借地権を地主に売却できる？買取相場・注意点や承諾がない場合の対処法も解説

「借地権は地主に売却できるの？」「地主に借地権を売却するときの対処法は？」と、借地権の売却に悩んでいる方もいるでしょう。

借地権は地主にも売却できますが、買取相場や注意点、対処法を理解しておかないと成約には至りません。

所有権と違い借地権に関する権利関係は複雑で、簡単に売却できないからです。

本記事では、借地権を地主に売却する際に必要な知識である買取相場や注意点、対処法について解説します。

借地権を地主に売却できる？

借地権は地主に売却できる権利です。

ただし、契約条件や法的制約によって方法や承諾の要否が変わるため注意が必要です。

借地権には2種類ありますが、いずれも財産価値があり売買の対象となります。

一方で、借地権を第三者に売却する際には、地主の承諾を得なければなりません。

ここからは、借地権の基本的な知識について解説します。

借地権の種類

借地権の種類は次の2つです。

借地権の種類	概要
普通借地権	・地主からは原則解除できない ・借地人が更新を請求すれば、地主は正当事由がない限り拒めない
定期借地権	・更新できない ・期間満了時は建物の解体が必要

普通借地権と定期借地権の大きな違いは、更新の可否です。

一般的に「土地を貸すと返ってこない」といわれている借地権は普通借地権です。

借地人が更新を希望する限り土地が返還されず、土地の有効活用が難しくなっていました。

有効活用を活発化させる目的で、1992年8月に借地借家法の施行にともない定期借地権が創設されました。

定期借地権であれば一定期間が経過すると必ず土地が返還されるため、大通り沿いの店舗や定期借地権付き分譲マンションなど、さまざまな土地活用が進んでいます。

地主の承諾があれば売却可能

借地権は売却できる権利ですが、第三者に売却する際は地主の承諾を得なければなりません。

売却時に地主の承諾が必要なのは、次のような規定があるためです。

（賃借権の譲渡及び転貸の制限）

第六百十二条
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

引用：e-Gov 民法

賃借権とは、賃料を支払って物を借りて使用する権利です。

借地権は賃借権の一種であり、民法612条の規定が適用されます。

規定により、借地権は地主の承諾がなければ第三者に売却できません。

なお、承諾を得ずに売却した場合、地主は借地権設定契約を解除できます。

借地権を地主に売却するメリットとデメリット

借地権は第三者のみでなく、地主への売却も可能です。

地主に借地権を売る際には、メリットとデメリットがあります。

どのようなメリットとデメリットがあるのか、理解してから地主との交渉を始めてください。

地主に買い取ってもらうメリット

地主に借地権を買い取ってもらうメリットは、次のとおりです。

• 交渉がスムーズに進む
• 譲渡承諾が要らない
• 地代の支払いが不要になる

地主は底地の所有者であり、借地権が設定された土地についてよく知っている人物です。

土地や物件周辺の状況を熟知しており、物件の説明をしなくても交渉を進められます。

また、地主に対して譲渡承諾は必要ありません。

地主が借地権を購入すると決断した時点で、譲渡承諾したものとみなされるからです。

さらに、借地権を地主に売却できれば、地代を払わずに済みます。

地代は決して高額とはいえませんが、支払が不要になるのは借地人にとってのメリットです。

地主に買い取ってもらうデメリット

地主に借地権を買い取ってもらうデメリットは、次のとおりです。

• 地主のほうが交渉を有利に進められる
• 売却相場をつかみにくい

借地人は土地の借り手であり、地主のほうが交渉を有利に進めやすい立場です。

もし交渉中に地主の心象を損ねてしまうと、第三者に売却するときに譲渡承諾が得られにくくなる可能性があります。

地主のほうが交渉に有利なカードを持っていると考え、常識的な範囲で話し合いを続ける必要があります。

また、借地権は活発に売買されておらず、相場がつかみにくい権利です。

しかも、買い手を地主に限定した場合、より一層成約の事例が減ります。

地主と交渉する際に借地権の売却相場を明確に示すのは難しく、売買金額について折り合いを付けるためには長い時間と高い交渉力が必要です。

借地権を地主に売却する際の流れ

借地権を地主に売却する際には、次の流れで進めます。

1. 不動産会社に依頼する
2. 売買契約を結ぶ
