任意売却で買い手がつかないとどうなる？売れない理由と競売を回避するための対策を解説

任意売却は、住宅ローンの残債を大きく減らせる可能性のある売却方法ですが、買い手がつかない場合もあります。

任意売却で買い手がつかない原因の一例には、売却価格が高い、物件の状態や売りに出すタイミングが悪い、債権者との連携が不十分などが挙げられます。

任意売却で買い手がつかないと、競売にて低価格で落札されるリスクが高まるため、適切かつ迅速な対策を講じることが非常に重要です。

本記事では、任意売却で物件が売れるか不安な方向けに、買い手がつかないとどうなるのか、詳しく解説します。

併せて、売れない理由や競売回避に有効な対策についても触れるため、任意売却に関する疑問を抱える方や、任意売却の成功率を高めたい方も、ぜひ参考にしてください。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になった場合に、債権者の同意を得て売りに出した不動産の売却価格を、残債の支払いに充てる売却方法です。

競売との大きな違いは、任意売却のほうが市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い点です。

競売よりも高値で売れやすい任意売却は、残債を大きく減らせる、売却後の返済計画を相談できるなどのメリットがある一方で、信用情報に傷がつくデメリットもあります。

任意売却で買い手がつかない原因について触れる前に、任意売却と競売の違い、任意売却のメリットとデメリット、任意売却の流れなど基本的な部分を詳しく解説します。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売の主な違いは売却価格と、売主の意思が反映されるかどうかです。

任意売却は、不動産会社の仲介により一般的な方法で売りに出るため、市場価格に沿った金額で売れやすく、退去時期に関する売主の希望はある程度考慮されます。

対して、裁判所主導の競売では売主の意思は反映されず、さまざまな制限のもと売りに出されているため、相場よりも低い価格で落札されるケースが多いです。

さらに、競売で定められた退去期日を迎えるまでに退去しなければならず、応じない場合は落札者が強制退去の手続きを取る可能性が高くなります。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却には、次のようなメリットがあります。

• 市場相場に近い価格で売れやすい
• 残債の返済について相談できる
• プライバシーを保護できる

任意売却の大きなメリットは、相場に近い金額での売却が期待でき、残債の支払いを大きく減らせる可能性があることです。

また、売却価格を充当しても残る残債については、一括返済ではなく、分割返済にできないかと債権者に相談できます。

引越し費用の捻出が難しい場合、交渉次第では売却価格からの支払いが認められるケースもあるため、諸費用の自己負担軽減にも効果的です。

ただし、認められるのは上限30万円まで、実費分などと条件を付けられるケースが多い点に注意が必要です。

また、任意売却の際におこなう広告には売却理由が掲載されておらず、金銭的な事情で売却していることがわかりにくいのもメリットといえるでしょう。

しかし、任意売却には次のようなデメリットもあります。

• 信用情報に傷がつき一定期間は複数の制限がかかる
• 債権者の同意なしでは実行できない
• タイミング次第では任意売却できない

任意売却は住宅ローンの返済を滞納した方が選択する売却方法のため、債務不履行により信用情報に傷が付くことは避けられません。

信用情報機関で共有される個人信用情報に登録されると、数年間はクレジットカードの発行や更新不可、利用限度額減額、分割払い不可などの制限がかかります。

また、任意売却には債権者の同意が不可欠で、交渉が成立しなければ手続きを進められません。

同意が得られたとしても、競売までの期間が迫った状態では買い手が見つからない、手続きが間に合わないなどの理由で任意売却できない場合もあります。

任意売却は、住宅ローンの支払いが困難になった方に大きなメリットのある売却方法ですが、デメリットにも目を向け慎重に検討しましょう。

任意売却の流れ

任意売却は、次のような流れで進みます。

1. 債権者から督促状が届く
2. 不動産会社に相談、残債確認
3. 債権者への交渉
4. 任意売却の手続き、売却活動開始
5. 売買契約締結、決済
6. 所有権移転
7. 明け渡し、残債の返済開始

任意売却は、通常の売却活動以外に、交渉用の資料作成や債権者との話し合いなど、必要な工程が多く、ローンを滞納してから売却完了までには7〜10か月ほどかかるケースが多いです。

