土地売却後の確定申告は自分でできる？必要書類の書き方や手続きのやり方を解説

土地売却後の確定申告は自分でできるものの、譲渡所得や納税額を正しく計算できる知識が必要になります。

また、特別控除や特例の適用を希望する場合、申請する制度に応じた必要書類を揃えなくてはなりません。

土地売却後の確定申告に慣れている方は少なく、決して簡単とはいえませんが、正しいやり方を把握できれば自分でもできます。

本記事では、土地売却後の確定申告を自分でできるか気になる方向けに、必要書類の書き方や手続きの流れを詳しく解説します。

確定申告をおこなう際の注意点や、利用できる特例も併せて解説するため、申告方法や節税対策を知りたい方もぜひ参考にしてみてください。

土地売却したら確定申告は必要？不要？

確定申告の必要性は、土地売却による譲渡所得の有無や、税金控除の特例を利用するか否かにより異なります。

原則として、土地の売却で譲渡所得が発生した場合と、税金控除の特例を利用する場合には確定申告が必要です。

土地売却後に確定申告が必要なケースと不要なケース、税金控除の特例を利用したい場合の対応について、それぞれ詳しく解説します。

譲渡所得がある場合は必要

土地売却後に、「売却価格 － 取得費 － 譲渡費用」の計算式で算出できる課税譲渡所得金額がプラスの場合は、確定申告が必要です。

売却価格には、買い手から受け取った固定資産税や都市計画税などの清算金も含まれます。

取得費とは、土地取得時にかかった費用のことです。土地の購入代金のほか、登録免許税、印紙税などの諸費用も取得費に含まれるため、忘れずに加算しましょう。

譲渡費用とは、土地売却時にかかった費用のことです。具体的には、不動産会社への仲介手数料、建物の解体費用などが譲渡費用に該当します。

譲渡所得は課税対象となるため、正しく申告しなかった場合や期限内に申請しなかった場合は、ペナルティとして無申告加算税が課せられることがあります。

土地売却後に利益が出ている場合は、必ず売却翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をおこないましょう。

譲渡損失が出た場合は不要

譲渡所得がマイナスの場合は、課税対象がなく譲渡所得税は発生しないため、原則として確定申告は不要です。

ただし、損益通算や繰越控除の特例を利用して損失を相殺したい場合には、確定申告する必要があります。

申請の際には、損失額を証明する書類の提出が求められます。

損失が出た場合にも確定申告が必要になるケースがあることを踏まえ、売買契約書や領収書は保管しておいたほうがよいでしょう。

税金控除の特例を利用する場合は必要

土地売却時に税金控除の特例を利用する場合は、譲渡所得がなくても確定申告が必要です。

たとえば、3,000万円の特別控除や、譲渡損失損益通算および繰越控除の特例などを利用して税金の負担を軽減したい方は、必ず確定申告をしましょう。

税金控除の特例を利用する場合は、細かな適用要件を満たしているか確認する必要があります。

まずは、国税庁の公式サイトで特例ごとの適用要件や、申告時の必要書類を確認しましょう。

土地売却時の確定申告における計算は自分でできる？

土地売却時の確定申告では譲渡所得の計算が必要ですが、取得費や譲渡費用に含まれる項目を理解できていないと正しく計算できない可能性があります。

また、土地の所有期間により税率が異なるため、確認が必要です。

土地売却時の確定申告における計算は自分でできるのか知りたい方向けに、譲渡所得の計算方法や費用項目、所有期間ごとの税率について詳しく解説します。

課税譲渡所得金額の計算方法

譲渡所得は「売却価格 － 取得費 － 譲渡費用」の計算式で求められます。

課税譲渡所得金額を計算する際には、売買契約書や様々な費用の領収書が必要です。

取得費がわからない場合は、売却価格の5％とする概算取得費を採用しますが、実際の取得費より低くなるケースが多く、課税額が高くなる可能性があります。

正しい金額を算出できるよう、計算に必要な書類や資料は大切に保管しましょう。

取得費・譲渡費用に含まれる項目

取得費は土地の購入や建物の建築にかかった費用、譲渡費用は売却にかかった費用のことで、それぞれ次のような項目が含まれます。

取得費	譲渡費用
・登録免許税 ・不動産取得税 ・特別土地保有税※1 ・印紙税 ・立ち退き料※2 ・埋め立てや地ならしのための造成費用 ・土地の測量費	・売却のための仲介手数料 ・売主が負担した印紙税 ・立ち退き料※2 ・解体費用

