住宅ローンがあるけど引っ越したい！選べる3つの選択肢や売却・返済方法を解説

2024-10-012025-07-22

住宅ローンの返済が続く中で、さまざまな事情により住み替えを検討するケースは少なくありません。

転勤や家族構成の変化、周辺環境など、現住居に住み続けることが困難になる要因は多岐にわたります。

しかし、住宅ローンが残っている不動産は、自由に売却や賃貸に出せない場合が多いです。

そのため、住宅ローン返済中の物件から引っ越しを希望する際は、事前に選択肢や制約を理解し、適切な手順を踏む必要があります。

本記事では、住宅ローンが残っている状態でも引っ越しを検討できる方法や、売却・返済に関する具体的な対策を解説します。

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住宅ローンがあると引っ越しできない？

住宅ローンが残っていても引っ越しは可能ですが、一定の制約があります。

主な理由は、金融機関が設定する「抵当権」の存在です。

抵当権とは、住宅ローンの担保として不動産に設定される権利のことで、ローンが完済されていない状態では、所有者であっても自由に売却や譲渡ができません。

仮に返済が滞った場合、金融機関は不動産を競売にかけて貸し付けた資金を回収するため、金融機関としても住み替えを簡単には認められない事情があります。

また、ローン残債があるまま売却しようとしても、買い手が見つかりにくく、実際の取引が成立しづらい傾向があります。

住宅ローンの完済と抵当権の抹消が、基本的には引っ越しの前提となるため、事前に制約を理解し、計画的に対策を検討しましょう。

売却できない理由

住宅ローンの返済中でも売却自体は可能ですが、実際には売却が困難となる理由が存在します。

第一に、抵当権が設定された不動産は金融機関の担保として扱われているため、ローン完済前に第三者へ引き渡すことが原則としてできません。

仮に売却しても、売却代金でローン残債を完済できなければ、抵当権の抹消手続きが原則として進まず、取引が成立しない恐れがあります。

第二に、住宅ローンが残っている物件は買い手にとってもリスクがある点が問題です。

抵当権が残る物件は金融機関の担保対象となっており、万が一売主が返済不能に陥った場合には、競売にかけられるリスクがあるため、多くの購入希望者は避ける傾向があります。