そのため、住宅ローン返済の督促状が届いたらすぐに不動産会社へ相談し、余裕のあるスケジュールで手続きを進めましょう。

売買契約にはさまざまな書類や証明書が必要になります。売主は、不動産会社が物件の購入希望者を募集している間に、必要書類を揃えると効率よく手続きを進められます。

決済や明け渡しのタイミングに関する希望がある場合は、買主と相談して双方の都合がよい日程に調整するとよいでしょう。

任意売却後は、事前に作成した返済計画どおりに残債の支払いを開始します。

任意売却で買い手がつかないとどうなる？

任意売却で買い手がつかないと、競売で低価格で落札され、残債の返済が長期にわたり続くリスクが高まります。

また、競売では残債を大きく減らせない可能性もあるため、再び返済が滞ることもあるでしょう。

任意売却で買い手がつかないとどうなるのか、具体的に解説します。

競売にかけられる

任意売却で長期間買い手がつかないと、債権者に残債を回収できないと判断され、物件は競売により低価格で落札されるリスクが高まります。

開札日前日までに任意売却が成立しない場合には、原則として競売の結果に従うほかありません。

仮に買い手が見つかった場合でも、売買契約の締結から決済、所有権の移転には数か月かかるため、タイミング次第では時間切れで任意売却できないケースもあり得ます。

競売で落札されると、多くの残債を抱えることになる可能性が高くなるうえ、指定日までに物件の明け渡しに応じなくてはならず、売主にかかる負担は大きいです。

競売を避けるためにも、任意売却で買い手がつかない場合は、早めに専門家に相談し、売却価格や内覧対応を見直したほうがよいでしょう。

残債の返済が続く

競売で落札されると、任意売却よりも低価格での売却になりやすく、残債の返済は長期化します。

競売では売却価格は相場の50～80％程度にとどまるケースが多いため、残債の大幅軽減は期待できません。

競売後は新居の賃貸契約や引越しにかかる費用がかさむうえに、月々の家賃や生活費を捻出しながら、ローン残債の返済を続ける必要があります。

高く売れる方法で売却できれば残債が減り、生活が楽になる可能性が高くなるため、できる限り任意売却で売れるよう手続きを早めに進めましょう。

自己破産につながる

競売後の残債返済が困難な場合には、自己破産の選択を避けられない場合もあります。

任意売却で買い手がつかないと、競売にかけられ低価格で落札される可能性が高く、債務が多く残ることもあります。

自身の収入では返済は難しい、ほかにも借金があり返済資金を工面できないなどの問題を抱える方は、自己破産の選択を余儀なくされる場合もあるでしょう。

自己破産すると、自身の返済義務は免除されるため残債からは解放されますが、連帯保証人が一括返済を請求されるケースが一般的です。

また、自己破産後は一定期間、特定の職に就けないなどのデメリットもあります。

自己破産は自身にさまざまな制限がかかるうえ、連帯保証人にも迷惑をかけるため、任意売却で買い手がつかない場合は不動産会社と相談し、早めに対策すべきです。

任意売却で買い手がつかない原因

任意売却で買い手がつかない主な原因には、不適切な売却価格や売却タイミング、内覧対応の悪さなどが挙げられます。

ほかには、債権者との連携が不十分、物件の状態に問題があるなどの場合も、買い手がつかない可能性が高いです。

任意売却で買い手がつかない5つの原因について、詳しく解説します。

売却価格が高い

任意売却で不動産を売りに出す場合、売却価格が高すぎると買い手がつかないため、市場相場と売却完了までの期限を考慮した適正価格の設定が重要です。

高値で売却し残債を大きく減らしたいと考える売主は多いですが、相場よりも高い価格で売りに出すと当然買い手がつかない原因になり、競売のリスクが高まります。

売却価格は残債をもとにして債権者が決定するため、売れない状況を詳細に説明し、価格変更の交渉を早めにおこなうべきでしょう。

相場と売却期限を意識して現実的な価格帯で売りに出すことが、早期売却の成立と競売回避につながります。

内覧への対応が悪い

内覧できる時間や曜日が限定的、内覧可能な部屋が限られるなど、内覧の対応に消極的だと買い手がつかない原因になります。

任意売却で売りに出される物件は、売却活動中も売主が住んでいることが一般的なため、内覧への対応が不十分になるケースが多いです。

たとえば、ライフスタイルの都合で内覧の受け入れは平日の夜間のみ、生活感が強いためリビングや寝室は内覧不可などの条件があると、購入希望者は見つかりにくいです。

