共有名義の不動産（土地・家）は売却できない？持分を売る方法やトラブル回避の対処法を解説

共有名義の土地や家の売却には、全共有者の同意が必要なため、反対する方がいると売却できません。

しかし、共有持分の売却であればほかの共有者の同意なしでも売却できます。

とはいえ、共有持分の需要は低く、買い手が見つからない、売却価格が相場より低いなどの問題が発生する可能性が高いです。

また、勝手に売却すると、ほかの共有者とトラブルになるケースもあるでしょう。

本記事では、共有名義の土地や不動産を売却する方法について、詳しく解説します。

併せて、売却にかかる費用や税金、買取業者に売却するリスク、トラブル事例と対処法なども紹介します。

共有名義の土地の売却に関する悩みや疑問がある方は、ぜひ参考にしてみてください。

共有名義の不動産は売却できない？

共有名義の土地や家は独断で売ることはできませんが、共有者全員の同意がある場合には売却可能です。

また、自身に割り当てられた共有持分のみであれば、共有者の同意がなくても売却できます。

とはいえ、共有名義の不動産のうち、一部のみの売却となると買い手が見つかりにくいうえ、売れても相場より低い価格での売却になります。

さらに、共有持分を勝手に第三者や買取業者に売却すると、突然他人が共有者になるため、ほかの共有者とのトラブルに発展する可能性も高いです。

共有名義の不動産を全体として売却するには全共有者の同意が必要ですが、共有持分のみなら同意は不要です。

不動産の共有持分とは？

不動産の共有持分とは、共有者それぞれの所有権の割合を指します。

兄弟姉妹で不動産を相続した場合や、夫婦や親子で不動産を一緒に購入した場合に設定するケースが一般的で、持分に応じた使用権が認められます。

まずは、不動産が共有名義になる理由や共有持分の割合、共有者に与えられる共有持分権などについて解説するため、ぜひトラブル回避に役立ててください。

不動産が共有名義になる理由

不動産が共有名義になる主な理由は、次のとおりです。

• 夫婦それぞれが資金を出してマイホームを購入
• 親と子がそれぞれ資金を出して二世帯住宅を購入
• 親の不動産を複数人で相続

住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、共有名義にすると夫婦または親子の収入を合算して審査を受けられるため、個人で申し込むより借入可能額を増やせます。

また、共有名義の場合、一定の条件を満たせば共有者がそれぞれ住宅ローン減税の申請が可能で、節税対策にもなります。

不動産を複数人で相続した場合、共有名義にすると固定資産税や管理費、維持費の分担が可能です。

ただし、代表者が支払ったあとにほかの共有者へ請求するケースが一般的で、スムーズにいかないとトラブルに発展する可能性もあります。

さまざまな利点がある共有名義ですが、デメリットもふまえて慎重に検討しましょう。

共有持分の割合

共同でお金を出して不動産を購入した場合は、負担した金額に応じた共有持分に設定されることが一般的です。

たとえば、夫婦で3,000万円の住宅を購入する際、1,500万円ずつ出した場合の共有持分は互いに2分の1です。

対して、夫が2,000万円、妻が1,000万円を出した場合の共有持分は、夫が3分の2、妻が3分の1となります。

不動産を複数人で相続した場合は、法定相続分や遺言書に応じて割合を決めることが多いです。

民法上は、子ども、直系尊属、兄弟姉妹が2人以上いる場合、原則として均等に分ける法定相続分が定められています。

ただし、強制力はないため話し合いの結果、異なる割合を設定するケースもあります。

共有者には共有持分権がある

共有持分権とは、共有持分を有する者に認められている権利や行為を指します。

共有持分権を有する方に認められる内容の一例は、次のとおりです。

• 所有物を使用、管理、保存する権利
• 売却や贈与、賃貸借契約など変更、または処分する行為

ただし、それぞれ条件が設けられています。たとえば、売却や贈与は、共有者全員の同意がなくてはおこなえません。

共有持分権を持つと、上記の権利や行為が認められますが、大部分でほかの共有者の理解を得る必要があります。

共有名義の土地や家を売却する方法

共有名義の土地や家を売却する際は、全共有者の同意を得る必要があります。

自身の共有持分に限り個人の判断で売却が認められるため、ほかの共有者や第三者、買取業者への売却も選択肢になります。

ほかには、土地を分筆して売却する方法もありますが、土地の状態次第では資産価値が下がる可能性もあるため、専門家に相談し慎重に検討すべきです。

共有名義の土地や不動産を売却する4つの方法について、詳しく解説します。

全共有者の同意を得て売る

全共有者の同意が得られれば、共同名義の土地や家を一つの不動産として売りに出せます。

共同名義の土地のみの売却に比べて需要が高いため、最もスムーズな売却となるでしょう。

全共有者が共同名義の土地や家を売ることに同意した場合の売却方法は、通常の不動産売却と同じです。

複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる会社を通して売りに出しましょう。売却代金は、持分割合に応じて分配されます。