譲渡所得や譲渡所得税を自身で計算する場合、取得費と譲渡費用に含まれる項目を把握していないと、正しく計算できない可能性があります。

上記は一例のため、必ず国税庁の公式サイトを確認してください。

所有期間による税率の違い

譲渡所得税や住民税を計算する際に必要な税率は、土地の所有期間により異なります。

所有期間が5年以下は短期譲渡所得、5年超は長期譲渡所得と分類され、それぞれの税率は次の表のとおりです。

所有期間	所得税＋ 復興特別所得税	住民税
5年以下 （短期譲渡所得）	30％＋0.315％	9％
5年超 （長期譲渡所得）	15%＋0.63％	5％

所有期間は、土地を売却した年の1月1日時点で何年所有していたかで決まります。売却した日付では判断されないため注意が必要です。

たとえば、2025年5月に取得した土地を2025年6月に売却した場合、所有期間は5年を超えていますが2025年1月時点では5年以内のため、高い税率が適用されます。

このように、所有期間が5年目のタイミングで売却した場合は税率を間違えて計算しないように注意しましょう。

土地売却時の確定申告で利用できる特例

土地売却時に課税される税金の負担を軽減したい場合、一定の条件を満たす必要はありますが、さまざまな特例などを利用できます。

たとえば、マイホームを売ったときの特例や軽減税率の特例、相続した空き家を売った時の特別控除などがあり、これらの特例を受けるためには、確定申告が必要です。

節税対策を重視する方向けに、土地売却時の確定申告で利用できる6つの特例の内容を解説します。適用要件の詳細は、国税庁の公式サイトを確認してください。

マイホームを売ったときの特例

マイホームを売却して利益が出た場合、譲渡所得から最大3,000万円控除できる特例が受けられます。

所有期間の長さは関係なく、次のような適用要件を満たせば3,000万円特別控除が受けられます。

• 住んでいる自宅を売却する、もしくは住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する
• 更地にした場合、解体した日から1年以内に売買契約を結び、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する
• 災害により滅失した住居は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する
• 親子や夫婦、内縁関係など特別な間柄の関係者には売却しない

確定申告の際には、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）の提出が必要です。

現在住んでいるマイホームに加えて、マイホームを解体した土地や、災害で住まなくなった住居の売却も必要な要件を満たせば特別控除の対象となります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合には、通常よりも低い税率で課税額を計算する軽減税率の特例を利用することができ、税率20.315%を14.21%まで下げることができます。

ただし、売却価格が6,000万円以下の場合に適用となり、6,000万円を超える部分については20.315%となります。

適用要件の一例は、次のとおりです。

• マイホームを売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている
• マイホームとして実際に住んでいる
• ほかの特例と併用していない
• 親子や夫婦、内縁関係など特別な間柄の関係者に売却していない

確定申告の際は、次の資料を揃えましょう。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• マイホームや土地の登記事項証明書
• 売却者の住民票の住所とマイホームの所在地が異なる場合、売却者がマイホームに住んでいたことを証明する書類

軽減税率の特例は、買換え特例や住宅ローン控除とは併用できませんが、3,000万円の特別控除とは併用できます。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定の期間内にマイホームを買い換えた場合、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べる特例を利用できます。

特例の適用には、次のような要件を満たす必要があります。

• 2025年12月31日までにマイホームを売却する
• マイホームは新旧ともに日本国内にある
• 売却者の居住期間が10年以上で、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている
• 親子や夫婦、内縁関係など特別な間柄の関係者に売却していない
• 売却価格が1億円以下
• マイホームを売却した年の前年～翌年の3年間に買い換える

