土地売却は司法書士への相談が必要？依頼すべき理由・役割や負担する費用相場を解説

土地を売却する際、「司法書士に相談すべきかどうか」「どの専門家に頼れば安心なのか」と悩んでいる方も多いでしょう。

不動産の取引には登記や法的手続きなど複雑な業務が多く、誰に何を依頼すべきか迷うのは当然です。

本記事では、土地売却時に司法書士へ相談するメリットや役割、ほかの相談先との違い、費用の目安までを詳しく解説します。

複雑で不安の多い不動産売却を、確かな知識でスムーズに進めたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地売却は司法書士への相談が必要？

結論から言えば、土地売却では司法書士に相談することをおすすめします。

とくに登記や権利関係の確認といった法的な手続きに関しては、専門性の高い知識と経験が不可欠です。

登記を誤れば売買契約の完了自体が無効になる可能性もあり、こうした重大なリスクを避けるために、多くの売主が司法書士のサポートを受けています。

また、相続や抵当権の問題を含むケースでは、司法書士なしに進めるのは現実的ではありません。

「何を誰に頼むべきか」が不明確な状況でこそ、頼りになる相談相手として司法書士が選ばれています。

土地売却は司法書士に相談すべき理由

土地売却では専門的な作業が多く発生するため、手続きを正確かつ効率的に進めるために司法書士の存在が不可欠です。

ここでは、司法書士に相談すべき理由について解説します。

複雑な手続きを任せられる

売却には「所有権移転登記」「抵当権抹消登記」「相続登記」など、いずれも失敗が許されない重要な登記が伴います。

売却手続きは素人には非常に複雑で、間違えると売買契約が滞ったり、取引自体が無効になったりなど、重大なリスクがあります。

司法書士はこうした法務局への申請書類の作成や提出に熟練しており、書類の不備や記載ミスを未然に防いでくれる存在です。

司法書士に複雑な手続きを任せることで、売主は手続きの負担から解放されます。

安心して取り引きをおこなえる

土地売却は多額の金銭が動く取引であり、売主にとって大きな心理的不安が伴うものです。

とくにはじめての売却であれば、登記に関する手続きに関して知識がある方は少なく、自身で登記できないでしょう。

司法書士は、登記のプロとして売主が申請すべき登記を代わりにおこなってくれます。

申請にミスがあった場合、引渡し期日までに所有権移転できなくなるケースもあり、買主から契約違反を指摘される可能性があります。

司法書士に登記を依頼すれば申請時のミスを防げるため、売主は安心して手続きを進めていくことができます。

不動産会社と提携しているケースが多い

不動産会社と提携しているケースが多いことも、土地売却で司法書士に相談すべき理由の一つとして挙げられます。

不動産会社と司法書士の密接な連携により、売却プロセスをスムーズに進められるのです。

不動産会社は売却仲介を、司法書士は所有権移転登記などの法的手続きを担当します。

両者が提携していれば、情報共有や手続きの連携が円滑におこなわれ、売主の手間を減らすことにつながります。

また、不動産会社が信頼できる司法書士を選んでいる可能性が高く、安心して手続きを任せられるでしょう。

土地売却における司法書士の役割

司法書士は、土地売却の裏方として法律面と実務面の両方を支える存在です。

具体的には、登記や書類の作成など、取引に不可欠な業務を担います。

ここでは、土地売却における司法書士の具体的な役割を紹介します。

所有権移転の登記

土地を売却する際、最終的に買主へ所有権を移す「所有権移転登記」が必要です。

この登記が完了してはじめて、売買契約は法的に成立し、効力を発揮します。

所有権移転の登記を申請する際は、なりすましによる詐欺などを防がなければならず、取引の安全性を確保する必要があります。

万が一、手続きに不備があった場合、売買契約の完了が大幅に遅れたり、最悪の場合は取引自体が白紙に戻ったりなどのリスクも発生しかねません。

司法書士に依頼すれば、上記のようなリスクを回避でき、安全かつ確実に所有権移転を完了させられます。

抵当権の抹消

抵当権とは、借金を返せなくなった場合、借りたお金の代わりに家や土地を売って、貸した側がお金を回収できる権利のことです。

もし売却したい土地に住宅ローンの抵当権が残っている場合、その状態のままで購入する買主はまずいません。

司法書士は、抵当権の登記内容を正確に確認したうえで、金融機関の資格証明や登記識別情報などの重要な書類を過不足なく収集し、これらの書類をもとに法務局での抹消手続きを代行します。

