古家付き土地の売却方法とは？必要な税金・注意点や更地にする場合の解体費用を解説

古家付きの土地売却を検討する際、「古家付きのまま売るべきか」「古家を解体して更地にすべきか」で悩んでいませんか。

老朽化した建物の解体に必要な費用、古家付きと更地それぞれのメリットとデメリット、需要の違い、税金への影響など調べることが多いため迷うのは当然です。

本記事では、古家付き土地の売却方法や、かかる費用、税金などについて詳しく解説します。

さらに、売却に関する注意点や信頼できる不動産会社の選び方、解体費用を抑えるコツも紹介します。

古家付きの土地売却に関する疑問や悩みを抱えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

古家付き土地とは？

古家付き土地とは、築年数の経過した建物が付属している土地を指します。

そのままでは住めないほど古い家屋は、建物としての価値がないと判断されるケースが一般的です。

そのため、売主は「更地にして売るべきか」「古家付きのまま売るべきか」判断する必要があり、初めての方はやや複雑に感じるかもしれません。

そこでまず、古家付き土地と中古物件との違いを明確にしてから、具体的な売却方法について詳しく解説します。

古家付き土地と中古物件の違い

古家付き土地と中古物件の違いは、残されている建物に価値があるかないかです。

古家付き土地の建物は、不要な残留物や価値のない建物とみなされ、土地のみとして扱います。

対して、中古物件は建物の価値も認められる建物がある不動産です。

たとえば、築50年で耐震基準を満たしていない木造住宅は建物の価値がないとみなされ、住宅を残した状態でも「土地」の売買として取引される場合がほとんどです。

ただし、建物が古家に該当するかどうかの判断基準は明確に定められておらず、地域性や売り主の希望、不動産会社の提案により決められることが多いです。

そのため、築25年の住宅が建つ土地が「古家付き土地」に分類されることもあれば「中古物件」にあたることもあります。

古家付き土地と中古物件の違いを理解できると、売却時のトラブル回避やスムーズな交渉につながるでしょう。

古家付き土地を売却する方法

古家付き土地の売却方法は、主に次の3つです。

• 古家付きのまま売却
• 古家を解体して更地で売却
• 専門業者に買い取りを依頼

解体費用を負担したくない方、税金の負担を少しでも軽減したい方には、古家付きのまま売る方法が適しています。

一方、買い手の幅を広げたい方は更地にしたほうが、需要が高まり売れやすくなる可能性があります。

可能な限り早く売却したい、早く現金化したい場合は買取する業者に相談するとよいでしょう。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、古家付き土地の現状や自身の希望、不動産会社の意見などを踏まえたうえで慎重に検討し、納得できる売却につなげてください。

