底地を売却する方法や価格相場は？高く売るコツや注意点、税金対策を解説

2025-05-252025-07-28

底地は「第三者に貸している土地」であり、借地権や地上権などが設定されているため、自由に利用できません。

売却を考えたとき、買主が現れにくかったり、通常の土地よりも低い価格での売買になりやすかったりする傾向があります。

一般的な土地よりも売却が難しい底地ですが、売却する方法は複数存在し、土地の需要や借地権者の意向などにあわせて、適した方法で売却を進めることが重要です。

本記事では、底地を売却する方法やメリットに加え注意点を網羅的に解説します。

底地を保有しており、売却方法を検討している方は、参考にしてください。

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底地とは何か

「底地（そこち）」とは、土地の所有権と、その土地上にある建物の所有権が別の方に帰属している状態の「土地の所有権」を指します。

たとえば、自身の土地に借地権を設定し、借地権者が建物を建てて利用している場合、土地の部分が底地です。

ここでは、底地の基本的な情報と、混同されやすい借地権や地上権との違いを解説します。

底地と借地権の違い

底地は土地の所有権の一種であり、登記簿上の所有者として記載されます。つまり、「土地の所有権を持つものの、他者に土地を貸し出している方」です。

一方で、借地権は他人の土地を借りて利用する権利です。借地権を有する方を「借地権者」と呼び、借地契約の内容に基づき、土地の上に自身の建物を所有できます。

	土地の所有権	土地の利用権
底地	有り	無し
借地権	無し	有り

たとえば、Aさんが所有している土地をBさんに貸し、Bさんが自身の建物を建てた場合、Aさんは「底地権者」（土地の所有者）、Bさんは「借地権者」（土地を借りている方）となります。

土地を貸す底地権者は、土地を自由に利用できない代わりに、地代の受け取りが可能です。

一方で、借地権者は定期的に地代を支払う義務があるものの、借りた土地の上に自身の住居や事業用建物を建てて、自由に利用できます。

このように、同じ一つの土地に対して、「所有する権利」と「利用する権利」が別々の方に分かれている状態が底地と借地権の関係です。

底地と地上権の違い

地上権は借地権の一つで、他人の土地の上に建物や工作物を所有するための権利です。

地上権は権利の中でも「物権」であり、底地権者の承諾を得ることなく自由に譲渡できたり、抵当権を設定したりすることが可能です。

	立場	権利	地主の承諾
底地	土地を貸す（地主）	所有権	不要
借地権	土地を借りる	利用権	必要
地上権（借地権の一種）	土地を借りる	物権	不要

また、地上権は、法務局での登記により第三者に対抗できます。地上権も借地権の一種であるため、地上権者は契約内容に基づいて、地代を支払わなければなりません。

借地権は「地上権」と「賃借権」に大別され、それぞれ次のような違いがあります。

地上権	底地権者の許諾がなくても、建物を賃貸・売却・担保の設定が可能
賃借権	底地権者の許諾を得ないと、原則的には建物を賃貸・売却・担保の設定はできない

建物の賃貸や売却、建て替えの可否などの諸条件は契約内容次第です。当事者同士の合意により定められるため、上表の内容がすべてのケースに当てはまるとは限りません。

底地の売却が難しい理由

底地は一般的な更地と異なり、売却が難しいとされる傾向にあり、その背景には主に次の4つの理由が存在します。

土地を自由に利用できない

底地が売却しにくい最大の理由は、買主が土地を自由に利用できない点です。土地上には借地権者の建物が存在するため、底地の所有権を取得しても、自身で建物を建てたり、駐車場にしたりはできません。

購入者に対して、土地の利用方法が著しく制限されるため、需要が限定されます。とくに普通借地権の場合、借地権者の権利が強く保護されており、地主側から一方的に契約を解除するのは非常に困難です。

金融機関からの融資を受けにくい

底地は担保価値が低いと評価されやすいため、購入者が金融機関から融資を受けにくい点も売却を難しくする要因です。金融機関は、万が一返済が滞ったときに、物件を売却して債権を回収します。

しかし、利用制限のある底地は市場での流動性が低く、換金しにくいため、担保として敬遠されがちです。大手都市銀行や地方銀行はとくに担保評価に厳しく、融資を受けるのは困難なことが多いでしょう。

