底地は「第三者に貸している土地」であり、借地権や地上権などが設定されているため、自由に使用できません。売却時には、買主が現れるまで時間がかかったり、通常の土地よりも低い価格での売買になりやすかったりする点に注意しましょう。
一般的な土地よりも売却が難しい底地ですが、売却する方法は複数あります。土地の需要や借地権者の意思などに合わせて、適している方法で売却を進めていきましょう。
今回は、底地を売却する方法やメリット、知っておくべき注意点などを解説します。底地を保有しており、売却方法を検討している方は、参考にしてみてください。
底地とはそもそも何か
「底地（そこち）」とは、土地の所有権と建物の所有権が別の人に帰属している場合における、土地の所有権です。例えば、借地権を設定して土地の上に借地権者の建物が建っている場合、土地の部分が底地にあたります。
まずは、底地に関する基本的な情報や、借地権・地上権との違いについて見ていきましょう。
底地と借地権の違い
底地とは土地の所有権の一種であり、登記簿上の所有者として記載されます。簡単にいうと、「土地を貸している人」です。
一方で、借地権とは他人の土地を借りて使用する権利を指します。借地権を有する人を「借地権者」と呼び、借地契約の内容に基づいて、土地の上に自分の建物を所有できます。
例えば、Aさんが所有している土地をBさんに貸し、Bさんが自分の建物を建てている場合、Aさんは「底地権者」（土地の所有者）、Bさんは「借地権者」（土地を借りている人）となります。
土地を貸している底地権者は、土地を自由に使えない代わりに、地代を受け取ることが可能です。一方で、借地権者は定期的に地代を支払う義務があるものの、借りた土地の上に自分の住居や事業用の建物を建てて、自由に使えます。
このように、同じ一つの土地に対して、「所有する権利」と「使用する権利」が別々の人に分かれているのが底地と借地権の関係です。
底地と地上権の違い
地上権とは借地権の一つで、他人の土地の上に建物や工作物を所有するための権利です。権利の中でも「物権」であり、底地権者の承諾を得ることなく自由に譲渡できたり、抵当権を設定できたりします。
また、地上権は、法務局で登記をすることで第三者に対抗できます。地上権も借地権の一種であるため、地上権者は契約内容に基づいて、地代を支払わなければなりません。
なお、借地権は「地上権」と「賃借権」に大別され、それぞれ以下のような違いがあります。
| 地上権 | 底地権者の許諾がなくても、建物を賃貸・売却・担保の設定が可能 |
| 賃借権 | 底地権者の許諾を得ないと、原則的には建物を賃貸・売却・担保の設定はできない |
なお、建物の賃貸や売却、建て替えの可否などの諸条件は契約内容次第です。当事者同士の合意によって定められるため、必ず上表の内容が当てはまるとは限りません。
底地を売却する方法
底地は「他人の建物が建っている状態の土地」であるため、土地の使用にあたって制約が伴います。一般的な土地と比較して、売却が困難になりやすい特徴があります。
以下で、売却するための代表的な方法を見ていきましょう。
借地人に売却する
建物を保有している借地権者に対して、土地を売却する方法があります。借地人が底地を購入することで、底地権者は土地に関する固定資産税や都市計画税を納める必要がなくなります。
また、借地権者としても土地と建物の所有権が統一され、土地の売買や活用がしやすくなるでしょう。つまり、両者にとってメリットがある形といえます。
底地権者と借地権者との間ではすでに契約関係が継続しているため、第三者への売却と比較して、交渉がスムーズに進みやすいメリットも期待できるでしょう。
ただし、そもそも借地権者に土地を買い取る意思がなければ、この方法は選択肢になりません。借地権者へ買い取りの意向があるかどうかを確認したうえで、価格交渉を進める必要があります。
買取業者に売却する
不動産会社の中には、底地の買い取りを行っている業者があります。買主がなかなか現れないときは、専門の業者に売却する方法を検討するとよいでしょう。
専門の業者に買い取りを依頼すれば、不動産会社が底地を直接購入してくれるため、売却の手続きがスムーズに進みます。一般的な不動産売却と比べて短期間で売却が完了するため、現金化を急いでいるとき、活用を検討する価値があります。
ただし、買取業者に買い取りを依頼すると、一般的に市場価格より低めの価格設定になる点に注意しましょう。不動産会社を選ぶ際には、実績がある業者を選ぶこと、複数の業者から見積もりを取ることが大切です。
借地人と協力して底地と借地を同時に売却する
