マンションの修繕積立金はどこまで値上げされる？払えないときの対処法解説

2024-08-152024-10-15

マンションの維持費には固定資産税のほか、管理費や修繕積立金があります。なかでも修繕積立金は、築年数の経過とともに値上げされるマンションが多く支払いが厳しくなることもあります。

ただ、修繕積立金は、マンション全体の住環境や資産性を維持するために必要な費用であり、支払わないという選択はできません。

滞納しそうな場合、もしくはすでにまとまった金額を滞納している場合、早急に対応しなければなりません。

この記事では、修繕積立金を支払わない場合どのようになるのかを解説するとともに、支払えない場合の対処法を紹介します。修繕積立金の相場、どこまで値上がりするかについても解説しますので是非参考にしてください。

マンションの修繕積立金の相場

マンションの修繕積立金の負担が重いと感じるとき、自分のマンションの修繕積立金が高すぎるのではないかと思われる方もいるかもしれません。最初に、管理費も含めて修繕積立金の相場について解説します。

修繕積立金と管理費の違い

修繕積立金と管理費は、いずれも維持管理費として負担し続けなければならないものですが、使われる目的が異なります。

修繕積立金は、マンションの所有者（以下「区分所有者」）が安全、快適に生活できるよう、安全性、機能性を維持するために積み立てられる費用です。

主には、10年～15年に1回実施される共用部の大規模修繕工事の資金として積み立てられますが、自然災害などで部分的な補修工事にも使われます。

一方管理費は、マンション共用部の日常的な管理のために使われる費用です。修繕積立金とは異なり、管理会社の委託費や共用部の光熱費、給排水設備・エレベーターなどの保守点検費用に使われます。

なお、管理費も修繕積立金もほとんどのマンションでは専有面積の割合に応じて負担するため、専有面積が広いほど管理費、修繕積立金は高く値上がりの影響も受けやすくなります。

修繕積立金と管理費の相場

修繕積立金と管理費の相場については、5年に1度実施されるマンション総合調査が参考になります。

なお、管理組合の会計では、駐車場や専用庭などの使用料収入が管理費や修繕積立金に充当されますが、ここではそれらを除いた費用となっています。

完成年次	1戸当たりの修繕積立金（月額）	1戸当たりの管理費（月額）
昭和44年以前	26,356円	7,211円
～昭和49年	9,903円	8,948円
～昭和54年	12,052円	9,420円
～昭和59年	11,077円	11,220円
～平成元年	11,400円	10,836円
～平成6年	11,413円	10,169円
～平成11年	12,024円	10,845円
～平成16年	11,227円	11,060円
～平成21年	11,865円	12,170円
～平成26年	9,244円	10,940円
平成27年以降	6,654円	13,547円
平均	11,243円	10,862円

※ 国土交通省「平成30年マンション総合調査」、P185、P210

修繕積立金の平均徴収額は11,243円/月となっています。調査時点(平成30年調査)で築年数が浅いマンションの修繕積立金は、新築分譲時から見直しがされていないと考えられ、安い水準になっています。

そのため長期の視点で考えた場合、必要となる修繕積立金の相場は、もう少し高くなると考えられます。

一方、管理費の平均徴収額は、10,862円となっています。修繕積立金とは異なり築年数が浅いマンションほど高い傾向です。

これは、昔のマンションと比べ共用部の設備（ディスポーザーや宅配ボックス、ラウンジなど）が充実していることや機械式駐車場の割合が増え建物以外のメンテナンス費用が増えている影響などが考えられます。

マンションの修繕積立金はどこまで値上げされる？　

マンションの修繕積立金はどこまで値上げされるのでしょうか。

修繕積立金の徴収方式には、新築分譲当初の修繕積立金を抑え、一定期間ごとに段階的に修繕積立金を増額する「段階増額積立方式」と当初から一定金額まで増額し均等に積み立てる「均等積立方式」があります。