3. 借地権を引渡す

それでは、借地権を地主に売却するときの流れについて解説します。

1：不動産会社に依頼する

地主に借地権を売る際には、まず不動産会社に売却を依頼します。

借地権をスムーズに売るためには、買い手に借地権の説明をしつつ、借地人に有利な売買条件を引き出さなければなりません。

借地権についての知識や高い交渉力が必要となることから、不動産会社に依頼するのが安心できる方法です。

なお、依頼する際は借地権の売買実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

借地権の取引件数は多くなく、一般の不動産会社には借地権を売却するノウハウがありません。

借地権の取り扱いに慣れているかどうか、不動産会社の公式サイトで確認してから問い合わせするとよいでしょう。

2：売買契約を結ぶ

不動産会社に借地権の売却を依頼したら、地主との交渉を開始してもらいます。

不動産取引では価格交渉が前提であり、売出価格のまま売却できるとは限りません。

地主から「売却金額を少し下げてくれたら買う」と言われたとき、事前に値下げ幅を決めておけばスムーズに交渉を進められます。

交渉は不動産会社に任せつつも、あらかじめ値下げ範囲を決めておくとよいでしょう。

借地権の売買金額や条件の折り合いが付いたら、売買契約を締結します。

3：借地権を引渡す

売買契約書には引渡し期日が明記されており、その期日までに借地権を引き渡せば取引は完了です。

借地権の引渡しの際には、借地上の建物の名義を借地人から地主へ移転させる必要があります。

土地と建物が地主名義になると、土地を借りている状態が解消されて借地権がなくなります。

建物の名義を移転する際には、建物の登記原因証明情報や固定資産税評価証明書、身分証明書などの書類を準備しなければなりません。

また、法務局に移転を申請するときには登録免許税が課税されます。

移転には専門的な知識が必要となるため、司法書士に手続きを代行してもらうのが一般的です。

地主への借地権売却でトラブルを防ぐための注意点

地主に借地権を売却する際、交渉の内容によってはトラブルに発展します。

関係性が悪化すると借地権売却に悪影響を及ぼすため、トラブルを防ぐための注意点を理解してから交渉を始めなければなりません。

トラブルを防ぐには、次の点に注意しましょう。

• 売却の条件を明確にする
• 更地にする場合は慎重におこなう
• しつこく価格交渉しない

詳細について、解説します。

売却の条件を明確にする

交渉は長引けば長引くほどまとまる可能性が低くなります。交渉を円滑に進めるため、あらかじめ売却条件を明確にしておきましょう。

たとえば、建物内の残置物はすべて撤去する、敷地内の工作物を解体するなどです。

地主に交渉の選択肢を与えすぎると、要求事項が多くなってまとまるのに時間を要します。

交渉の対象になりそうな要素をあらかじめ限定しておけば、余計な交渉をされずに話を進められます。

なお、条件を明確にする際には、不動産会社に相談しつつ決めるのがおすすめです。

不動産会社は交渉を有利に進められる条件を把握しているため、適切なアドバイスを受けられるでしょう。

更地にする場合は慎重におこなう

借地上の建物を解体して更地にする場合は、必ず売買契約締結後にしましょう。

借地権は建物所有を目的とする権利であるため、建物が存在しなければ成立要件を欠き、売買できなくなります。

契約後なら取引条件として壊すだけであり、借地権がなくなっても売買代金を受け取れます。

不用意に解体すると借地権を失うため、自己判断で建物を壊すのは避けましょう。

しつこく価格交渉しない

しつこく交渉すると、地主からの印象が悪化します。

借地権の売却交渉の主導権は、地主側にある点を理解しながら交渉しなければなりません。

譲渡承諾を得なければ借地権は売却できませんし、地主には地代を値上げする権利もあります。

交渉の過程で地主の心象を悪くすると、借地権の売却や維持に悪影響を与えかねません。

地主の心象を悪くしないよう過度な駆け引きはせず、ある程度納得できる金額でまとまりそうなら売却を検討しましょう。

借地権を地主に売却する際の価格相場

借地権を地主に売却する際の相場は、借地権者と地主のどちらが売却を持ち掛けるかによって変わります。

ここでは、借地権者から地主に依頼をする場合と、地主から依頼する場合に分けて解説します。

借地権者から地主に依頼する場合

借地権者とは土地を借りている方、つまり借地人です。

