借地権の売却価格の計算方法とは？目安の調べ方や相場より高く売るコツを解説

「借地権を売却したいけれど、価格の計算方法がわからない」「相場はどのように調べるのだろう」と悩んでいる方もいるでしょう。

通常の土地の売却とは異なり、借地権は評価や計算に専門知識が求められるため、不安を感じるときもあるのではないでしょうか。

借地権の売却価格の計算は、普通借地権であれば国税庁の路線価のページを参考にして、自身で計算できます。

本記事では、借地権の売却に必要な価格の計算方法を中心に、相場の調べ方や高く売るコツ、必要な税金や費用などをわかりやすく解説します。

複雑な借地権の売却に関して、計算方法を知りたい方や不安を感じている方は、ぜひ参考にしてみてください。

借地権価格が必要になるケース

借地権の価格は、売却や相続などのタイミングで正確に把握しておく必要があります。

ここでは、実際にどのような状況で借地権価格の算出が必要になるのか、それぞれのケースを解説します。

借地権を売却するとき

借地権の売却を検討する際、借地権価格を知る必要があります。売却する借地権の売り出し価格を決定するときは、借地権価格を参考にするためです。

また、相続税対策として自身の財産を整理する目的で、生前のうちに借地権の売却を検討する場合も知る必要があります。

借地権価格は、地主の承諾料や地代などの有無によって異なり、さまざまな要素を考慮して算出します。

借地権を相続するとき

借地権価格が必要になるケースで多いのが、借地権を相続する場合です。

被相続人（故人）が借地権を持っていた場合、借地権も相続の対象となり、相続税の計算に借地権価格が必要になります。

借地権価格が高額なケースになると、相続税の納付が発生する可能性があるため、注意が必要です。

相続税における借地権価格は、借地権の種類によって計算方法が決められており、自身でも算出できます。

借地権を売却する際の価格相場と流れ

借地権を売却する際は、誰に売るかによって相場や手続きの流れが大きく異なります。

とくに地主に売る、または第三者に売る場合は、価格交渉や必要な承諾、費用面に違いがあるため、それぞれの特徴を理解することが重要です。

以下で、地主と第三者に分けた売却方法について解説します。

地主に買い取ってもらう場合

地主に借地権を売却する場合の価格相場は、次のとおりです。

ケース	相場価格
借地人から依頼して地主に売却	更地価格の50％程度
地主から依頼がきて売却	更地価格の60〜70％程度

また地主に借地権を買い取ってもらう際は、次の流れで進みます。

1. 借地権に精通した不動産会社に相談
2. 地主と条件を交渉
3. 売買契約を締結
4. 建物の所有権を移転して売買代金の支払い

通常の不動産取引とは異なるため、借地権の売却に詳しい不動産会社に相談し、交渉や契約をするようにしましょう。

第三者に売る場合

第三者に借地権を売る場合の価格相場は、次のとおりです。

ケース	相場価格
買取業者に売却	更地価格の30％程度
不動産会社による仲介で売却	更地価格の60〜70％程度

また、第三者に仲介で借地権を売却する際の流れは、次のとおりです。

1. 借地権に精通した不動産会社に相談
2. 地主の承諾を得る
3. 売買契約を締結
4. 引渡しや決済をおこなう

借地権を第三者に売る場合は、必ず地主の承諾が必要になり、譲渡承諾料を支払うケースが一般的です。

譲渡承諾料は、借地権価格の10％程度が相場とされているため、第三者に売却しようとしている方は覚えておきましょう。

借地権の売却価格の計算方法と調べ方

通常の契約で多い普通借地権の価格を計算するためには、土地の評価額や借地権割合といった情報が必要です。

普通借地権の売却価格の計算方法や調べ方を解説します。

1：土地の評価額を求める

まずは対象となる土地の評価額を調べましょう。一般的には路線価や固定資産税評価額を利用します。

路線価は国税庁の「財産評価基準路線価図・評価倍率表」で調べられ、1平方メートルあたりの価格を確認できます。

路線価は1平方メートルあたりの評価額を千円単位で表しているため、記載している数字が200であれば、200,000円です。