古家付き土地を売却するメリット

「古い建物があると売れにくい」と思われるかもしれませんが、実は古家付き土地の売却は売り主側に複数のメリットがあります。

具体的には、解体にかかるコストの回避や節税効果など、金銭的な負担を抑えられる点は大きなメリットといえるでしょう。

古家付き土地を、あえてそのまま売ることで得られる5つのメリットを詳しく解説します。

解体費用が必要ない

古家をそのままにして売却する場合、売り主は建物の解体費用を負担する必要がありません。

木造住宅の解体にかかる費用は、坪単価にして3万円前後が相場で、50坪の場合150万ほどの負担が発生します。

土地売却にかかるコストを大幅に削減できることは、大きなメリットです。

また、買い手がリノベーションを希望する可能性もあるため、建物を残したほうが都合がよい場合もあります。

古家付き土地をそのまま売ることは、コストを抑えながら多様な需要に応える結果にもつながります。

土地の固定資産税が安い

古家がある場合と更地を比べると、前者のほうが固定資産税が安くなる場合があります。理由は、古家があることで住宅用地の特例措置が適用になるためです。

住宅用地の特例措置とは、住宅が建つ土地に対する固定資産税や都市計画税を減税する制度で、最大6分の1まで軽減されます。

建物があるうちは特例措置の適用は続くため、売却期間が長期化しても税負担が少なくて安心です。

節税を重視する方には、建物を残したままのほうが得策といえるでしょう。

契約不適合責任が免責になりやすい

古家は建物自体に価値がないと明示して売却されるため、契約不適合責任が免責になりやすいです。

契約不適合責任とは、購入した商品に欠陥があった場合、売り主が買い手に対して果たさなくてはならない責任のことを指します。

中古物件の場合、柱の腐食やシロアリ被害、雨漏りなどの瑕疵は事前に開示する必要があり、引き渡し後に発覚した場合、売り主は責任を問われます。

一方、古家付き土地は土地の売却であるため、建物に欠陥が発見されても責任を問われるケースは少ないです。

ただし、古家付き土地であっても、建物の瑕疵について一定の説明責任が求められる場合があります。契約書に「現状有姿での引渡し」や「契約不適合責任免責」を明記しておくことで、トラブルを予防できます。

売買後のトラブルを不安視する方には、大きな安心材料となるでしょう。

税金控除になる期間が少し長い

更地よりも古家付きの状態のほうが、譲渡所得にかかる税金の控除対象となる「居住用財産の特別控除（3,000万円特別控除）」の適用期間が長くなります。

3,000万円特別控除は、居住用だった建物を売却する場合に適用されます。更地にしても一定の条件（売却前に住んでいた／1年以内の譲渡など）を満たせば適用されることもあります。

古家に対する居住用財産の特別控除適用期間は、住まなくなった日から3年目の12月31日までです。

対して、更地にした場合の特別控除適用期間は、建物を解体してから1年以内に売買契約を締結しなければなりません。

税金控除の条件はほかにもいくつかありますが、適用期間を延ばすためにも古家はすぐに解体せず、タイミングや状況を見極めたほうがよいでしょう。

買主は住宅ローンの融資を受けられる

更地よりも古家付き土地のほうが、買い手は住宅ローンの審査に通りやすくなります。

古家とはいえ建物があることで、担保価値を認めてもらえる可能性があります。

買い手のみのメリットに見えますが、資金計画が順調だと土地が売れやすくなるため売り主にもメリットがあるといえるでしょう。

立地や面積などの条件がよい古家付き土地はとくに、リノベーション前提で購入を希望する層が対象となるため、売却のチャンスが広がります。

古家付き土地を売却するデメリット

古家付き土地の売却にはメリットもありますが、注意すべきデメリットも存在します。

とくに注意したいのは、売却期間の長期化や価格の低下です。ほかには解体後に土地の問題が発覚する可能性もあります。

古家付き土地を売る際に起こりやすい3つのデメリットについて、具体的に解説します。

買い手が見つかりにくい

そのままでは住めない古家付きの土地は、買い手が見つかりにくい傾向があります。

また、古家があることで土地全体の広さがイメージしにくく、なかなか購入に踏み切れない買い手の方も珍しくありません。

古家付き土地は、住めるようになるまでの手間や時間、費用を嫌う方から敬遠されやすいため、なかなか買い手が見つからず売却期間が長引く可能性を考慮しましょう。

価格が相場より安くなりやすい

一般的に買い手が建物の解体費用を負担する古家付き土地は、解体コストを差し引いて売買されるケースが多く、相場よりも販売価格が安くなりやすいです。

たとえば、土地の相場が1,500万円だったとしても、解体に100万円かかると見込まれれば、その分を差し引いて交渉されることが多くなります。

古家付き土地を相場通りの価格で売ることは、難しいと理解しておきましょう。

解体するまで土地の状態がわかりにくい

古家が建ったままだと十分な地盤調査ができず、引き渡し後に土地の問題が発生する可能性があります。

解体後に土壌や地盤、埋没物などの問題が見つかると、思わぬ追加工事や費用、トラブルが発生するリスクが高まります。

たとえば、買い手が解体後に地中からコンクリート塊が出てきた場合、「事前に説明がなかった」と責任を問われるケースもあります。

土地の現況を正確に伝えづらいため、契約後のクレームや解約のリスクを抱える可能性を捨てきれないことは、古家付きの土地売却ならではのデメリットといえます。

古家付き土地・更地のどちらで売却すべき？

古家付き土地を売る際は、「そのままの状態で売るべきか」「解体して更地にしてから売るべきか」正しい判断が必要です。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、古家の状態や売り手の重視したいことにより最適な選択肢は異なります。