マンション総合調査によると、修繕積立金の積立方式は以下のようになっています。

	均等積立方式	段階増額積立方式	その他
全体に占める割合	41.4％	43.4％	15.3％

※ 国土交通省「平成30年マンション総合調査」、P216

43.4％が段階増額積立方式です。同調査において、新しくできたマンションほどその割合は高く平成27年以降のマンションでは約7割が段階増額積立方式になっています。

マンションの修繕積立金に関するガイドライン

国土交通省は、マンションの維持管理に必要な修繕積立金の目安として、建物の階数と規模（建築延床面積）に応じて、1㎡当たりの修繕積立金額（月額）を示しています。

※ 国土交通省「マンション修繕積立金に関するガイドライン」令和3年9月改訂令和5年4月追補版 P7

このガイドラインは令和3年に改訂されたものですが、改定前（平成23年4月）の数値と比べて、修繕積立金の平均額は以下の表のように上昇しています。

建築延床面積	改訂前（1㎡あたりの月額）	改訂後（1㎡あたりの月額）	専有面積75㎡として算出した上昇額
5,000㎡未満	218円	335円	8,775円
5,000～10,000㎡	202円	252円	3,750円
10,000㎡以上	178円	271円※１	6,975円
10,000㎡以上	178円	255円※2	5,775円
20階以上	206円	338円	9,900円

※ 国土交通省「マンション修繕積立金に関するガイドライン」平成23年4月 P6
※ 建築延床面積10,000㎡以上20,000㎡未満　※2 建築延床面積20,000㎡以上

平成23年から令和3年改訂までの10年間で、国が考える修繕積立金の額が大きく上昇していることが分かります。

マンションの規模に関係なく上昇しており、専有面積75㎡の部屋を所有している場合、約4,000～10,000円/月増えていることになります。特に5,000㎡未満のマンションと20階以上の高層マンションの上昇幅が大きい傾向です。

これは国土交通省のガイドラインであり、実際に徴収されている修繕積立金ではありませんが、国が考える修繕積立金はこの10年間で上昇しているということです。

なお、この数字は機械式駐車場を除く修繕積立金の額です。機械式駐車場の維持費を駐車場使用料収入などでまかなえる場合はよいですが、そうでない場合は設置台数やマンション全体の床面積の割合に応じて加算する必要があります。

修繕積立金はどこまで値上げされる？

修繕積立金がどこまで値上げされるかは、マンションの規模や設備、管理状況などで変わるため一概には言えません。

ただ、国土交通省が段階増額積立方式の249事例のマンションについて、長期修繕計画の計画当初から最終計画年までの増額幅を調査したものがあります。※1

この調査では、全249事例の平均増額幅は、計画当初の約3.58倍となっています。増額幅の大きい上位1/6（42事例）の平均増額幅でみると、約5.30倍という結果です。

つまり、例えば、新築時の修繕積立金が8,000/月とした場合、最終的には約28,600円/月（3.58倍）、増額幅が上位のマンションでは約42,400円/月（5.30倍）となります。ランニングコストとしてかかる修繕積立金がここまで上昇すると、家計への影響は少なくありませんし支払えない人が出てくることが考えられます。

修繕積立金はマンションの維持管理のために必要な費用であり、値上がりすること自体が悪いことではありません。また、マンションの規模、管理状況など個別の状況で必要な修繕積立金額は異なります。

まずは、住んでいるマンションが段階増額積立方式であれば、長期修繕計画をもとに計画されている修繕積立金の改定予定を確認してみましょう。

マンションの修繕積立金が払えないとどうなる？

先のマンション総合調査によると、滞納者がいるマンションの割合は以下のようになっています。

管理費・修繕積立金の滞納期間	滞納者がいるマンションの割合
3ヶ月以上	24.8％
6ヶ月以上	15.2％
1年以上	16.4％

※ 管理組合向け調査の結果
※3ヶ月以上：P238、6ヶ月以上：P240、1年以上：P242を集計。

完成年次が古いマンションほど滞納者がいる割合は高くなる傾向です。ここでは修繕積立金が払えなくなった場合、どのような手続きがとられるのか解説します。

管理会社の督促から強制執行までの流れ

修繕積立金を支払わない場合の一般的な流れは次のとおりです。

管理会社等からの督促管理組合から内容証明郵便で催告状送付管理組合が支払い督促の申し立て訴訟の提起（区分所有法7条の先取特権の実行等）区分所有法59条による競売請求

1.管理会社からの督促

修繕積立金を滞納した場合、管理会社から督促の連絡が来ます。手紙や電話、直接訪問して口頭で支払うよう求められます。

2.管理組合から内容証明郵便で催告状送付

手紙や口頭による督促でも支払わない場合、管理組合から内容証明郵便で催告書が送付されます。内容証明郵便は、誰が誰に対しどんな内容の文書を送付したかを郵便局が謄本（文書の複写）を保管することで証明するサービスです。

訴訟手続きの前段階で活用されることが多く、内容証明は裁判時の証拠書類になります。催告書には、支払わない場合に法的措置を講じる旨が記載されており、督促に応じない区分所有者に支払いを促すものになっています。

