任意売却とリースバックの違いは？併用するメリット・デメリットや自宅に住み続ける方法を解説

2025-12-04

任意売却とリースバックは、対象者や利用目的、売却価格などに違いがあります。

任意売却は、住宅ローン滞納者向けの売却方法で、競売回避や残債整理が主な目的です。売却価格はリースバックより高い金額になりやすいです。

一方、リースバックの主な対象は、転居せずにまとまった資金を得たい方で、売却後は賃料を払い自宅に住み続けられます。

任意売却とリースバックを併用すると、競売も転居も回避できますが、任意売却の絶対条件である債権者の同意は得にくいです。

本記事では、任意売却とリースバックの違いや、併用するメリットとデメリットについて詳しく解説します。

さまざまな事情で自宅の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

ファンズ不動産

任意売却やリースバックとは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった方が、債権者の許可を得て不動産を売却する方法です。売却代金は、ローン残債の返済にあてます。

対して、リースバックは不動産の売買契約と賃貸借契約を並行して結び、売却後も同じ住宅に住むための仕組みです。

任意売却とリースバックの特徴や仕組みについて、詳しく解説します。

任意売却の特徴と仕組み

任意売却の特徴は、住宅ローンの返済が困難な場合でも競売を回避し、一般的な方法で不動産を売却できることです。ただし、任意売却には債権者の同意が不可欠です。

通常、ローン残債を支払えない不動産は、競売にかけられます。

競売は買い手が限られるため売却価格が相場より低くなる傾向があり、残債が任意売却と比べて多くなる場合が多いです。

一方、不動産会社を介しておこなう任意売却は、市場価格に近い金額で売れやすく、競売よりも住宅ローンの残債を減らせる可能性が高まります。

債権者との交渉は必要ですが、売却代金を充てても残る債務は、売主の返済能力や生活状況を考慮し、無理のない金額に設定されやすいことも任意売却ならではの特徴です。

リースバックの特徴と仕組み

リースバックの特徴は、自宅を売却したあとでも、家賃を支払い借家としてそのまま住み続けられることです。

リースバックは専門業者や個人投資家に一度自宅を売却し、並行して賃貸借契約を結ぶ仕組みです。

通常、自宅を売却したら新居へ引っ越す必要がありますが、リースバックの場合はそのまま自宅に住み続けられるため生活環境の維持が可能です。

そのため、売却後の物件探しや転居にかかるコストを削減しながら、まとまった額のお金を得られることもリースバックならではの特徴です。

任意売却とリースバックの違い

任意売却とリースバックは、利用目的や利用条件、売却価格などさまざまな違いがあります。

たとえば、任意売却は競売を回避してより多くの残債を返すことが主な目的ですが、リースバックは売却後も同じ家に住み続けたい方が利用する方法です。

売却先や売却までの期間も含めて、任意売却とリースバックの違いについて詳しく解説します。

利用目的

任意売却は、支払いが困難になった住宅ローンを少しでも多く返すことが主な目的です。

競売になると、市場相場を下回る価格での売却になりやすく、残債を大きく減らすことは難しいです。また、売却後に残債の一括返済が求められるケースもあります。

そのため、競売よりも高値で売れる可能性がある任意売却は、まとまった額の返済につながりやすいです。

一方、リースバックは売却代金を得ながら、自宅に住み続けたい方向けの方法で、売却代金は老後の資金や住宅ローンの返済資金にするケースが多いです。

利用条件

任意売却の主な利用条件は、住宅ローンを数か月滞納していることと、債権者の同意を得ることです。

ローンの返済が困難になる可能性が高いもののまだ滞納はしていない、債権者の同意を得られていない状態では、任意売却はできません。

一方、リースバックを利用する際は、住宅ローンの完済や家賃の支払い能力がある、運用可能な物件であることなどが求められます。

任意売却を利用して売却した場合、住宅ローンの債務が売却後に残ったとしても、抵当権を抹消できます。

対して、リースバックの場合、住宅ローンを完済しなければ抵当権を抹消できません。

売却価格がローン残債を上回るならば問題ありませんが、売却代金を充てても完済できない、完済のための自己資金も用意できない場合、原則リースバックは利用できません。

また、借家として運用できない、契約者の収入が不安定などのケースも、リースバックを利用できない原因になります。

売却価格

それぞれの売却価格は、市場相場に対して任意売却で80～90％程度、リースバックで60～80％程度になるケースが多いです。

リースバックの買い手は、再販や賃貸運用を目的とする専門業者、個人投資家に絞られやすく、任意売却よりニーズが限定的で、売却価格が低くなる傾向があります。

任意売却は、住宅ローンが残った状態でも抵当権を抹消して引渡せるため、ローン残債を下回る売却価格でも問題ありません。

ただし、売却価格の設定には、債権者の同意が不可欠です。

一方、リースバックで売買契約を結ぶ際には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなくてはならないため、残債を上回る価格で売却しなければなりません。

