離婚で任意売却を選択すべき？メリット・デメリットやオーバーローンで払えないときの対処法を解説！

住宅ローンが残ったまま離婚を考えると「売りたくても売れないのでは」「任意売却を選ぶべきなのか」と、不安や疑問が一気に押し寄せてきます。

特にオーバーローンの状態では、通常の不動産売却が難しく、判断を誤ると競売や思わぬ金銭トラブルにつながるケースも少なくありません。

離婚時に任意売却を選ぶべきケースと、選ばないほうがよいケースは明確に分かれます。

任意売却は有効な手段である一方、すべての人にとって最適な選択とは限りません。

本記事では、離婚時に任意売却を選択すべきケースや、任意売却を進める際の注意点と判断のポイントなどを詳しく解説します。

離婚後の不動産の取り扱いで後悔をしたくない方は、最低限必要な知識を身につけるために、ぜひ本記事を読んでみてください。

住宅ローンあるけど離婚したい！任意売却できる？

住宅ローンが残っていても、離婚に伴って自宅を任意売却できます。

たとえ売却額より住宅ローン残債が多い場合（オーバーローン）でも、条件を満たせば競売を避けながら売却し、生活を立て直す道を選べます。

任意売却は、住宅ローンの返済が困難な場合に、金融機関や債権回収会社（サービサー）などの債権者の同意を得て自宅を売却する方法です。

離婚時はオーバーローンかどうかが、任意売却を検討する大きな判断ポイントになります。

まずは、オーバーローンでも任意売却ができるのかを確認しておきましょう。

オーバーローンでも任意売却は可能

オーバーローンでも任意売却は可能です。

オーバーローンとは、家を売った代金だけでは、住宅ローン残債を完済できない状態を指します。

通常、住宅ローンが残っている不動産は、原則として抵当権を外せないため、売却できません。

一方、任意売却では、債権者の同意を得ることで、売却後に残債が残っても抵当権を外して売却できます。

離婚時に、オーバーローンでも家を売りたいと考える方にとって、任意売却は有力な選択肢です。

任意売却には債権者の同意が必要

任意売却で最も大事なのは、住宅ローンを契約している銀行などの債権者の同意が必須という点です。

任意売却は、売主の希望だけで進められる売却方法ではありません。

オーバーローンの物件を売る場合、債権者は主に次の点を確認したうえで抵当権を外すかの判断をします。

• いくらで売るのか
• 売却後に残る残債をどう返すのか
• 同意しても回収見込みがあるか

そのため、任意売却では一般的な売却に加えて、売却条件や返済条件の調整など、債権者との交渉が発生します。

離婚が絡む場合はさらに、名義や連帯保証、共有者の同意など、関係者が増えて話が複雑になりやすいのも特徴です。

さまざまなトラブルも起こりやすいため、任意売却を選ぶ可能性があるなら、できるだけ早い段階で、債権者の同意を得ることを前提に準備を始めましょう。

離婚時に任意売却を選択すべきケース

離婚時に、オーバーローン状態での不動産売却を希望する方は、任意売却を検討してみましょう。

離婚時に任意売却を選択すべき3つのケースについて、詳しく解説します。

住宅ローンの返済が難しい

離婚後に単独収入になる、養育費や慰謝料の支払いが増えるなどの理由で住宅ローンの返済が困難になる場合は、任意売却を検討したほうがよいでしょう。

住宅ローンの返済が滞ると、3～6か月程で督促状が届いたのち、残債の一括返済が求められます。

応じられないと、最終的に競売での売却になりかねません。

対して、任意売却は競売よりも高い価格で売れやすく、債務の負担を軽減できる可能性が高まります。

離婚後に住宅ローンの返済が難しくなる可能性がある方は、任意売却を検討するのも1つの方法です。

オーバーローンの状態で売りたい

不動産がオーバーローンの状態では通常の売却ができませんが、任意売却を利用すれば売却できるようになります。

通常、不動産の売却時に住宅ローンを完済していない場合、債権者は抵当権の抹消に応じてくれず売却できません。

しかし、債権者の同意を取り付けられれば、売却後に債務が残ったとしても抵当権の抹消に応じてくれます。

任意売却は、離婚時にオーバーローン状態の不動産を、競売を避けたい方に適した売却方法です。

連帯保証人をやめたい

離婚を理由に連帯保証人を外れることは原則としてできず、現実的ではありません。

そのため、任意売却を利用して住宅ローンの完済を目指すのが現実的な選択肢です。

離婚後も連帯保証人のままでいると、万が一、元配偶者が住宅ローンを滞納した場合、債務者に代わり返済義務が発生します。

離婚後のリスクを最小限にするためには、任意売却で住宅ローンの残債を減らし、元配偶者と共に完済して金融上の関係を完全に断ち切るとよいでしょう。

離婚時に任意売却を選択すべきでないケース

任意売却は、離婚に伴い住宅ローンの返済が難しくなった場合の有効な選択肢ですが、すべての人にとって最適とは限りません。

状況によっては、任意売却を選ぶことでかえって不利になったり、不要なリスクを背負ったりするケースもあります。

ここからは、離婚時に任意売却すべきでない具体的なケースについて解説します。

アンダーローンのとき

不動産の売却価格が住宅ローン残債を上回るアンダーローンの状態であれば、任意売却を選ぶ必要はありません。

アンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済できるため、金融機関の特別な同意を得ることなく、通常の不動産売却として手続きを進められます。

任意売却は、住宅ローンの返済が滞ることを前提に進むため、信用情報に影響が出るリスクがあります。

完済できる状態にもかかわらず任意売却を選ぶと、不要なデメリットを自ら背負うことになりかねません。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、実際にアンダーローンで売却できるかを正確に把握しましょう。