古家付きで売却すべきケースと、更地で売却すべきケースを具体例を交えて解説します。

古家付きで売却すべきケース

次のようなケースは、古家付きで売却すべきでしょう。

• 解体費用をかけたくない
• 税金の軽減措置や控除を受けたい
• 立地がよく、周囲に住宅需要がある

老朽化した古家でも、利用可能な状態であればリフォームを前提とする買い手が見つかる可能性があり、売り手は解体コストを削減できます。

固定資産税や都市計画税の軽減措置は対象外になるケースがあるため、解体のタイミングは慎重に検討すべきでしょう。

好立地で需要のあるエリアでは、リノベーションを目的とした購入者が見つかることもあります。

現況を活かした売却は十分選択肢になるため、建物の状態や地域のニーズも踏まえた判断が重要です。

更地で売却すべきケース

一方で、次のようなケースは更地で売却すべきでしょう。

• 老朽化による倒壊リスクがある
• シロアリ被害や雨漏りがある

古家が上記のような状態ならば、あらかじめ解体して更地にしておくほうが安心です。

すぐに住居を建築できる状態の土地のほうが買い手からの需要が高く、価格交渉も有利に進む傾向があります。

たとえば、古家があるとさまざまな理由から価格交渉が行われ、相場よりも低い価格での販売になりやすいですが、更地にして土地の価値を明確にすると、価格を下げられる心配も減らせます。

解体費用はかかりますが、結果的に売却価格の上昇や売却スピードの向上が見込める場合もあるため、土地の価値を最大限に活かすなら、更地化は有効な手段です。

古家付き土地の売却で発生する費用・税金

古家付き土地を売却する際は、発生する費用や税金について事前に把握する必要があります。

なぜなら、費用と税金の知識が不足していると、思わぬ出費が発生する可能性があるためです。

ここでは、売り手が負担すべき主な費用と税金について、わかりやすく解説します。

必要な諸費用

古家付きの土地売却時には、次のような費用が掛かります。

• 不動産仲介手数料
• 登記費用
• 抵当権抹消費
• 解体費

不動産会社に支払う仲介手数料は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限で、土地の売却金額が高いほど費用も増えます。

ほかには、登記名義の変更や抵当権の抹消などを司法書士へ依頼する費用も発生します。金額は司法書士によって異なりますが、数千円〜数万円が相場です。

さらに、建物を解体する場合は別途解体費用も発生します。それぞれの見積もりを出し、必要な総費用を把握できると、売却後に残る金額をより正確に算出できます。

売却にかかる税金

古家付きの土地売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税が課されます。

不動産譲渡所得税は「売却額−（取得費+売却費用）」で計算され、所得税、住民税、復興特別所得税としてそれぞれ課税されます。

税率は、土地の所有期間が5年を超えるか否かで異なり、長期譲渡に区分される5年超の場合、所得税が15%、住民税は5%です。（※別途、所得税額の2.1%が復興特別所得税として課税されます。）