抵当権抹消の手続きは、専門的な知識が求められるうえに、わずかなミスも許されない煩雑な作業です。

そのため、専門知識を持つ司法書士に依頼することが、確実で安心して手続きを進めるための最善策といえるでしょう。

相続登記

売却予定の土地が相続によって取得されたものである場合、まず「相続登記」を完了させなければ売却はできません。

相続登記は、故人から現在の所有者（相続人）へと名義を書き換える重要な手続きであり、遺産分割協議書の作成や戸籍の取り寄せなど、多くの書類準備が必要です。

司法書士は、これらの複雑な書類収集から作成、そして法務局への申請まで、一連の相続登記手続きに対応しています。

とくに相続人が複数いるケースでは、誰が最終的な登記名義人となるかといった調整も必要となり、手続きはさらに複雑化します。 

司法書士に依頼すれば、名義調整の代行も任せられるため、売主は安心して土地売却の次のステップへと進めるでしょう。

決済時の立ち会い

売買契約の締結後、土地売却における最終段階である決済当日には、一般的に司法書士が同席し、登記に必要な書類を確認します。

司法書士が決済に立ち会うことは、売主と買主の双方にとって、安心して登記を進めるために不可欠な作業と言えます。

その場で登記に必要な書類の確認がおこなわれるため、引渡し時に書類の不備がわかり、登記申請のミスを防止できます。

不動産売買における「登記申請のミスの防止」こそが、司法書士が提供する最大の価値といえるでしょう。

司法書士の存在が、最終的な取引をスムーズかつ確実なものにします。

土地売却における司法書士への相談費用

司法書士へ相談する場合には当然費用が発生しますが、その内訳や金額は誰が何を依頼するかによって異なります。

ここでは売主と買主の費用負担の違いや、地域差も含めて詳しく解説します。

売主負担の費用

土地売却において、売主が司法書士に支払う費用として一般的なのは、主に次の3つの登記に関する費用です。

費用項目	費用内容	司法書士報酬	登録免許税	その他実費例
抵当権抹消登記	土地から抵当権を消す手続き	1～3万円	土地1筆あたり1,000円	登記簿謄本取得費、金融機関への出張費など
登記名義人住所・氏名変更登記	登記事項証明書の住所や氏名が現状と異なる場合の変更手続き	1～2万円	土地1筆あたり1,000円	住民票、戸籍謄本などの取得費
相続登記	相続した土地の名義を変更する手続き	3～11万円	固定資産評価額の0.4％	遺産分割協議書作成費、戸籍謄本など取得費

売主が負担する費用は、必要となる登記の種類や土地の筆数、司法書士事務所の料金体系、個別の状況によって変動するため、事前に見積もりを取ることが重要です。

上記の費用を把握しておき事前に資金計画に入れておけば、安心できるうえにスムーズに司法書士に依頼できます。

買主負担の費用

土地の売却において、主に買主側が負担する司法書士費用は、次の2つの登記に関するものです。

費用項目	費用内容	司法書士報酬	登録免許税
所有権移転登記	土地の名義を売主から買主へ変更する登記	3～10万円	固定資産税評価額の2.0％
抵当権設定登記	金融機関が土地に設定する登記	2～6万円	債権金額（借入額）の0.4％

所有権移転登記は、土地の名義を売主から買主へ正式に変更するために必要な手続きで、司法書士に任せれば安心して引渡しできます。

また、買主が住宅ローンを組んで土地を購入する場合、金融機関は融資の担保として土地に抵当権を設定する登記をおこないます。

不動産を購入しようとしている方は、上記の表の司法書士費用や税金を資金計画に入れておきましょう。

費用相場は地域で異なる

司法書士報酬は法的に一律ではなく、地域や事務所の規模、実績によって変動します。

日本司法書士会連合会が平成30年1月に実施した、地域別司法書士報酬のアンケート調査結果は次のとおりです。

【抵当権抹消登記】

地域	司法書士報酬 （全体の平均値）
北海道	15,532円
東北	13,863円
関東	15,613円
中部	16,638円
近畿	18,795円
中国	15,289円
四国	14,409円
九州	13,821円

【所有権登記名義人住所変更登記】

地域	司法書士報酬 （全体の平均値）
北海道	12,271円
東北	10,836円
関東	12,123円
中部	12,933円
近畿	13,196円
中国	11,816円
四国	11,232円
九州	11,233円

【売買による所有権移転登記】

地域	司法書士報酬 （全体の平均値）
北海道	42,999円
東北	42,585円
関東	51,909円
中部	51,065円
近畿	64,090円
中国	48,035円
四国	51,369円
九州	45,729円

