土地と建物の名義が違う不動産の売却方法は？固定資産税はどうなる？ケース別の対処法や税金面のデメリットを解説

土地と建物の名義が違う不動産を売却したいけれど、「どのように進めたらよいかわからない」と考える方もいるでしょう。

名義が異なる不動産の売却で、できる限りトラブルを避けたい、スムーズに売りたいと考えるときもあるのではないでしょうか。

結論から言うと、土地と建物の名義が違う場合でも、それぞれを単独で売却したり買取業者に依頼したりできるため、過度に心配する必要はありません。

本記事では、土地と建物の名義が違う不動産を売却する方法や難しいケースの対処法、名義を統一する手続きなどについて解説します。

相続や離婚などで名義が異なっている不動産があり、売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

土地と建物の名義が違う不動産を売却する方法

土地と建物の名義が違う場合でも、次の4つの方法で不動産を売却できます。

• 土地・建物を単独で売る
• 一方の名義人が売却・買取して売る
• 名義が異なったまま同時に売る
• 買取業者に依頼する

それぞれ詳しく解説していきます。

土地・建物を単独で売る

土地と建物は権利が分かれているため、法律上はそれぞれ単独での売却が可能です。

たとえば親名義の土地に子どもが建物を所有している場合、それぞれ単独名義であれば、お互いの同意は必要ありません。

ただし、借地権が設定されている建物を売却する際には、地主の承諾が必要です。

後ほど「借地権がある場合」の章で詳しく解説するため、借りている土地に建物がある方は参考にしてください。

一方の名義人が売却・買取して売る

一方の名義人が不動産を売却、または買取し、名義を一本化して売る方法は、土地と建物の名義が違う場合の代表的な売却方法です。

結果的に土地と建物の名義人が同じになるため、権利関係でトラブルにならずに済む、通常の相場で売却できるなどのメリットがあります。

ただし名義を統一する側は、土地または建物を購入する資金が必要になるため、お金を用意できない方には向いていません。

名義が異なったまま同時に売る

土地と建物の名義が違う場合に、お互いに売却する意思があり、同意していれば名義が違うまま同時に売却できます。

たとえば親の名義の土地に子ども名義の建物が建っている場合、親子で売却する意思があれば同意のもと同時に売却可能です。

ただし、買主が土地と建物でそれぞれ契約を結び、手続きが複雑になるため、同時売却の実績が豊富な不動産会社に相談しましょう。

買取業者に依頼する

事情が複雑で一般的な売却が難しいと感じるときは、不動産買取業者に依頼することもひとつの手段です。

一般的に土地のみを購入しても自由度が低く、建物のみを購入してもランニングコストが高いことから、どちらか一方の売却は難しい傾向です。

しかし、専門の買取業者であれば、土地と建物の名義が違う不動産でも問題なく買い取ってくれます。

査定価格は市場価格より低めになる傾向がありますが、スピーディな現金化が可能です。

売却にかかる負担を最小限にしたい方や、事情を話すことが面倒な方には、特におすすめです。

土地と建物の名義が異なるため売却が難しいときの対処法

売却しようにも、名義人の状況や権利関係の問題で手続きが進まないケースもあります。

土地と建物の名義が異なる不動産の売却が難しい代表的なケースは、次のとおりです。

• 住宅ローンがまだ残っている場合
• 名義人が行方不明の場合
• 名義人が認知症の場合
• 名義人が死亡している場合
• 借地権がある場合

それぞれの状況に合わせた対処法を解説するため、状況が当てはまる方は、参考にしてください。

住宅ローンがまだ残っている場合

建物の名義人が住宅ローンを返済中であれば、原則としてローン完済が必要です。

