マンション売却時の仲介手数料の相場は？無料や割引になるケースや注意点を解説

マンションを売却する際にかかる仲介手数料は、無料や割引してもらうことはできるのでしょうか。売却にかかる諸費用の中でも、仲介手数料は大きな割合を占めるため、なるべく節約したいと考える方は多いでしょう。

この記事では、仲介手数料について徹底解説します。仲介手数料の相場や、無料や割引になるケース、また仲介手数料を支払ううえで注意すべきポイントを紹介します。

マンション売却で、少しでも手元に資金を残したい方は、ぜひ参考にしてください。

そもそも仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社へ不動産の売買や賃貸の仲介を依頼し、成約に至った場合に請求される手数料です。つまり成功報酬であるため、契約が成立しなかったときは請求されません。

仲介手数料には、マンションを売却するためにかかる宣伝広告費や、販売活動費、契約業務にかかる費用すべてが含まれています。基本的に、仲介手数料以外を請求されることはありません。

仲介手数料は、宅地建物取引業法で売買価格に応じて上限額が決まっていますが、下限について定めはありません。したがって不動産会社は仲介手数料の上限額以内であれば、独自に割引することができ、依頼する側が値引き交渉すること自体も問題ありません。

マンション売却時の仲介手数料の相場は？

気になる仲介手数料の相場ですが、宅地建物取引業法によって定められている上限額を、依頼者に請求している不動産会社がほとんどです。つまり仲介手数料の上限額が、一般的な相場といえます。

マンション売却を依頼する際に不動産会社と媒介契約を締結しますが、売り出し価格の他に、成約時に支払う仲介手数料についても記載することになっています。もし仲介手数料が値引きできるかどうか相談するのであれば、媒介契約締結前にしましょう。

マンション売却時の仲介手数料の計算方法

宅地建物取引業法で定められている仲介手数料の上限額は、以下の通りです。売買価格に応じて、計算式が異なります

不動産売買価格	仲介手数料の上限額
400万円超	物件価格×3％＋消費税
200万円超400万円以下	物件価格×4％＋消費税
200万円以下	物件価格×5％＋消費税

たとえば500万円の場合は、以下の通り計算します。

200万円以下：200万円×5％＝10万円

200万円超400万円以下：200万円×4％＝8万円

400万円超：100万円×3％＝3万円

100,000円＋80,000円＋30,000円＝21万円

21万円＋消費税＝23.1万円

しかし毎回このように計算するのは大変です。売買価格が400万円超の場合は、通常速算式である「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算します。上記の計算で算出できる仲介手数料と、同じであることが分かります。

500万円×3％＋6万円＋消費税＝23.1万円

仲介手数料の早見表で支払額をイメージする

仲介手数料の計算方法は分かりましたが、やはり計算するのは面倒と感じる方のために、仲介手数料（上限額）の早見表を作成しました。売却するマンションの査定額を参考に、実際に支払う仲介手数料額を想定してみましょう。

売買価格	仲介手数料上限額（税込）
600万円	26.4万円
800万円	33万円
1,000万円	39.6万円
1,200万円	46.2万円
1,400万円	52.8万円
1,600万円	59.4万円
1,800万円	66万円
2,000万円	72.6万円
2,200万円	79.2万円
2,400万円	85.8万円
2,600万円	92.4万円
2,800万円	99万円
3,000万円	105.6万円
3,200万円	112.2万円
3,400万円	118.8万円
3,600万円	125.4万円
3,800万円	132万円
4,000万円	138.6万円
4,200万円	145.2万円
4,400万円	151.8万円
4,600万円	158.4万円
4,800万円	165万円
5,000万円	171.6万円
5,500万円	188.1万円
6,000万円	204.6万円
6,500万円	221.1万円
7,000万円	237.6万円

マンション売却時の仲介手数料は誰が誰に支払うもの？

仲介手数料は仲介を依頼した人が、依頼先の不動産会社へ支払います。つまり買主側も、購入の仲介を依頼した不動産会社へ仲介手数料を支払います。

このとき不動産会社は他社と協力して取引することもあれば、同じ不動産会社内で成立することもあります。

仲介手数料について「両手」や「片手」と表現することがありますが、同じ不動産会社内で取引が成立することを両手（取引）といい、異なる不動産会社同士が協力して取引を成立させることを、片手（取引）といいます。