時間的な余裕があまりない任意売却だからこそ、買い手の希望に寄り添う柔軟な内覧対応が重要になります。

債権者との連携が不十分

債権者と十分な連携が取れていないと、売却価格の変更がスムーズにいかず、買い手がつかない状態の改善がうまくいきません。

任意売却は、売上代金を住宅ローンの返済に充てる特性上、売却価格を引き下げる場合にも債権者の同意が不可欠です。

連携が不十分な状態では、話し合いの場をすぐに設けられない、手続きに時間がかかるなどの問題が生じやすく、任意売却の成功率低下、競売のリスクアップにつながります。

任意売却中は、債権者の担当者と小まめに情報を共有し、円滑なやり取りができる状態を整えることが大切です。

物件の状態がよくない

買い手は基本的に快適に住める住宅を求めているため、清掃や管理が行き届いていない中古物件は、購入希望者が見つかりにくいです。

たとえば、家の周りに雑草が生い茂り、壁に傷や汚れが目立つ住宅にはよいイメージを抱きにくいため、購入を希望する方は限られます。

リフォームして住むことを前提としている方もいるため、本格的な修繕は必要ありませんが、最低限の清掃や整理整頓は可能です。

清潔感のある状態を保ち、不安を感じさせない状態で売りに出すことは、購入希望者の拡大や早期売却の成功につながります。

売却のタイミングが悪い

不動産購入の需要が低下しがちな夏場や年末年始などに売りに出すと、売却につながりにくいです。

一般的に、新年度に合わせた住み替えを検討する方が多く、2～3月は1年のうちで不動産取引が最も活発になるタイミングです。

購入希望者が少ない時期はどうしても買い手がつきにくく、さまざまな対策が必要になるため、売却活動は需要が高まるタイミングでおこなうことが望ましいです。

どうしても閑散期の売却活動を避けられない場合は、早い段階で債権者と売却価格の値下げの交渉をおこなったほうがよいでしょう。

任意売却で買い手がつかないときの対策

任意売却で買い手がつかないときは、早急に売却価格や内覧の対応を見直しましょう。

また、任意売却はタイムリミットもあるため、債権者と密に連携できる経験豊富な不動産会社の選択や、買取業者への依頼検討も大切です。

任意売却で買い手がつかないときに有効な5つの対策について、詳しく解説します。

売却価格を見直す

任意売却で買い手がつかないときのもっとも効果的な対策は、売却価格の見直しです。

任意売却の場合、買い手がつかない状況が長期化するほど競売のリスクが高まるため、早めに値下げの判断をする必要があります。

ただし、売主に売却価格の最終決定権はなく、債権者に交渉して同意が得られなければ価格の変更はできません。

すぐに同意されるとも限らないため、売却価格の値下げを希望する場合は、早めに債権者に相談しましょう。

内覧対応を改善する

内覧に何らかの制限を設けている場合は、すぐに対応を改善すべきです。

まだ生活している状態の住宅内部を第三者に見せることには抵抗を感じる方も多いですが、内覧できない物件が購入される可能性は非常に低いです。

また、内覧できたとしても、売主の都合ばかりが優先され買い手の希望が通らないと、購買意欲を下げる結果になりかねません。

任意売却中の売主には、休日も副業やアルバイトで返済資金を稼ぎたい、生活感が強い部屋は見せたくないなどの事情もあるでしょう。

しかし、任意売却を成立させて競売を回避するためにも、買い手ファーストの内覧対応を心がけることが大切です。

債権者との連携を密にする

任意売却の場合、売却価格の変更には債権者の同意が不可欠になるため、日ごろから連携を密にする必要があります。

期限に限りがある任意売却は、状況に応じた適切かつ迅速な対応が非常に重要です。

買い手がつかないため値下げをしようとしても、債権者の担当者とすぐに連絡が取れない、交渉に至るまで数日かかるなどの問題が生じると、売却のチャンスが減少します。

いきなり値下げ交渉を持ち出すより、値下げの可能性が出た時点で一報を入れ情報共有するほうが、のちの話し合いが円滑に進みやすいです。

債権者とは小まめに連絡を取り、すぐに相談できる体制を整えるとよいでしょう。

任意売却に強い不動産会社を選ぶ

任意売却は専門的な知識やノウハウが必要な売却方法のため、成功実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶべきです。