住宅ローンを組んでからの期間が短い

住宅ローンを組んでからの期間が短い場合も、任意売却を慎重に検討すべきケースです。

元利均等返済を選択している場合は返済初期ほど利息の割合が大きく、元金がほとんど減っていないため、購入直後〜数年以内はオーバーローンになりやすい傾向があります。

しかし、この段階で任意売却を選択すると、信用情報への影響が大きく、その後の生活設計に支障が出る可能性があります。

たとえば、次のように返済を継続できる余地がないかを検討してみてください。

• 親族からの一時的な資金援助
• 貯蓄や保険の解約
• 名義人が住み続ける選択

短期間での任意売却は「本当に他に方法がないか」を見極めたうえで、最終手段として考えるべきです。

債権者が複数いる

複数の金融機関から融資を受けており、複数の債権者がいる場合は、任意売却が難しくなります。

複数いる場合は、すべての債権者から同意を得る必要がありますが、利害が対立して難航するケースも珍しくありません。

離婚を控えて時間的な余裕がない状況では、交渉がまとまらず競売リスクが高まる可能性もあります。

債権者が複数いる状況では任意売却だけではなく、債務整理の検討や専門家への相談など、別の選択肢も視野に入れて判断してください。

離婚時に任意売却するメリット

離婚時に任意売却すると、競売より高く売れる、残債の返済計画を相談できる、リースバックで住み続けられる可能性があるなどのメリットがあります。

また、プライバシーの保護や諸費用の負担軽減にもつながるため、離婚でオーバーローンの不動産を手放したい場合は任意売却を検討するとよいでしょう。

離婚時に任意売却をする5つのメリットを、詳しく解説します。

競売より高く売れる

任意売却の大きなメリットは、競売よりも高い価格で不動産を売却できる可能性が高いことです。

任意売却は、不動産会社仲介のもと、通常の不動産売却と同様のルートで売りに出されるため、市場相場に近い価格で売却できます。

対して、競売は基本的に内覧ができない、住宅ローンが組みにくいなど、買主に不利な条件が多いため売却価格は相場の50～80%程度になるケースが一般的です。

また、売主の意思が反映されない競売は、不本意な価格での売却も避けられず、従わざるをえません。

離婚後の住宅ローン返済が難しい場合、競売を避けるため早めに任意売却の準備に取り掛かり、少しでも支払いの負担を軽減するとよいでしょう。

諸費用の負担が少ない

任意売却は、競売よりも少ない費用負担で売却を進められます。

不動産会社に売却活動を依頼する任意売却は、仲介手数料や抵当権抹消登録費用などが掛かりますが、不動産の売却代金から精算可能です。

また、債権者との交渉次第では、引越し費用も売却代金から支払えるケースもあります。

離婚後は、世帯収入の減少、養育費や慰謝料により、必要な費用の捻出が難しい方も多いため、自己負担の軽減は大きなメリットといえるでしょう。

プライバシーを保護できる

一般的な売却活動により売りに出される任意売却は、住宅ローンを滞納したと知られずに進めやすいため、売主のプライバシーを保護できます。

一方で競売に出ると、裁判所から詳細な物件情報や残債額など、詳細な情報が公示されるため、経済的に困っていることが知られやすくなります。

売却の事情を知られずに不動産を売りたい方は、競売に移行する前に任意売却を進めたほうがよいでしょう。

残債の返済計画を相談できる

任意売却は、売却後に残る住宅ローンの返済計画について、債権者に相談できます。

住宅ローンの返済が困難で任意売却を選択した方としては、残債の返済条件を緩和できることは大きなメリットといえるでしょう。

たとえば、離婚により共働きから単独収入になった場合、新たな住居の家賃や生活費を捻出しながら、婚姻中と同額の返済継続は経済的な負担になります。