3.管理組合が支払い督促の申し立て

内容証明での催告状に応じなければ、管理組合による支払い督促の申し立てが行われます。

支払督促とは、裁判所から滞納者に対して、管理組合に対して滞納している修繕積立金等を支払うよう命じる文書を送付することです。支払わない場合、滞納者の財産に強制執行される旨も記載されます。

この命令を無視した場合、管理組合は裁判所の決定で財産を差し押さえることが可能になります。支払督促は裁判所へ出頭することなく申し立てでき、費用もそれほどかからないため管理費や修繕積立金等の滞納によく用いられる方法です。

滞納者が支払督促の文書を受け取って2週間以内に異議を申し立てない場合、管理組合は仮執行宣言の申し立てができます。その後、滞納者に「仮執行宣言付支払い督促」が送付され、それでも支払わない場合、申立人（管理組合）は強制執行ができます。※2

強制執行によって滞納者の財産が差し押さえられ、修繕積立金等を回収するという流れです。

4.訴訟の提起（区分所有法7条の先取特権の実行等）

3.の支払い督促に対して、滞納者が異議を申し立てた場合、管理組合が原告となり訴訟手続きになります。

5.区分所有法59条による競売請求

督促の申立てをしても支払われない場合やすべての滞納額を回収することが困難な場合、区分所有法59条による競売請求手続きが考えられます。

区分所有法59条は、特定の区分所有者が他の区分所有者の共同の利益を著しく害し、他の方法によって障害の除去ができない場合に、管理組合はその区分所有者が所有する区分所有建物（敷地権を含め）について競売の請求ができる旨の規定です。※3

滞納が続き、督促の申立てや訴訟手続きによっても滞納金の回収が難しい場合は、区分所有法の競売請求をするための要件を満たすと考えられます（管理組合は総会を開き、全区分所有者の議決権の3/4以上の賛成が必要）。

このとき滞納者の建物に抵当権が設定されている場合でも、区分所有法59条による競売を実施できるとされています。マンションが落札され競売が成立した場合、競売代金は抵当権者（金融機関等）の配当等に充てられますが、管理組合は競売物件を落札した新所有者から滞納している修繕積立金等の回収が可能です。

区分所有法8条により、新所有者は旧所有者の修繕積立金等の滞納額を支払う義務を承継しますので、管理組合は新所有者に対し支払いを請求することができます。※4

このように、修繕積立金等の滞納期間が続くと、最終的にマンション自体を失う可能性もあるということです。

個人信用情報には関係ない

マンションの修繕積立金等を支払わなかった場合でも、個人信用情報に傷がつくことはありません。信用情報機関を扱う機関には、「株式会社CIC」「株式会社日本信用情報機構」「全国銀行個人信用情報セター」の３つがあります。

これらの機関は、それぞれ加盟している銀行や法人等に関する滞納等について信用情報を登録しますので、マンションの管理組合は対象外です。そのため、マンションの修繕積立金等の滞納は個人信用情報とは関係ありません。

マンション修繕積立金が払えないときの対処法

では、修繕積立金等の支払いが困難な場合どのように対処すればよいのでしょうか。

家計の見直し

まずできることは家計の見直しです。

家計改善でまず必要なのは現状の把握です。支出項目は、住宅ローンや光熱費、通信費、保険料、教育費などの固定費と食費や交際費、雑費などの変動費に大きく分けられます。

修繕積立金等の維持費は継続的に支払う必要があるため、まずは長期間に渡って支出を減らすことができる固定費の見直しから始めましょう。通信費については、契約内容の見直しや契約先の変更、保険料は、保障内容や保険会社の見直し、一時的に保険を解約することも１つの方法です。

また、マンションの場合、車を所有すると駐車場代を含めた維持費がかかりますので、一時的にでも車を手放すことも含めて検討します。固定費の見直しができれば、次に食費や日用品の費用、交通費や交際費など変動費の見直しをしましょう。

管理会社へ報告

修繕積立金等の支払いができない場合、管理会社にまず報告しましょう。管理会社は管理費等の徴収だけでなく納付しない区分所有者への督促を行います。そのため滞納する理由や今後の支払い時期、支払い方法を伝え、まずは支払いの意思があることを伝えることが大切です。

何らかの対策を講じることで支払いの目途が立ちそうであれば、支払い期限の猶予がもらえるかもしれません。少なくともいきなり法的な手続きが行われることは防ぐことができます。