確定申告には、次のような書類が必要です。

• 譲渡所得の内訳書
• 所有期間が10年を超えることを証明する書類
• 売買契約書や登記事項証明書の写し

非課税ではなく、あくまで課税を先延ばしにする特例です。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合、相続から3年が経過する年の12月31日までに売却すると、譲渡所得を最大3,000万円控除できる特例があります。

ただし、相続した空き家に対する3,000万円特別控除が適用される期間は、令和9年12月31日までです。

空き家は、次の3つの条件をすべて満たさなくてはなりません。

• 昭和56年5月31日以前に建築されている
• 区分所有建物登記がされている建物ではない
• 相続開始の直前、被相続人以外の居住者がいなかった

さらに、次のような適用要件もあります。

• 相続または遺贈で空き家や土地を取得した相続人が売却者
• 相続から売却までの間に事業用、貸付用、住居用として使われていない
• 売却価格が1億円以下
• 親子や夫婦、内縁関係など特別な間柄の関係者に売却していない

確定申告時には、次のような書類が必要です。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 登記事項証明書
• 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
• 売却価格が1億円以下であることを証明する書類

相続した空き家の売却に対する特例は、適用されれば高額の控除になるため大きな節税対策になります。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続財産を相続から3年10か月以内に売却すると、相続税の一部を取得費に加算できる特例を利用できます。

取得費加算の特例の適用要件は、次のとおりです。

• 相続や遺贈により財産を取得している
• 取得者に相続税が課税されている

確定申告の際には、次のような書類が必要になります。

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

適用されると課税対象となる課税譲渡所得金額が減るため、譲渡所得税や住民税の負担を軽減できます。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

土地を売却して損失が出た場合、譲渡損失をほかの不動産所得と相殺可能な損益通算及び繰越控除の特例が受けられるケースがあります。

損失を相殺できる特例の申請には、次のような書類が必要です。

• 譲渡損失額の証明書
• 損益通算と繰越控除対象額の計算書
• 所有期間が5年を超えることを証明する書類（登記事項証明書や売買契約書の写しなど）
• 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書（売買契約日の前日のもの）

本来、土地売却により損害が生じた場合の確定申告は不要ですが、本特例を利用する場合は申告が必要です。

自分でできる！土地売却後の確定申告のやり方や書き方

次のステップどおりに進めると、土地売却後の確定申告を自分でできるでしょう。

1. 必要書類を用意する
2. 納税額を算出する
3. 確定申告書類を記入、入力する
4. 税務署へ提出する
5. 期限までに納付する

土地売却後におこなう確定申告のやり方や書き方を、詳しく解説します。

1：必要書類を用意する

特例の適用を希望する場合の確定申告には、さまざまな書類が必要になります。

書類が足りないと申告を受理されない、特例の適用が受けられない可能性があるため、余裕のあるスケジュールで準備に取り掛かることが大切です。

確定申告に必要な書類の一例は、次のとおりです。

• 確定申告書B様式
• マイナンバーカードのコピー
• 源泉徴収票（給与所得者の場合）
• 譲渡所得の内訳書
• 土地を購入、売却したときの売買契約書のコピー
• 不動産会社への仲介手数料、収入印紙代、測量費など譲渡費用関連の領収書のコピー
• 印紙税、登録免許税、固定資産税清算金など取得費関連の領収書のコピー
• 全部事項証明書

上記はあくまで一例で、適用を希望する特例により必要書類は異なります。

確定申告書を手書きで作成する場合は、確定申告書B様式を税務署で入手、もしくは国税庁の公式サイトから印刷しましょう。

すぐに用意できる書類もあれば、申請から交付まで数週間かかる書類もあります。確定申告の期日に確実に間に合うよう、早めに準備を進めることをおすすめします。

2：納税額を算出する

譲渡所得税を算出する計算式は、「（売却価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除）× 税率」です。