任意売却では、月々の返済額減額や金利調整などの相談が可能です。

実現可能な返済計画や、就労状況などを債権者に提示して交渉すると、無理のない返済条件の設定が実現する可能性が高まります。

なお、競売後に住宅ローンが残った場合でも債権者に相談すれば、残債の返済方法を一括から分割に変更してくれる可能性もあります。

ただし、競売は任意売却よりも売却額が安くなる可能性があるため、任意売却のほうが有利な条件で返済できるといえるでしょう。

リースバックで住み続けられる可能性がある

不動産会社や投資家へ任意売却した場合、リースバックを活用できれば売却後も自宅に住み続けられる可能性があります。

リースバックは、不動産の売買契約と並行して賃貸借契約も結ぶことで、売却後も同じ住宅に住める仕組みです。

不動産売却後も転居する必要がないため、子どもの学区や自身の生活環境を変えたくない方、引越し費用を負担したくない方に向いています。

ただし、リースバックの買取金額は相場より安くなる傾向にあり、債権者によっては利用自体を認めてくれません。

また、リースバックの賃貸借契約では家賃が相場より高くなる傾向にある、賃貸契約期間が有限の場合もあるなどの注意点があります。

リースバックにはメリットとデメリットがあるため、内容をよく理解してから利用を検討しましょう。

離婚時に任意売却するデメリット

離婚時の任意売却にはさまざまなメリットがある一方で、信用情報に傷がつく、債権者との交渉が欠かせないなどのデメリットもあります。

また、必ず売却できる確証はないため、希望する結果にならないこともあるでしょう。

離婚時に任意売却する際の3つのデメリットについて、詳しく解説します。

信用情報に傷がつく

任意売却は住宅ローンの滞納を経ておこなうため、債務不履行により信用情報に傷がつきます。

具体的には、ブラックリストとも呼ばれる信用情報機関の個人信用情報に、滞納した事実が登録されます。

個人信用情報に登録されるデメリットの一例は、次のとおりです。

• クレジットカードの発行や更新ができない
• 新たな融資を組めない
• クレジットカード利用限度額の減額
• 分割払いができない

信用情報に傷がつくと、債務を完済してから5～7年ほどは上記のような制限がかかります。

任意売却は、住宅ローンの支払いが困難な方が選択する方法のため、債務不履行により信用情報に傷がつくことは避けられません。

債権者との交渉が必要になる

任意売却は自身の希望のみでは進められず、債権者と交渉し売却許可を得る必要があります。

離婚すると、収入源の減少や養育費・慰謝料による支出の増加などが起こり得るため、実現可能かつ具体的な返済計画の提示が重要です。

交渉が成立しなければ競売のリスクが高まるため、任意売却の実績が豊富な不動産会社への仲介依頼を推奨します。

必ず売却できるとは限らない

任意売却を進めても、購入希望者が見つからなければ当然売却できません。

任意売却で買い手がつかない主な原因は次の通りです。

• 売却価格が高い
• 物件の状態が悪い
• 立地や周辺環境が悪い
• 内覧の対応が悪い

任意売却は、売りに出す期間が長期化すればするほど競売のリスクが高まるため、早めに売却価格を下げたり、内覧対応を見直したりする必要があります。

任意売却は、希望どおりにならない、妥協したにもかかわらず売れないなどの可能性がある売却方法である点を理解しておきましょう。

離婚時に任意売却する際の注意点

離婚時に任意売却する際は、信頼できる不動産会社を選び、競売の開札期日までに売却を完了させましょう。

離婚時に任意売却する際に注意すべき3つのポイントを、詳しく解説します。

任意売却は離婚前におこなう