同じ業務内容でも「報酬＋実費」を含めると全体の支払い額に差が出ることもあります。

見積もりは複数の司法書士事務所に依頼し、納得のいく相場を把握しましょう。

土地売却における司法書士以外の相談窓口

土地売却では司法書士のみでなく、ほかの専門家に相談したほうがよいケースもあります。

土地売却における、司法書士以外の主な相談窓口は次のとおりです。

• 不動産会社
• 不動産鑑定士
• 土地家屋調査士
• 税理士
• 弁護士
• 行政書士
• 税務署

目的や状況に応じて、適切な窓口を選ぶことがスムーズな売却につながります。

ここからは、それぞれの相談窓口について詳しく解説します。

不動産会社

不動産会社は、土地売却における実務全般を担うメインの窓口です。

土地の売却価格の査定から、買主探し、効果的な広告出稿、そして売買契約の手続きまでを一括してサポートします。

メリット	デメリット
・売却活動のすべてを任せられる ・専門的な価格査定と売却戦略 ・幅広いネットワークで買主を見つけやすい ・契約手続きを円滑に進められる	・仲介手数料が発生 ・登記や税務の専門知識は限定的 ・担当者の質によって売却スピードや結果に差が出る

不動産会社に依頼する最大のメリットは、煩雑な土地の売却活動の大部分をプロに任せられる点です。

一方でデメリットは担当の質にバラつきがある、売却が成立した場合に仲介手数料が発生するなどの点です。

担当者の経験や対応力によって売却スピードや結果に差が出ることもあるため、複数の不動産会社を比較検討し、信頼できる担当者を見つけましょう。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は、正確な不動産評価額を知りたいときの相談先です。

不動産鑑定士に依頼するメリットとデメリットは次のとおりです。

メリット	デメリット
・公的な評価書で客観的な価格を証明 ・税務申告や紛争解決に有効 ・詳細な分析に基づいた信頼性の高い評価	・鑑定報酬が高額になる場合がある ・一般的な個人売却では必須ではない ・依頼から評価書完成までに時間がかかる場合も

不動産売却時の査定は売却できる可能性がある金額であり、相続や贈与のときに利用するときの不動産評価額とは別のものです。

税金を計算する際の不動産評価額は不動産会社では正確に算出できないため、代わりに不動産鑑定士に計算してもらいます。

税理士も税務申告のための財産評価を行いますが、裁判所など公的機関に提出する正式な「不動産鑑定評価書」が必要な場合は、不動産鑑定士に依頼しましょう。

土地家屋調査士

土地家屋調査士は、境界線や土地の面積、地目変更など、調査と測量に関わる専門家です。

土地家屋調査士に依頼するメリットとデメリットは次のとおりです。

メリット	デメリット
・正確な測量で境界トラブルを回避 ・登記情報と現地の不一致を解消 ・売却時の法的なトラブルリスクを低減 ・土地の価値を正確に把握できる	・測量費用や登記費用の発生 ・測量や登記に時間がかかる場合がある

土地家屋調査士に依頼する最大のメリットは、将来的な隣地との境界トラブルや登記上の不備を防げる点にあります。

ただし、数十万円単位の費用がかかることもあるため、依頼する際は慎重に検討しましょう。

税理士

土地を売却して利益が出た場合は「譲渡所得」が発生し、所得税や住民税などの税金（譲渡所得税）がかかります。

この課税計算や、翌年の確定申告の対応が必要な場合は、税理士への相談が有効です。

メリット	デメリット
・複雑な税金計算や申告を代行 ・節税に関する専門的なアドバイスを受けられる ・最新の税制改正に対応 ・税務調査時の対応を任せられる	・税理士報酬が発生 ・不動産登記や測量などの専門分野には対応不可

依頼するデメリットとしては、当然ながら税理士報酬が発生する点が挙げられます。

しかし、適切な節税対策によって、結果的に支払う報酬以上のメリットが得られるケースも少なくありません。

土地売却で利益が出そうな場合や、相続や贈与が絡む場合は、早めに税理士に相談しましょう。

弁護士

土地売却において、所有権に関するトラブル、売買契約の不履行、または親族間での不動産を巡る争いなど、法的な紛争やリスクをはらむケースでは、弁護士が専門家として非常に重要になります。

