離婚で任意売却を選択すべき？メリット・デメリットや住宅ローンがオーバーローンの時の対処法を解説！

任意売却は、離婚時に住宅ローンの残債がある不動産を手放したい、単独収入になると住宅ローンの完済が難しいなどの問題解決に有効です。

競売より高く売れることもあり、残債返済の負担を軽くできるうえ、リースバックで同じ住宅に住み続けられる可能性もあります。

ただし、任意売却までの過程で、住宅ローンの支払い滞納により信用情報に傷がつくほか、必ず売れるとは限りません。

本記事では、離婚で任意売却を選択すべきか悩んでいる方向けに、離婚時に任意売却するメリットとデメリットを詳しく解説します。

オーバーローンのときの対処法も併せて紹介するため、離婚時の不動産の扱いに疑問や悩みを抱えている方は、ぜひ参考にしてください。

離婚時に任意売却を選択すべきケース

離婚時に、オーバーローン状態での不動産売却を希望する方は、任意売却を検討してみましょう。

離婚時に任意売却を選択すべき3つのケースについて、詳しく解説します。

住宅ローンの返済が難しい

離婚後に、単独収入になる、養育費や慰謝料の支払いが増えるなどの理由で住宅ローンの返済が困難になる場合は、任意売却を検討したほうがよいでしょう。

住宅ローンの返済が滞ると、3～6か月程で督促状が届いたのち、残債の一括返済が求められます。応じられないと、最終的に競売での売却になりかねません。

対して、任意売却は競売よりも高い価格で売れやすく、債務の負担を軽減できる可能性が高まります。

離婚後に住宅ローンの返済が難しくなる可能性がある方は、任意売却を検討するのも一つの方法です。

オーバーローンの状態で売りたい

不動産がオーバーローンの状態では通常の売却ができませんが、任意売却を利用すれば売却できるようになります。

オーバーローンとは、不動産売却額のみでは住宅ローンの残債を完済できない状態を指します。

通常、不動産の売却時に住宅ローンを完済していない場合、債権者は抵当権の抹消に応じてくれません。

しかし、債権者の同意を取り付けられれば、売却後に債務が残ったとしても抵当権の抹消に応じてくれます。

任意売却は、離婚時にオーバーローン状態の不動産を、競売に出さずに売却したい方に適した売却方法です。

連帯保証人をやめたい

離婚を理由に連帯保証人を外れることは原則としてできず、現実的ではありません。そのため、任意売却を利用して住宅ローンの完済を目指すとよいでしょう。

離婚後も連帯保証人のままでいると、万が一、元配偶者が住宅ローンを滞納した場合、債務者に代わり返済義務が発生します。

競売は売却価格が低くあまり残債を減らせませんが、市場価格に近い金額で売れやすい任意売却ならば、効率よく負担を軽減でき、完済までのハードルが下がります。

離婚後のリスクを避けるためにも、任意売却で住宅ローンの残債を減らし、元配偶者と共に完済して金融上の関係を完全に断ち切るべきです。

離婚時に任意売却するメリット

離婚時に任意売却すると、競売より高く売れる、残債の返済計画を相談できる、リースバックで住み続けられる可能性があるなどのメリットがあります。

また、プライバシーの保護や諸費用の負担軽減にもつながるため、離婚にともないオーバーローンの不動産を手放したい場合は任意売却を検討するとよいでしょう。

離婚時に任意売却をする5つのメリットを、詳しく解説します。

競売より高く売れる

任意売却の大きなメリットは、競売よりも高い価格で不動産を売却できる可能性が高いことです。

任意売却は、不動産会社仲介のもと、通常の不動産売却と同様のルートで売りに出されるため、市場相場に近い価格で売却できます。

対して、競売は基本的に内覧ができない、住宅ローンが組みにくい、欠陥や不備の保証がないなど、買主に不利な条件が多いため売却価格は相場の50～80%程度になることもあります。