抵当権が設定されている不動産は購入するリスクが高いため、まず売却できません。

売却代金で完済できる場合は問題ありませんが、難しい場合は金融機関に相談する必要があります。

住宅ローンの契約書には、「名義変更は金融機関の承諾が必須」と記載されているケースが多く、勝手に名義を変えると契約違反になります。

契約に違反した場合は、住宅ローンの残債の一括返済を求められる可能性もあるため、必ず金融機関の承諾を得るようにしてください。

名義人が行方不明の場合

名義人が所在不明で連絡が取れない場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる必要があります。

不在者財産管理人とは、行方不明の不在者の代わりに財産を管理する人を指し、民法第25条によって権限が与えられています。

（権限の定めのない代理人の権限）

第百三条　権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。

一　保存行為

二　代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為

引用元：民法|e-Gov法令検索

ただし、不在者財産管理人の本来の権限は、財産の保存行為に限られます。

そのため不動産を売却するには、別途、家庭裁判所から「権限外行為許可」を得なければなりません。

許可が得られて初めて、売却活動をはじめられます。

名義人が認知症の場合

認知症の方が名義人の不動産であったとしても、自由に売却できません。

名義人が認知症の場合は家庭裁判所を通じて成年後見人の選任が必要です。

成年後見人制度とは、認知症などで判断能力が低下した本人を法律的に支援する制度のことです。

成年後見制度を利用し、家庭裁判所の許可が得られれば、不動産を売却できます。

ただし、成年後見人ができるのは認知症となった名義人の利益になることのみで、他人の利益にしかならない行為は家庭裁判所からの許可を得られません。

なお、成年後見人の選出には次の費用がかかります。

費用内容	費用相場
申立て手数料	3,400円
医師の診断書費用	数千円
成年後見人の報酬	2～6万円／月
申立て代行を依頼した場合の費用	10～20万円

成年後見人制度は、申し立てから3〜4か月程度かかるため、早めに手続きをはじめる必要があります。

名義人が死亡している場合

名義人が亡くなっている場合は、遺産相続協議で名義人を統一しましょう。

相続人が複数人いる場合は共有名義にもできますが、土地や建物を売却する際は全員の同意が必要になり、トラブルに発展する恐れがあります。

名義人を統一すれば売却がスムーズに進み、財産を分配する際に不公平が生まれにくい、権利関係で揉めなくて済むなどのメリットがあります。

名義人の統一には相続登記が必要になるため、司法書士や弁護士などの専門家への相談がおすすめです。

借地権がある場合

借地権のある建物を売却する場合、地主の承諾が必要です。

建物を単独で売るつもりでも、実際には借地権もセットで買主に売却する形になり、借地権がある建物を無断で譲渡できません。

地主から承諾を得る際に承諾料が必要になるケースが一般的なため、事前に金額を確認しておきましょう。

借地権がある建物を売る際は、不動産会社に必ず伝えて、売却方法や価格などを相談しながら進めてください。

土地と建物の名義が違う主な原因

土地と建物の名義が違う場合に考えられる主な原因は、次のとおりです。

• 親名義の土地に子ども名義の家を建てた
• 親名義の土地に親子共有名義の家を建てた
• マイホーム購入時に夫婦で名義を分けた
• 相続した不動産を兄弟で分けた
• 相続した土地に家を建てたが土地の名義変更をしなかった