任意売却は共有名義人や連帯保証人、連帯債務者全員の同意が必要になるため、離婚後よりも離婚前におこなうほうがスムーズに進みます。

配偶者は住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人、不動産の共有名義人であるケースが多く、同意が得られないと任意売却の手続きを進められません。

離婚が成立すると接触の機会が極端に減る、連絡を取り合えないなどの問題が生じるケースも少なくありません。

相手の協力が得られないために手続きできず、競売に出される事態を防ぐためにも、任意売却は離婚前に完了させましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

任意売却は、経験と実績が豊富で信頼できる不動産会社に仲介を依頼しましょう。

任意売却は金融機関との交渉や返済計画の作成など、通常の不動産売却とは異なる業務も多く、専門的な知識やノウハウが欠かせません。

とくに、離婚が絡むと法律の知識も必要になるため、弁護士と提携している不動産会社にサポートを依頼できるとよいでしょう。

不動産の売却スキルは高くても、任意売却や離婚問題に不慣れな不動産会社では、交渉や手続きが難航する可能性があります。

離婚時の任意売却のスムーズな進行には、専門性の高い不動産会社の協力が欠かせません。

開札期日までに売却を完了させる

任意売却をする際は、競売の開札期日までに売却を完了させてください。

競売結果が開札されると、任意売却を進められなくなるため、開札日前日までに必ず売却を完了させる必要があります。

開札日前日までに任意売却が完了していない限り、競売の取り下げはできません。

任意売却は手続きに時間がかかるうえ、購入希望者がすぐに見つかるとは限らないため、可能な限り早めに動きだしましょう。

離婚に伴う任意売却の相談はファンズ不動産へ

離婚により住宅の扱いでお悩みの方は多く、特に「住宅ローンが残っている」「オーバーローンで売りたくても売れない」といった問題に直面し、立ち止まってしまうケースが少なくありません。。

特に任意売却は、状況に応じた判断が重要で、適切な進め方を知っておくことで将来の負担を軽減できます。

複雑な手続きや関係者との調整に不安を感じる場合は、早めに専門家へ相談することが安心につながります。

ファンズ不動産は、不動産売却に関するさまざまな悩みを気軽に相談できる存在です。

迷いや不安を抱えている方は、まずは相談してみることをおすすめします。

信頼度の高い買主とマッチングが可能

ファンズ不動産は、キュレーターの価値観に「共感」した、購買意欲の高いユーザーへ物件情報を届けます。

キュレーターは日頃からSNSで専門知識やライフスタイルを発信しており、人柄や実績が公開されています。

そのため単なる物件情報としてではなく、「あのキュレーターが勧める物件」という信頼度の高い情報として不動産情報を届けることが可能です。

情報発信のプロセスを介することで、物件の背景にあるストーリーや価値観を理解してくれる買主と出会う確率も高められるでしょう。

ぜひファンズ不動産で、物件への想いを共有できる「信頼できる買主」とのマッチングを実現してみましょう。

売却が初めての方へ：ファンズ不動産が選ばれる3つの強み

ファンズ不動産は、売主様が抱える不安を解消する、独自の「訴求力」「専門性」「手軽さ」を兼ね備えています。

• 訴求力：1万人超のLINE登録者へ直接情報を届ける高い「訴求力」が、早期の買主発見をサポートします。
• 専門性：都心特化・設立1年半で取扱高100億円を突破した「専門性」が、適正な価格設定と売却戦略を実現。
• 手軽さ：オンライン面談からLINEで活動を進められる「手軽さ」が、忙しい方でもスムーズな売却を可能にします。

