに、売却する際はかならず訪問査定が必要になります。
一括査定とは？
一括査定とは、一度の依頼（入力）で、複数の不動産会社へ査定依頼できる査定方法です。不動産会社の査定価格は、会社によって多少異なります。可能であれば複数社に相談・査定依頼し、平均値を参考にするようにしましょう。
離婚の財産分与は不動産鑑定が必要？
不動産の資産価値を正確に知る方法として、不動産鑑定士に依頼する方法があります。財産分与の割合や分配方法に決まりはないため、夫婦が納得するのであれば、不動産会社による査定額を参考にしても問題ありません。しかし正確な評価額をもとに財産分与したいときは、後々のトラブルを避けるためにも、不動産鑑定士による鑑定評価を参考にすることをおすすめします。
不動産鑑定とは
不動産鑑定とは、国家資格を保有する不動産鑑定士が、不動産の経済的価値を評価して価額を表示することをいいます。不動産鑑定には公的証明力があるため、離婚の財産分与以外にも金融機関から企業が融資を受ける際や、相続による遺産分割などにも利用されます。
ちなみに不動産会社の査定と異なり、不動産鑑定を依頼する際は費用がかかります。依頼先や不動産の条件によって費用は異なりますが、不動産1件につき20～40万円が相場です。
相手に知られずに相場を調べる方法はある？
不動産会社や不動産鑑定士に依頼すると、相手側に資産価値を調べたことが知られてしまうおそれがあります。もし相手側に相談する前に不動産の価値を調べたいときは、成約価格（成約事例）や売り出し中の物件の価格を参考にしましょう。
成約価格や相場価格を調べる方法としては、次の3つの方法があります。個人情報の入力や会員登録も不要で、比較的簡単に検索できます。
・不動産情報ライブラリ
国土交通省が運営するwebサイトで、不動産価格（取引価格・成約価格）だけでなく、都市計画情報なども検索できます。
・レインズマーケットインフォメーション
国土交通大臣が指定する、不動産流通機構であるレインズが運営しているサイトです。マンションと戸建ての成約事例を、都道府県や地域を絞って検索できます。
・不動産ポータルサイト
実際に不動産ポータルサイトに掲載されている物件を調べることで、資産価値をある程度把握することができます。
不動産査定を依頼するときに必要な書類
不動産会社へ訪問査定を依頼するときは、ある程度書類が必要になります。すべてなければ査定依頼できないわけではありませんが、なるべく揃えておくことでスムーズに進めることができるでしょう。
必要書類は実際に売却するときにも準備することになるため、手元にあるかどうか早めに確認しておけると安心です。この章では、マンションの査定を依頼するときに必要な書類を紹介します。
- 本人確認書類
- 登記済権利証または登記識別情報
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 購入時の売買契約書
- 住宅ローン残高証明書
- 登記事項証明書
- 購入時のパンフレットや間取り図
- 管理規約・議事録・長期修繕計画
本人確認書類
本人確認書類には、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど、顔写真付きのものを用意しましょう。
いずれも用意できない場合は、保険証などで確認することもありますが、司法書士へ所有権移転登記を依頼する際は、複数の身分証明書が必要になることがあります。顔写真付きの身分証明書が準備できない場合は、どのような書類が必要になるのか、事前に確認しておきましょう。
登記済権利証または登記識別情報
登記済権利証（または登記識別情報）とは、不動産の所有者を示す書類で、購入時に法務局で交付されたものです。紛失した場合は司法書士などに身分を証明してもらう必要があるため、手元にない場合は早めに不動産会社へ相談しておきましょう。
固定資産税（都市計画税）納税通知書
固定資産税（都市計画税）納税通知書とは、1月1日時点の不動産の所有者に対して、毎年4月頃に自治体から送付されるものです。固定資産税評価額が分かる書類で、決済時に買主と固定資産税等を精算するときにも必要になります。
購入時の売買契約書
購入時の売買契約書とは、不動産の床面積や築年数などの他、用途地域なども分かる資料です。翌年確定申告をする場合は必要になるため、なくさないように、手元に保管しておきましょう。