底地権者と借地権者が協力して、底地と借地権を同時に第三者に売却する方法があります。これにより、購入する人は「自分が自由に使える土地」を入手できるため、実質的には通常の土地取引と同じような形になります。
底地と借地権を同時に売却することにより、土地としての魅力が高まり購入希望者が増えることが期待でき、更地価格に近い価格で売却できるメリットも期待できるでしょう。
ただし、底地権者と借地権者の間で、売却条件や金額配分などの合意形成を図る必要があります。大前提として、底地権者と借地権者同士で協力する必要がある点を押さえておきましょう。
等価交換後に完全所有権にしてから売却する
等価交換とは、底地権者と借地権者が交渉したうえで、底地と借地権を等価交換して分割することです。借地権を解除して所定の割合で完全所有権にしたのち、自分の所有分を売却します。
なお、「固定資産の交換の特例」を活用すれば、土地や建物を同じ種類の資産と交換したとき「譲渡がなかったものとする」という特例があります。底地の一部と借地権を交換するときも特例を活用できるため、相互に「交換してもよい」と考えている場合は、活用を検討しましょう。
土地の所有権割合は減少するものの、自分の持ち分に関しては自由に土地を利用できる状況になります。底地が持つ「自由に使えない」というデメリットが解消されるため、底地の状況よりも買主が現れやすくなるメリットが期待できるでしょう。
ただし、借地権者との合意形成が必要になるため、交渉が不調に終わると等価交換を実現できません。底地と借地権の価値評価が適正である必要があるため、専門家のサポートを受けながら手続きを進めるとよいでしょう。
底地を売却するメリット
底地を売却することにより、土地の維持管理に関するコストを削減できます。また、借地権者との面倒な調整やりとりがなくなるため、経済的・精神的なメリットを得られるでしょう。
底地を売却するメリットについて、詳しく解説します。
固定資産税・都市計画税の支払いがなくなる
毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人は、固定資産税と都市計画税を納付しなければなりません。借地権が設定された土地でも、所有者として税金を納付する義務があります。つまり、底地権者は土地を完全に活用できないにもかかわらず、税金を支払い続ける必要があるのです。
しかし、底地を売却すると、翌年以降における固定資産税と都市計画税の支払い義務がなくなります。経済的負担を軽減できる点は、大きなメリットといえるでしょう。
昨今は地価が上昇しているため、地域によっては「税金の負担が重い」と感じている方がいるかもしれません。この場合、底地を売却して所有権を手放すことが選択肢の一つとなります。
また、得られている地代収入が少ない場合や地代の滞納が発生している場合においても、底地を売却することで経済的負担・精神的負担を軽減できるでしょう。
不要な土地を後の世代に相続させずに済む
底地を売却すれば、不要な土地を後の世代に相続させずに済みます。相続人となる予定の人が遠方に住んでいる場合や、相続人同士でトラブルになる可能性がある場合、底地を売却してしまったほうがよいかもしれません。
不要な土地を相続すると、先述したように使用しないのにもかかわらず、固定資産税と都市計画税を納付する必要があります。
底地を売却することで、相続人が底地の地代管理や契約更新などの負担で悩む事態を防げます。将来のことを考えて、早い段階で売却して現金化してしまうことも、一つの選択肢となるでしょう。
借地権者との面倒な調整やりとりがなくなる
底地を売却すれば、借地権者との面倒な調整をする必要がなくなり、事務的な負担を軽減できます。「借地権者とのやりとりが煩雑」と感じている方にとって、底地の売却は有用な選択肢です。
例えば、底地を所有していると、以下のように借地権者との間でさまざまな調整ややりとりが発生します。
- 地代の交渉
- 地代の請求
- 滞納があった場合の督促や交渉
- 契約の更新
- 更新料や更新条件についての交渉
- 法的手続きの対応
- 建物の建替え・増改築への対応
- 借地権譲渡への対応
底地を保有すると地代収入を得られますが、地代の上昇に伴って固定資産税や都市計画税の負担が重くなる可能性があります。一度締結した普通借地契約の条件変更は困難であるため、場合によっては土地相応の地代を受け取れず、収益性が乏しくなる可能性があります。
各種の条件交渉をはじめ、煩わしい人間関係や管理負担から解放されたいと考えている方は、底地を売却するメリットの一つです。
底地を売却するデメリット
底地を売却するにあたって、いくつか知っておくべきデメリットがあります。売却活動を進めるとき、どのような問題に直面するのかを把握しておきましょう。