ケースごとに売却時に起こりうるトラブルが異なるため、自身の不動産のタイプを把握し、避けられるトラブルは事前に対策しましょう。

親名義の土地に子ども名義の家を建てた

土地と建物の名義が違う原因として多いものの一つが、親名義の土地に子ども名義の家を建てたケースです。

親の敷地に子どもが自費で家を建てると、土地が親名義、建物が子名義になります。

土地と建物の名義が親子で異なり、自身以外にも相続人がいる場合、問題が発生するのは親が亡くなったときです。

ほかの相続人から、親名義の不動産を均等に分配するよう要求されるケースは少なくありません。

要求された際、親の遺産に土地と同等の価値を持つ資産があれば、相続人の取り分に充てて公平に分配できます。

他に土地と同様の価値の資産がない場合は、不動産を売却して分配しなければならない恐れがあります。

親名義の土地に親子共有名義の家を建てた

親名義の土地に親と同居する家を建てる場合は、家が親子共同名義のケースもあります。

同居しているうちは問題ありませんが、相続時には親の持分が相続財産となるため、注意が必要です。

自宅に住み続けるには相続人の同意が必要となり、トラブルに発展するケースも珍しくありません。

自身以外にも相続人がいる場合は、金銭などを支払って調整しなければならない可能性があります。

マイホーム購入時に夫婦で名義を分けた

マイホーム購入時に、夫婦で土地と建物の名義を分けるケースも考えられます。

たとえば、資金がある妻が土地を一括購入し、夫が住宅ローンでマイホームを建てた場合は、名義が別々になります。

夫婦で名義を分けた場合、離婚するときや相続があると、トラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。

マイホーム購入時に夫婦で名義を分けた方は、将来起こるリスクに備えて話し合っておきましょう。

相続した不動産を兄弟で分けた

相続時に兄弟姉妹が話し合い、土地を兄、建物を弟など分割して名義を分けることもあります。

一見平等な分け方に見えますが、両方売却してお金にしたいと考える兄弟が出てきたときに、スムーズに話が進まない可能性があります。

たとえば関係が悪化していたり、どちらかが遠方に住んでいたりすると、話し合い自体が難航する恐れがあり注意が必要です。

相続時に親の土地と建物の名義を分けた場合は、今後について話し合っておきましょう。

相続した土地に家を建てたが土地の名義変更をしなかった

親から相続した土地に自宅を新築したものの、土地の名義変更（相続登記）をおこなわず放置してしまうケースも少なくありません。

ただし、2024年4月から相続登記が義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

相続人が1人の場合は相続登記により名義を揃えることができますが、複数人いるときはトラブルに発展しやすく注意が必要です。

土地と建物の名義が違うまま売却する際の注意点

土地と建物の名義が違うまま土地の売却をするのであれば、次の3つに注意が必要です。

• 不動産会社に仲介を断られる場合がある
• 買主から敬遠されやすい
• 慎重に売買契約書を作成する

それぞれ詳しく解説します。

不動産会社に仲介を断られる場合がある

土地と建物の名義が違う不動産は、手続きが複雑化することから、不動産会社に仲介を断られるケースは少なくありません。

不動産会社に断られる事態を回避するためには、事前に全名義人の同意を得て、必要書類や登記情報を整える必要があります。

手間やコストがかかるため、売却の意思が固まっているのであれば、不動産仲介業者ではなく、不動産買取業者に依頼することも一つの方法です。

買主から敬遠されやすい

土地と建物の名義が違う不動産は、契約内容が複雑でローン審査や登記に支障が出やすいため、買主から敬遠されがちです。

また、所有者の一方が契約に非協力的で、売買契約が成立しないリスクがあります。

買主から敬遠されないためには、売主側で名義統一を検討したり、第三者への承諾取得をしたりなどの準備が必要です。

慎重に売買契約書を作成する

土地と建物の名義が違うまま不動産を売却するのであれば、契約書を慎重に作成する必要があります。

権利や責任範囲、譲渡条件などを建物と土地の所有者同士で話し合い、納得したうえで売買契約の締結をおこなうことが必要不可欠です。

契約書は、不動産会社などの専門家のアドバイスを受けながら作成しましょう。　　

土地と建物の名義が違う不動産売却で迷ったらファンズ不動産

土地と建物の名義が異なる不動産の売却は、通常の売却よりも手続きや調整が複雑になりがちです。進め方を誤ると、仲介を断られたり、買主との条件調整が難航したりする可能性もあります。

