亡くなった人の名義のままの土地は売却できる？放置するリスクや相続登記の手順も解説

亡くなった家族名義の土地の売却を検討しており、どうすればよいかお困りではありませんか。

相続手続きは複雑なうえ、経験したことのないケースも多いため、不安に感じる方もいるでしょう。

本記事を読めば、故人名義の土地の売却について、次の4点がわかります。

• 故人名義の土地は売却できない理由
• 放置した場合のリスク
• 名義変更までの流れと費用
• 相続した土地をスムーズに売却する方法

本記事は、相続登記から売却完了までの全体像を網羅的に解説します。

最後まで読むことで、複雑な手続きへの不安が解消されるとともに、円滑に土地の売却準備を進められるようになるでしょう。

亡くなった人の名義のままの土地は売却できる？

「亡くなった父名義の土地をすぐにでも売りたい」そう考えている方もいるかもしれません。しかし、亡くなった方の名義での土地の売却は、残念ながら不可能です。

なぜなら、法律上の手続きができないからです。

ここでは、なぜ故人名義の土地が売却できないのか、そして相続登記の義務化のルールについて、わかりやすく解説します。

故人名義の土地は売却できない

亡くなった方の名義の土地は、そのままでは売却できません。

不動産の売買は原則、所有者名義でおこなわれるため、相続人や売却の手続きをする方の名義に変更する相続登記をおこなう必要があります。

相続登記をして名義が故人から自身に変更されれば、自由に土地を売却したり、貸し出したりが可能です。

亡くなった方の土地の売却を検討している場合、まずは相続登記をおこない、自身の名義に変更してください。

後ほど「亡くなった人の名義の土地を相続登記する際の流れ」の章で手続きのやり方を紹介しますが、司法書士に依頼するケースが一般的です。

現在は相続登記が義務化されている

これまで相続登記は期限がなく、手続きは任意でしたが、2024年4月1日から、相続登記は法律上、義務化されました。

令和６年４月１日から、相続登記の申請が義務化されました。
参照元：東京法務局

主な理由は、相続登記がされないまま放置され、所有者不明の土地が増加したことが原因です。

所有者不明の土地は、公共事業や再開発を妨げたり、災害が起きても復旧作業が遅れたりするなどさまざまな問題を引き起こす要因です。

こうした問題を解決するため、国は法律を改正し、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の相続登記申請が義務化されました。

そのため、土地を売却する予定があるかどうかにかかわらず、相続が発生したら相続登記をおこなうことが、すべての国民に課せられています。

土地を亡くなった人の名義のまま放置するリスク

故人名義の土地の放置は、法的な罰則のみでなく、将来的にあなたや家族に対して大きな負担となるさまざまなリスクを抱え込むことになります。

具体的にどのようなリスクがあるのか、3つのポイントに分けて詳しく解説します。

10万円以下の過料が課される

最も直接的でわかりやすいリスクが、法律違反による罰則です。前述のとおり、相続登記が義務化され、正当な理由なく期限内に申請を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

刑事罰である「罰金」とは異なり、前科がつくことはありませんが、家計には大きな負担となります。

そのため、安易に考えて放置していると、ある日突然、裁判所から過料の通知が届く事態になりかねません。これは、故人名義の土地を放置する上で、まず避けるべき金銭的なリスクです。

相続トラブルが起こる

お金の問題以上に深刻なのは、親族間の人間関係を壊しかねない相続トラブルのリスクです。土地の名義を放置する時間が長引けば長引くほど、相続関係は複雑になり、トラブルの火種が大きくなります。

相続登記をしないまま年月が経つと、権利を持つ人がどんどん増えていき、最初は数人だった相続人が、数十人に膨れ上がるケースも珍しくないです。

名義の放置は、単純な手続きの遅れではなく、親族間に深い溝を生む深刻なトラブルへと発展する危険性をはらんでいます。

名義変更が困難になる

時間が経てば経つほど、相続トラブルのリスクが高まるのみでなく、名義変更の手続きそのものも物理的に難しくなります。手間、時間、費用のすべてが増大するためです。

名義変更手続きが難しくなる理由は主に3点です。

• 必要書類の収集が困難になる場合がある
• 相続人の協力が得にくくなる
• 専門家への依頼費用が高額になるリスク

まとめると、故人名義の土地の放置は、過料や相続トラブル、手続きが困難になるといったリスクを将来の自身や子孫に背負わせる行為になります。

時間により問題は解決せず、むしろ悪化させるため、相続が発生したら、すぐに手続きすることが、最も賢明で確実な選択です。

亡くなった人の名義の土地を相続登記する際の流れ

相続登記は、いくつかのステップを踏んで進めていく必要があります。ここでは、相続登記完了までの流れを大きく5つのステップに分けて、誰にでもわかるように解説します。

1. 相続人、相続財産を調べる
2. 遺言書の有無を確認する
3. 遺産分割協議をおこなう
4. 相続登記して名義変更する
5. 相続税の申告、支払いをする

相続や相続登記は、司法書士に依頼するケースが一般的なため、大まかな流れのみ把握しておきましょう。

1：相続人、相続財産を調べる

相続手続きの第一歩であり、最も重要なのは相続人と相続財産を正確に確定させることです。ここを間違うと、後の手続きがすべて無駄になる可能性もあります。

相続人の確定は、相続人の調査をおこない法律上の正式な相続人を確定させる作業です。そのためには、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要になります。