そもそも売却が難しい
底地は、一般的な土地よりも売却が難しいという事情を抱えています。土地の上に建物が建っており、底地を購入しても自由に使えないため、そもそも需要が少ないのです。
借地契約が普通借地権の場合、原則として底地権者から一方的に契約解除はできません。つまり、底地を購入しても契約内容次第では、いつまでも土地を自由に使えないリスクがあるのです。
また、底地を購入すると借地権者との関係性を引き継ぐことになります。さまざまな交渉や調整をする必要が発生する点も、敬遠されやすい理由です。
底地の売却額の相場は安くなりやすい
底地を購入する意思を示す買主が現れても、一般的に底地の売却額は安くなりやすい傾向にあります。底地所有者は土地を自由に使用できない制限があるため、その点を割り引く必要があるためです。
底地の状況や地代収入などによって左右されますが。底地の売却価格は一般的な市場価格の10％～20％程度になります。底地の買い取りを専門的に行っている業者に売却する場合でも、利便性の低さから市場価格の10～30%程度になるでしょう。
できるだけ高く底地を売却するコツ
底地の売却にはさまざまな制約が伴いますが、「できるだけ高く売却したい」と考えるのが一般的です。底地の売却方法の中でも、「底地を借地人に売却する」という選択肢が、最も高く売却できる可能性が高いでしょう。
借地人としても土地の所有権を得られ、建物だけでなく土地も自由に使えるため、「win-win」の取引といえます。底地の売却価格は市場価値の10～20％程度になるケースが一般的ですが、借地権者に売却すると更地価格の50％程度の価格で成約することもあります。
できるだけ高く売却したいときは、まず借地人に土地を買い取る意思があるかどうかを確認し、交渉の余地があるか確認しましょう。
もし借地権者に買い取る意思がなければ、買取業者に相談する、という流れを検討しましょう。借地権者に売却するよりも売却価格は低くなってしまいますが、スムーズに売却できるメリットがあります。
「できるだけ早く売却して不要な土地を手放したい」と考えている方にとっても、売却がスムーズに進みやすい点は魅力的でしょう。
底地を売却する際の注意点
底地を売却する際には、いくつか注意すべき点があります。スムーズに売却を進めるだけでなく、トラブルを防ぐための対策を知っておきましょう。
借地人への事前告知が必要
底地を借地権者以外の人に売却する場合は、借地権者に対して「底地権者が変わる」という旨を伝えましょう。伝えなくても法律上の問題はないものの、事前告知をするとトラブルを防げるでしょう。
借地人からすると地代の支払先が変更になるため、支払先を正確に理解してもらうためにも、借地人へ通知するのが一般的です。
突然の所有者変更は借地人に不安や混乱を与える可能性があるため、地代の支払先誤りを防ぐためにも、売却が決まった段階で伝えておくとよいでしょう。
底地を共有している場合は全員の同意が必要
複数人で底地を共有しているケースもあり得ます。共有状態となっている土地を売却するためには、共有している全員の同意が必要となる点に注意しましょう。
特に、相続で承継した土地は共有状態になりやすい傾向があります。また、夫婦や親族で底地を共有している場合も考えられるでしょう。共有者が多いほど合意形成は難しくなり、特に遠方に住む共有者や疎遠になっている共有者がいる場合は、一連の手続きが煩雑になりがちです。
すべての所有者の同意形成が図れれば問題はありませんが、全員の意思が統一されないと、底地を売却したくても売却できません。一人でも同意しない共有者がいると売却できないため、思うように売却手続きが進まない可能性がある点に留意しましょう。
まとめ
底地とは、土地の所有権を持ちながら他者に貸している状態の土地です。借地権者が建物を所有しているため、底地権者は土地を自由に使用できない制約があります。
底地の売却方法としては借地権者への売却、買取業者への売却、借地権者と協力しての同時売却、等価交換後の売却などがあります。複数の方法を比較検討して、高値で売却するために適した方法を探ってみてください。
売却するメリットとして、固定資産税・都市計画税の支払い義務がなくなり、借地権者との煩雑な調整やりとりから解放される点が挙げられます。経済的・精神的負担を軽減できるでしょう。
ただし、底地は一般的な土地よりも需要が低いため売却が難しく、売却額も市場価格の10～30%程度と低くなりやすい点に注意が必要です。底地の売却を検討している方は、どのように処分するのが最も得なのか、慎重に考えましょう。