初めての売却で不安をお持ちなら、まずはLINEでの気軽なご相談から、納得のいく売却への第一歩を踏み出しましょう。

購買意欲の高いユーザーへ能動的にアプローチできる

ファンズ不動産が運営する「SNS不動産®」は、LINEで購買意欲の高いユーザーに不動産情報を届けます。

従来のポータルサイトで待つのではなく、1万人超のLINE登録者へ能動的にアプローチできる点は大きな強みです。

さらに都心に精通した担当者が的確な売却戦略でサポートするため、物件の魅力を最大限に引き出す価格設定と販売活動がおこなえるでしょう。

購買意欲の高いユーザーへ「届ける」力と、物件価値を引き出す専門家の戦略が組み合わさることで、高く・早く売却できる可能性を最大化できます。

離婚時に任意売却する前に検討すべきこと

任意売却は、住宅ローンの残債を減らし、売却後の返済についても相談できる売却方法ですが、信用情報に傷がつくため避けられるならば避けるべきです。

たとえば、次の方法を用いれば通常売却に持ち込める可能性があります。

• 物件をアンダーローン状態にする
• 残債を自身で工面する
• 無担保ローンを組む

離婚時に任意売却する前に検討すべき3点について、詳しく解説します。

物件をアンダーローン状態にする

任意売却を検討する前に、まず物件をアンダーローン状態にできないか入念に調べましょう。

不動産の売却価格が、住宅ローンの残りを上回るアンダーローン状態になると、残債を一括返済できるため、通常の売却として処理できます。

アンダーローン状態にするためには、物件を高く売るノウハウがある不動産会社に売却を依頼するとよいでしょう。

物件の査定額は、不動産会社により差が生じるため、必ず複数の会社に査定を依頼し、比較検討してください。

残債を自身で工面する

オーバーローンで残債が残る場合、自身で返済資金を工面する方法がないか検討しましょう。

たとえば、保険の解約や株の売却で、資金を工面できる可能性があります。

車や時計、貴金属など高値で売却できる資産はないか、親族に贈与税の対象にならない範囲で援助を受けられないか、あるいは適切な借入としてお金を借りることはできないかなどを確認してください。

離婚協議中は、強いストレスや今後の不安などで平常心を保てない場合もあるでしょう。

精神的に不安定な状態では資金の工面法を見落とす可能性もあるため、落ち着いた状態で調べることが大切です。

無担保ローンを組む

自身で住宅ローンの返済資金を工面できない場合は、無担保ローンで不足分を借り入れる方法も検討するとよいでしょう。

任意売却のデメリットを避けるためには、無担保ローンの借り入れ金で住宅ローンを完済し、不動産売却後は無担保ローンを返済する方法も有効です。

ただし、基本的に無担保ローンは住宅ローンよりも金利が高いため、結果的に返済総額が増えるリスクがあります。

無担保ローンの活用を希望する場合、離婚後の収支で問題なく返済できるか十分検討したうえでの判断が必要です。

離婚時に任意売却する際の流れ

離婚時の任意売却は、次のような流れで進みます。

1. 離婚の意思が固まり次第事前準備
2. 金融機関への相談
3. 信頼できる不動産会社選び
4. 債権者への交渉
5. 売却活動開始
6. 売却、決済
7. 物件の引き渡し
8. 残債の返済開始