マンション売却時の仲介手数料を支払うタイミングはいつ？

仲介手数料の支払い時期について宅地建物取引業法では定められていませんが、売買契約締結時に半額、残代金決済時に半額としているケースが多いです。※1

仲介手数料は成功報酬であるため、契約後や決済後に現金で支払うのが一般的ですが、現金を持ち歩かないで済むように、銀行振り込みやクレジット払いに対応している不動産会社もあります。

マンション売却時の仲介手数料が戻ってくるケースとは？

不動産会社へ支払った仲介手数料が、戻ってくるケースはあるのでしょうか。たとえば住宅ローン特約による解除となった場合などは、売買契約後であっても支払い済みの仲介手数料が戻ってくることがあります。

売買契約締結後に、買主は正式に住宅ローンを申し込みます。事前審査は通っていたとしても借入れできないことがあり、通常はそのときに備えて住宅ローン特約をつけて契約します。

住宅ローン特約による解除の場合は、売主は受け取った手付金を買主に返金し、契約は白紙になるため仲介手数料も返金されるのが一般的です。ただし不動産会社によって取り扱いが異なることがあるため、事前に仲介手数料が返金されるケースを確認しておくことをおすすめします。

マンション売却時の仲介手数料は無料や割引になる？

仲介手数料は仲介に対する報酬のため、不動産会社と直接取引する場合、仲介手数料はかかりません。たとえば売主である不動産会社から直接不動産（分譲マンションや新築分譲住宅など）を購入する場合や、不動産会社に直接買取してもらう場合などは基本的に無料です。

不動産会社は事業として仲介を行っているので、無料では経営が成り立ちません。仲介手数料を無料や割引することを売りにしている不動産会社もありますが、両手取引を条件にしているなど、一定のルールが存在します。依頼する際は、その仕組みについて理解しておきましょう。

また不動産会社によっては、2回目以降の取引や顧客からの紹介客に対して割引をするケースがあります。少しでも仲介手数料を抑えたい場合は、割引制度の有無を売却依頼する前に確認してみましょう。

マンションを買取で売却したら仲介手数料は無料？

マンションを不動産会社に直接買取してもらう場合は、仲介手数料はかかりません。これは、直接取引だから無料なのであって「買取＝仲介手数料無料」ではないので注意しましょう。たとえば不動産会社の仲介で、買取専門の不動産会社が買い取った場合は仲介手数料がかかります。

マンション売却時の仲介手数料を安くするより高く売却することが大切

仲介手数料が無料や割引になるのには、仕組みや理由があります。もし仲介手数料を50万円安くすることができたとしても、売却価格が100万円安くなってしまったら、結局は損することになります。

仲介手数料を安く抑えることよりも、マンションを高く売却できることを優先し、高値で売却してくれそうな不動産会社に売却依頼するようにしましょう。

マンションを高く売却する6つの方法とは？

マンションをなるべく高く売却するためには、どのようなことに気をつけたらよいのでしょうか。この章では、高値で売却するための6つのコツを紹介します。

• 相場価格を把握して適正価格で売り出す
• 売却実績が豊富な不動産会社へ依頼する
• ゆとりを持ってスケジュールを立てる
• 室内の整理整頓と清掃を心がける
• 内覧時の対応に気を配る
• マンションを売り出すタイミングに注意する

相場価格を把握して適正価格で売り出す

マンションをなるべく高く売却したいのであれば、適正価格で売り出すようにしましょう。価格設定が高すぎると売れにくく、成約までに時間がかかってしまいます。早期に売却することが、高値での売却につながると心得て、適正価格を把握することも大切です。

売却実績が豊富な不動産会社へ依頼する

不動産会社によって特徴があり、強みもそれぞれ異なります。マンションの売却を依頼するのであれば、マンション売却が得意で、実績が豊富な不動産会社がおすすめです。また担当者との相性も重視して、依頼先を決定しましょう。

ゆとりを持ってスケジュールを立てる

マンションを売却したいタイミングが決まっている場合、その時期に合わせようとすると、どうしても売り急ぐことになります。自ら売り急いで値下げしなければならないような状況を作らないためにも、ゆとりを持ってスケジュールを立てましょう。

室内の整理整頓と清掃を心がける

買主にとって内覧は、マンションを購入するか否かを判断するプロセスの1つです。第一印象が悪いと、成約には結びつきません。なるべく室内の整理整頓を心がけ、とくに水回りなどは念入りに清掃するようにしましょう。