所有している土地が80㎡であれば、80×200,000円で1,600万円が評価額となります。

2：借地権割合を確認する

次は借地権割合を確認しましょう。借地権割合はエリアや用途地域によって異なり、60％や70％といった数字で表されます。

借地権割合も「財産評価基準路線価図・評価倍率表」で調べられ、A〜Gのアルファベットで表示されています。

記号	借地権割合
A	90％
B	80％
C	70％
D	60％
E	50％
F	40％
G	30％

路線価の末に「200D」のようにアルファベットが数字と併記されているため、記号を確認して借地権割合をチェックしましょう。

200Dと記載があればDが借地権割合を表し、60％だとわかります。

3：借地権価格を計算する

最後に調べた評価額と借地権割合を利用して、借地権価格を実際に計算してみましょう。計算式は非常にシンプルで、次のとおりです。

土地の評価額（路線価×土地面積）×借地権割合＝借地権価格

たとえば、土地評価額（路線価）1,600万円×借地権割合60％（0.6）の場合は、960万円が借地権価格です。

算出した借地権価格をベースに、売却交渉や不動産会社への査定依頼をおこなうことで、根拠のある価格提示が可能になります。

ただし、実際の取引では地代の状況や建物の状態、地域の需要なども価格に影響するため、最終的には不動産の専門家に相談するのをおすすめします。

借地権の売却価格を高めるコツ

借地権を少しでも高く売却するためには、次のようなコツを実践するのをおすすめします。

• 底地とセットで売る
• 等価交換をおこなう
• 更新時期を避ける
• 専門の不動産会社に依頼する
• 地主とよい関係を築いておく

借地権をできる限り高く売る方法を解説するため、売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

底地とセットで売る

借地権を高く売りたい方は、底地とセットでの売却を検討してください。

底地とは借地権が設定されている土地を指し、地主からは貸地、借地人からは借地とそれぞれ呼ばれます。

借地権と底地をセットで売れば、土地と建物の所有者が一人の購入者になるため、通常の不動産取引と同等の相場での売却が期待できるでしょう。

ただし、底地とセットで売るためには地主の同意をはじめ、売却代金の配分を決めておく必要があります。

借地権と底地のセット販売の同意が得られた場合でも、計算した借地権割合の配分で納得しないケースがあるのを認識しておいてください。

等価交換をおこなう

借地権の価値を高める方法として、等価交換も一つの選択肢です。

等価交換とは、借地人と地主が1つの土地を分割し、それぞれが完全な所有権を持つ土地を持つように交換する方法を指します。

具体的には、借地人が所有する借地権の一部を地主に返還し、地主が持つ底地の一部を借地人に譲渡して、双方が通常の土地を所有する形です。

たとえば、借地権を100％持つ借地人と底地を100％持つ地主が、4：6の割合で等価交換する場合、両者は完全所有の土地を次の割合で持つことができます。

等価交換前	等価交換後
借地権（借地人所有）：100％	借地人：完全所有の土地40％
底地（地主所有）：100％	地主：完全所有の土地60％

もともとはそれぞれが借地権と底地を別々に所有していても、それぞれの一部を交換すれば、お互いが完全所有権の土地を持つことができます。

土地の所有割合は地主との交渉によって決められるため、どのように分けるかで合意を得られない場合は等価交換できないと把握しておきましょう。

更新時期を避ける

借地契約の更新が近いタイミングでの売却は、価格が下がる傾向にあります。更新にかかる費用や手続きが買主の負担となる可能性があるためです。

更新料や再契約の手続きが必要な時期を避けることで、買主にとっての負担が軽減され、交渉もスムーズに進みやすくなります。

売却時期をずらすだけで、数十万円の差が出ることもあるため、タイミングは慎重に見極めましょう。

専門の不動産会社に依頼する

借地権の取り扱いに精通している不動産会社へ依頼することは、高値売却への近道です。