もしも売却価格がローン残債を下回る場合は、不足分を自身で工面し、一括返済する必要があります。

売却先

任意売却は不動産会社の仲介のもと、基本的には一般の購入希望者へ売却します。

一方、リースバックは専門業者への直接売却が一般的ですが、投資用物件を扱う不動産会社を介して投資家へ売却するケースもあります。

売却までの期間

任意売却は、住宅ローンを滞納してから売却完了までに、7～10か月ほどかかるケースが多いです。

具体的には、滞納から不動産会社への相談、売却価格の査定、残債の確認までに3～6か月ほどを要します。

次に、債権者との交渉や売却活動に約3か月、購入希望者との契約や引渡しに1か月ほどが所要期間の目安です。

一方、一般市場での売却活動をおこなわないリースバックは、1週間〜1か月程度で売却完了となるケースが一般的です。

任意売却とリースバックは併用が可能

任意売却とリースバックを併用すると、住宅ローン完済までの負担を軽減しながら、売却後も同じ家に住み続けられるメリットがあります。

しかし、売却価格が低くなる傾向があり、債権者の同意が得られにくくなるデメリットもあるため、併用する際は慎重な検討が必要です。

任意売却とリースバックを併用する際のメリットとデメリットについて、詳しく解説します。

併用するメリット

任意売却とリースバックを併用する主なメリットは、次のとおりです。

転居の必要がない
オーバーローンでも売却できる
経済的事情や売却の事実を周囲に知られにくい
買い戻しの可能性を残せる

任意売却のみでは、売却後の退去が必要ですが、リースバックと併用すると売却した自宅にそのまま住み続けられます。

売却代金は住宅ローンの返済に充てられ、残債がある場合でも債権者と交渉し無理のない返済計画を立てられるため、経済的な負担の軽減に効果的です。

また、リースバックのみでは、売却価格よりローン残債のほうが多いオーバーローン状態のままで売却できず、不足額を自身で工面し一括返済しなくてはなりません。

しかし、任意売却と併用すれば、抵当権を抹消し、残債は無担保債権として扱われるため、オーバーローンでも売却可能です。

さらに、住宅の引き渡しが不要なため、ローン滞納による売却であることを周囲に知られにくい、将来的に買い戻しできる可能性が残るなどのメリットもあります。

併用するデメリット

任意売却とリースバックの併用にはさまざまなメリットがありますが、次のようなデメリットもあるため注意が必要です。

売却価格が安い傾向がある
債権者の同意を得られにくい
所有権を失い自宅の利用に制限がかかる
金銭的な負担が大きくなる場合がある

買い手が専門業者や投資家に限られるリースバックは、任意売却よりも売却価格が低く設定されるケースが多いです。

低価格での売却になるとローンの返済額が少なくなるため、債権者の同意が得られにくくなることがあります。債権者の同意がなければ、手続きは進められません。

また、リースバックすれば同じ家に住み続けられますが、任意売却の際に所有権が移転しているため、リフォームやリノベーションなどが制限される場合もあります。

そして、リースバックで設定される家賃は相場より高い傾向があり、家賃とともにローンの残債を返済しなければなりません。

併用するとかえって金銭的な負担が大きくなる場合があるため、併用を検討する際には資金計画を立ててから進めましょう。

任意売却とリースバックの併用がおすすめのケース

任意売却とリースバックの併用は、同じ家に住み続けたい方や、買い戻したい方におすすめです。

また、引っ越し困難な事情がある方、経済的な事情を知られなくない方にも適しています。

任意売却とリースバックの併用を検討すべき4つのケースについて、詳しく解説します。