また、売主の意思が反映されない競売は、不本意な価格での売却も避けられず、従わざるをえません。

離婚後の住宅ローン返済が難しい場合、放置していると競売に出るリスクが高まるため、早めに任意売却の準備に取り掛かり、少しでも支払いの負担を軽減するとよいでしょう。

諸費用の負担が少ない

任意売却は、競売よりも少ない費用負担で売却を進められます。

不動産会社に売却活動を依頼する任意売却は、仲介手数料や抵当権抹消登録費用などが掛かりますが、不動産の売却代金から精算可能です。

また、債権者との交渉次第では、引越し費用も売却代金から支払えるケースもあります。

離婚後は、世帯収入の減少、養育費や慰謝料の支払い増加により、必要な費用の捻出が難しい方も多いため、自己負担の軽減は大きなメリットといえるでしょう。

プライバシーを保護できる

一般的な売却活動により売りに出される任意売却は、住宅ローンを滞納したと知られずに進めやすいため、売主のプライバシーを保護できます。

競売に出ると、裁判所から詳細な物件情報や残債額など、詳細な情報が公示されるため、経済的に困っていることが知られやすくなります。

売却の事情を知られずに不動産を売りたい方は、競売に移行する前に任意売却を進めるべきです。

残債の返済計画を相談できる

任意売却は、売却後に残る住宅ローンの返済計画について、債権者に相談できます。

住宅ローンの返済が困難で任意売却を選択した方としては、残債の返済条件を緩和できることは大きなメリットといえるでしょう。

たとえば、離婚により共働きから単独収入になった場合、新たな住居の家賃や生活費を捻出しながら、婚姻中と同額の返済継続は経済的な負担になります。

任意売却では、月々の返済額減額や金利調整などの相談が可能です。

実現可能な返済計画や、就労状況などを債権者に提示して交渉すると、無理のない返済条件の設定が実現する可能性が高まります。

リースバックで住み続けられる可能性がある

不動産会社や投資家へ任意売却した場合、リースバックを活用できれば売却後も自宅に住み続けられる可能性があります。

リースバックは、不動産の売買契約と並行して賃貸借契約も結ぶことで、売却後も同じ住宅に住める仕組みです。

リースバックを利用すると、不動産売却後も転居する必要がないため、子どもの学区や自身の生活環境を変えたくない方、引越し費用を負担したくない方に向いています。

離婚後に新たな生活基盤を築くとなると、部屋探しに手間や労力がかかる、収入の問題で審査が通りにくい可能性がある、転居時に初期費用がかかるなどの問題が発生します。

リースバックは、上記のような問題の解決策としても有効な手段です。

住宅ローン完済までは、返済と家賃支払いの両方を続けなくてはなりませんが、任意売却で無理のない返済条件に設定できれば、二つの支払いを両立できるでしょう。

任意売却とリースバックを組み合わせることで、ローン残債の整理と離婚時の引越しにともなう諸問題の解決につながります。

ただし、リースバックの買取金額は相場より安くなる傾向にあり、債権者によっては利用自体を認めてくれません。

また、リースバックの賃貸借契約では家賃が相場より高くなる傾向にある、賃貸契約期間が有限の場合もあるなどの注意点があります。

リースバックにはメリットとデメリットがあるため、内容をよく理解してから利用を検討しましょう。

離婚時に任意売却するデメリット

離婚時の任意売却にはさまざまなメリットがある一方で、信用情報に傷がつく、債権者との交渉が欠かせないなどのデメリットもあります。

また、必ず売却できる確証はないため、希望する結果にならないこともあるでしょう。

離婚時に任意売却する際の3つのデメリットについて、詳しく解説します。

信用情報に傷がつく

任意売却は住宅ローンの滞納を経ておこなうため、債務不履行により信用情報に傷がつきます。

具体的には、ブラックリストとも呼ばれる信用情報機関の個人信用情報に滞納した事実が登録されます。

個人信用情報に登録されるデメリットの一例は、次のとおりです。

• クレジットカードの発行や更新ができない
• 新たな融資を組めない
• クレジットカード利用限度額の減額
• 分割払いができない

信用情報に傷がつくと、債務を完済してから5～7年ほどは上記のような制限がかかります。

任意売却は、住宅ローンの支払いが困難な方が選択する方法のため、債務不履行により信用情報に傷がつくことは避けられません。

債権者との交渉が必要になる

任意売却は自身の希望のみでは進められず、債権者と交渉し売却許可を得ることが必須となります。

離婚すると、収入源の減少、養育費や慰謝料による支出の増加などが起こり得るため、諸事情も考慮して作成した、実現可能かつ具体的な返済計画の提示が重要です。

交渉が成立しなければ競売のリスクが高まるため、任意売却の実績が豊富な不動産会社への仲介依頼を推奨します。

必ず売却できるとは限らない

任意売却を進めても、購入希望者が見つからなければ当然売却できません。

任意売却で買い手がつかない主な原因には、売却価格が高い、物件の状態が悪い、立地や周辺環境が悪い、内覧の制限があるなどが挙げられます。

任意売却は、売りに出す期間が長期化すればするほど競売のリスクが高まるため、早めに売却価格を下げたり、内覧対応を見直したりする必要があります。

任意売却は、希望どおりにならない、妥協したにもかかわらず売れないなどの可能性がある売却方法です。

離婚時に任意売却する際の注意点

離婚時に任意売却する際は、信頼できる不動産会社を選び、開札期日までに売却を完了させましょう。

また、任意売却するタイミングは離婚前が望ましいです。

離婚時に任意売却する際に注意すべき3つのポイントを、詳しく解説します。

任意売却は離婚前におこなう

任意売却は共有名義人や連帯保証人、連帯債務者全員の同意が必要になるため、離婚後よりも離婚前におこなうほうがスムーズに進みます。

配偶者は住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人、不動産の共有名義人であるケースが多く、同意が得られないと任意売却の手続きを進められません。