住宅ローン残高証明書
住宅ローン残高が分かる書類です。住宅ローンは完済できなければ売却できません。売却価格よりも住宅ローン残高が高いときは、足りない分を自己資金で充当しなければなりません。売却にかかる諸費用も含めて、資金計画を立てておきましょう。
登記事項証明書
登記事項証明書は法務局で取得できるため、実際には不動産会社が用意することが多い書類です。もし購入時の登記事項証明書があれば、確認のためにも準備しておきましょう。
購入時のパンフレットや間取り図
購入時のパンフレットや間取り図は、共用施設の有無や間取りを確認するために必要な書類です。また販売用の図面や広告を作成する際にも利用するため、保管してあるようであれば不動産会社へ提示しましょう。
管理規約・議事録・長期修繕計画
マンションの管理規約や長期修繕計画について、確認するために必要になります。たとえば管理規約を確認することで、ペットの飼育が可能かどうか、またリフォームについて制限があるのかなどが分かります。
財産分与には3つの種類がある
財産分与は財産を公平に分配することを意味しますが、相手側に生活費や慰謝料として資産を分与することもあります。
次の3つの財産分与の方法について、それぞれ詳しく解説します。
- 清算的財産分与
- 扶養的財産分与
- 慰謝料的財産分与
清算的財産分与
婚姻中に夫婦で築いた財産である、不動産や預貯金、車などを公平に分配することを清算的財産分与といいます。妻の内助の功により夫は財産を築くことができたと判断されるため、妻が専業主婦であったとしても、収入に関係なく1/2ずつ分配するのが一般的です。
扶養的財産分与
年齢や健康状態、職務経歴によっては、離婚後すぐに仕事ができず、経済的に困窮してしまうことがあります。そのような相手側に対し、離婚後一定期間を定めて月々の生活費を補助することがあり、これを扶養的財産分与といいます。
慰謝料的財産分与
財産分与に本来は慰謝料の性質はありません。もし慰謝料が発生する場合は、財産分与とは別に払うことになります。つまり財産分与と慰謝料は別に定めるのが普通ですが、便宜上合わせて支払うケースもあり、これを慰謝料的財産分与といいます。
財産分与の注意点
最後に、離婚で財産分与する際に、注意すべきポイントを3つ紹介します。離婚後は連絡がしにくくなったり、途絶えたりすることがあります。トラブルを回避するためにも、ぜひ参考にしてください。
対象になる財産を把握する
財産分与の対象となるのは、婚姻中に夫婦で築いた財産です。結婚後に購入した不動産だけでなく、預貯金や株、退職金も対象になるため、隠れた財産がないか確認するようにしましょう。なお、親族から相続や贈与により取得した不動産や現金などは対象外です。
離婚後2年以内に請求する
財産分与は離婚後でも請求できますが、離婚が成立した日から２年を経過してしまうと、家庭裁判所に財産分与の申し立てできなくなります。
しかし相手側が任意で応じる場合は、この限りではありません。つまり相手に請求すること自体は可能ですが、基本的には難しいでしょう。2年を経過して財産分与を請求する際は、弁護士に相談することも視野に入れましょう。
ちなみに財産分与について調停や裁判などで権利が確定すれば、その後10年間は消滅することはありません。
財産分与する金額によっては贈与税がかかる
離婚によって夫婦で築いた財産を分配する場合は、基本的には贈与とはみなされず、贈与税はかかりません。
しかし一定の場合は、贈与税がかかる可能性があります。たとえば以下のようなケースが考えられます。
- 結婚後に夫婦で築いた財産としては、高額過ぎると判断されたとき
- 財産分与が、贈与税を免れることを目的としているとみなされたとき
まとめ
離婚により、マンションを売却して得た売買代金を財産分与する場合は、まず資産価値を把握することが重要です。
マンションを売却する際は、仲介手数料などの諸費用がかかります。住宅ローン残高によっては手元に現金が残らない可能性もあるため、事前に売却想定価格と住宅ローン残高を確認するようにしましょう。
マンションの資産価値を知る方法として、不動産会社への査定依頼と、不動産鑑定士による不動産鑑定評価があります。かならずしも不動産鑑定は必要ありませんが、離婚後のトラブルを避けるためにも、よく話し合ったうえで決定することをおすすめします。
※1：財産分与とは
※2：民法、第七百六十八条
