固定資産税とは、1月1日に土地や建物など固定資産を所有している人に対して、課税する税金です。
市町村から（東京23区は都から）毎年4～6月頃に固定資産税の納税通知書が届きますが、年度の途中でマンションを売却する場合は、固定資産税はどのように納付したらよいのでしょうか。※1
この記事では、マンションを売却する年の固定資産税の納付方法や買主との精算方法の他、固定資産税を精算するシミュレーションも紹介します。
また固定資産税の減額措置や、固定資産税以外に売主・買主間で精算する費用について解説します。ぜひこの機会に、固定資産税について理解を深めておきましょう。
そもそも固定資産税とは？
固定資産税とは、毎年1月1日に固定資産を所有する人に課税する税金で、一般的な財源に充てられている普通税です。※1
固定資産とは、マンションや土地、建物などの不動産のほか、償却資産（機械や工具などの事業用資産）のことをさします。もう少し詳しく解説していきましょう。
納税義務者は1月1日に不動産を所有している人
固定資産税の納税義務者は、1月1日に不動産（固定資産）を所有している人です。
たとえば固定資産であるマンションを所有していると、4月～6月ぐらいに固定資産税の納税通知書が届きます。
これは賦課期日である1月1日時点の所有者を、市町村（東京23区は都）が固定資産課税台帳で確認し、固定資産税を計算したうえで納税通知書を送っているからです。
ちなみに固定資産税の納付期限は4期に分かれていますが、一括して納めることも可能です。
マンションを売却したら納税義務者を変更できる？
もし年度の途中でマンションを売却したら、固定資産税の納税義務者は切り替わるのでしょうか。
結論から言えば、所有者が変わったとしても、年度の途中で納税義務者が変わることはありません。
たとえば1月2日にマンションを売却したとしても、その年度の納税義務者は変わらず、納税通知書が届きます。
マンションを売却したら売主・買主で日割精算するのが一般的
固定資産税は年度の途中で売却しても、売却した年の分についてはすべて負担しなくてはならないのでしょうか。
不動産取引において、売買した年の固定資産税を売主・買主間で精算するのが一般的です。しかしこれは、法律上定められていることではありません。いわば、不動産取引上の慣例といえます。※1
関東地域では1月1日から引渡し日の前日までを売主、引渡し日から12月31日までを買主の負担として精算することが多く、関西地域では4月1日を起算日として計算するケースが多いようです。※2
地域によって起算日や精算方法が異なることもあるため、実際には不動産会社に確認するようにしましょう。
固定資産税以外に売主・買主で精算するものとは？
不動産取引において、売主・買主間で精算する費用は、固定資産税以外にもあります。たとえばマンションの場合は、都市計画税の他に、管理費や修繕積立金も決済時に精算するのが一般的です。
都市計画税
都市計画税とは、都市計画事業や土地区画事業に充てる目的で市街化区域にある土地や建物の所有者に課している税金です。固定資産税とともに、4～6月に納税通知書が送られてきます。
ちなみに市街化区域とは、おおむね10年以内に優先的に市街化を進めるべき区域として定められた区域です。
固定資産税と同じように、関東地域では1月1日から引渡し日の前日を売主、引渡し日から12月31日を買主の負担として精算するのが一般的です。
管理費
毎月支払っている管理費も、引渡し日の前日までを売主、引渡し日以降を買主の負担として日割精算するのが一般的です。
決済後に区分所有者変更届けを管理会社（管理人）へ提出し、新区分所有者は管理費等について口座振替の手続きをします。
区分所有者変更届の提出を忘れると、引き続き管理費が引き落とされてしまうので注意しましょう。
修繕積立金
毎月支払っている修繕積立金も、通常管理費と同じように売主・買主間で精算します。なお、すでに支払い済みの修繕積立金は、買主へそのまま引き継ぐことになります。
固定資産税の計算方法
固定資産税を求める計算式は、以下の通りです。課税標準額に税率である1.4％（標準税率）を乗じて算出します。
この税率は、市町村ごとに条例で定めることができるため、所在する地域によって異なることがあります。
固定資産税額＝課税標準額×1.4％（標準税率）
課税標準額とは、市町村（東京23区は都）が個別に決定している評価額で、固定資産税を計算するうえで基礎となる金額です。実際の課税標準額は、毎年送られてくる納税通知書で確認できます。
固定資産税の評価額は3年に一度評価替えを行うため、固定資産税額についても3年に一度変わる可能性があります。ちなみに前回の評価替えは2021年だったため、次回は2024年に行われます。
固定資産税額が分からないときの確認方法
固定資産税は、決済日に買主と精算することになります。不動産会社が精算書を作成するのが一般的ですが、固定資産税額が分からないときは、どのように確認したらよいのでしょうか。
マンションの決済日目前になって慌てることがないように、ある程度余裕をもって固定資産税額を確認しておきましょう。
納税通知書で確認する
一番簡単な方法は、4月～6月に市町村（都）から送られてくる納税通知書で確認する方法です。課税明細書に税額が記載されています。
都市計画税が課税されている場合も、課税明細書に同じく記載されています。不動産会社へ明細書のページのコピーを渡し、精算書を作成してもらいましょう。
マンションの売却を予定している場合は、固定資産税をすでに全納していたとしても、納税通知書は破棄せずに手元に残しておきましょう。
固定資産評価証明書を入手する
固定資産税の納税通知書が手元にない場合は、役所（もしくは都税事務所）で固定資産評価証明書を入手することで、課税標準額（評価額）を確認できます。固定資産税の標準税率は1.4％ですが、見方や計算が難しい場合は、不動産会社に相談しましょう。
固定資産評価証明書は、基本的には不動産の所有者や家族しか入手できませんが、委任状があれば不動産会社の担当者が申請して手に入れることも可能です。
固定資産課税台帳を閲覧する
役所に保管してある固定資産課税台帳を閲覧することでも、課税標準額（評価額）を確認できます。