一方で、一部の信用金庫やノンバンク、あるいは底地買取を専門とする不動産会社が提携する金融機関では、事業性や将来性を含めて評価し、融資に応じるケースもあります。

ただし、その場合でも金利が高めに設定されることが多いです。

融資が下りにくければ、自己資金が豊富な買主に限られるため、購入希望者の数が大きく減少します。

収益性が乏しい

底地は地代を得られますが、その収益性は必ずしも高くないです。とくに、契約締結から長期間が経過している場合、現在の相場とかけ離れた安い地代のままであるケースも多く見られます。

地代の値上げ交渉は可能ですが、借地権者の同意が必要であり、交渉が難航するケースも少なくないです。固定資産税や都市計画税の負担を考慮すると、手残りがない、あるいは赤字になる底地も存在します。

たとえば、数十年前の契約で年間地代収入が30万円の底地があったとします。しかし、近年の地価上昇で固定資産税や都市計画税が年間25万円かかる場合、手元に残る利益はわずか5万円です。（※実際の利益はさらに少なくなることもあります。）

ここから管理の手間や将来の更新交渉のリスクを考えると、収益性は極めて低いと判断されます。

契約更新時に地代の値上げを交渉しても、法的に認められる「適正地代」は近隣相場より低めに算定されることが多く、収益性が劇的に改善するケースは稀です。

借地権者とトラブルになるリスクがある

底地を購入すると、地主としての地位を引き継ぎ、借地権者との関係性も継承します。地代の滞納や更新料の交渉、建物の増改築に関する承諾など、借地権者との間でさまざまな調整や交渉が必要です。

前所有者と借地権者の関係が良好でない場合、そのトラブルを引き継いでしまうリスクも考えられます。こうした人間関係の負担を嫌い、購入をためらう買主も多いです。

底地を売却する5つの方法

底地は「他人の建物がある状態の土地」であるため、土地の利用にあたり制約が伴います。一般的な土地と比較して、売却が難しいです。

次に、底地を売却するための代表的な方法を解説します。

借地権者に売却する

建物を保有している借地権者に対して、土地を売却する方法です。借地権者により底地が購入されることで、底地権者は所有権を手放し、土地に関する固定資産税や都市計画税を納める必要がなくなります。

また、借地権者にも、土地と建物の所有権が統一されることで、土地の売買や活用がしやすくなるでしょう。つまり、両者にメリットがある取引となります。

底地権者と借地権者はすでに契約関係にあるため、第三者への売却と比較して、交渉がスムーズに進みやすいことも利点です。

ただし、そもそも借地権者に土地を買い取る意思がなければ、こちらは選択肢になりません。借地権者へ買い取りの意向があるかどうかを確認したうえで、価格交渉を進める必要があります。

買取業者に売却する

不動産会社の中には、底地の買い取りを専門とする業者があります。買主がなかなか現れないときは、専門の業者に売却する方法を検討すると効果的です。

専門の業者に買い取りを依頼すれば、不動産会社が底地を直接購入するため、売却の手続きがスムーズに進みます。

一般的な不動産売却と比べて短期間で売却が完了するため、現金化を急いでいるとき、活用を検討する価値があります。

ただし、買取業者に買い取りを依頼すると、一般的に市場価格より低めの価格設定になる点に注意しましょう。

不動産会社を選ぶ際には、実績がある業者を選ぶことや、複数の業者から見積もりを取ることなどが大切です。

借地権者と協力して底地と借地を同時に売却する

底地権者と借地権者が協力して、底地と借地権を同時に第三者に売却する方法があります。これにより、購入者は「制約のない土地」を入手できるため、実質的には通常の土地取引と同じ形になります。

底地と借地権を同時に売却することで、土地としての魅力が高まり購入希望者の増加が期待でき、更地価格に近い価格で売却できるメリットも生まれるでしょう。

ただし、底地権者と借地権者の間で、売却条件や金額配分などの合意形成を図る必要があります。大前提として、底地権者と借地権者同士で協力する必要がある点を押さえておきましょう。

等価交換後に完全所有権にしてから売却する

等価交換とは、底地権者と借地権者が交渉したうえで、底地と借地権をそれぞれの権利割合に応じて等価交換して分割する方法です。

「1つの土地を底地権者と借地権者で共有している状態」から、「土地を物理的に2つに分割し、お互いが独立した土地の完全なオーナーになった状態」に変化を意味します。それにより、自身が所有する土地の売却が可能となります。