一般的な不動産会社では借地権の扱いに慣れていないことも多く、適切な査定や買い手との交渉が難しくなるケースがあります。

借地権専門や底地・借地取引の実績が豊富と宣伝している会社を選ぶことで、相場より高い価格での成約が期待できます。

借地権の売却を検討している方は、知見と実績がある不動産会社を探し、相談してみてください。

地主とよい関係を築いておく

借地権を高く売却したい方は、地主とよい関係を築いておく必要があります。

完全に所有権がある土地とは異なり、第三者に売るときに地主の承諾が必要になるうえに、貴重な買手候補にもなるためです。

地主との関係がよくないと、第三者への売却の承諾が得られない、借地権の購入を提案しても拒否されるなどのおそれがあります。

仮に地主との関係性がよくない場合やトラブルに発展しているケースは、弁護士への相談も検討してください。

借地権の売却時にかかる費用と税金

借地権を売却する際は、単純な価格の受け渡しだけでなく、さまざまな費用や税金が発生します。

かかる費用や税金をそれぞれ解説するため、借地権の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

解体費用

借地権を売却する際、売買契約で解体すると定めた場合、建物の解体費用が発生します。

解体費用の相場は木造で1坪あたり3〜5万円とされており、30坪の木造住宅を取り壊すのには、100万円程度のコストがかかります。

鉄筋コンクリート造の住宅だと、1坪あたり6〜8万円かかるとされており、さらに多くの費用が発生し、資金を用意できないケースもあるでしょう。

また、解体する家の状況や庭木・ブロック塀の有無などで金額は異なるため、事前に見積もりを取っておくことが大切です。

譲渡承諾料

地主の承諾を得て第三者へ借地権を譲渡する場合、一般的に譲渡承諾料と呼ばれる費用が発生します。

譲渡承諾料は地主に対する一時金で、借地権価格の10％程度が相場とされています。

ただし、金額は地域やそれぞれの事情によって変動し、交渉によって下げられる場合もあります。

相続によって借地権が移動する際は不要ですが、売却しようとする場合は、譲渡承諾料が必要になると覚えておきましょう。

仲介手数料

不動産会社に売却を依頼した場合、成功報酬として仲介手数料が発生します。法律で上限が定められており、計算式は次のとおりです。

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限（速算式）
400万円超	売買価格×3％＋6万円＋消費税
200万円超〜400万円	売買価格×4％＋2万円＋消費税
200万円以下	売買価格×5％＋消費税

たとえば2,000万円で借地権を売却した場合、72万円程度の仲介手数料が必要になります。

高額な費用が発生する可能性があるため、事前に不動産会社の見積書を確認し、仲介手数料の金額を把握しておきましょう。

印紙税

不動産取引の売買契約書には印紙税が必要です。印紙税は次のように契約金額に応じて課税されます。

記載された契約金額	税額	軽減後の税額 （2027年3月31日まで）
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1千円	500円
100万円超500万円以下	2千円	1千円
500万円超1,000万円以下	1万円	5千円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

一般的に印紙税が大きな金額になるケースはまれですが、必要になる税金のため、資金計画に入れておきましょう。

譲渡所得税

借地権を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。

譲渡所得税は所得税や復興特別所得税、住民税を含めた税金で、次のように所有期間に応じて税率が変わります。

不動産の所有期間	譲渡所得税の税率
短期譲渡所得（5年以下）	39.63%
長期譲渡所得（5年超）	20.315%
※居住用財産（所有期間10年超の場合の特例）	14.21%（6,000万円超の部分は20.315%）