所有期間により異なる税率は、次のとおりです。

長期譲渡所得は不動産の所有期間が5年を超える場合、短期譲渡所得は5年以内の場合に適用されます。

必要書類に記載されている金額をもとに、納税額を正しく計算しましょう。

3：確定申告書類を記入・入力する

次に、確定申告書や譲渡所得の内訳書の記入、もしくは入力に進みます。

手書きの場合は自ら計算する必要がありますが、国税庁の公式サイトにある確定申告書等作成コーナーから作成すると、自動計算されて非常に便利です。

計算ミスや記入漏れが不安な方は、電子申告の活用を検討するとよいでしょう。

4：税務署へ提出する

確定申告書は、土地売却の翌年の2月16日～3月15日の期間内に、次のいずれかの方法で提出します。

• 税務署に直接提出
• 税務署に郵送
• e-Taxで送信

申告期日を過ぎると、無申告加算税が課せられる場合があるため、期限厳守で提出しましょう。

確定申告期間の税務署は混雑しています。待ち時間が長くなる可能性が高いため郵送、もしくはe-Taxの活用がおすすめです。

5：期限までに納付する

譲渡所得税は納税通知書が届かないため、期限内に自ら納付する必要があります。

クレジットカードやスマートフォンアプリ、インターネットバンキング、e-Taxによるダイレクト納付などを活用すると、税務署や金融機関に行く手間が省けて便利です。

住民税は、給与所得者の場合は勤務先の給与から天引き、自営業者の場合は申告した年の5月以降に届く納付書で納付します。

口座振替の手続きも可能なため、自動的に支払いを済ませたい場合は検討するとよいでしょう。

土地売却後の確定申告における注意点

土地売却後に必要な確定申告を怠ると、税務調査の対象になり、ペナルティが課せられる場合があります。

土地売却後の確定申告に関する3つの注意点について、詳しく解説します。

無申告は税務調査の対象になる

土地売却後に確定申告が必要な方が申告を怠ると、調査対象になるリスクがあります。

一般的には、税務署から確定申告の必要性を確認する書類が届きます。

税務署の問い合わせを無視する、事実と異なる回答をすると調査官が実地調査に訪れる可能性が高まるため、必ず正確に回答しましょう。

無申告はペナルティが課せられる

必要な確定申告を怠った場合、もしくは期限後に申告した場合には無申告加算税が課せられるケースがあります。

無申告加算税の税率は、期限後申告のタイミングや税額により異なるため注意が必要です。

たとえば、税務署から調査に関する事前通知が届く前に、自主的に期限後申請をした場合は、本来納付する税額の5％が上乗せされます。

未納額50万円までは15%、50万円超300万円までは20%、300万円を超える部分は30%です。

未納期間が長く、未納額が大きいほど無申告加算税の税率は高くなるため、必要な確定申告と納税は必ず期限内に済ませましょう。

相続した土地の売却は早めにおこなう

土地売却時の確定申告で利用できる特例の中には、売却時期が適用要件に含まれているものもあります。売却は早めにおこないましょう。

具体的には、相続空き家の3,000万円特別控除は相続から3年以内、相続税の取得費加算の特例は相続から3年10か月以内の売却が条件です。

売却活動開始直後に売れるとは限らないため、相続した土地が不要な場合は早めに売却し、特例の適用条件を満たすことをおすすめします。

土地売却後の申告で迷ったらファンズ不動産へ相談を

土地を売却した後は、利益が出た場合に確定申告が必要となります。しかし、必要書類の準備や計算方法、提出期限の確認など、初めての方にとっては分かりにくい点が多いのも実情です。