借地権者から地主に借地権の売却を持ちかけた場合の相場は、国税庁の「財産評価基準書路線価図 評価倍率表」の路線価図をもとに算出されます。

路線価図には土地ごとに30〜90%の借地権割合が記載されており、借地権価格が更地価格の何割なのか目安が記載されています。

たとえば、更地価格5,000万円、路線価50%なら借地権価格の目安は2,500万円です。

なお、更地価格を調べるなら、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用しましょう。

不動産情報ライブラリには今まで成約した不動産の情報や、土地相場の算出に参考となる公示価格が記載されています。

借地権のある土地の周辺事例と公示価格を調査すれば、更地価格の目安がわかります。

地主から借地権者に依頼する場合

地主の方が交渉力を持つため、地主から借地権者に借地権の売却を持ちかけた場合の相場は借地権割合＋5〜10%程度の金額が目安とされています。

地主は交渉を有利に進められる立場であり、多少価格が下がってしまうためです。

ただし、借地権者側からしても、地主に売却すれば承諾を得ずに済み、承諾料も払わなくていいメリットがあります。

借地人にとって有利な条件も含むため、少し相場より安い金額でも売却を検討しましょう。

ただし、借地権の相場は所有権の売買に比べて取引件数が少なく、正確な金額を判断するのは難しいと考えておかなければなりません。

正確な相場から売出価格を設定しなければならないため、売却時には不動産会社の査定を受けてから地主との折衝を始めましょう。

地主への借地権売却にかかる税金や費用

借地権を地主に売却する際には、次の費用や税金がかかります。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 譲渡所得税

ここからは、借地権を地主に売るときに発生する費用や税金について解説します。

仲介手数料

借地権の売買を仲介会社に依頼すると、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は、次の計算式を用いて算出します。

計算式	利用条件
仲介手数料 = 売買金額 × 3% + 6万円	売買金額が400万円を超える場合
仲介手数料 = 売買金額 × 4% + 2万円	売買金額が200万円を超え400万円以下の場合
仲介手数料 = 売買金額 × 5%	売買金額が200万円以下の場合

借地権を2,000万円で売却した場合、仲介手数料の金額は次のとおりです。

2,000万円 × 3% + 6万円 = 66万円（仲介手数料） 66万円 × 1.1 = 72.6万円（消費税込の仲介手数料）

計算式のとおり、仲介手数料には10%の消費税が課税されます。

なお、仲介手数料は売買契約時に半額、残代金支払いのときに半額支払うか、残代金のときに一括で支払うかのどちらかです。

登記費用

建物の所有権を借地人から地主に変更する際には、登記費用がかかります。

登記費用の内訳は、登録免許税と司法書士への報酬です。

登録免許税とは、法務局に登記を申請する際に課税される税金です。

建物の所有権移転に課税される登録免許税額は、次の計算式で算出します。

固定資産税評価額 × 2% = 登録免許税額 ※建物が住宅の場合は税率が0.3%に下がります。（※軽減措置あり、期限付き）

また、所有権移転登記を司法書士に代行させると、報酬として3〜7万円くらいかかります。

住宅ではない建物の評価額が5,000万円、司法書士報酬が5万円かかったときの登記費用は次のとおりです。

5,000万円 × 2% = 10万円（登録免許税） 10万円 + 5万円 = 15万円（登記費用）

なお、固定資産税評価額は固定資産税納税通知書兼課税明細書に記載されています。

固定資産税納税通知書兼課税明細は毎年4月上旬ごろ、自治体から不動産の所有者に対して郵送される書類です。

参照元：国税庁 No.7191 登録免許税の税額表

印紙税

不動産売買契約書を作成する際には、印紙税が課税されます。

印紙税は課税文書作成時に課税される税金です。

印紙税額は次の表のように、記載金額によって税額が決まります。

売買金額	印紙税額
10万円を超え50万円以下	200円
50万円を超え100万円以下	500円
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え1億円以下	3万円
1億円を超え5億円以下	6万円