譲渡所得税の計算には譲渡費用や取得費、特別控除があるため、必要に応じて専門家へ相談してください。

税額計算に用いられる借地権評価額の求め方

借地権は相続財産に含まれるため、土地を借りている方が亡くなった場合は、相続税がかかるケースもあります。

普通借地権や定期借地権、一時使用目的の借地権ごとの相続税評価額の計算方法を解説します。

普通借地権

普通借地権は、一般的な住居や店舗などで広く利用されている形式で、契約更新が可能な借地契約です。

税額を計算する際は、「借地権の売却価格の計算方法と調べ方」で解説した方法と同様、次のような計算式で評価額を求めます。

土地の評価額（路線価×土地面積）×借地権割合＝借地権価格

たとえば、路線価が25万円/㎡で土地が100㎡、借地権割合が60%なら相続税評価額は1,500万円となります。

2,500万円（25万円×100㎡）×60％（0.6）＝1,500万円

借地権割合が高くなるほど相続税評価額も上がるため、主に都市部の借地は相続税が高額になる可能性があります。

定期借地権

定期借地権は、契約期間満了後に建物を取り壊して返還するのが前提となっており、更新や建替えの権利はありません。

また、定期借地権の相続税評価額の計算方法は次のとおりです。

土地の評価額×（A÷B）×（C÷D）＝定期借地権の相続税評価額 A：地代の相場と実際の地代の差額 B：定期借地権等の設定時におけるその宅地の通常の取引価額 C：課税時期におけるその定期借地権等の残存期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率 D：定期借地権等の設定期間に応じた基準年利率による複利年金現価率

上記のとおり、定期借地権の相続税評価額の計算は非常に複雑です。

正確に定期借地権の相続税評価額を求めたい方は、相続税に強い税理士に相談しましょう。

一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権とは、仮設建物や資材置き場など、名前のとおり一時的に使用する目的で借りている土地を指します。

建物の所有を目的としない場合に該当し、相続税評価額は次のような計算式です。

借地権の種類	計算式
地上権に準ずる権利として評価できる借地権	土地の評価額×A A：法定地上権利割合、もしくは借地権割合の低いほう
上記以外	土地の評価額×法定地上権割合×1/2

地上権に準ずる権利として評価できる借地権とは、借地権の登記がされている、または権利金や一時金を支払っている借地権を指します。

一時使用目的の借地権の相続税評価額の計算も複雑なため、必要に応じて相続税に詳しい税理士に相談してください。

借地権の売却価格を計算する際によくある質問

借地権の売却には専門的な知識が必要で、実際の取引現場では多くの疑問が寄せられます。

ここではとくに多い3つの質問について、売却前に知っておきたいポイントを解説します。

地代の相場や計算方法は？

地代の相場は借地の種類、土地の利用目的などによって異なります。

普通借地権の場合、住宅利用で土地価格の2〜3％（年間）、商業利用で土地価格の4〜5％（年間）が相場とされています。

地代の計算は、固定資産税・都市計画税、路線価などから算出する方法が複数あるため、複雑でわからない場合は専門家に相談してください。

地主が借地権売却を承諾しない場合の対処法は？

借地権の売却を地主が承諾しない場合、裁判所に申し立てて許可を得る方法があります。

地主に不利益がない場合は、裁判所が地主に代わって借地権売却の許可を出せます。

ただし裁判所に申し立てた場合、数か月〜1年程度時間がかかるケースも珍しくなく、すぐには売却できない点に注意が必要です。

信頼できる不動産会社の選び方は？

借地権を売却する際、信頼できる不動産会社を選ぶ基準は次のとおりです。

• 借地権売却の実績が豊富
• 丁寧なヒアリングをしてくれる
• 担当者のレスポンスが早い
• デメリットの説明がある
• 契約を急かさない

借地権の売却は一般的な不動産取引とは異なり、専門的な知識と経験が必要になります。

そのため、借地権売却の実績がある会社や、地主との交渉経験が豊富な業者を選ぶことが重要です。

まとめ

借地権の売却価格を計算する方法や高く売るためのコツ、かかる費用や税金などを解説しました。

一般的な不動産取引とは異なり、借地権を売る際は次の手順で売却価格を計算する必要があります。

1. 土地の評価額を求める
2. 借地権割合を確認する
3. 借地権価格を計算する

また高く売却するためには、底地とセットで売る、専門の不動産会社に依頼するなどの工夫も有効です。

本記事で解説した内容を参考に、借地権の評価や計算方法を正しく理解し、納得できる形で売却を進めましょう。

複雑な内容やわからない点は専門家に相談することで、トラブルを防ぎながら安心して手続きを進められます。