分割払いや期日の調整を相談

滞納金額がある程度まとまった金額になっている場合は、分割払いや支払い期日の調整を相談してみましょう。このとき支払い予定日や支払える理由などをできるだけ具体的に伝えることが大切です。

支払いが厳しい場合は売却や住み替えを検討

支払ができる見通しが立たない、長期的に見て支払いを継続することが困難な場合は、マンションの売却や住み替えを検討しましょう。

売却するには仲介手数料や引越し費用などが必要ですが、長期的に考えた場合、売却したほうがよい場合があります。滞納を続けるとマンションを競売にかけられる可能性があり、市場価格より安い価格での売却になります。

なお、修繕積立金等を滞納しているマンションでも売却は可能です。住宅ローンの残債があっても売却収入で完済できれば問題なく売却できますし、住宅ローンの完済が難しければ、金融機関の同意を得て任意売却という方法もあります。

滞納している修繕積立金等は、購入した新所有者に引き継がれますが、一般的には売却代金から滞納分を控除することで精算します。ただし、滞納金額が大きくなるほど買主も見つかりにくくなりますので売却する可能性があれば早めの判断が必要です。

マンションの修繕積立金が値上げされる理由

最後に、マンションの修繕積立金が値上げされる理由を、修繕積立金が高くなりやすい特徴も含めて解説します。

物価高、建築費の高騰

建築費の上昇や人件費の高騰が要因として考えられます。

以下の画像は、2015年を100として建設物価建築費指数の推移を表したものです。

2015年と比較して2024年3月時点でおよそ30％建築費が高騰しています。修繕工事に不可欠な資材価格や工事費だけでなく、光熱費や物流コストの上昇もあります。これらの影響をどこまで見込んで計画するかは簡単ではなく、当初の計画より大規模修繕費用等が増えると修繕積立金は値上げしやすくなります。

段階的に値上がりする仕組み

約4割のマンションが、新築当初の修繕積立金を低く抑え、一定期間経過後から段階的に高くなる「段階増額積立方式」を採用しています。完成年次が新しいマンションほどその割合は高くなり、2010年以降完成のマンションでは約7割が段階増額積立方式です。

国交省のガイドラインでは、長期修繕計画の計画期間全体から見た修繕積立金の目安を提示していますが、当初の修繕積立金はこれと比べても低く設定されることが多いです。そのため、修繕積立金の値上がりは避けられない仕組みとなっています。

長期修繕計画の精度が低い

長期修繕計画の精度が低く、工事費用の見通しが甘いと途中修繕積立金は上がりやすくなります。修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づいて必要な費用を算出し決められるべきものです。ただ、国土交通省の調査によると、そもそも長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を決めていない管理組合が約3割あります。※5

また、一般的に、長期修繕計画の見直しは5年程度のスパンで行われますが、給排水管や消防設備などの修繕計画の見通しが甘く、実際の工事費が当初の予定よりかかるケースもあります。

予期していない修繕工事が発生

自然災害や建物の老朽化による予期していない修繕工事が発生し、結果的に修繕積立金の値上げが必要となるケースもあります。管理組合が徴収する修繕積立金には、通常の経年劣化に対する計画的な修繕工事費用を主な目的とし、災害による修繕工事費は含まれていないケースが多いです。

また、築年が経過すると、雨漏れや給排水管からの漏水、外壁の剥離による落下事故など、予期しない修繕工事が必要になることも少なくありません。

機械式駐車場などのメンテナンス費

機械式駐車場などのメンテナンス費が修繕積立金に影響することもあります。国土交通省のガイドラインによると、機械式駐車場のあるマンションでは1台あたり4,000円～7,000円程度の修繕積立金の加算が必要です。※6

また、当初見込んでいた駐車場収入が車離れの影響などで不足すると、修繕積立金に影響する可能性があります。

マンションの世帯規模による違い

一般的に総戸数50戸未満のマンションを小規模マンションといいます。国土交通省のガイドラインでも建築延床面積が小さいマンションほど修繕積立金は高い傾向です。

以下の表は総戸数別の一戸当たりの修繕積立金額をまとめたものです。

総戸数	1戸あたりの修繕積立金（月額）
20戸以下	14,722円
21～30戸	11,416円
31～50戸	12,028円
51～75戸	9,850円
76～100戸	10,872円
101～150戸	10,058円
151～200戸	10,526円
201～300戸	10,467円
301～500戸	13,566円
501戸以上	11,967円