内覧時の対応に気を配る

内覧時の対応にも、配慮が必要です。基本的には不動産会社の担当者が案内しますが、質問が出た際などは気持ちよく返答するようにし、それとなく住環境や交通の利便性などをアピールできるようにしましょう。

マンションを売り出すタイミングに注意する

不動産売却は需要の有無が大きく影響するため、購入希望者が増えるタイミングで売り出すようにします。一般的に1月~3月は不動産の繁忙期ともいわれ、需要が増える時期です。売り出すタイミングを調整できのであれば、マンションを売りやすい時期に合わせて計画しましょう。

仲介手数料以外にマンション売却時にかかる費用とは？

マンション売却時には、仲介手数料以外にも費用がかかります。資金計画を立てる際は、かかる諸費用も忘れずに計上するようにしましょう。

• 印紙代
• 登記費用
• 譲渡所得税

印紙代

売買契約書は課税文書の1つであり、作成時には売買価格に応じた収入印紙を貼る必要があります。2024年の3月31日までは印紙税について軽減措置があり、税額はそれぞれ以下の通りです。

もし3月中に契約できるのであれば、軽減後の印紙代になります。数日違いで倍ほどの違いが発生する可能性があるので、契約するタイミングには注意しましょう。

登記費用

マンションの所有権移転登記は、買主の負担とするのが一般的です。マンション売却で登記費用がかかるのは、抵当権抹消登記や住所変更登記です。

登記費用の内訳は、登録免許税（不動産1個につき1,000円、土地1個と建物1個（計2個）を1件で申請する場合は，2,000円となります。）と司法書士への報酬（1万~2万円が相場）です。もし抵当権抹消登記を依頼するのであれば、12,000円~25,000円程度を想定しておきましょう。

譲渡所得税

マンションを売却して、利益が発生した場合は、譲渡所得税が課税されます。売却価格から減価償却費差し引いた購入時の価格と譲渡にかかった費用をマイナスして、譲渡所得金額を算出します。この計算で譲渡所得がゼロであれば、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得額＝収入金額－（取得費－減価償却費＋譲渡費用）－特別控除額（3,000万円）

また居住用財産であれば、一定の条件を満たすことを条件に、譲渡所得金額から最大で3,000万円を控除できます。

マンション売却時にかかる手数料をシミュレーション

マンション売却にかかる諸費用を、以下の条件をもとにシミュレーションしてみましょう。

【条件】

4,000万円で購入したマンションを3,000万円で売却

2024年3月に売買契約を締結

抵当権抹消登記を司法書士へ依頼

諸費用	計算式
仲介手数料	3,000万円×3％＋6万円＋消費税＝105.6万円
印紙代	1,000万円超5,000万円以下は、軽減措置により1万円
登記費用	土地1個×1,000円＋建物1個×1,000円＋報酬20,000円＝2.2万円
譲渡所得税	売却益が発生していないため譲渡所得税は0円
合計	105.6万円＋1万円＋2.2万円＝108.8万円

マンション売却時の仲介手数料を払ううえで注意すべきポイントとは？

最後に、不動産会社へ仲介手数料を払ううえで、注意すべきことを紹介します。

仲介手数料が安いことを理由に売却依頼先を決めない

仲介手数料が無料、もしくは割引になるには、何かしらの条件があるケースがほとんどです。たとえば両手取引に限定されてしまうと、高値での売却が難しいかもしれません。かえって損する恐れもあるため、仲介手数料が安いことだけを理由に依頼先を選択しないようにしましょう。

仲介手数料以外の費用を請求されても安易に支払わない

仲介手数料には、広告宣伝にかかる費用や販売活動費も含まれています。売主が特別に広告などを依頼した場合を除き、仲介手数料以外の費用を請求されることはありません。万が一請求されても、安易に支払わないように注意しましょう。

まとめ

仲介手数料は売却時にかかる諸費用の中でも大きな割合を占めるため、なるべく安く抑えたいと考えるかもしれません。しかし仲介手数料を安くすることばかり優先させてしまうと、マンションを高く売却できないおそれもあり、注意が必要です。

手元に残る資金を増やしたいのであれば、マンションをなるべく高く売ることを考え、マンション売却実績が豊富な不動産会社への依頼を検討しましょう。

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※1：不動産売買の仲介手数料はいくら必要？計算方法や値引き交渉の可否などを徹底解説！
※2：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税
※3：国税庁、No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
※4：国税庁、No.3302 マイホームを売ったときの特例