自身の共有持分を共有者に売る

共有持分は買い手が見つかりにくく売却は難しいですが、ほかの共有者が購入を希望するケースがあります。

たとえば、兄弟2人で物件を相続した場合、相手の共有持分を得ることで共有名義の土地を単独で所有できます。

単独名義になればさまざまな制限がなくなり、自由に物件を使用できるようになるため、買い取りを希望する方も多いです。

共有名義の土地を相続する気がない場合、もうひとりの共有者は買い手として候補になります。

ただし、3人以上で共有している場合は、持分割合をめぐったトラブルが発生するおそれがあるため、注意が必要です。

身内間でのトラブルを回避するためにも、売却する際は不動産会社立会いのもと、正当な売買契約の手続きをおこないましょう。

土地を分筆して売る

自身の共有持分のみを売却したい場合、土地を分筆して単独名義で売りに出す方法もあります。

分筆とは、一つの土地を複数に分けることです。分筆した土地は単独名義にできるため、ほかの共有者の同意が得られなくても土地の売却が可能です。

ただし、分筆すると土地の資産価値が下がる可能性もあるため、不動産会社に相談してアドバイスを求めたほうがよいでしょう。

また、ほかの共有者の同意なしで売却できるとはいえ、分筆して土地が小さくなると、建築を目的とする買い手のニーズには合わず、売れない可能性が高いです。

安易に「分筆すれば自由に売れる」とは考えず、慎重に検討してください。

自身の共有持分を第三者に売る

自身の共有持分は、ほかの共有者の同意なしで第三者に売却できます。共有持分を第三者に売却する場合、仲介業者を通じての売却か専門業者への買取依頼が一般的です。

仲介業者を介して共有持分の買い手を探す際は、売却成立まで時間がかかると考えたほうがよいでしょう。

なぜなら、他人と共同で使用する土地に魅力を感じる買い手が少ないためです。

早く現金化したい方には、共有持分の買取に対応している業者に依頼する方法が有効ですが、買取価格は相場より低くなりやすいことを押さえておきましょう。

共有持分の土地や家は、赤の他人からすると使い勝手がよくないため、第三者に満足な価格で売ることは難しいです。

共有名義の不動産を買取業者に売却するリスク

共有名義の土地や家を買取業者に売却する際は、次のようなリスクがあります。

• 相場より安い価格での売却になる
• 新たな共有者と元々の共有者との間でトラブルが発生する
• ほかの共有者との関係が悪化する

共有持分はそのままでの活用が難しいため、1件の不動産として売る場合の相場を大きく下回る価格で売却になる可能性が高いです。

また、買取業者が共有持分を買取った場合、ほかの共有者に営業をかけたり賃料を請求したりなど、トラブルを起こすケースもあります。

身内で共有していた土地を売却し、業者が共有者になることに反感を持たれると、家族との人間関係に亀裂が入るリスクがあるため注意が必要です。

さまざまなリスクがともなう買取業者への売却は、とくに慎重に検討すべきです。

共有名義の土地や家の売却に必要な費用・税金

共有名義の土地や家の売却には、仲介手数料や司法書士報酬、登録免許税などさまざまな費用や税金が掛かります。

必要なお金の種類、相場の事前調査を怠ると、売却後に想定外の出費や納税義務に頭を抱えることになりかねません。

そこで、共有名義の土地売却にかかる諸費用や税金、さらに譲渡所得がある場合の確定申告について、詳しく解説します。

必要な諸費用

共有名義の土地の売却には、次のような費用が掛かります。

• 仲介手数料
• 測量費
• 司法書士報酬

不動産会社を通じて共有持分を売却すると、仲介手数料が発生します。手数料は売却金額により異なり、上限額は「売却価格×3％+6万円+消費税」の計算式で求められます。

測量費は土地の境界を調べるための調査にかかる費用、司法書士報酬は抵当権抹消登記の依頼にかかる費用です。

それぞれ土地や不動産の状態、依頼内容により金額が異なるため、自身のケースに即した見積もりを取り詳細を確認しましょう。

売却でかかる税金の種類

共有名義の土地を売却すると、次のような税金がかかります。

• 譲渡所得税
• 登録免許税
• 印紙税

共有名義の土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、金額に応じた譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税の計算式は「（売却価格 － 取得費 － 譲渡費用）× 税率」で、所有期間が5年を超えるか否かで税率が異なります。