対して、短期譲渡に区分される5年以下の場合は、所得税が30.63％、住民税は9％で合計39.63%の税率となるため注意が必要です。

特定の条件を満たすと「取得費加算の特例」や「3,000万円特別控除」などの節税策が適用される場合もあるため、税理士や専門家への早めの相談がおすすめです。

古家付き土地を売却するときの注意点

古家付き土地の売却では、事前に明確にしなければ後々トラブルの原因となるポイントがいくつかあります。

とくに注意すべきは免責事項の内容や再建築可能な土地かの確認で、これらを怠ると買い手との信頼関係の悪化につながりかねません。

古家付き土地売却を巡るトラブルを避けるためにも、事前に確認すべき重要なポイントを5つ解説します。

隣地との境界を明確にする

土地の売買には、境界明示義務があり、土地の境界を明らかにしなくてはなりません。

土地の境界が曖昧なままだと、売却後に隣地トラブルへ発展したり、境界未確定の土地の資産価値が認められずローンの担保にできなくなったりするおそれがあります。

古家付きの土地は古い境界標がずれていた、口約束で境界を決めていたなどのケースも少なくありません。

買い手が新たに住居を建てようとした際、隣家との境界が明確にできないと計画が遅れる可能性があります。

状況次第では、売り手側が損害賠償責任を負わなくてはならない事態に発展する可能性も否定できないでしょう。

売却後のトラブルを回避するために、隣地所有者立ち会いのもとで測量士による境界確認をおこないましょう。

免責事項を提示する

複数の瑕疵が予想される古家付き土地の売却では、必ず売却前に免責事項の詳細を提示しましょう。

売却後にシロアリ被害や雨漏り、柱の腐食などの問題が発覚した場合、契約不適合責任を問われるリスクがあります。

古家に瑕疵があることは買い手も承知しています。変に隠さず、建物の状態を正直に説明したうえで免責条件を提示し、理解を得ることが大切です。

ゴミを片付けておく

古家内に不用品やゴミがある場合は、売却前に処分しましょう。

相続で引き継いだ古家、自身は長期間住んでいなかった古家には、不要な家財や生活用品がそのまま残されていることが多いです。

古家付きの土地を売却する際は、室内を空の状態にして明け渡すことが望ましいです。

残置物の撤去に必要な時間や費用も考慮し、早めに業者へ依頼するか、売却条件として交渉するようにしましょう。

再建築可能な土地か確認しておく

解体する前には再建築不可能な土地かどうかを確認しましょう。

解体したあと新たな建物を建てらない土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、こうした土地は大幅に売却価格が下がります。

再建築不可物件に該当する事項は複数ありますが、道路に面していない、道路に接してはいるが建築基準法に定められた幅を満たしていないなどのケースです。

古家付き土地を購入する多くの方が再建築を想定しているため、売却前に市区町村の建築指導課や不動産会社に確認しましょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