印紙税は税額と同額の収入印紙を課税文書に貼り、割印したうえで納税します。

収入印紙を貼っても、割印しないと納税した扱いにはなりません。

参照元：国税庁 印紙税額

譲渡所得税

借地権を売却して譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得が発生したかどうかは、次の計算式で判断します。

課税譲渡所得金額 = 収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） –  特別控除額

計算式で利用した単語の意味や代表例は、次のとおりです。

項目	内容	具体例
収入金額	不動産売却で得た金額	不動産売却代金、借地権売却代金
取得費	売却した不動産を購入したときにかかった費用	不動産購入代金、仲介手数料、登記費用など
譲渡費用	不動産を売却するのに払った費用	仲介手数料、登記費用、解体費、印紙代など
特別控除	特例が適用される場合に控除される額	収用により土地建物を譲渡した場合や居住用財産を譲渡した場合など

課税譲渡所得金額が計算できたら、次の税率を乗じて譲渡所得税を計算します。

長短区分	短期譲渡所得	長期譲渡所得
税率	39.63% （所得税30.63% 住民税 9%）	20.315% （所得税15.315% 住民税 5%）

どちらの税率が適用されるのかは、次の判断基準で決まります。

売却した年の1月1日現在の借地権保有年数が5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えているなら長期譲渡所得に該当します。