次に、相続財産が何かをすべてリストアップしなければなりません。相続財産には、プラスの財産のみでなく、マイナスの財産も含まれるため注意が必要です。

プラスの財産	土地、建物、預貯金、株式、自動車、貴金属など
マイナスの財産	借金、ローン、未払いの税金、損害賠償義務など

こうした調査により、相続の対象となる財産の全体像を明らかにできます。

2：遺言書の有無を確認する

相続人調査と並行して、亡くなった方が遺言書を残していないかを確認します。遺言書があれば、原則としてその内容が最優先されるため、その遺言どおりに故人の財産を分割します。

遺言書がない場合は、次章で解説する遺産分割協議をおこない、不動産をはじめとした財産をどの配分で分割するかを決めます。

あるかないかで相続の流れが大きく異なるため、必ず遺言書が残されていないかを確認してください。

3：遺産分割協議をおこなう

遺言書がない場合、または遺言書で分け方が指定されていない財産がある場合は、相続人全員で財産の分け方を話し合う必要があります。これを遺産分割協議と呼びます。

遺産分割協議には、相続人全員の参加が必須で相続人のうち一人でも欠けた状態でおこなわれた協議は無効です。必ず全員が参加（または代理人を立てるなど）し、合意する必要があります。

作成された遺産分割協議書は、後の相続登記や預貯金の名義変更など、さまざまな手続きで必要となる非常に重要な書類です。

もし相続人間で話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立て、調停委員を交えて話し合うことになります。

4：相続登記して名義変更する

ここまでの準備が整ったら、いよいよ法務局に土地の名義変更を申請します。これが相続登記です。

具体的な相続登記の申請手続きは次のとおりです。

1. 相続登記の申請書の作成
2. 書類の添付
3. 法務局への申請（持参もしくは郵送）
4. 登録免許税の納付。

手続きに不備がなければ、数週間程度で登記が完了し、新しい名義人に登記識別情報通知が発行されます。

これで、法的にあなたが土地の所有者となり、売却活動をはじめることができるようになります。

5：相続税の申告・支払いをする

最後に、忘れてはいけないのは相続税の手続きです。ただし、相続税はすべての相続で発生するわけではありません。

相続財産の総額が、国が定めた基礎控除額を超える場合にのみ、申告と納税の義務が生じます。

基礎控除額の計算式は次のとおりです。

3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数）

参照元：国税庁｜相続税の計算

また、相続税申告の注意点は次の2点です。

• 相続を把握した翌日から10か月以内
• 故人の最後の所在地を管轄する税務署に申告

相続財産が高額になる場合は、財産調査の段階で早めに税理士などの専門家に相談し、相続税が発生するか、発生する場合はいくらになるかを確認しましょう。

土地の相続登記に必要な書類・費用

前述したとおり、土地の相続登記は司法書士に依頼するケースが多いため、過度に心配する必要はありません。

ただし必要書類の準備や司法書士への報酬、登録免許税などのコストが必要になるため、知っておく必要があります。

ここでは、相続登記の際に必要となる書類と費用の内訳を、わかりやすく解説します。

必要な書類

相続登記を申請するためには、土地の所有者や死亡者、正当な相続人を公的に証明するための書類が必要です。相続の状況により必要書類は少し変わりますが、主に次の3つのパターンに分けられます。

どの相続パターンでも共通して必要な書類は次のとおりです。

• 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本一式
• 亡くなった方の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 土地を相続する人の住民票
• 土地の固定資産評価証明書

上記の書類は亡くなった方の遺言書が残されておらず、相続人が1人だった場合の必要書類です。

遺言書が残されていたケースや相続人が複数いるケースは、追加で書類が必要になるため、司法書士と相談しながら進めてください。

名義変更にかかる費用

土地の名義変更（相続登記）には、大きく分けて次のような費用がかかります。

名義変更にかかる費用	費用金額
登録免許税	土地の固定資産税評価額 × 0.4%
司法書士への報酬	5万円～15万円程度
その他実費	書類発行費用、郵送費、交通費など

すべての費用を合計すると、一般的な土地の相続であれば、総額で数十万円程度かかることが多いです。売却を考えている場合は、これらの費用も考慮して資金計画を立てておきましょう。

相続登記した土地を売却する方法

相続登記が完了し、土地の名義が自身のものになれば、いよいよ売却活動が可能です。ただし、土地の所有状況により売却の進め方や注意点が異なります。

ここでは、「単独名義」、「共有名義」、「底地、借地」の3つのケースに分けて、売却方法を解説します。

自身の単独名義の場合

土地をあなた一人の名義で相続した場合、売却手続きは最もシンプルです。所有者があなたのみのため、売却に関するすべての決定を自身の判断でおこなえます。

売却の基本的な流れは、一般的な不動産売却と同じです。

1. 複数の不動産会社に土地の査定を依頼
2. 信頼できる不動産会社を選ぶ
3. 購入希望者と合意に至れば売買契約を締結
4. 売買代金の受領と登記手続き
5. 土地の引き渡し 