任意売却は通常の不動産売却よりもスピードを重視されるうえ、債権者との交渉や返済計画の作成など、さまざまな対応が求められます。

不動産売却にのみ強い会社では、任意売却に関する対応が不十分で希望する結果につながらない可能性が高いため、必ず実績のある不動産会社に依頼しましょう。

買取業者への依頼を検討する

任意売却で一般の買い手がつかない場合は、専門業者への買取依頼も検討するとよいでしょう。

売却先が業者の場合、売却価格は相場より下がる可能性が高いですが、リフォームやリノベーションをして再販売する買取業者であれば、短期間での売却成立を期待できます。

任意売却で買い手がつかないものの、競売は絶対に避けたい、少しでも早く現金化したいなどの強い希望がある場合、買取業者への売却は有効な対策の一つです。

ただし、売却価格が下がる買取を利用する場合、債権者の同意取得が難しくなる点には注意が必要です。

買取を検討する場合、早めに債権者と交渉し、利用できるかどうかを確認することが大切です。

任意売却に強い不動産会社の選び方

任意売却する際は、一軒家やマンションの売却が得意な不動産会社を選ぶことはもちろんですが、任意売却の実績も忘れずにチェックすべきです。

また、不動産が売れた後も残債の支払いが続くケースが多いため、任意売却後のサポートが手厚い不動産会社への依頼を推奨します。

任意売却に強い不動産会社を選ぶために重視すべき3つのポイントについて、詳しく解説します。

任意売却の実績が豊富にある

任意売却は、通常の不動産売却ではおこなわない業務や手続きが複数発生するうえ、スピーディーな対応も求められる売却方法です。

不慣れな会社に任意売却の仲介を依頼すると、手続きや交渉に時間がかかり、競売に移行するリスクが高まるため、多様なケースの解決実績がある不動産会社を選びましょう。

任意売却に強い不動産会社の多くは、公式サイトで解決事例や実績を具体的に公開しています。

また、実際に任意売却を依頼した方の体験談を口コミサイトで確認する方法も、不動産会社の実績を調べる際には有効な手段です。

後悔しないよう、不動産会社は慎重に比較し、安心して任せられる1社を見極めることが大切です。

一軒家やマンションの売却が得意

住宅の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことも、任意売却の成功に欠かせない重要な要素の一つです。