固定資産評価証明書は所有権移転登記を依頼する際にも必要になるため、台帳の閲覧に費用がかかる場合は、固定資産評価証明書を取得しておくことをおすすめします。
固定資産税の精算をシミュレーション
1月1日を起算日にするケースと、4月1日を起算日にするケースで、固定資産税の精算をそれぞれシミュレーションしてみましょう。
固定資産税：年間30万円
引渡し日：5月1日
【1月1日を起算日とするケース】
1月1日～4月30日までを売主（120日分）、5月1日～12月31日までを買主（245日分）の負担とします。
売主：30万円×120/365日＝98,630円
買主：30万円×245/365日=201,370円
【4月1日を起算日とする場合】
4月1日～4月30日までを売主（30日）、5月1日～3月31日までを買主（335日）の負担とします。
売主：30万円×30/365日=24,658円
買主：30万円×335/365日＝275,342円
起算日が異なることで、それぞれの税負担額が異なりますので、前もって固定資産税の日割精算の計算方法を確認しておきましょう。
固定資産税を精算する流れ
マンション売却にともなう固定資産税の精算は、通常は不動産会社が主導となって行います。一般的な精算の流れは、以下の通りです。
不動産会社へ精算書の作成を依頼しても、基本的には費用がかかるようなことではありません。スムーズに進めるためにも、基本的には担当者に任せて行うようにしましょう。
- 固定資産税の納税通知書（課税明細書）のコピーを不動産会社へ渡す
- 不動産会社の担当者が固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金の精算書を作成する
- 不動産会社から固定資産税等の精算書を受け取って確認する
- マンション引き渡し日に、買主から精算金を受け取る
- 固定資産税を納付する
固定資産税の減額措置とは？
固定資産税には、新築住宅に対する減額措置があります。良質な住宅の建設促進や、住宅取得者の初期負担を軽減することを目的としています。※3
マンションは、新築から5年間（戸建ては3年間）において固定資産税が1/2に減額されます。なお減額になるのは固定資産税の部分であり、都市計画税は対象外です。
【新築住宅に対する固定資産税の減額措置適用条件】
- 適用期限：2024年3月31日までに新築された住宅
- 居住の割合：住宅と事業用の併用の場合は、住宅の部分が1/2以上であること
- 住宅の床面積：居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下
つまりマンションは、6年目から固定資産税が倍になりますが、元に戻るのであって増額するわけではありません。
なお固定資産税の減額措置の適用を受けるためには、翌年の1月31日までに区市町村への申告が必要です。市区町村によって窓口が異なるため、実際にはホームページや役所で確認するようにしてください。
耐震性や耐久性に優れた長期優良住宅に対しても固定資産税に対する特例措置があり、マンションは7年間（戸建ては5年間）において、一戸当たり床面積120㎡までを限度に、固定資産税が1/2に減額されます。※4
なお減額になるのは固定資産税の部分であり、都市計画税は対象外です。また住宅を新築した年の翌年1月31日までに、区市町村への申告が必要です。市区町村によって窓口が異なるため、実際にはホームページや役所で確認するようにしてください。
【認定長期優良住宅に対する固定資産税の減額措置適用条件】
- 適用期限：2024年3月31日までに新築された住宅
- 居住の割合：住宅と事業用の併用の場合は、住宅の部分が1/2以上であること
- 住宅の床面積：居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下
マンション売却の固定資産税の精算で注意すべき点とは？
マンションの売買において、固定資産税の精算における注意すべきポイントを3つ紹介します。
精算は義務ではなく慣例
不動産売買において、固定資産税を売主・買主間で日割精算するのが一般的です。しかしあくまでも不動産取引の慣例であり、法律上は固定資産税の精算は義務ではありません。
地域によって起算日が異なる
不動産売買において、固定資産税を日割精算するのが一般的ですが、地域によって起算日が異なるケースがあります。関東地域では1月1日を起算日にして固定資産税を精算するのが一般的ですが、関西地域では4月1日を起算日とすることが多いです。
固定資産税を精算する際に起算日が異なると、精算金も異なってきます。想定していた金額と異なる可能性もあるため、事前に不動産会社の担当者に精算方法を確認しておくと安心です。
精算金は譲渡所得税の課税対象
固定資産税の精算は法律で義務づけられていることではなく、固定資産税を精算するために買主から受け取った精算金は、マンション売買における収入と見なされます。
譲渡所得税を求める計算式は以下の通りです。
譲渡所得額＝譲渡収入額－（取得費－減価償却費＋譲渡費用）－特別控除額
譲渡所得の計算をする際は、譲渡収入に固定資産税の精算金を加えるのを忘れないように注意しましょう。
なお管理費や修繕積立金の清算金は、この譲渡所得税の譲渡費用に含める必要はありません。
まとめ
固定資産税は、1月1日時点で不動産を所有している人に対して課税する税金です。もし年度の途中でマンションを売却したとしても、納税義務者が変更になることはありません。
つまりマンションを売却しても納税義務者であることに違いはありませんが、決済日に売主・買主間で固定資産税を日割精算するのが一般的です。
通常は不動産会社が精算書を作成するため、基本的には任せるようにします。起算日が地域によって異なることがあるので、決済日前に精算書を確認しておくことをおすすめします。
※1：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）
※2：固定資産税･都市計画税 自動日割り計算&精算書計算
※3：新築住宅に係る税額の減額措置
※4：認定長期優良住宅に関する特例措置
