任意売却できないケースとは？競売・自己破産の回避方法や買い手がつかないときの対処法を解説

「任意売却を考えているけれど、できないケースもあるのでは？」と不安を抱えている方は少なくありません。

任意売却は、債務者や債権者、買主などすべての関係者の同意の上に成り立ちます。

そのため、債権者である金融機関が承諾しなかったり、買主が見つからなかったりなどにより、任意売却が進められないケースがあります。

本記事では、任意売却できない主なケースと解決策、失敗を防ぐための事前準備や注意点までわかりやすく解説します。

任意売却について正しく理解し、自身の状況に応じた最適な方法で住宅ローンを返済してください。

任意売却できないケースとは？

任意売却は住宅ローンの返済が難しくなった際の有効な選択肢ですが、必ずしもすべてのケースで実行できるわけではありません。

手続きが進まなかったり、途中で行き詰まったりなど、うまくいかない原因はいくつもあります。

ここでは任意売却ができない代表的なケースを解説します。

売却後にローン残債が多すぎる

任意売却後に残る残債が多すぎる場合、任意売却は難航します。

基本的に任意売却は、残債が物件の売却価格よりも大きい場合に利用できる手段です。そのため、任意売却後も残債は残り、支払わなくてはなりません。

売却後の残債が多すぎれば任意売却をしても完済が難しいと判断されやすく、債権者である金融機関が同意しない可能性があります。

住宅を差し押さえられている

税金や保険料の滞納により、税務署や自治体から住宅の差し押さえの手続きが開始されている場合、任意売却を選択できません。

自治体や税務署による差し押さえ後に「公売」と呼ばれる処分手続が行われ、新しい所有者に引き渡されます。

住宅が差し押さえられている場合は、はじめに自治体や税務署、弁護士と迅速に相談し、差し押さえ解除に向けて動く必要があります。

共有名義人・相続人の同意が得られない

不動産が夫婦や親子などの共有名義になっている場合、任意売却には全員の同意が必要です。一人でも反対すれば売却は成立しません。

たとえば離婚後に任意売却しようとする場合、相手と連絡が取れなかったり、同意が得られなかったりなどでトラブルになる事例もあります。

また、相続した物件であれば、相続人全員の同意がなければ手続きが進みません。

そのため、同意形成が難しい場合は、交渉や専門家を通じた調整が必要です。

金融機関が任意売却を認めない

任意売却は債権者である金融機関の許可なしには進められません。

金融機関との関係が破綻している場合、任意売却を拒否される恐れがあります。

たとえば、住宅ローンの滞納があり、金融機関からの連絡に対して居留守を使う、暴言を吐くなどで応じないなどの経験がある場合は注意が必要です。

金融機関の協力が得られるよう、日頃から良好な関係を築いておきましょう。

物件自体に問題がある

建物の老朽化が著しい、違法建築である、または土壌汚染があるといった物件的な問題がある場合、買い手がつかず任意売却が成立しません。

とくに違法建築や再建築不可物件は購入希望者が敬遠するため、不動産市場での売却は困難です。

物件自体に問題がある場合は買取業者に相談したり、修繕や是正の可能性を検討する必要があります。

買い手がつかない

市場に出しても買い手が見つからないと、任意売却は成立しません。

原因は価格設定が相場と乖離している、立地条件が悪い、内覧対応が不十分などさまざまです。

とくに任意売却では、ローンの残債を回収したい思いから価格が相場よりも高くなりがちなため、購入希望者に割高と思われる恐れがあります。

買い手が見つからない場合は、価格調整や部分的な修繕などを検討し、必要に応じて不動産会社に相談しましょう。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンを返済できなくなったときに、金融機関と合意の上で不動産を売却する手続きです。

競売に比べて市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、住宅ローン残債の軽減や生活再建の助けになります。

ここでは、競売との違いや任意売却が検討されるケース、流れを解説します。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売の主な違いは、次のとおりです。

	任意売却	競売
売却方法	合意にもとづく市場売却	裁判所による強制売却
売却価格	市場相場に近い	高くて市場相場の7割程度
所有者の関与	所有者が関与	所有者は関与できない
スケジュール	期間はあるが調整可能	裁判所が決定し変更不可能
手続き期間	約3～6カ月	半年～1年以上
プライバシー	任意売却とはわからない	競売物件サイトに公開
買主への情報	十分に公開	限定的（物件により異なる）