なお、「固定資産の交換の特例」を活用すれば、土地や建物を同じ種類の資産と交換したとき「譲渡がなかったものとする」特例があります。

底地の一部と借地権を交換するときも特例を活用できるため、相互に「交換してもよい」と考えている場合は、活用を検討しましょう。

土地の所有権割合は減少するものの、自身の持ち分に関しては自由に土地を利用できる状況になります。

底地が持つ「自由に利用できない」デメリットが解消されるため、底地の状況よりも買主が現れやすくなるメリットが期待できます。

ただし、借地権者との合意形成が必要になるため、交渉が不調に終わると等価交換を実現できません。底地と借地権の価値評価が適正である必要があるため、専門家のサポートを受けながら手続きを進めると安全です。

底地を売却するメリット

底地の売却により、土地の維持管理に関するコストを削減できます。また、借地権者との面倒な調整がなくなるため、経済的、精神的なメリットを得られるでしょう。

ここでは、底地の売却で得られる具体的なメリットを解説します。

固定資産税や都市計画税の支払いがなくなる

毎年1月1日時点で土地や建物を所有している方は、固定資産税と都市計画税を納付しなければなりません。

借地権が設定された土地でも、所有者として税金を納付する義務があります。つまり、底地権者は土地を完全に活用できないにもかかわらず、税金を支払い続ける必要があるためです。

しかし、底地を売却すると、翌年以降における固定資産税と都市計画税の支払い義務がなくなります。経済的負担を軽減できる点は、大きなメリットです。

昨今は地価が上昇しているため、地域により「税金の負担が重い」と感じている方がいるかもしれません。その場合、底地を売却して所有権を手放すことが選択肢の一つとなります。

また、得られている地代収入が少ない場合や地代の滞納が発生している場合においても、底地の売却で経済的負担・精神的負担を軽減できるでしょう。

相続税評価額を抑えられる

底地は、借地権という利用制限があるため、相続税を計算する際の評価額が更地に比べて低く抑えられます。

具体的には、更地としての評価額から「借地権評価額」を差し引いて計算されるため、相続税の負担軽減につながる可能性があります。

一見すると節税メリットがあるように思えますが、評価額が低いことは、売却しにくい、担保価値が低いといったデメリットの裏返しです。

たとえば、相続税を納める段階で、底地を売却して納税資金に充てようとしてもすぐに買い手がつかなかったり、物納（不動産で税金を納めること）が認められなかったりするリスクがあるでしょう。

そのため、将来の相続に備え、あらかじめ底地を売却して現金化しておくのも有効な選択肢です。現金であれば遺産分割が容易になり、納税資金で困る心配もなくなります。

不要な土地を後の世代に相続させずに済む

底地を売却すれば、不要な土地を後の世代に相続させずに済みます。そのため、相続人となる予定の方が遠方に住んでいる場合や、相続人同士でトラブルになる可能性がある場合、底地を売却するのも一つの選択肢です。

不要な土地を相続すると、先述したとおり利用しないのにもかかわらず、固定資産税と都市計画税を納付する必要があります。

底地の売却により、相続人が底地の地代管理や契約更新などの負担で悩む事態を防げます。将来のことを考えて、早い段階で売却して現金化するのも、一つの選択肢です。

借地権者との面倒な調整がなくなる

底地を売却すれば、借地権者との面倒な調整をする必要がなくなり、事務的な負担を軽減できます。「借地権者との交渉が煩雑」と感じている方には、底地の売却は有用な選択肢です。

たとえば、底地を所有していると、次のように借地権者との間でさまざまな調整が発生します。

地代の交渉
地代の請求
滞納があった場合の督促や交渉
契約の更新
更新料や更新条件についての交渉
法的手続きの対応
建物の建替え・増改築への対応
借地権譲渡への対応

各種の条件交渉をはじめ、煩わしい人間関係や管理負担から解放されたいと考えている方は、底地を売却するメリットの一つです。

底地の売却価格の相場

底地の売却価格は、売却方法や土地の状況により大きく変動します。ここでは、価格相場の目安となる考え方や、価格に影響を与える要因を解説します。

契約の種類による違い

底地の価格を算出する基本的な考え方は、次の計算式です。

更地価格 × （1 – 借地権割合）

借地権割合は、土地の価格のうち、借地権者が持つ権利の割合を示すものです。国税庁が公表する路線価図で確認でき、アルファベット（A～G）で示されています。

たとえば、借地権割合が60%（D）の地域であれば、底地権割合は40%（100% – 60%）となり、これが価格の一つの目安です。

参照元：国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

ただし、これはあくまで相続税評価額の計算で用いられる基準です。実際の取引価格は、地代の額、土地の形状、周辺環境、そして当事者間の交渉により決まります。

売却先による違い

売却先により価格相場は大きく異なります。

売却先	価格相場	特徴
第三者	更地価格の10%～20%程度	利用価値の低さから、価格は低迷しがちです。買主を見つけること自体が困難なケースも多くあります。
買取業者	更地価格の10%～30%程度	迅速に現金化できるメリットはありますが、価格は市場相場よりも低くなることが一般的です。
借地権者	上記よりも高い割合	双方にメリットがあるため、交渉次第では比較的高値での売却が期待できます。

