土地売却後の固定資産税は誰が支払う？計算方法や確定申告時の注意点を解説

「土地を売却した後の固定資産税って誰が支払うの？」と、売却時の固定資産税の取り扱いについて疑問を抱く方もいるでしょう。

固定資産税は不動産の所有者に1年分課される税金であり、年の途中で所有者が切り替わった際、どのように取り扱うのか疑問に感じるのも仕方ありません。

土地の売買契約を締結する際は、所有者の切り替わりによって売主が固定資産税で損をしないようにあらかじめ対策を講じます。

本記事では固定資産税を誰が支払うのか、いくら支払う必要があるのかについて解説します。

固定資産税・都市計画税とは？

誰が固定資産税を支払うのかを解説する前に、まずは固定資産税の基礎知識を説明します。

また、土地が市街化区域内にある場合、固定資産税とともに都市計画税も課されるため、どのような税金なのか紹介します。。

なお、固定資産税も都市計画税も、1月1日現在で土地や建物などの固定資産を所有している方に課される税金です。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、次の計算方法で求めます。

固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%（標準税率）

なお、計算式に用いている単語の内容は次のとおりです。

課税標準額	税金を計算する基礎となる価額
標準税率	地方自治体が税率を決める際に基礎となる数値

地方自治体は、一定の範囲内で固定資産税の税率を決定できます。

自治体によっては税率が1.4%でない場合もあるため、正確な税額を計算する際には、自治体の窓口で確認しましょう。

参照元：総務省 固定資産税

都市計画税の計算方法

都市計画税は、次の計算方法で求めます。

都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%（標準税率）

固定資産税と同じく、都市計画税も自治体ごとに税率が異なります。

なお、都市計画税は都市計画法に定められた市街化区域内にある土地のみが課税対象であり、市街化調整区域にある土地には課税されません。

市街化区域	・すでに市街地を形成している地域 ・10年以内に優先して市街化を目指す地域
市街化調整区域	市街化を抑制する地域

都市計画税額を計算する前には、土地が市街化区域内にあるのかどうかを不動産会社に確認しましょう。

参照元：総務省 都市計画税

土地売却後の固定資産税は誰が支払う？

土地を売却した場合、基本的には買主が売主に固定資産税の日割り額を支払います。

日割り計算をおこなう際には、起算日の設定方法や納税義務者を再確認する必要があります。

必要事項を確認し、固定資産税の日割りをスムーズにおこなえるよう準備しましょう。

基本的には売主と買主で日割り分担する

土地売却後の固定資産税は、基本的に売主と買主で日割り分担します。

固定資産税は1月1日現在の所有者に納付書が届くため、引渡し日を起点として日割り計算します。

精算金の計算式は、次のとおりです。

売主負担額	固定資産税 ÷ 365日 ×所有日数
買主負担の日割り額	固定資産税 – 固定資産税の売主負担額

計算した日割り額は、土地の引渡し時に買主から売主へ支払われます。

なお、うるう年に売却する場合は、計算式を365日を366日に変更する必要があります。

起算日の違いに注意する

固定資産税の日割り額は起算日によって、金額が変動するため注意が必要です。

起算日の決め方には法的な決まりがないため、取引ごとに異なる場合があります。

一般的に関東では1月1日、中部や関西では4月1日に設定する傾向がありますが、担当する不動産会社や売主、買主によって異なります。

起算日が3か月ずれると精算金額に大きな差が生じるため、売主と買主が協議したうえで、契約書に起算日を明記しましょう。

売却した年の納税義務は売主にある

土地を売却した年の途中で引渡ししたとしても、固定資産税の納税義務者は売主のままです。

固定資産税は、1月1日現在の所有者が全額納付しなければなりません。

引渡しによって土地の所有権は買主に移転しますが、固定資産税の納税義務者は引き続き売主となります。

固定資産税を全額納付しないと、売主に対して延滞金が課されるため注意しましょう。

売却した翌年以降は買主が支払う

土地を売却した後、翌年以降の固定資産税は買主が全額納付します。

所有権を移転した後に1月1日を超えると、固定資産税の納税義務者が売主から買主に変更されます。

所有権が移転した事実は法務局から自治体に通知されるため、自治体で特別な手続きをしなくても納税義務者は自動的に変更されます。

なお、自治体側の手続きの不備があり、固定資産税の納税通知書が届いた場合は、担当窓口に所有権移転した日付を伝え、納税義務者を変更してもらいましょう。

土地売却後の固定資産税の計算例

土地売却後の固定資産税がどの程度になるのか、シミュレーションします。

シミュレーションの条件は、次のとおりです。

固定資産税	10万円
引渡し日	5月15日

それでは、固定資産税の負担額がどの程度になるか計算を始めます。

なお、端数処理については売主と買主の合意で決めますが、シミュレーションでは1円未満の単位を四捨五入しています

起算日が1月1日の場合

起算日が1月1日の場合、固定資産税の日割り額は次のように計算します。

【売主】固定資産税の日割り額

固定資産税 ÷ 365日 ×（1月1日から引渡しの前日までの日数） 10万円 ÷ 365日 × 150日 = 4万1,096円

【買主】固定資産税の日割り額

固定資産税 – 固定資産税の売主負担額 10万円 – 4万1,096円 = 5万8,904円

起算日が1月1日の場合、シミュレーションすると売主の日割り額は4万1,096円、買主の日割り額は5万8,904円となります。

起算日が4月1日の場合

起算日が4月1日の場合、固定資産税の日割り額は次のように計算します。