任意売却は所有者が主体的に不動産会社を通じて売却できるため、売却条件や引越し時期などの調整ができる可能性があります。

いっぽう、競売は裁判所を通じて強制的に売却が進められ、市場価格よりも売却価格が安くなる傾向です。

売却後のスムーズな再出発を目指すのであれば、任意売却のほうがよいでしょう。

任意売却が検討されるケース

任意売却が検討される主なケースは、次のとおりです。

• 住宅ローンの滞納
• 離婚
• 失業・収入減少
• 病気・事故などの支出増加
• 自己破産・債務整理

任意売却が検討される最も多いケースが、住宅ローンの滞納です。

また、離婚や失業などの収入減少、病気や事故などによる支出増加で住宅ローンの返済が困難な場合にも、任意売却が検討されます。

滞納が長期化すると競売に進むため、ローンの返済が困難と感じたら、早めに金融機関や不動産会社に相談しましょう。

任意売却の流れ

任意売却のおおまかな流れは、次のとおりです。

流れ	目安期間
①金融機関に任意売却の相談	1～2週間
②不動産会社選び・媒介契約締結	1週間
③金融機関の許可を得る	2～4週間
④販売活動・内覧対応	1～3カ月
⑤売買契約締結	1～2週間
⑥引越し・引き渡し	1カ月
⑦残債の返済開始	金融機関との交渉による

物件引き渡し後は、売却代金で残債の一部を返済し、残った債務については金融機関と交渉して分割返済で合意を得ることが一般的です。

全体で必要な期間の目安は3〜6カ月程度ですが、状況により前後します。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却は競売に比べて有利な点が多いですが、注意すべきデメリットも存在します。

メリットとデメリットの両方を正しく理解し、状況に応じて最適な判断をおこないましょう。

ここでは、任意売却のメリットとデメリットを解説します。 

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、おもに次の3つです。

• 市場相場に近い価格で売却できる
• プライバシーが守られる
• 引越し時期や残債の分割返済などを相談可能
• 各種諸費用を売却代金から支払える

任意売却の最大のメリットは、市場価格に近い金額で売却できるため、住宅ローンの残債を多く減らせる点です。

さらに競売のように公告で周囲に知られることもなく、プライバシーが守られるため安心できます。

引越し時期や分割返済などの相談ができるため、生活再建がしやすいことも大きなメリットです。

任意売却のデメリット

任意売却の主なデメリットは、次の4つです。

• 債権者の同意が必要
• 買い手が見つからないケースもある
• 住宅ローンの延滞や代位弁済が信用情報に事故として登録される恐れがある
• 任意売却に対応している業者が少ない

任意売却は債権者の同意が必須であり、通常の売却に比べて手続きが複雑で手間がかかることや、精神的な重圧や負担を感じやすいことがデメリットです。

また、債権者が設定する価格が市場価格よりも高い場合、買い手が見つからないケースもあります。

さらに通常の不動産取引とは異なり、金融機関との交渉もおこなうため、任意売却に対応している業者が少ないのも注意点です。

任意売却できないとどうなる？

任意売却が成立しなければ、強制的に競売へ進み、その後の生活に大きな影響が出ます。

ここでは任意売却ができない場合の現実的なリスクについて具体的に解説します。 

強制的に競売に進む

任意売却ができなければ次に待ち受けているのは、競売です。

競売では裁判所を通じて強制的に落札されるため売主の意思は全く反映されず、強制退去を求められます。

また、市場価格より大幅に安く落札されるケースが一般的で、残債が多く残り返済の負担が重くなります。

加えて競売情報は公告されるため、近隣住民や職場に知られるリスクも避けられません。

競売でも残債を完済できなければ自己破産

競売後も残った借金を返済できない場合、最終的に自己破産しなければならない可能性もあります。

任意売却とは異なり、競売による売却では原則として残債の一括返済が求められますが、分割返済を交渉できる場合もあります。ただし交渉が難航し、返済が困難なまま自己破産を選ばざるを得ないケースも少なくありません。