離婚が成立すると接触の機会が極端に減る、連絡を取り合えないなどの問題が生じやすいです。

任意売却を希望しているにもかかわらず、相手の協力が得られないために手続きできず、競売に出される事態を防ぐためにも、任意売却は離婚前に完了させましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

任意売却は、経験と実績が豊富で信頼できる不動産会社に仲介を依頼すべきです。

なぜなら、任意売却は金融機関との交渉や返済計画の作成など、通常の不動産売却とは異なる業務も多く、専門的な知識やノウハウが欠かせないためです。

とくに、離婚が絡むと法律の知識も必要になるため、弁護士と提携している不動産会社にサポートを依頼できると、非常に心強いです。

不動産の売却スキルは高くても、任意売却や離婚問題に不慣れな不動産会社では、交渉や手続きが難航する可能性があります。

離婚時の任意売却のスムーズな進行には、専門性の高い不動産会社の協力が欠かせません。

開札期日までに売却を完了させる

競売結果が開札されると、任意売却できなくなるため、開札日前日までに必ず売却を完了できるようにすることが大切です。

ただし、離婚により任意売却する場合は、実際のタイムリミットよりも、離婚前に売却を完了させることを重要視したほうがよいでしょう。

理由は前述のとおり、離婚後は相手との連絡や接触が困難になりやすく、手続きが難航する可能性が高いためです。

裁判所が主導する競売に売主の意思が反映されることはなく、不動産は強制的に売りに出されます。

開札日前日までに任意売却が完了していない限り、競売の取り下げはできません。

明け渡しに応じない場合は、落札者に強制退去の手続きをとられてしまうでしょう。

任意売却は手続きに時間がかかるうえ、購入希望者がすぐに見つかるとは限りません。可能な限り早めに動きだしましょう。

離婚に伴う任意売却の相談はファンズ不動産へ

離婚により住宅の扱いに悩む方は多く、「住宅ローンが残っている」「オーバーローンで売りたくても売れない」といった問題に直面しやすくなります。

特に任意売却は、状況に応じた判断が重要で、適切な進め方を知っておくことで将来の負担を軽減できます。複雑な手続きや関係者との調整に不安を感じる場合は、早めに専門家へ相談することが安心につながります。

ファンズ不動産は、不動産売却に関するさまざまな悩みを気軽に相談できる存在です。迷いや不安を抱えている方は、まずは相談してみることをおすすめします。

信頼度の高い買主とマッチングが可能

ファンズ不動産は、キュレーターの価値観に「共感」した、購買意欲の高いユーザーへ物件情報を届けます。

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そのため単なる物件情報としてではなく、「あのキュレーターが勧める物件」という信頼度の高い情報として不動産情報を届けることが可能です。

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初めての売却で不安をお持ちなら、まずはLINEでの気軽なご相談から、納得のいく売却への第一歩を踏み出しましょう。