【売主】固定資産税の日割り額

固定資産税 ÷ 365日 ×（4月1日から引渡しの前日までの日数） 10万円 ÷ 365日 × 75日 =2万548円

【買主】固定資産税の日割り額

固定資産税 – 固定資産税の売主負担額 10万円 – 2万548円 = 7万9,452円

起算日が4月1日の場合、シミュレーションすると売主の日割り額は2万548円、買主の日割り額は7万9,452円となります。

土地売却における固定資産税を精算する際の注意点

固定資産税を精算する際の注意点は、次のとおりです。

• 精算の有無や金額を契約書に記載する
• 固定資産税は経費に含まれない
• 確定申告時に売却益として処理する

それでは、固定資産税を精算する際の注意点について解説します。

精算の有無や金額を契約書に記載する

精算の有無や金額を契約書に記載していないと、買主とのトラブルに発展する可能性があります。

固定資産税の精算は法的な義務ではなく、売主と買主の決め事として実行します。

売主と買主の間で決めた内容を契約書に明記しておかないと、後々言った、言わないといったトラブルに発展するかもしれません。

一般的に利用される契約書には、固定資産税の日割りの有無や金額を記載する欄が設けられています。

不動産会社に売買契約書を作成してもらう場合、固定資産税の日割りについての欄をすべて記入してもらいましょう。

固定資産税は経費に含まれない

固定資産税は売却益（譲渡所得）を計算する際、経費（譲渡費用）として計上できません。

土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税額を減らすために、仲介手数料や印紙税、登記費用などを譲渡費用として計上します。

譲渡費用として認められない固定資産税を計上すると、税務署から確定申告の修正や再提出を求められるため注意が必要です。

確定申告時に売却益として処理する

固定資産税の精算金は、売却益として計上します。

土地を売却した場合、確定申告のために売却益の金額を計算しなければなりません。

売却代金が入手した金額となるのはもちろんですが、固定資産税の精算金も収入金額として計上する必要があります。

収入金額を間違えて計算すると、確定申告のし直しにつながるため注意しましょう。

参照元：国税庁 No.3214 土地建物を売ったときの収入金額に含める金額

不動産売却後の固定資産税以外の精算金

土地を売却した場合、固定資産税以外にも精算金が発生するケースがあり、またマンションを売却した場合にも精算金が発生します。

ここからは、不動産売却後に発生する固定資産税以外の精算金について解説します。

土地の実測精算

売買契約後に測量する場合、土地の実測精算をおこなうケースがあります。

実測精算とは、登記事項証明書の面積と測量後の面積の差額を精算することです。

土地の売買契約では登記事項証明書の面積で取引する公簿売買か、実際の面積で取引する実測売買のどちらかを選択しなければなりません。

売主と買主が協議して実測売買を選択した場合、まず精算の基準になる土地の㎡単価を計算します。

【精算の基準となる土地の㎡単価の計算方法】

㎡単価 = 売買金額 ÷ 売買対象の土地面積（㎡）

そして、いったん登記事項証明書に記載されている面積で契約し、引渡し時に実際の面積との差異を取り決めた金額で精算します。

マンションの管理費・修繕積立金

マンションの売買の際は、管理費と修繕積立金の精算をおこないます。

管理費と修繕積立金は、固定資産税と同様に所有権移転後に1回分請求されます。

買主の所有物となっているマンションに対し、売主が費用を支払うのは不自然です。

不自然さを解消するため、買主は引渡し時に売主へ管理費と修繕積立金の精算金を支払います。

土地売却における固定資産税に関するよくある質問

土地売却における固定資産税に関するよくある質問は、次のとおりです。

• 固定資産税に消費税はかかる？
• 便利な日割り計算ツールはある？
• 事業用土地の売却における固定資産税は経費にできる？

ここからは、よくある質問とその回答を紹介します。

固定資産税に消費税はかかる？

固定資産税に消費税はかかりません。

消費税には、非課税取引と不課税取引が存在します。

非課税取引	消費税の対象とならない支払い
不課税取引	本来は消費税の対象となるが法律で課税しないと決めた支払い

固定資産税や都市計画税など税金の納付は、非課税取引に該当するため消費税は課されません。

便利な日割り計算ツールはある？

固定資産税の日割り額を計算するツールは、さまざまなサイトで公開されています。

サイトのなかには、固定資産税以外にも都市計画税や管理費、修繕積立金も同時に日割り計算できるものもあります。

ただし、次のようなデメリットもあります。

• 端数処理をどうするかの明記なし
• 起算日が1月1日と4月1日のみ

デメリットがあるため、日割り計算ツールを利用する際は目安として利用しましょう。

事業用土地の売却における固定資産税は経費にできる？

事業用土地であっても、売却時の固定資産税は経費にできません。

ただし、保有中は毎年、固定資産税を公租公課として経費にできます。

事業用の土地の一部を自宅として利用している場合は、事業用として活用している面積分のみ経費として計上できます。

事業用土地を保有中であれば、固定資産税は毎年経費として計上できるため、忘れずに仕訳して節税を図りましょう。

まとめ

固定資産税は1月1日現在の所有者に課税されるため、年の途中で所有権が移転しても、売主に全額課税されます。

年の途中で所有者が変わるにもかかわらず、全額が売主の負担となるのは不公平なため、買主が精算金を売主に支払わなければなりません。

固定資産税とともに都市計画税が課される場合、2つの税金の合算額を日割り計算して精算します。

売主にとって精算金は売却代金以外の貴重な収入となるため、不動産会社に依頼して、精算の有無や日割りの起算日を契約書に記載してもらいましょう。