古家付き土地を売却する際は、複数の不動産会社に相談して対応を比較したうえで、依頼する会社を選びましょう。

古家付き土地は、一般的な土地売買よりも専門的な知識が求められるため、経験豊富な不動産会社のサポートが不可欠です。

具体的には、引き渡し後のトラブル対策や保証の有無、不動産の知識量、査定額や売却戦略の提案内容などを比べるとよいでしょう。

実績のある不動産会社ならば、免責条項の設定や境界確認のアドバイスなど、売り主側が見落としがちなリスクへのフォローも期待できます。

より信頼できる不動産会社を見極めるためにも、複数社に査定を依頼し、対応の丁寧さやサポート内容を比較して選ぶことをおすすめします。

古家付き土地を更地にするときの解体費用

古家の老朽化が著しい、倒壊リスクが高いなどの場合、建物を解体して更地で売却するのも選択肢のひとつです。

ただし、解体にはまとまった費用がかかるため、事前に相場や注意点を把握する必要があります。

ここでは、解体費用の相場、想定より費用が高くなるケースを解説するとともに、費用を抑えるコツを紹介します。

解体費用の相場

一般的な木造住宅の場合、1坪あたりの解体費は3〜5万円が目安で、30坪の家であれば、90万〜150万円ほどが相場となります。

また、建物の解体費に加えて、廃材処分費や整地費用なども発生します。さらに、塀や樹木の撤去も必要であれば付帯工事費も必要です。

アスベストが含まれている建物、重機が入りにくい立地では、追加費用が発生するケースもあります。

建物の構造や立地条件により費用は大きく変動するため、必ず現地調査をもとにした見積もりを取りましょう。

費用が高くなるケース

構造や立地、廃棄物の種類により、解体費用が想定以上に高くなる場合があります。

たとえば、鉄筋コンクリート造の建物は、1坪あたりの相場は6〜8万円ほどかかります。

また、地形に問題があり重機が入れない、地中に古い基礎や浄化槽などの埋設物がある、古家にアスベストが含まれている場合などは、追加費用が必要です。

事前の見積もりは予算内でも、解体中に予期せぬ費用が増えるケースもあるため、あとから発生する追加費用についても業者と十分話し合いを済ませることが大切です。

費用を抑えるコツ

解体費用を抑えるためには、次のような方法が効果的です。

• ゴミや廃材を減らしておく
• 見積もりは複数の解体業者に依頼する
• 補助金制度を活用する
• 2～3月と12月の解体は避ける

建物内の残置物（家具や生活ごみなど）をあらかじめ処分しておくと、業者の負担が減り、人件費や廃材処分費を削減できます。

同じ工事内容でも数十万円の差が出る場合もあるため、必ず複数の業者から相見積もりを取り、価格や対応を比較しましょう。

また、空き家の解体に補助金を支給している自治体もあるため、事前確認が大切です。

意外と見落としがちなのは、解体を依頼するタイミングで、解体業者の繁忙期にあたる2～3月と12月は、費用が高くなりがちです。

コストダウンを狙うならば、夏期や年度初めなど価格交渉をしやすい閑散期に依頼するとよいでしょう。

慎重に比較検討を重ね、信頼できる解体業者を見つけられれば、予算内での更地化も十分可能です。

古家付き土地の売却に関するよくある質問

古家付き土地の売却では、土地売却後の確定申告、土地売却時の消費税に関する質問が多く寄せられます。

少しでも早い現金化を希望する方の中には、買い取り業者への販売は可能なのか知りたい方も多いです。

そこで最後は、古家付き土地の売却に関するよくある3つの質問について、詳しく回答します。

売却後に確定申告が必要？

原則、古家付き土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告が必要です。

具体的には、「売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いた額」に対して課税されます。

一定の条件を満たすことで「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」が受けられる場合もありますが、確定申告していないと適用を受けられません。

特例を活用したい方は、絶対に確定申告を忘れないよう注意しましょう。

古家付き土地を売却しても確定申告が不要なのは、次の2パターンです。

• 特例を利用しない
• 譲渡所得が発生しなかった

確定申告が不要になるかどうかわからない場合は、古家付き土地を売却したら税理士に相談して早めに申告準備を進めましょう。

売却したときに消費税が発生する？

古家付きの土地を売却した場合、原則、消費税は課税されません。理由は、土地も個人名義の住居用古家も非課税取引をして扱われるためです。

課税事業者である法人や個人事業主が売却する場合、土地は非課税ですが、建物にのみ10％の消費税が発生します。

建物を売却する際に消費税が発生するか否かは、個人名義の建物か、課税事業者の建物かで判断できます。

ただし、個人の売却でも、売却金額の中に「建物の価値」が含まれるか否かで扱いが変わることもあるため、不明点がある場合は専門家に確認しましょう。

買取業者に買い取ってもらえる？

古家付き土地でも、条件が合えば不動産買取業者に買い取りしてもらうことは可能です。

依頼する買い取り業者によっては、1週間前後で現金化できるケースもあります。

そのため、「早く現金化したい」「仲介で時間をかけたくない」と考える方には、買取は有力な選択肢になります。

また、現況のまま売却できる買取は、解体や清掃、修繕などの手間がかからず、契約後のトラブルも少ないことが特徴です。

ただし、市場価格よりは1〜2割ほど低くなることが多いため、価格重視の場合は仲介もあわせて検討したほうがよいでしょう。

複数の買取業者に査定を依頼し、対応や提示条件を比べることが、納得のいく売却につながります。

まとめ

古家付き土地の売却には、建物を解体し更地にして売却する方法と、古家付きのまま売却する方法があります。

古家の瑕疵が著しく、崩壊リスクが高い場合は前者、解体費用や税金を抑えたい方は後者の方法を選ぶとよいでしょう。

少しでも早く土地を現金化したい方には、買い取り業者への依頼がおすすめです。

古家付き土地の売却には、契約不適合責任や再建築不可物件などの問題が生じる可能性があるため、複数の業者を比較し実績豊富な不動産会社を選びましょう。

売却後の申告方法や節税対策などの課題も複数ありますが、専門家の力を借りながら、状況に応じた選択肢を検討し、希望に合った売却を実現してください。