単独名義の場合、スムーズに売却を進めるためには、最初のステップである信頼できる不動産会社選びが非常に重要になります。

共有名義の場合

兄弟や他の親族など、複数人で土地を相続し、共有名義で登記した場合、売却には注意が必要です。共有名義の不動産を売却するためには、共有者全員の同意が不可欠だからです。

もし、どうしても共有者全員の同意が得られない場合は、自身の持分のみの売却も理論上は可能です。

しかし、土地の一部分の権利のみを買いたい人は非常に少なく、買い手を見つけるのは困難であり、また売却できたとしても、価格は市場価格より大幅に安くなることが多いです。

底地・借地の場合

相続した土地が、人に貸している土地（底地）や、反対に人から借りている土地の上に建つ家の権利（借地権）だった場合、売却はさらに複雑になります。

底地や借地を売却する方法は、次のとおりです。

底地	借地
・借地人に売却 ・借地人と共同で売却 ・借地と等価交換 ・専門業者に売却	・地主に売却 ・地主と共同で売却 ・底地と等価交換 ・専門業者に売却

底地や借地の売却は、権利関係が複雑に絡み合うため、専門的な知識と交渉力が求められます。これらの不動産売却を専門に扱う不動産会社への相談が、最も安全で確実な方法といえるでしょう。

相続した土地を売却できないときの対処法

相続登記を済ませたものの、土地を持て余すケースは少なくありません。その場合、土地を所有し続ける以外の選択肢として、相続放棄と相続土地国庫帰属制度の2つの方法が考えられます。

それぞれの対処法に関して詳しく解説します。

相続放棄する

相続放棄とは、亡くなった方の財産を一切引き継がないようにする法的な手続きを指し、家庭裁判所でおこないます。

相続放棄は、すべての財産の放棄を意味します。つまり、売れない土地のみの相続を放棄して、預貯金などのプラスの財産のみを受け取ることはできません。

また、相続開始から3か月以内に申し立てが必要、一度相続放棄をするとあとで取り消せない点に注意する必要があります。

相続放棄は、財産状況をよく調査し、本当によいのかを慎重に判断する必要があるため、手続きに不安がある場合は、弁護士や司法書士に相談しましょう。

相続土地国庫帰属制度を利用する

相続土地国庫帰属制度は、相続したものの利用する予定がなく、売却も難しい土地を国に引き取らせることができる制度です。

ただし、どのような土地でも引き取られるわけではなく、一定の要件を満たす必要があり、国が管理できないような、問題のある土地は対象外です。

国が引き取るのは、基本的にそのままの状態で管理できる問題のない更地である必要があります。

これは、とくに利用価値の低い山林や原野などを相続してしまい、管理に困る場合に有効な選択肢となりえます。申請や相談は、その土地を管轄する法務局でおこないましょう。

亡くなった人の名義のままの土地売却に関するよくある質問

ここでは、亡くなった人の名義の土地売却に関して、多くの人が疑問に思う点をQ＆A形式で解説します。

相続登記するメリットは？

相続登記には、主に次の3つの大きなメリットがあります。現在は法律で義務化されたため、メリットよりも必ずやるべきことと捉える方が正しいです。

1. 土地を売却したり担保にしたりできる
2. 自身の権利を法的に守れる
3. 将来の相続トラブルを未然に防げる

相続登記をおこなうことで、不利益をのぞけるだけでなく自身の権利を行使できます。

先祖代々名義変更されていない場合は？

これは非常に複雑で困難なケースですが、解決は可能です。ただし、自力でおこなうのはほぼ不可能に近いため、司法書士などの専門家への依頼が必須となります。

とくに何代も前の名義の土地を相続登記するためには、膨大な時間と労力、そして専門的な知識が必要なため、専門家への相談をおすすめします。

亡くなった人の名義のままだと固定資産税はどうなる？

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。所有者が死亡している場合、法律上は、その土地を相続する権利を持つ法定相続人全員が連帯して納税義務を負うことになります。

亡くなった方の名義のままだと、固定資産税の支払いを誰が負担するかで、相続人間でのトラブルに発展しがちです。速やかに相続登記を済ませて所有者を明確にしましょう。

まとめ

今回は、亡くなった人名義の土地を売却するための手順と注意点について、網羅的に解説しました。

本記事の重要なポイントは次のとおりです。

• 故人名義のままでは土地は売却不可
• 相続登記は義務であり放置は罰則対象となる
• 手順に沿い相続登記を完了させる必要がある
• 複雑な場合は専門家への相談が必須

相続手続きは複雑に感じられるかもしれませんが、自身の状況を把握し、一つずつ手順を踏むことが解決への近道です。

本記事を参考に、まずは相続人の調査や必要書類の確認といった、具体的な第一歩を踏み出しましょう。