登録免許税は抵当権を抹消する際に必要になる税金、印紙税は不動産売買契約書の作成時に必要な税金です。

内容と課税額をよく確認して、納付漏れがないよう注意しましょう。

譲渡所得がある場合は確定申告が必要

原則として、共有名義か単独名義かは関係なく、不動産を売却して譲渡所得が発生したら確定申告が必要です。

譲渡所得は、売却価格から取得費（購入代金や取得時にかかった費用）と譲渡費用（仲介手数料や司法書士報酬や測量費など）を差し引いた金額です。

譲渡所得がプラスの場合は、確定申告が必要です。申告漏れや申告遅れはペナルティを課せられるため、必ず期日内に申告を済ませましょう。

共有名義の土地や家を売却する際の手続き・必要書類

共有名義の土地や家を売却する際、多くの手続きが生じ、そのたびに複数の書類の用意が必要です。

いざ、売却するときに慌てないよう、共有名義の土地や家を売却する流れ、手続きの際に必要になる書類について詳しく解説します。

必要な書類

共有名義の土地を売却する際は、次のような書類が必要になります。

• 権利証もしくは登記識別情報
• 土地測量図
• 境界確認書
• 身分証明書
• 住民票
• 印鑑登録証明書

権利証は、不動産の所有権を証明する書類です。

平成17年以前に所有権を取得している場合、共有名義でも権利証の発行は1冊のみだったため、共有持分の所有権を証明する書類がないケースも珍しくありません。

権利証がない場合は、司法書士が本人確認をおこない、所有者であると証明してもらう手続きが必要です。

土地を売却する際は、土地測量図や境界確認書で、土地の境界を明確にしなくてはなりません。

身分証明書、住民票、印鑑登録証明書はさまざまな場面で必要になるため、忘れずに用意しておきましょう。

売却の流れ

共有者全員が共有名義の土地売却に同意している場合は、まず複数の不動産会社に査定を依頼し、対応やアドバイス内容、査定額を比較しましょう。

信頼できる不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動を依頼します。

買い手が決まるまでの間は、売却にかかる費用の見積もりや負担する割合を決めておくと、売却後のトラブル回避につながります。

買い手との売買契約が締結したら、室内を空の状態にして引き渡せるよう不用品を処分しましょう。

大量にあると専門業者への依頼が必要になるため、早めに行動を起こすべきです。

共有名義の土地や家の売却で起こりうるトラブル事例

共有名義の土地や家の売却では、共有者がわからなかったり、売却価格が決まらなかったり、さまざまなトラブルが発生します。

売却したくても、ほかの共有者の同意が得られず売却できないこともあるでしょう。

共有名義の土地や家の売却で起こりうるトラブルを具体例とともに紹介し、対処法を解説します。

共有者がわからない

何度も相続が繰り返され、登記がおこなわれていなかった場合、共有者を把握できないトラブルに発展するケースがあります。

共有者が分からないままだと、売却のための行動を起こすことができません。

放置すればするほど、調査にかかる手間と時間が増えるため、早めに司法書士に相談しましょう。

売却価格が決まらない

高く売りたい売主側と、買い手の幅が広がるよう安く出したい不動産側とで話がまとまらず、売却価格が決まらないケースもあります。

不動産の査定は複数社への依頼に加えて、不動産鑑定士に鑑定を依頼し、国家資格者の立場から見る資産価値を算出してもらうとよいでしょう。

不動産会社が提示する売却価格に納得できない場合は、費用を負担してでも不動産鑑定士に鑑定を依頼するのも方法のひとつです。

他の共有者の同意が得られない

複数人で不動産を相続すると、売却したい派としたくない派で意見が衝突するケースも少なくありません。

2人で相続して意見が分かれる場合は、共有持分を相手に売ることで解決できます。しかし、3人以上で意見が衝突する場合、話がまとまらない可能性が高いです。

どうしても売却したい方が、独断で共有持分を第三者や買取業者に売却すると、余計にトラブルが大きくなります。

親族に話し合いに参加してもらう、相続を放棄するなどの対処法も念頭に置くとよいでしょう。

勝手に共有持分を売却される

共有持分の売却に同意が必要ないことを逆手に取り、勝手に売却されると、突然他人が共有者になります。

勝手に売却した先が買取業者だった場合、稀に強引な営業で買い取りを持ちかけられるケースもあります。

共有者間で意見が衝突する場合でも、勝手に共有持分を売却し話し合いから離れることはおすすめできません。

互いが納得できる点が見つかるまで、根気よく話し合いを続けるべきです。

不動産の共有名義を避ける方法

不動産の共有名義は、共有持分権を明確にできる反面、将来的にはさまざまなトラブルにつながる可能性もあります。

トラブルを回避したい方は、不動産の共有名義は避けたほうがよいでしょう。共有名義を避ける方法を2つ紹介します。

遺産分割時に共有名義にしない

不動産の所有者が遺言書を遺さずに他界した場合、相続を公平にしようと不動産を共有名義にしがちですが、リスクも考慮して慎重に検討すべきです。