それぞれのメリット、デメリットを踏まえ、自身の環境に適した売却先から検討することがよいでしょう。

できるだけ高く底地を売却するコツ

底地の売却にはさまざまな制約が伴いますが、「できるだけ高く売却したい」と考えることが一般的です。ここでは、少しでも有利な条件で売却するためのコツを紹介します。

まず借地権者に交渉する

最も高く売却できる可能性が高いのは、「借地権者への売却」です。

借地権者には、完全な所有権を得られるメリットが大きいため、第三者や買取業者へ売却するよりも高い価格で交渉できる可能性があります。

できるだけ高く売却したいときは、まず借地権者に土地を買い取る意思があるかどうかを確認し、交渉の余地があるか確認しましょう。

借地権者に買取意思がない場合は業者に相談する

もし借地権者に買い取る意思がなければ、底地を専門に扱う買取業者に相談する流れを検討しましょう。

借地権者に売却するよりも売却価格は低くなりますが、スムーズに売却できるメリットがあります。

「できるだけ早く売却して不要な土地を手放したい」と考えている方にも、売却がスムーズに進みやすい点は魅力的です。

その際、1社のみでなく複数の業者に査定を依頼し、提示された金額や条件の比較検討が重要です。

底地を売却する際の注意点

底地を売却する際には、いくつか注意すべき点があります。スムーズに売却を進めるのみでなく、トラブルを防ぐための対策を知る必要があります。

借地権者への事前告知が必要

底地を借地権者以外の方に売却する場合は、借地権者に対して「底地権者が変わる」旨を伝えましょう。伝えなくても法律上の問題はないものの、事前告知をするとトラブルを防げます。

借地権者からすると地代の支払先が変更になるため、売却が決まった段階で通知しておくことで、不安や混乱を避けることができます。

底地を共有時に必要な対応

複数人で底地を共有しているケースもありえます。共有状態にある土地を売却するためには、共有している全員の同意が必要となる点に注意しましょう。

とくに、相続で承継した土地は共有状態になりやすい傾向があるほか、夫婦や親族で底地を共有している場合も考えられます。

共有者が多いほど合意形成は難しくなり、とくに遠方に住む共有者や疎遠な方がいる場合は、一連の手続きが煩雑になりがちです。

すべての所有者の同意形成が図れれば問題はありませんが、全員の意思が統一されないと、底地を売却したくても売却できません。

一人でも同意しない共有者がいると売却できないため、思うように売却手続きが進まない可能性がある点に留意が必要です。

なお、2023年4月1日に施行された改正民法により、共有者の一部が所在不明の場合でも、裁判所の決定を得ることで、残りの共有者のみで不動産の売却などが可能になる制度ができました。

手続きは複雑ですが、売却を諦めていた方も道が開ける可能性があります。

参照元：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」

底地の売却で発生する税金

底地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金が課されます。どのような税金が、どのくらいかかるのかを事前に把握することが大切です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、所得税と住民税の総称です。売却価格そのものではなく、売却により得られた利益（譲渡所得）に対して課税されます。譲渡所得は次の計算式で算出します。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

取得費：その土地を購入したときの代金や手数料
譲渡費用：売却のためにかかった仲介手数料や印紙税など

税率は、底地の所有期間により異なり、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されます。

所有期間	税率（所得税＋住民税）
5年以下（短期譲渡所得）	39%（30%＋9%）
5年超（長期譲渡所得）	20%（15%＋5%）

参照元：国税庁「土地や建物を売ったとき」
※あくまでも簡易計算であり、復興特別所得税が含まれておりません。

また、一定の要件を満たす低未利用土地を500万円以下で売却した場合、譲渡所得から最高100万円を控除できる特例もあります。

参照元：国税庁「No.3225 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」

印紙税

不動産の売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けて納税する「印紙税」が必要です。主な税額は次のとおりです。

契約金額	印紙税額（本則）
100万円超 500万円以下	2,000円
500万円超 1,000万円以下	10,000円
1,000万円超 5,000万円以下	20,000円
5,000万円超 1億円以下	60,000円

※表は参照元から一部を抜粋しています。
※2027年3月31日までは軽減措置が適用され、税額が引き下げられます。

参照元：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」