離婚する際は売却完了までを離婚前に済ませることが望ましいため、離婚の意思が固まり次第すぐに任意売却するべきか検討しましょう。

ローンを滞納してから売却完了までには、7〜10か月ほどかかるケースが一般的です。

不動産会社への相談が遅れるほど、競売開始が迫り余裕がなくなるため、早めの動き出しが非常に重要です。。

離婚時のオーバーローンは財産分与で折半される？養育費はどうなる？

離婚時に住宅ローンが残っている場合、「オーバーローンの借金は夫婦で折半するのか」「養育費と相殺されるのか」などの疑問を持つ方は多いでしょう。

オーバーローンの住宅ローン残債は原則として財産分与の対象にならず、養育費とも別物として扱われます。

ここでは、離婚時に混同しやすい「財産分与」「連帯保証」「養育費」の考え方を整理しながら、注意すべきポイントを解説します。

オーバーローン物件は財産分与の対象外

財産分与の対象となるのは、原則として婚姻期間中に築いた「プラスの財産」です。

現金・預貯金・不動産など、価値がある資産を公平に分けるのが基本的な考え方になります。

一方、オーバーローン物件は、不動産の評価額より住宅ローン残債のほうが多い状態で、実質的にマイナスの財産です。

そのため、売却しても借金が残るオーバーローン物件は、原則として財産分与の対象にはなりません。

つまり、次のようなケースは一般的ではありません。

住宅ローン残債を夫婦で自動的に折半する
財産分与として半分ずつ負担する

基本的には、住宅ローンの名義人が返済義務を負い続けることになります。

ただし、夫婦間の合意があれば、任意で折半や分担を決めることは可能です。

折半や分担を決める場合は、後々のトラブルを防ぐためにも、書面で明確に取り決めておきましょう。

連帯保証人から外れる手続きが必要

離婚をしても、自動的に住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者から外れることはできません。

元配偶者が住宅ローンの名義人で自分が連帯保証人になっている場合、離婚後でも元配偶者が返済を滞納すれば、返済義務は連帯保証人に及びます。

連帯保証人から外れるためには、原則として次のいずれかの対応が必要です。

• 住宅ローンを完済する
• 借り換えにより保証人を付け替える
• 任意売却などでローン関係そのものを解消する

夫婦間で「もう関係はない」と合意していても、金融機関との契約が残っている限り、法的な責任は消えません。

離婚後の思わぬ請求やトラブルを防ぐためにも、連帯保証・連帯債務の整理は必須といえます。

住宅ローンと養育費は別問題

住宅ローンの返済と養育費は、法的にまったく別の問題として扱われます。

そのため「住宅ローンを多く払っているから養育費を減らす」「養育費の代わりにローンを払う」といった考え方は、原則として認められません。

養育費は子どもの生活と成長を支えるための費用であり、支払い義務は親としての責任に基づくものです。

一方、住宅ローンはあくまで金融機関との契約上の債務であり、性質が異なります。

ただし、双方の合意があり、家庭裁判所の調停や公正証書などで正式に取り決めた場合に限り、支払い方法を調整できるケースもあります。

その場合でも自己判断で相殺するのは避け、必ず専門家を交えて進めましょう。

離婚時の任意売却に関するよくある質問

最後に、離婚時の任意売却に関するよくある3つの質問に回答します。

任意売却に関する知識の1つとして、ぜひ参考にしてください。

そもそも任意売却とは？

任意売却とは住宅ローンの返済が困難な場合に、債権者の許可のもと不動産を売却し、売却価格を残債の支払いに充てる売却方法です。

一般的には、住宅ローンの完済が難しい不動産を手放したい場合に検討されます。

ただし、任意売却をしても住宅ローンの返済義務が免除されるわけではないため、売却価格を充てても残る債務は返済し続けることになります。

債権者との交渉の末、許可が得られない場合は任意売却できません。

また、任意売却には連帯保証人や共有名義人全員の同意も必要です。

任意売却後はブラックリストに入る？

任意売却までの過程で、住宅ローンを一定の期間以上滞納しているため信用情報に傷がつき、ブラックリストと呼ばれる個人信用情報に滞納した事実が登録されます。

信用情報に傷がつく原因は、債務の返済が滞り続けたことであり、任意売却自体が金融事故に該当するわけではありません。

とはいえ、任意売却は住宅ローンの支払いが困難な方が選択する売却方法のため、どうしても個人信用情報に掲載されます。

掲載情報は完済から5～7年ほどで削除されます。

任意売却後の残債は滞納せずに払い続け、可能な限り早く完済するとよいでしょう。

任意売却の成功率は？

任意売却の成功率は、目安として7〜8割程度といわれます。

ただし、開始が遅れて競売が進むほど成功率は下がるため注意が必要です。

任意売却を成功させたい方は、信頼できる不動産会社に早めに相談し、余裕を持って手続きを進めましょう。

まとめ

任意売却は、離婚時に残債がある不動産を売却したい方や、離婚後に住宅ローンの支払いが困難になる可能性が高い方が選択すべき売却方法です。

競売より高く売れる可能性がある、諸費用の負担を抑えられる、プライバシーを保護できるなどのメリットがあります。

一方で、信用情報に傷がつくデメリットもあるため、注意が必要です。

離婚時に任意売却を検討している方は、本記事の内容を参考に手続きを進めるかを検討し、必要に応じて実績豊富な不動産会社に相談しましょう。