引っ越しが困難な理由がある

引っ越し困難な理由がある場合、任意売却とリースバックの併用がおすすめです。

任意売却を検討する方の中には、子どもの転校が難しい、近所にいる両親の介護が必要など特殊な事情がある方もいます。

ローンを滞納すると賃貸物件の審査が厳しくなる場合もあり、必ずしも同じ学区、売却物件の近所に住めるとは限りません。

このような事態を避けるため、リースバックを併用すれば、引っ越しが困難な理由を回避しやすくなります。

離婚後も住み続けたい

任意売却とリースバックを併用すれば、離婚後も自宅に住みたいと考える方の問題を解決しやすくなります。

先ほど解説したように、リースバックを併用すれば、子どもの転校を避けられます。

離婚時に任意売却とリースバックを併用すると、ローン残債を整理しながら、住宅に関する諸問題を解決しやすくなるでしょう。

買い戻して相続させたい

住宅ローンの支払いが困難な方でも、任意売却とリースバックを併用すると、自宅を相続させられる場合があります。

任意売却のみでは自宅を手放さなくてはなりませんが、リースバックでは将来的に買い戻せる可能性が残ります。

リースバック中は所有権がないため、相続させる場合は買い戻しが必要です。

ただし、毎月家賃を支払いながら買戻し資金を貯めるのは、容易ではありません。

リースバック物件の買い戻しはハードルが高いことを考慮し、慎重に検討しましょう。

住宅ローンが支払えないことを知られたくない

任意売却とリースバックを併用すると、競売を回避できるうえに、売却後も同じ家に住み続けられるため、諸事情を周囲に知られる心配が少ないです。

通常、ローンの滞納が続く住宅は競売にかけられます。競売では物件の外観写真債務の状況が公告され、ローン滞納が原因で売却されたと知られやすい状況になります。

任意売却のみでも経済的な事情を隠せますが、リースバックも併用して住み続けることで、売却の事実を知られる不安もなくなり、より安心です。

任意売却とリースバックを併用する際の注意点

任意売却とリースバックを併用すると、任意売却単独よりも売却価格が低くなる傾向があるため、債権者の許可が得られにくくなります。

また、任意売却にはタイムリミットがある、買い戻しの条件が厳しくなるなどの問題にも要注意です。

任意売却とリースバックを併用する際の3つの注意点について、詳しく解説します。

債権者の許可が得られにくい

リースバックを併用すると、売却価格が低くなる傾向があり、債権者の許可が得られにくくなります。

債権者が任意売却を許可する主な理由は、競売よりも高値で売れやすく、ローン残債を多く回収できる可能性があるからです。

そのため、任意売却以上の回収額を見込めないリースバックの併用を許可しない債権者もあります。

競売になると任意売却できない

任意売却には、タイムリミットがあり、競売結果の開札前日までに売却しなければなりません。

競売決定から期間入札通知が届くまでには約半年の猶予がありますが、裁判所から競売開始決定通知が届くと、任意売却の難易度は格段に上がります。

任意売却を希望する方は、早めの動き出しが非常に重要です。金融機関から督促状が届いた時点ですぐに、専門業者に相談しましょう。

買い戻しの条件が厳しい場合がある

リースバック物件の買い戻しには、再売買の予約または買い戻しの特約を契約する必要がありますが、条件が厳しいケースもあります。

再売買の予約は、売買契約時に結んでいなくても、相手の同意が得られればあとから契約可能で、買い戻しできる期間や価格は当事者間の話し合いで決定します。