遺産の不動産を共有名義で相続すると、次のような問題が生じます

• 売却時に意見がまとまらず揉めやすい
• 共有持分を勝手に売却し、他人が共有者になる可能性がある
• 時間が経つと権利関係の把握が困難になる

1件の不動産を複数人で相続した場合、売却するためには全員の同意が必要になるため、意見が衝突する可能性があります。

収拾がつかずそのままにする場合でも、管理費が発生するとだれが負担するかで揉めるケースも少なくありません。

共有者のひとりが勝手に自身の共有持分を売却すると、突然他人が新たな共有者になり、問題はさらに大きくなるでしょう。

また、相続した共有者が亡くなった場合、次の世代の方に権利が引き継がれますが、徐々に権利関係は複雑になり、把握しきれなくなるおそれもあります。

共有名義による不動産の相続は、はじめこそ争いを生まない平和な解決法に見えますが、長い目で見ると多くのリスクがともなうためおすすめできません。

共有物分割をおこなう

すでに共有名義の土地を所有している方は、共有物分割をおこない共有物に関する悩みや不満を解決しましょう。

共有物分割とは、共有状態を解消するための手続きで、民法第256条では各共有者に、ほかの共有者へいつでも共有物の分割を請求できる権利を認めています。

共有物分割は、共有名義から単独所有にする現物分割、売却利益を持分に応じて分ける換価分割、単独所有した者がほかの共有者に持分相当の金銭を払う代償分割の3つです。

話し合いで方針が決まらない場合は、裁判所に共有物分割を請求するとよいでしょう。

共有名義の土地や不動産の扱いは難しくトラブルが多いため、問題を避けたい方は共有物分割をおこなうべきです。

参照元：e-Gov 民法

共有名義の不動産売却に関するよくある質問

最後に、共有名義の不動産売却に関するよくある3つの質問に回答します。

特別控除や確定申告に関する疑問がある方、ほかの共有者への譲渡を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地のみの売却でも3,000万円の特別控除は受けられる？

過去に住居用財産があった土地であれば、土地のみの売却でも3,000万円の特別控除は受けられます。

ただし、譲渡所得にかかる税金の控除対象となる「居住用財産の特別控除（3,000万円特別控除）」は、建物の有無により適用期間が異なるため注意が必要です。

具体的には、住居を解体し土地のみで売却する場合、特別控除の適用期間は取り壊した日から1年以内です。

対して、仮に古家でも残存している土地の場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までが特別控除の適用期間となります。

譲渡所得税に対する3,000万円の特別控除は、あくまで住居用の土地が対象です。別荘や投資用のマンションがあった土地は該当しません。

参照元：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

共有持分を共有者に譲渡できる？

共有持分は、売却か贈与により他の共有者に譲渡できます。

売却する場合は、売買契約書や持分の移転登記などをおこなわないと、後々共有者を正しく把握できないトラブルに発展しかねません。

身内とはいえ、必ず不動産会社や司法書士などの専門家を交えて、正式な手続きをおこないましょう。

現金化を考えていない方、共有者から金銭を受け取るつもりがない方は、贈与を選択すべきです。

ほかの共有者が譲渡に応じる意思があるならば、売却または贈与で共有持分を渡すとよいでしょう。

確定申告をしないとどうなる？

確定申告をしないと、違反内容により次のようなペナルティが課せられます。

• 無申告加算税
• 延滞税
• 過少申告加算税
• 重加算税

期限までに確定申告しなかった場合、ペナルティとして原則約15〜30%の無申告加算税が課せられます。

期限内に確定申告は済ませたものの、納付がおくれた場合には延滞日数に応じて納付額が上乗せされます。

また、確定申告の内容に誤りがある場合もペナルティの対象になるため、正確に申告できているか不安な方は専門家に依頼したほうがよいでしょう。

まとめ

共有名義の土地や家は、全共有者の同意があれば1つの不動産として売却できます。

同意が得られない場合には、自身の共有持分をほかの共有者、もしくは第三者や買取業者に売却する方法もあります。

ただし、共有持分の売却は共有者との関係が悪化しやすい、第三者の買い手はみつかりにくい、相場より低価格での買取になるなどの問題があるため、慎重に検討すべきです。

共有名義の土地や家は扱いが難しく、将来的に多くのリスクを抱える結果になりかねません。

トラブルを回避したい場合は、共有名義で不動産を購入しない、遺産相続時は共有名義以外の相続の仕方を検討したほうがよいでしょう。

すでに共有名義を所有している方は、共有物分割をおこなうことで不安や悩みを解決できます。

土地や物件の購入、不動産の相続時には軽率に共同名義を選択せず、トラブルの少ない方法を選ぶためよく話し合うことが大切です。