スムーズな売却を目指すためには、名義の状況や注意点を整理したうえで、慎重に判断することが大切です。

売却の進め方に迷いを感じた場合は、相談先の一つとしてファンズ不動産を検討してみるのもよいでしょう。納得のいく売却につなげることが重要です。

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売却査定から引渡しまで、安心のワンストップ対応

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また土地のプロやリノベーションの専門家も在籍しているので、専門知識が必要な相談も窓口一つで完結します。忙しい方でも、スムーズで安心な売却活動が可能です。

日中は仕事で時間が取れない方や、複雑な手続きをまとめて任せたい方でも、ストレスなく売却活動を進められます。

土地と建物の名義を統一する際の手続き

土地と建物の名義が異なるままでは売却が進めにくいため、スムーズな売却には、名義を統一しておきましょう。

名義統一の主な手順は、次のとおりです。

1. 名義統一の交渉をする
2. 売却・買取価格を決定する
3. 司法書士に相談する
4. 決済・登記をおこなう

それぞれ詳しく解説します。

1：名義統一の交渉をする

名義を統一するためには、始めに土地と建物の所有者同士での話し合いが必要です。

たとえば建物が子ども名義、土地が親名義であれば、どちらか一方の名義を変更して統一するため、どちらの名義にするかを話し合いましょう。

どちらの名義に統一しても問題はありませんが、家の売却を進める方の名義にしておけば、手続きがスムーズなためおすすめです。

2：売却・買取価格を決定する

お互い名義統一に同意したら、次に売却または買取価格を決定します。

複数の不動産会社に査定を依頼し、土地や建物の評価額をもとに適正な取引金額を設定しましょう。

親子や兄弟間でお金のやり取りをせずに不動産の名義変更をすると、贈与とみなされて贈与税が課税されます。

また、あまりにも安すぎる金額で不動産取引をすると、みなし贈与と扱われて贈与税が課税される恐れがあります。

税率の高い贈与税を課税されないためにも、適正な取引価格の設定が必要です。

3：司法書士に相談する

名義の統一に合意して適正な取引金額を決めたら、次に名義変更をおこないます。

名義変更には登記手続きが必要なため、専門家である司法書士に相談するのが一般的です。

自身で手続きを進めることも可能ですが、売却を前提とするのであれば、専門家の司法書士への依頼をおすすめします。

名義変更を司法書士に依頼する場合、法律事務所によって異なりますが、10万円程度かかることが一般的です。

4：決済・登記をおこなう

最後に、決済と所有権移転登記の申請を同日におこないます。

無事に土地と建物の名義が統一されたら、通常の不動産と同様に売却活動を進められるため、相場価格での取引が期待できます。

土地と建物の名義統一で名義人が死亡している際の手続き

土地と建物の名義統一で名義人が死亡している場合は、次のとおり手続き方法が異なります。

1. 相続人を確定する
2. 遺産分割協議をおこなう
3. 相続登記する

それぞれ詳しく解説していきます。

1：相続人を確定する

土地と建物の名義統一をおこなう際に名義人が死亡している場合、まずは相続人を確定しましょう。

他人名義の不動産は、第三者が許可なく売却できないため、故人名義の状態では、たとえ相続人であっても原則売れません。

売却するためには、故人名義を自身の名義に変更する必要がありますが、相続人が複数いる場合は、何もしなければ共同名義になるため、まずは相続人の確定が必要です。

2：遺産分割協議をおこなう

相続人が複数いる場合は遺産分割協議をおこない、名義人を統一します。

なお、名義人を統一する場合は、相続人全員の同意が必要なため、一人でも反対すれば名義統一が難しくなります。

円滑に名義統一するためには、不動産を取得する方は財産の取得を減らすなどの調整をおこない、不平等がおこらないよう遺産を分割しましょう。

3：相続登記する

遺産分割協議後、相続人が決まったら、不動産の所在地を管轄する法務局で相続登記をおこないます。

相続登記の主な流れは次のとおりです。

1. 相続登記に必要な書類を集める
2. 登記申請書を作成する
3. 登録免許税を算出し、収入印紙を用意する
4. 不動産の所在地を管轄する法務局に書類と収入印紙を提出する
5. 相続登記完了