自己破産をすると借金の返済義務は免除されますが、一定期間はクレジットカードの利用や新規ローンの契約が制限され、社会的信用を大きく失います。

また、自己破産後は連帯保証人がローンの返済義務を負うこととなり、場合によっては連帯保証人まで自己破産する恐れがあります。

競売に進んだ場合、生活再建のための手段として自己破産が必要になりかねないため、なるべく競売を避けるよう務めることが大切です。

任意売却で買い手がつかないときの対処法

任意売却は限られた期間内に売却を成立させる必要があるため、買い手がつかないときは売り方を見直すことが重要です。

ここでは、任意売却で買い手がつかないときの対策を紹介します。 

適切な売却価格を設定する

買い手がつかない場合の最も効果的な対策法は、売却価格の見直しです。

任意売却では債権者の合意のもと価格を設定するため、債務回収を重視することにより相場よりも高く設定されるケースは少なくありません。

債権者と再交渉をおこない、市場に合った価格に修正すれば、買い手が現れる可能性は高まります。

買取専門業者に売る

市場での売却が難しい場合は、不動産買取業者への売却も有効です。

買取業者は買い手を探さずに直接購入するため、スピーディに現金化できます。

売却価格は相場よりも低くなる傾向ですが、競売までの時間的猶予がない場合には現実的な選択肢です。

不動産会社の変更を検討する

不動産会社の変更を検討することも一つの方法です。

担当する不動産会社の販売力や経験不足が原因で、広告や対応が不十分になり売れないケースもあります。

経験豊富な会社に依頼先を切り替えれば、交渉力や販促力が高く、短期間で買い手が見つかる可能性があります。

任意売却できないケースに陥らないための対策

任意売却できない事態に陥らないための対策は、次の3つです。

• 住宅ローンのリスケジュールをおこなう
• 任意売却のスケジュールに余裕をもたせる
• 任意売却に強い不動産会社に依頼する

それぞれ詳しく解説します。

住宅ローンのリスケジュールをおこなう

住宅ローンの返済が難しくなったときは、すぐに金融機関に交渉して住宅ローンのリスケジュールをおこないましょう。

リスケジュールをおこなうことで、毎月の返済額を一時的に減らしたり、返済期間を延長することで滞納を防げます。

滞納が続けば差し押さえや競売に直結しますが、早い段階で相談すれば柔軟に対応してもらえるケースもあります。

返済を継続できる状況を維持し、任意売却の選択肢を残しましょう。

ただし、住宅ローンの支払総額が減額されるわけではありませんので、注意が必要です。

任意売却のスケジュールに余裕をもたせる

任意売却は住宅ローンの滞納後に相談をはじめるのではなく、返済が難しいと感じた時点で相談や準備を進めましょう。

任意売却には期限があるうえ、金融機関や連帯保証人などの同意を得て進めなければならないため、通常の売却より時間がかかります。

競売の期日が迫ってから動き始めても、買い手が見つからず手続きが間に合わないことが少なくありません。

スケジュールに余裕を持たせることで、任意売却の成功率を大きく高められます。

任意売却に強い不動産会社に依頼する

任意売却は通常の売却よりも専門知識が必要なため、任意売却の実績がある不動産会社に依頼しましょう。

債権者との交渉や価格設定を誤ると、買い手が見つからないまま競売に進んでしまうリスクがあります。

実績のある不動産会社であれば、金融機関との調整や内覧対応にも慣れており、任意売却の成功率が高まります。

任意売却に強い不動産会社は、債務整理に詳しい弁護士や司法書士と提携していることが多く、任意売却後のサポートが受けられる可能性も高く安心です。

任意売却で行き詰まる前に相談したいファンズ不動産

任意売却は、進め方やタイミングを誤ると、思うように話が進まず行き詰まってしまうケースがあります。

住宅ローンの状況や売却スケジュール、買い手探しなど、複数の要素が絡むため、早い段階で状況を整理することが重要です。

競売や自己破産といった事態を避けるためにも、選択肢が残っているうちに冷静に判断する必要があります。任意売却で行き詰まる前に、相談先の一つとしてファンズ不動産を検討してみるとよいでしょう。

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相談は「オンライン面談」から始まり、やり取りもLINEメインでおこなうため、店舗へ足を運ぶ手間も最小限です。

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任意売却に関するよくある質問

最後に、任意売却を検討する方から寄せられることの多い3つの質問を紹介します。

同じ疑問を持つ方は、ぜひ参考にしてください。

ローン残債に利息は発生する？

任意売却後の残債にも、本来は契約上の利息が発生します。

しかし、任意売却の交渉において利息の猶予が認められるケースもあり、任意売却前よりも生活しやすくなることも少なくありません。

ただし、利息を含めた全額返済を求められる場合もあるため、任意売却の交渉を進める際に金融機関に利息の取り扱いについて確認しましょう。

任意売却に要する期間は？

任意売却にかかる期間は、物件や地域の市場状況などにより異なりますが、一般的には3か月から6か月程度です。

買い手がすぐに見つかれば短期間で成立しますが、築年数の古い住宅や立地条件が悪い物件は時間がかかります。

競売の開始期日が迫っている場合は、買取業者を利用して短期間で現金化する方法も検討しましょう。

住宅ローンの滞納なしで任意売却できる？

基本的に住宅ローンを滞納していない段階では、金融機関は任意売却を認めません。

任意売却は返済困難な方をサポートする手続きであり、正常返済中であれば通常の売却を求められます。

ただし、今後返済が難しくなる見込みが明らかな場合は、早めに相談することで柔軟に対応してもらえるケースもあります。

まとめ

任意売却は住宅ローンの返済が難しくなった際の選択肢の一つであり、競売に比べて大きなメリットがあります。

しかし、関係者の同意が得られなかったり、買い手が見つからなかったりなどさまざまな壁があり、任意売却が成立しないケースも少なくありません。

任意売却が成功しない場合は競売や自己破産など厳しい選択肢に進むリスクがあります。

また、任意売却は通常の売却に比べて専門的な知識が必要であり、実績豊富な不動産会社への依頼も重要です。

ぜひ本記事を参考に、任意売却ができないケースを正しく理解し、将来のリスクを最小限に抑えましょう。