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離婚時に任意売却する前に検討すべきこと

任意売却は、住宅ローンの残債を減らし、売却後の返済についても相談できる売却方法ですが、信用情報に傷がつくため避けられるならば避けるべきです。

たとえば、物件をアンダーローン状態にする、残債を自身で工面する、無担保ローンを組むなどの方法を実現できれば、通常売却に持ち込める可能性があります。

離婚時に任意売却する前に検討すべき3点について、詳しく解説します。

物件をアンダーローン状態にする

任意売却を検討する前に、まず物件をアンダーローン状態にできないか入念に調べることが非常に重要です。

不動産の売却価格が、住宅ローンの残りを上回るアンダーローン状態になると、残債を一括返済できるため、通常の売却として処理できます。

アンダーローン状態にするためには、物件を高く売るノウハウがある不動産会社に売却を依頼するとよいでしょう。

物件の査定額は、不動産会社により差が生じます。必ず複数の会社に査定を依頼し、比較検討してください。

残債を自身で工面する

オーバーローンで残債が残る場合、自身で返済資金を工面する方法がないか検討しましょう。

たとえば、保険の解約や株の売却で、資金を工面できる可能性があります。

車や時計、貴金属など高値で売却できる資産はないか、親族に贈与税の対象にならない範囲でお金を借りることはできないか、などもよく確認すべきです。

離婚協議中は、強いストレスや今後の不安などで平常心を保てない場合もあるでしょう。

精神的に不安定な状態では資金の工面法を見落とす可能性もあるため、落ち着いた状態で調べることが大切です。

無担保ローンを組む

自身で住宅ローンの返済資金を工面できない場合は、無担保ローンで不足分を借り入れる方法も検討するとよいでしょう。

無担保ローンは、担保や保証人なしで借り入れができますが、有担保ローンよりも金利は高いケースが一般的です。

任意売却のデメリットを避けるためには、無担保ローンの借り入れ金で住宅ローンを完済し、不動産売却後は無担保ローンを返済する方法も有効な手段です。

ただし、基本的に無担保ローンは住宅ローンよりも金利が高いため、結果的に返済総額が増えるリスクがあります。

無担保ローンの活用を希望する場合、離婚後の収支で問題なく返済できるか十分検討したうえでの判断が必要です。

離婚時に任意売却する際の流れ

離婚時の任意売却は、次のような流れで進みます。

1. 離婚の意思が固まり次第事前準備
2. 信頼できる不動産会社選び
3. 債権者への交渉
4. 売却活動開始
5. 売却、決済
6. 物件の引き渡し
7. 残債の返済開始

離婚する際は売却完了までのステップを離婚前に済ませることが望ましいため、離婚の意思が固まり次第すぐに夫婦の収支や資産を整理し、任意売却するべきか検討しましょう。

ローンを滞納してから売却完了までには、7〜10か月ほどかかるケースが一般的です。

不動産会社への相談が遅れるほど、競売開始が迫り余裕がなくなるため、早めの動き出しが非常に重要です。

離婚時の任意売却に関するよくある質問

最後に、離婚時の任意売却に関するよくある3つの質問に回答します。

任意売却後はブラックリストに入るのか、住宅ローンの残債は夫婦で折半するのか知りたい方、任意売却とはどのような仕組みなのか気になる方は、ぜひ参考にしてください。

そもそも任意売却とは？

任意売却とは住宅ローンの返済が困難な場合に、債権者の許可のもと不動産を売却し、売却価格を残債の支払いに充てる売却方法です。

住宅ローンの完済が難しい不動産を手放したい場合に検討されることが多い方法です。

任意売却をしても住宅ローンの返済義務が免除されるわけではないため、売却価格を充てても残る債務は、毎月返済し続けることになります。

債権者との交渉の末、許可が得られない場合は任意売却できません。また、任意売却には連帯保証人や共有名義人全員の同意も必要です。

任意売却後はブラックリストに入る？

任意売却までの過程で、住宅ローンを滞納しているため信用情報に傷がつき、ブラックリストと呼ばれる個人信用情報に滞納した事実が登録されます。

信用情報に傷がつく原因は、債務の返済が滞り続けたことであり、任意売却自体が金融事故に該当するわけではありません。

とはいえ、任意売却は住宅ローンの支払いが困難な方が選択する売却方法のため、どうしても個人信用情報に掲載されます。

掲載情報は完済から5～7年ほどで削除されます。任意売却後の残債は滞納せずに払い続け、可能な限り早く完済するとよいでしょう。

住宅ローンの残債は夫婦で折半する？

住宅ローンの残債は折半しないケースが一般的ですが、折半の選択も可能です。

離婚による財産分与では、原則、婚姻中に築いたプラスの財産が公平に分配されます。マイナスの財産がある場合は、その分を差し引いた残りを分与します。

ただし、差し引いた結果マイナスになる場合は分与の対象にならないため、任意売却後に残る住宅ローンの残債も財産分与の対象外です。

以上のことから基本的には、残債はローン名義人が支払い続けますが、双方の合意があれば折半での支払いもできます。

離婚後のトラブル回避のためにも、残債の支払いに関する話し合いは、金融機関の関係者や弁護士が同席する場で実施するとよいでしょう。

まとめ

任意売却は、離婚時に残債がある不動産を売却したい方や、離婚後に住宅ローンの支払いが困難になる可能性が高い方が選択すべき売却方法です。

競売より高く売れる可能性がある、諸費用の負担を抑えられる、プライバシーを保護できるなどのメリットがある一方で、信用情報に傷がつくデメリットもあるため、注意が必要です。

少しでも高く売れる不動産会社に依頼し、残債を自身で工面し完済できれば通常の売却として処理できるため、任意売却する前に十分検討したほうがよいでしょう。

競売の開札日を迎えると、物件の明け渡しに従うほかなく、任意売却は時間との闘いともいえます。

協議や手続きに配偶者の協力が必要な場面もあるため、離婚時の任意売却は相手との連絡がとりやすい離婚前に完了させることを推奨します。