参照元：国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

地主が借地権売却を承諾しなかった場合の対処法

地主に売却を拒否されたとしても、借地権を処分する方法があります。

地主が借地権を買い取ってくれなかったときは、次の対処法を実践しましょう。

• 地主に借地権を返還する
• 第三者に借地権を売る

それでは、それぞれの対処法について解説します。

地主に借地権を返還する

地代や建物の維持費が負担に感じるなら、地主に借地権を返還しましょう。

借地権を保有している限り、建物の修繕費や固定資産税、地代がかかるため経済的な負担があります。

ただし、所有権に比べて借地権の需要は低く、簡単に売却できないケースもあります。

売却できない場合は借地上の建物を解体し、借地権を地主に返還するのも方法のひとつです。

第三者に借地権を売る

地主が借地権を買い取ってくれない場合、第三者への売却を検討しましょう。

借地権は財産価値がある権利で、誰に対しても売却が可能です。

借地権の需要は低く、買い手を探すには広告掲載といった販売活動が不可欠です。

一般の方が販売活動するのは難しいため、不動産会社に依頼して広く買い手を探してもらいましょう。

地主以外に借地権を売却する方法

借地権を処分する方法は、地主に売却する以外にもあります。

地主が借地権の買取を拒否したときには、次の方法も検討しましょう。

• 買取業者に依頼する
• 等価交換をおこなう
• 底地権とセットで売る

それでは、各方法について詳しく解説します。

買取業者に依頼する

地主に借地権売却の提案を拒否された場合、第三者である買取業者に買取を依頼しましょう。

買取価格は一般の相場よりも安くなるものの、買い手を探す時間は必要なく、すぐに現金化できます。

また、買取業者は不動産を取り扱うプロであり、不適合責任を免除して契約できます。

契約不適合責任とは、契約書に記載した物件よりも質の低いものを引渡したときに発生する売主の責任です。

契約不適合責任を追及されると、買主に損害賠償したり、損害分の値引きをしたりしなければなりません。

借地権は所有権よりも価格が低く、損害を賠償すると手元に残るお金がなくなるおそれもあります。

買取業者なら契約不適合責任を免除できるため、契約後も不安なく安心して取引できます。

等価交換をおこなう

地主が借地権を買取しない場合には、等価交換を提案する方法があります。

等価交換とは、等しい価格の不動産を交換して保有することです。

たとえば、借地権割合50%の200㎡の土地に借地権が設定されていたとします。

借地権割合が50%であるため、借地権200㎡に対して底地100㎡が等価です。

この場合、借地権200㎡を地主に返還し、底地100㎡を借地人の土地として利用が可能です。

等価交換した底地100㎡は、借地人の名義となり借地権がなくなります。

また、残り100㎡の土地は借地権が返還されたことで、地主が自由に利用できるようになります。

等価交換するためには適正な借地権と底地の相場を理解し、土地の分筆や権利移転などの法律的な知識が不可欠です。

一般の方では進められない方法であり、不動産会社が土地家屋調査士、不動産鑑定士などと協力しておこないます。

底地権とセットで売る

地主が借地権の買取を拒否した際には、底地権の売却を提案してみましょう。

底地権とは、賃借権が設定されている底地の所有権です。

地主のなかには金銭的に苦労している方もおり、底地を売却したいと考えているケースがあります。

借地権と底地権をセットで売却できれば、所有権と同等の金額で売買できます。

買い手が借地権も底地権を同時に手に入れると、建物と土地の所有者が同一人となり借地権がなくなるからです。

セットでの販売は借地権よりも売却金額が高くなるため、地主が底地権を売却したいかどうか探るのもよいでしょう。

借地権を地主に売却するときによくある質問

借地権を地主に売却するときによくある質問は、次のとおりです。

• 借地権を地主に返還するときにかかる税金は？
• 借地権の更新料の相場は？
• 地主が第三者に土地を売却すると借地権はどうなる？

ここからは、よくある質問とその回答を紹介します。

借地権を地主に返還するときにかかる税金は？

借地権を地主に返還すると、贈与税が課税されるケースがあります。

贈与税とは、個人からの贈与で財産を得たときに課税される税金です。

借地権には財産的な価値があり、無償で譲渡した場合は贈与に該当するため、贈与税が課税されます。

ただし、贈与税には年間110万円までの基礎控除があり、返還する借地権の価格が110万円以下なら課税されません。

なお、贈与税が課税された場合の納税者は、財産を受け取る側である地主です。

借地人には贈与に対する影響はありませんが、トラブルを防止するためにも、返還時には地主に贈与に該当すると伝えましょう。

借地権の更新料の相場は？

借地権の更新料の相場は、一般的に借地権価格の5%程度とされています。

借地権価格が1,000万円だった場合、50万円が更新料の目安です。

ただし、更新料の金額は法律で定められておらず、借地人と地主の合意で決まります。

また、借地上にある建物の構造や規模、土地の立地によっても変動します。

一概に更新料の相場を示せないため、借地権設定契約書に更新料を明記しておかなければなりません。

更新料があいまいなまま土地を借りると、地主とのトラブルに発展する可能性があります。

土地を借りる際にも不動産会社に仲介を依頼し、トラブルが発生しないように契約書を作成してもらいましょう。

地主が第三者に土地を売却すると借地権はどうなる？

地主が第三者に底地を売却しても、借地権には影響しません。

ただし、次の条件のいずれかを満たしていない場合、悪影響を及ぼすおそれがあります。

• 借地権の登記が登記されていない
• 借地上の建物が登記されていない

一般的に借地権は登記しないため、実質的に借地上の建物が登記されているかどうかで判断されます。

借地上の建物が登記されていないと、底地を購入した第三者から「借地権は認められないから立ち退きしてほしい」といわれるおそれがあります。

借地上の建物を未登記のまま保有するのはリスクが高いため、必ず登記しましょう。

なお、実際に立ち退きする必要があるかは、さまざまな要因を考慮して決定されます。

新しい地主から退去を求められた場合は、弁護士に相談して判断しましょう。

参照元：e-Gov 借地借家法

まとめ

借地権は財産価値がある権利で地主にも売却できます。

地主に売却すれば譲渡承諾が不要となり、スムーズに売買を進められます。

一方、地主側が交渉を有利に進められる、借地権の相場よりも多少安くなるといったデメリットもあるため注意が必要です。

メリットとデメリットを比較したうえで借地権を誰に売却するか、どのように処分するかを決めることが大切です。

買取業者に買取を依頼したり、底地とセットで売却したりと方法はいくつもあります。

不動産会社に相談しながら手続きを進めれば、希望する条件で借地権を売却できるでしょう。