一方、買い戻しの特約は売買契約時に締結する必要があり、買い戻しできる期間は最長10年、指定がない場合は5年を期限とするのが一般的です。

10年以上先に買い戻したい方は、再売買の予約で希望の期限を設定しましょう。

期間内に買い戻し資金を用意できない場合は、買い戻せなくなる可能性があります。

自身の都合のよいタイミングや価格で自由に買い戻せるわけではないため、条件をよく確認して、実現可能か慎重に検討し契約を結ぶことが大切です。

任意売却とリースバックを併用する際の流れ

任意売却とリースバックの併用は、次のような流れで進みます。

債権者の同意を得る
リースバック業者を探す
売買契約、賃貸借契約を結ぶ
決済する
家賃支払い、残債返済を開始する

ステップごとに内容を詳しく解説します。

1：債権者の同意を得る

大前提として、任意売却は債権者の同意がなければ進められません。まずは債権者と交渉し、任意売却の許可を得ましょう。

債権者との交渉で非常に重要なのは、回収額です。債権者はなるべく多くの債権回収を希望しているため、売却価格が低すぎると同意を得られない可能性があります。

また、任意売却の交渉には時間的な制限もあります。

競売の開始が迫ったタイミングで交渉し、債権者に任意売却とリースバックの手続きに必要な期間が不十分と判断されると、同意を得ることは困難です。

任意売却を認めてもらうためには、高値で売却できる業者への依頼と早めの交渉が欠かせません。

2：リースバック業者を探す

任意売却とリースバックは、いずれも専門知識が必要で、一般的な不動産売買がメインの業者では対応できないことがあります。

必ず、経験豊富で確かな実績のある専門業者を選びましょう。

業者が複数ある場合は、それぞれの査定額を比較してください。売却価格が低いと債権者の回収額が少なくなるため、同意が得られない可能性があります。

任意売却とリースバックを併用する場合は、実績豊富で信頼できる業者への依頼が成功率アップにつながります。

3：売買契約・賃貸借契約を結ぶ

売買契約、賃貸借契約の締結前には、残債の返済計画や家賃の支払い能力などを確認します。

具体的には、ローンが残る場合は家賃と残債の両方を無理なく支払えるのかの確認が必要です。

売主、不動産会社、リースバック業者、債権者の四者で確認し、問題がなければ売買契約と賃貸借契約を締結します。

4：決済する

契約締結後、不動産はリースバック業者へ売却され、売却代金が支払われます。売却代金はローン残債に充当されます。

任意売却の主な諸経費は、仲介手数料や登記費用、印紙税、抵当権抹消費用、滞納している税金などです。

諸経費の精算後に残った債務は、売却後に返済する必要があります。

5：家賃支払い・残債返済を開始する

任意売却後は、リースバックを利用して借家に住んでいる状態になるため、家賃の支払いが発生します。

ひと月の家賃は、不動産の売却価格×期待利回り（不動産の購入資金に対する収益の割合）÷12か月で計算されるケースが主流です。

売却代金で住宅ローンを完済できなかった場合は、家賃の支払いに加えて残債の返済もはじまります。

任意売却・リースバックの相談先に迷ったらファンズ不動産へ

ファンズ不動産

任意売却とリースバックを併用する場合、自宅に住み続けながら負担を軽減できる一方で、仕組みが複雑になりやすく、「どこに相談すれば良いのか分からない」という方も多いものです。

リース料の設定や売却条件、今後の生活設計など、検討すべきポイントは幅広く、判断を誤ると希望どおりの結果にならない可能性もあります。

迷ったときは、まず信頼できる専門家へ相談し、状況に合った最適な進め方を確認することが大切です。ファンズ不動産は、不動産売却に関する幅広い疑問を気軽に相談できる存在です。