不動産会社の主な業務は、売却、購入、賃貸の3種類です。任意売却は限られた期間で買い手を見つける必要があるため、売却が得意な不動産会社に仲介を依頼しましょう。

売却が得意な不動産会社は、独自の売却ノウハウや販売ルートを有しているケースが多く、短期間で売却する際の強い味方となります。

不動産会社は、それぞれ得意とする業務が異なるため、依頼前に必ず主な業務分野を確認しましょう。

任意売却後のサポートが手厚い

任意売却は住宅ローンの残債を大きく減らせる可能性のある売却方法ではありますが、債務問題を根本から解決できる手段ではありません。

そのため、任意売却後のサポートも充実している不動産会社の選択を推奨します。

残債の返済計画作成や返済条件の緩和交渉は、専門的な知識やノウハウを有するスタッフのサポートがあるほうがスムーズで効率的です。

任意売却後のフォロー内容が手厚く、売主の生活再建を最終的なゴールとする不動産会社を選ぶことは、新しい生活の安定にもつながります。

任意売却の相談はファンズ不動産がおすすめ！

任意売却を進めたいものの「なかなか買い手が見つからない」「このまま競売になってしまうのでは…」と不安を抱える方も少なくありません。

任意売却は状況ごとに適切な判断が必要なため、早めに専門家へ相談することで、選択肢を広げやすくなります。

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任意売却する際の注意点

任意売却は、債権者の同意に加えて、共有名義人や連帯保証人全員の同意も必要です。

買い手がつかない期間が長期化すると競売が開始されるリスクが高まるため、期限を意識して売却活動を進めましょう。

任意売却する際の3つの注意点について、詳しく解説します。

債権者の同意が必要になる

任意売却は、債権者と交渉して同意が得られなくては手続きを進められません。

交渉の際は、売却価格の分配案や就労状況などの資料を持参し、具体的な返済計画を説明する必要があります。

交渉の結果、同意が得られなければ任意売却は認められず、最終的に競売にかけられる可能性が高いため、債権者との話し合いはもちろんのこと、事前準備も非常に重要です。

共有名義人・連帯保証人の同意が必要

任意売却は債権者の同意に加えて、共有名義人や連帯保証人、連帯債務者全員の同意も必要です。

一人でも反対する方がいると手続きを進められないため、任意売却を希望する場合は、早い段階で関係者と話し合い、理解と同意を得ましょう。

たとえば、共有名義人は、自身の持分を手放したくない、慣れ親しんだ住宅に住み続けたいなどの理由で、任意売却に反対するケースがあります。

また、連帯保証人や連帯債務者が、任意売却する過程で信用情報に傷がつくことを懸念して、すぐに同意しないケースも考えられます。

関係者への説明や説得に時間がかかる可能性も考慮して、余裕のあるスケジュールで話し合いの場を設けることが大切です。

期限を意識して売却活動を進める

任意売却は遅くても、競売結果の開札日前日までに完了しなくてはなりません。開札されると、不動産の所有権は落札者に移転するため、期限厳守は非常に重要です。

競売開始決定通知が届くと、任意売却の難易度は格段にあがるうえ、6～9か月ほどで期限となる開札日を迎えます。

対して、任意売却はローンを滞納してから売却完了までに、7～10か月ほどかかるケースが一般的です。

決して時間的な余裕があるスケジュールとはいえないため、任意売却は早めの行動を心がけ、買い手がつかない場合は迅速に適切な対策を講じる必要があります。

任意売却で買い手がつかないときによくある質問

最後に、任意売却で買い手がつかないときによくある3つの質問に回答します。

任意売却の成功率や任意売却できる期間、ローン残債に対する利息について詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

任意売却の成功率は？

任意売却の成功率は、一般的に5～6割程度です。ただし、行動次第で成功率を高められる可能性は十分あります。

具体的には、次のような行動が任意売却の成功率を高めることにつながります。

• 督促をされる前から動く
• 専門性の高い不動産会社に仲介を依頼する

不動産会社への相談が遅いと準備期間が不十分で、思うような結果につながらない可能性が高いです。

そのため、任意売却する際は督促される前から動きだすことが望ましいです。

また、任意売却は不動産会社の対応により成功率に大きな差が生じるため、成功実績が豊富で、任意売却に精通している不動産会社を利用しましょう。

十分な準備と信頼できる不動産会社の選択ができれば、任意売却の成功率は一般的な数値よりも高まるでしょう。

任意売却できる期間はいつまで？

任意売却できる期間に明確な定めはありませんが、住宅ローンの滞納から3～14か月目頃が期限になるケースが一般的です。

任意売却できる期間に差が生じる理由は、債権者が任意売却に同意する時期や、競売申し立てのタイミングが異なるためです。

任意売却は、競売結果の開札日前日までに完了させなくてはなりません。開札日を過ぎると任意売却できなくなるため、油断せず早めに行動を起こすことが大切です。

ローンの残債に利息は発生する？

ローン残債の利息は、契約どおり発生するケースもあれば、交渉によりカットや支払いの猶予が認められるケースもあります。

債権者に残債の返済計画について相談できる任意売却では、交渉次第で利息の支払い条件を緩和できる場合があります。

残債の負担を少しでも減らせるよう、債権者との交渉に慣れている担当者のサポートを希望するとよいでしょう。

まとめ

任意売却は、支払えなくなった住宅ローンの残債を大きく減らせる可能性のある売却方法ですが、買い手がつかない場合もあります。

任意売却の場合、売却価格が高い、債権者との連携が不十分、内覧対応や物件の状態、売りに出すタイミングが悪いなどが、買い手がつかない原因です。

買い手がつかないままでは、競売に移行し、低価格で落札される可能性があります。

競売後に残債の返済が困難になると、自己破産の決断を余儀なくされる場合もあるため、任意売却で買い手がつかないときは適切かつ迅速な対応が必須です。

競売を回避するためにも、任意売却は実績豊富な不動産会社に仲介を依頼し、余裕のあるスケジュールで手続きを進めましょう。