弁護士に依頼するメリットとデメリットは次のとおりです。

メリット	デメリット
・法的な紛争やトラブルを解決＆予防 ・契約書の厳密なリーガルチェック ・交渉や訴訟の代理 ・複雑な権利関係の法的整理	・弁護士費用が高額になる傾向 ・不動産の実務は専門外 ・依頼から解決まで時間がかかる場合も

弁護士に依頼する最大のメリットは、土地売却に付随するあらゆる法的リスクや紛争から売主を守り、解決へ導いてくれる点です。

ただし、弁護士費用は高額になりやすく、相談料のほか、着手金や成功報酬が発生するケースも多くあります。

また、不動産の実務は専門外であるため、ほかの専門家との連携が必要になる点にも注意しましょう。

行政書士

行政書士は、行政機関への申請や許認可などが必要な場合に頼りになる専門家です。

行政書士に依頼するメリットとデメリットは次のとおりです。

メリット	デメリット
・行政機関への申請手続きを代行 ・複雑な許認可手続きをスムーズに進行 ・専門知識で問題を解決 ・書類作成の負担を軽減	・登記や税務、測量などの専門分野には対応不可

行政書士に依頼すれば、必要な書類の収集から作成、申請までを任せられ、売却の準備をスムーズに進められます。

ただし、行政書士は行政手続きの専門家であり、不動産仲介や登記、測量、税務など、ほかの専門分野には対応できない点がデメリットです。

そのため、行政手続きが売却のネックだと感じている方に有効な選択肢といえます。

税務署

確定申告や譲渡所得の課税について、一般的な内容を確認したい場合には税務署も有効な窓口です。

税務署に依頼するメリットとデメリットは、次のとおりです。

メリット	デメリット
・無料で税金制度の概要を確認できる ・公的な情報源として信頼性が高い ・確定申告の基本情報や手続きを確認できる	・個別の具体的な節税相談はできない ・複雑なケースへの対応は難しい ・状況によっては待ち時間が長い

税務署に相談する最大のメリットは、税金に関する公的な情報を無料かつ直接確認できる点です。

しかし、個々の状況に応じた踏み込んだ節税アドバイスや、複雑なケースにおける具体的な計算方法までは対応してもらえません。

そのため、税務署はあくまで基本的な情報収集の場として活用し、具体的な税額計算や複雑な節税対策を検討する際には、税理士への相談がおすすめです。

土地売却の司法書士への相談に関するよくある質問

司法書士への相談に踏み出す前に、多くの方が疑問に感じるポイントについて整理しました。

これらの質問に答えることで、より安心して依頼できる判断材料となるでしょう。

登記手続きを自身でおこなうことはできる？

登記手続きは自身でおこなえます。

しかし、現実的には非常に高いハードルがあることを理解しておく必要があります。

登記申請は複雑なうえに不備があると、法務局で申請が受理されず、売買契約そのものが成立しません。

リスクや手間を考慮すると、司法書士への依頼が最も現実的かつ安全な選択といえるでしょう。

司法書士への依頼はいつすべき？

司法書士への依頼タイミングは、土地売却の話が具体化し始めた段階が適しています。

具体的には「買主が見つかりそう」もしくは「不動産会社と媒介契約を結ぶ前後」が最適です。

早めに相談しておくことで、必要書類の準備や登記上の問題点を先回りして確認できます。

契約締結後や決済直前では時間的余裕がなくなり、手続きに支障をきたすリスクやトラブル予防のためにも、なるべく早い段階で依頼しましょう。

司法書士に相談しない場合のリスクは？

土地売却において、司法書士に相談せずに手続きを進めた場合、次のような重大なリスクに直面する可能性があります。

• 法務局での登記申請却下、手続きの停滞
• 契約不備による将来的なトラブル
• 高額な不動産損失や精神的負担の発生

上記のようなトラブルが発生するリスクがあるため、基本的には司法書士に相談するのをおすすめします。

トラブルを回避しながら安心して不動産取引を進めたい方は、書類作成や手続きを司法書士に依頼しましょう。

まとめ

土地売却を進めるうえで、司法書士への相談は非常に重要です。

所有権移転登記や抵当権の抹消、相続登記など、法律知識と正確性が求められる手続きが多く、専門家のサポートなしでは思わぬトラブルにつながる可能性があります。

また、司法書士は不動産会社や金融機関と提携していることも多く、登記のみでなく契約や決済の場面でも安心して取り引きを進めるための要となります。

費用は業務内容や地域によって異なりますが、登記の失敗や取引トラブルを避けるためには必要な投資といえるでしょう。

相談先の選択に迷った場合は、まず司法書士への相談を出発点として、状況に応じてほかの専門家と連携しましょう。