手続きは個人でもできますが、書類の用意や手続きは専門性が高く複雑なため、司法書士への依頼がおすすめです。

土地と建物の名義が違う場合の税金はどうなる？

土地と建物の名義が違う場合の固定資産税の納税義務や費用負担が気になる方は多いでしょう。

ここでは、土地と建物の名義が違う場合の固定資産税についてや、各種控除の利用可否、注意すべき事柄について解説します。

固定資産税はそれぞれの名義人が納める

土地と建物で名義が異なる場合、それぞれの所有者が別々に固定資産税を納める必要があります。

たとえば、土地が父親、建物が子ども名義なら、それぞれが名義部分の税金を市町村に納付します。

実際にはどちらかがまとめて支払いをおこない、親子間で精算することも多いですが、税務上は独立した課税対象です。

相続などで名義が曖昧になっている場合、課税通知書の宛名が故人のままになる恐れがあるため、早めの名義確認が大切です。

住宅ローン控除を受けられない可能性がある

土地と建物の名義が異なる場合、住宅ローン控除を受けられない可能性があることに注意が必要です。

親名義で土地を購入し、自身の名義のマイホームを建てた方は、建物の部分のみ住宅ローン控除の対象です。

また土地は夫婦の共有名義、建物は夫の名義にした場合、同様に土地の部分は住宅ローン控除の対象にはなりません。

ただし、配偶者居住権が設定されていたり、相続で土地が共有名義になっていたりするケースは、要件を満たせば控除を受けられる可能性があります。

住宅ローン控除の対象になるかわからない場合は、税理士をはじめとした専門家への相談がおすすめです。

3,000万円の特別控除の適用には条件がある

マイホーム売却時に適用される3,000万円特別控除を利用したい場合は、一定の条件を満たさなければなりません。

• 現に住んでいる家屋を売却する
• 売った年、その前年および前々年に本特例を利用していない
• 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでない

詳しい要件や具体例などを知りたい方は、国税庁の「家屋と敷地の所有者が異なるとき」のページを参考にしてください。

土地と建物の名義が違うと地主から立ち退きを要求される？

土地と建物の名義が違う場合、相続や所有者の変更をきっかけに立ち退きを要求されるケースは少なくありません。

突然の立ち退きの要求に応じなければならないのか不安になる方も多いでしょう。

ここでは、土地と建物の名義が違う場合に、立ち退きの要求に応じなければならないケースと、応じなくてもよいケースを解説します。

立ち退かなければいけないケース

立ち退きを要求された場合に、応じなければならないのは次のケースです。

• 定期賃貸借で土地を使用しているケース
• 使用貸借で土地を使用しているケース

定期賃貸借とは期間を定めて建物を借りる契約で、期間満了後の更新は認められていません。

定期賃貸借の期間中は立ち退きに応じる必要はありませんが、更新できない契約であるため、期限がきたら退去する必要があります。

一方、使用貸借とは賃料を払わずに借りる契約で、立ち退き請求を受けた場合は原則退去しなければなりません。

立ち退かなくてもよいケース

普通借地権によって土地を使用している場合、土地の名義人は正当な理由なく建物の名義人からの契約更新を拒絶できないため、立ち退く必要はありません。

正当な理由の有無は、次の事柄を総合的に見て判断されます。

• 貸主・借主それぞれの建物を必要とする事情
• 建物の利用状況や老朽化の程度
• 貸主の借主に対する立ち退き料などの補償の申し出の有無

基本的に貸主の意向のみで、立ち退きは認められません。

ただし賃料の滞納、使用法の違反などがある場合には、土地の名義人が契約更新を拒絶できる可能性が高く、立ち退かなければならない恐れがあります。

土地と建物の名義が違うと解体できない？解体費用は誰が払う？

土地と建物の名義が違う場合、土地の所有者による解体は原則認められていません。

ここでは、土地と建物の名義が違う場合の解体について解説します。

解体は建物の所有者のみに認められている

土地と建物の名義が違うときの建物の解体は、建物の所有者にのみ認められています。

無断で解体すれば不法行為として損害賠償を求められたり、5年以下の懲役に科せられたりする（刑法第260条建造物損壊罪）恐れがあります。

所有権について、民法206条では次のとおり定められています。

第二百六条

所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

引用元：e-Gov法令検索「民法第206条」

土地の所有者は、たとえ建物の老朽化による倒壊の恐れがある場合でも、独断で解体できないため注意が必要です。

解体したい場合は建物の所有者と話し合い、納得してもらったうえで進めてください。

費用は建物の所有者が原則負担する

土地と建物の名義が違う場合の建物の解体費用は、原則建物の所有者が負担します。

ただし、土地の所有者の要望による解体の場合は、土地の所有者が負担するケースが一般的です。

また、地主の都合により契約解除・解体を求め、正当な理由が認められた場合は、借主に立ち退き料を支払ったうえで、地主が解体費用を負担します。

土地と建物の名義が違う不動産を売却する際のよくある質問

最後に、土地と建物の名義が違う不動産を売却する際のよくある質問に回答します。

土地と建物の名義が違う不動産を売却したい方は、ぜひ参考にしてください。

土地と建物の名義が違うと売れにくい？

土地と建物の名義が違う不動産は、買主にとって契約リスクが高いため売れにくい傾向です。

住宅ローンの審査に通りにくかったり、所有者の一方が契約に非協力的だったりする場合は、契約自体が成立しないリスクがあるためです。

土地と建物の名義統一が難しい場合は、買取専門の不動産会社への相談がおすすめです。

不動産を売却したときにかかる税金は？

土地や建物を売却したときにかかる主な税金は、次のとおりです。

税金	内容	支払うタイミング
印紙税	課税文書作成時に課せられる税金	契約書作成時
所得税	不動産売却で所得が出たときに支払う国税	売買後の確定申告時
住民税	不動産売却で所得が出たときに支払う地方税	売却後の確定申告した年の6月以降

印紙税は、契約金額に応じて決められた金額の収入印紙を不動産契約書に貼り付けて納付します。

所得が出た場合のみの支払いとなる所得税と住民税は、譲渡にかかる譲渡所得にかかる税金で、ほかの税金と区分して課せられる分離所得です。

所得税と住民税は不動産売却のなかでも高額で、さまざまな条件により金額は大きく変動するため、専門家への相談がおすすめです。

離婚による名義変更でかかる税金は？

離婚を機に不動産の名義を変更する場合、かかる税金は次のとおりです。

• 登録免許税
• 譲渡所得税
• 不動産取得税
• 贈与税

ただし離婚での財産分与の場合は、贈与税や不動産取得税は原則課されません。

また譲渡所得税は特例で譲渡所得が全額控除された場合は課税されません。

まとめ

本記事では、土地と建物の名義が違う不動産を売る方法や、売却が難しいケースの対処法、名義を統一する際の手続きや流れなどを解説しました。

土地と建物の名義が異なる不動産は単独で売ることができるほか、名義を統一したり、名義の異なるまま同時に売却したりなどで売却できます。

ただし、いずれの方法も、土地と建物の所有者双方の協力が必要不可欠であり、難航するケースは少なくありません。

土地と建物の名義が違う不動産を売却したいけれどスムーズに進まない場合は、買取専門の不動産会社への相談がおすすめです。

不動産の名義を統一したい、土地と建物の名義が違う不動産を売りたいと考える方は、ぜひ本記事の内容を参考に物件の売却を成功させましょう。