任意売却やリースバックで悩んでいる方は、一度相談してみることをおすすめします。

売却査定から引渡しまで、安心のワンストップ対応

ファンズ不動産は、LINEを活用した効率的なプロセスと、幅広い専門知識でスムーズな不動産売却を実現します。

相談は「オンライン面談」から始まり、やり取りもLINEメインでおこなうため、店舗へ足を運ぶ手間も最小限です。

また土地のプロやリノベーションの専門家も在籍しているので、専門知識が必要な相談も窓口一つで完結します。忙しい方でも、スムーズで安心な売却活動が可能です。

日中は仕事で時間が取れない方や、複雑な手続きをまとめて任せたい方でも、ストレスなく売却活動を進められます。

オンライン面談から開始。LINEで完結する売却プロセス

ファンズ不動産での売却活動は、忙しい方でもストレスなく進められる「手軽さ」が特徴です。

最初の相談は店舗に出向く必要のない「オンライン面談」からスタートします。その後の担当者とのやり取りや進捗確認も、主にLINEでおこなうため、日中の時間を拘束されません。

仕事や家事で忙しい方でも、自身のペースで効率的に売却活動を進めたい方に最適です。

任意売却やリースバックに関するよくある質問

最後に、任意売却やリースバックに関するよくある3つの質問に回答します。

リースバックはやめた方がよいと言われる理由や任意売却の成功率、リースバックとリバースモーゲージの違いについて知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

リースバックはやめた方がよいと言われる理由は？

リースバックは、次のような理由でやめた方がよいと言われる場合があります。

売却価格が市場相場より低くなりやすい
家賃の設定が高くなる傾向にある
住み続けられるとは限らない
買戻しが難しいケースが多い

リースバック物件は買い手が限られるため、市場相場を下回る金額での売却になりやすいです。また、リースバックの家賃は周辺相場よりも割高になる傾向があります。

売却により固定資産税や火災保険料の支払いはなくなりますが、割高な家賃を払い続けることで負担軽減につながらないケースも考えられます。

さらに、家賃が値上がりする可能性もあるため、支払いが困難になる場合は転居を検討しなくてはならないでしょう。

ほかにも、定期借家契約で賃貸期間が限定されているケースや、条件を満たせず買戻しできないケースも、やめたほうがよいといわれる理由になります。

リースバックを希望する方は、すぐに現金化できる、同じ家に住み続けられるなどメリットばかりに目を向けず、リスクや長期的な費用負担も踏まえて、慎重に検討すべきです。

任意売却の成功率は？

任意売却の一般的な成功率は、5～6割程度です。成功率を少しでも高めたい方は、なるべく早く行動を起こし、専門性の高い不動産会社に仲介を依頼するとよいでしょう。

任意売却は通常の売却活動に加え、債権者との交渉や返済計画の調整など、やるべきことが多いため、十分な準備期間が必要です。

動き出しが遅れると、競売が避けられなくなるおそれがあります。住宅ローンを滞納する可能性が高くなった時点ですぐに行動を起こしましょう。

任意売却は時間との戦いでもあるため、経験豊富でスムーズな手続きが期待できる不動産会社に依頼すべきです。

早い段階で実績のある不動産会社に相談できると、任意売却の成功率が高まる可能性があります。

リースバックとリバースモーゲージの違いは？

リースバックとリバースモーゲージには、次のような違いがあります。

スクロールできます

項目	リースバック	リバースモーゲージ
仕組み	自宅を売却するのと同時に、賃貸借契約を結び賃料を払い住み続ける	・自宅を担保に融資を受ける・契約者の死後、自宅を売却し借入金を一括返済する
受け取れる資金	不動産取引による売却代金	金融機関からの借入金
不動産の所有権	買い手に移転	移転なし
資金の用途制限	制限なし	主に老後の生活資金
対象年齢	指定なし	50代や60代以降に設定されるのが一般的（対象年齢は金融機関により異なる）
相続人の同意	不要	必要