特に、申告漏れや遅延があるとペナルティの対象になるため、正確な手続きが欠かせません。もし申告の進め方に不安がある場合は、早めに専門家へ相談しておくと安心です。

土地売却後の申告で迷う場面があれば、ファンズ不動産へ気軽に相談してみてはいかがでしょうか。納得して売却から申告までの流れを進められます。

売却査定から引渡しまで、安心のワンストップ対応

ファンズ不動産は、LINEを活用した効率的なプロセスと、幅広い専門知識でスムーズな不動産売却を実現します。

相談は「オンライン面談」から始まり、やり取りもLINEメインでおこなうため、店舗へ足を運ぶ手間も最小限です。

また土地のプロやリノベーションの専門家も在籍しているので、専門知識が必要な相談も窓口一つで完結します。忙しい方でも、スムーズで安心な売却活動が可能です。

日中は仕事で時間が取れない方や、複雑な手続きをまとめて任せたい方でも、ストレスなく売却活動を進められます。

リノベ前提の物件や土地売却も。専門チームが対応

ファンズ不動産は、一般的なマンションや戸建てだけでなく、専門知識が求められる不動産の売却にも対応しています。

社内には土地売買のプロが在籍しているほか、2025年10月からはリノベーションのワンストップサポートも開始しました。

そのため「リノベーション前提」といった付加価値を付けた売却提案や、複雑な権利関係が絡む土地の売却も、窓口一つでスムーズに進められます。

他社では取り扱いが難しいと言われた物件でも、まずは一度相談してみる価値があるでしょう。

20〜40代に強い。感度の高い買主へリーチ

ファンズ不動産の「SNS不動産®」は、特に物件への感度が高い20〜40代の若年層への訴求に強みがあります。

この層は、自身のライフスタイルや価値観との一致を重視し、物件のポテンシャルを評価する傾向があります。

従来の広告では魅力が伝わりにくかったデザイン性の高い物件や、リノベーションで大きく価値が上がる物件なども、その価値を理解する買主候補へ的確に情報を届けることが可能です。

土地売却後の確定申告に関するよくある質問

最後に、土地売却後の確定申告に関するよくある3つの質問に回答します。

取得費がわからないときの計算方法や、税理士に依頼した場合の費用相場が知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

また、e-Taxでの確定申告を自分でできるか気にしている方のために、e-Taxからの申告方法についても紹介します。

取得費がわからない場合の計算方法は？

取得費がわからない場合は、「売却価格×5％」で求める概算取得費を採用します。

不明な取得費を簡単に求められる計算方法ですが、実際の取得費よりも低くなるケースが多いです。

たとえば、売却価格が1,000万円の場合、概算取得費は1,000万円×5％で50万円です。

仮に、実際の取得費が300万円だった場合、本来の譲渡所得より250万円も低く計上されるため、その分、課税額が増える可能性があります。

概算取得費は簡単に計算できますが、なるべく売買契約書や取得費に含められる領収書などを探し、正確な取得費を計算することを推奨します。

e-Taxでの申告も自分でできる？

e-Taxでの確定申告は次のような手順で進めると、自分でできるでしょう。

1. マイナンバーカードや、カードの読み取りが可能なスマートフォンを用意する
2. 必要書類を用意する
3. 確定申告書作成コーナーで必要事項を入力する

e-Taxは費用を入力すると自動計算され、入力漏れがあるとエラーが表示されるため、計算ミスや記入漏れの心配が少なくなります。

また、インターネット環境があれば自宅や職場、外出先などからでも申告書の作成を進められ、オンライン上でデータを税務署に提出できるため非常に便利です。

必要なものが揃った状態であれば、e-Taxでの申告も自分でできる可能性が高いです。

税理士に依頼した場合の費用相場は？

土地売却後の確定申告を税理士に依頼する場合、費用相場は10～20万円程度です。

譲渡所得の額や、適用を希望する特例の有無などにより費用は変動します。

依頼を検討する方は、複数の税理士事務所で見積もりを取り、費用やサポート内容を比較検討するとよいでしょう。

まとめ

必要書類を揃え、正しい知識を有した状態であれば、土地売却後の確定申告は自分でできるでしょう。

譲渡所得がプラスの場合と、特別控除や特例を利用する場合には確定申告が必要です。

土地売却にかかる納税額の計算はやや複雑ですが、各項目を正しく理解していると正確な申告につながります。

提出する書類は利用する特例により大きく異なります。中には交付まで時間がかかる書類もあるため、早めに準備を進めることが大切です。

期限内に必要な申告を怠った場合には、延滞税や無申告加算税などがペナルティとして課せられる可能性があるため、必ず期限厳守で確定申告しましょう。