住宅ローン返済中の不動産を売却する際は、残債と売却価格のバランスを見極めたうえで、金融機関との調整や任意売却の検討が必要です。

貸し出しできない理由

売却が難しい場合、賃貸として貸し出す方法を考える方もいますが、住宅ローン契約中の不動産を第三者に貸すことは、原則として契約違反に該当します。

多くの住宅ローン契約では、契約者本人またはその家族の居住を条件としており、住宅以外の用途に使用することは想定されていません。

住宅ローンは、低金利で融資を受けられる代わりに、利用目的に厳格な制約が設けられており、収益目的での利用は認められていないケースが一般的です。

仮に契約に違反して不動産を賃貸に出した場合、金融機関から一括返済を求められる可能性もあります。

契約違反のリスクを避けるためにも、住宅ローン返済中の物件を第三者に貸し出すことは避けなければなりません。

住宅ローン返済中でも引っ越せるケース

住宅ローン返済中であっても、一定の条件を満たせば引っ越しが可能な場合があります。

やむを得ない事情で現住居に住み続けることが難しい場合、該当するケースにあてはまるか確認しておきましょう。

同居家族の誰かが残って生活する

住宅ローンを返済中であっても、同居する家族の誰かが住み続ける場合には、一部の家族だけが引っ越すことが認められます。

たとえば、契約者が単身赴任となり、配偶者や子どもが引き続き居住するケースや、介護のために一時的に実家へ移るような状況が該当します。

契約者またはその家族が居住していれば、住宅ローン契約上の「本人居住」の条件を満たすため、引っ越しが契約違反に該当することはありません。

ただし、たとえ家族が居住を継続する場合でも、事前に金融機関へ相談することが重要です。

了承が得られる可能性は高いものの、事情を説明したうえで同意を得ておいたほうが、リスク回避につながります。

金融機関の許諾を得て貸し出す

住宅ローン返済中であっても、金融機関から許諾を得れば賃貸に出すことができます。

転勤や介護など、どうしても家族全員が引っ越さざるを得ない事情がある場合、金融機関に相談すると、例外的に引っ越しが認められるケースがあります。

住宅ローンの契約では「契約者が住むこと」が原則ですが、住まない住居のローン返済は生活の負担になりかねません。

そのため、事情を説明して金融機関から許可を得られれば、住宅ローン残債があっても賃貸として運用できる仕組みです。

事前に無断で貸し出すと契約違反となる恐れがあるため、必ず事前に金融機関へ相談し、承諾を得てから対応しましょう。※1

家を売却する

住宅ローン返済中でも、家を売却することで引っ越しが可能となる場合があります。

引っ越しが避けられない状況で、他の選択肢が現実的でない場合には、売却を検討することも一つの方法です。

売却によって得た金額で住宅ローンを完済できれば、ローン契約も終了して自由に新たな住居に移れます。

仮に売却額がローン残債を下回る場合でも、「任意売却」という手続きにより売却が認められる可能性があります。

任意売却とは、金融機関の合意を得たうえで、ローン残債が残っていても不動産を売却する方法です。

任意売却では不動産の売却後も残債の返済が必要ですが、月々の返済額を軽減できるケースもあります。

売却を選択する際は、必ず事前に金融機関と相談し、売却方法や今後の返済計画について確認しておきましょう。

住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の売却・返済方法

住宅ローンが残っている家から引っ越す場合、検討すべき選択肢は複数あります。

売却をはじめ、状況に応じた対応方法を把握しておきましょう。

ここでは、代表的な5つの選択肢について解説します。

売却して一括返済する

不動産会社に仲介を依頼し、家を売却する方法があります。

売却価格が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」の場合は、、売却金でローンを完済でき、抵当権の抹消も可能です。

一方、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合、不足分を手元資金で補わなければなりません。

補えない場合は、抵当権を抹消できず、売却が成立しない可能性があります。

売却を検討する際には、現在の住宅ローンの残債と売却見込み額を把握するようにしましょう。

なお、売却の際は、仲介手数料や登記費用といった諸経費も発生します。

物件の売却時は、売却見込み額と諸経費も含めて住宅ローンの残債を上回るかどうかを確認しておきましょう。

不動産会社に買い取りを依頼する

仲介ではなく、直接不動産会社に買い取りを依頼する方法もあります。

不動産会社に買い取りを依頼するメリットは、早く家を売却できることです。

ただし、買い取り価格は市場価格よりも低く設定される傾向にあります。

不動産会社は再販売を目的としているため、利益確保を見越した価格になるのが理由です。

また、買い取り後は住宅ローンの繰り上げ返済手数料や抵当権抹消費用といった各種費用も発生します。

売却後に手元資金がどの程度残るかを事前にシミュレーションし、慎重に判断しましょう。

住み替えローンを利用する

住み替えローンは、売却後も残る住宅ローンと新たな住宅購入のためのローンをまとめて借り入れる方法です。

たとえば、オーバーローン分が500万円で新しい住宅ローンが2,000万円の場合、2,500万円を借り入れることで住み替えが可能になります。

ただし、住み替えローンは借入総額が増えるため、審査基準は厳格です。

毎月の返済額も大きくなることから、将来的な返済計画を綿密に立てる必要があります。

金融機関によって条件が異なるため、複数の金融機関を比較するのがおすすめです。

ダブルローンを利用する

ダブルローンとは、現在返済している住宅ローンとは別の新しい住宅ローンを締結する方法です。

新居を先に購入し、その後に既存の家を売却する流れとなるため、スムーズに引っ越しを進めやすいというメリットがあります。

ただし、二つの住宅ローンを同時に抱えることになり、家計への負担は非常に重くなります。

旧住宅の売却が長引くと、その間も二重の返済が続くため、リスクが高まる点にも注意が必要です。

また、ダブルローンは一部の金融機関でのみ取り扱われており、審査も厳しい傾向があります。

安易に利用するのは避け、事前に金融機関へ相談して自身の収支状況や売却見込みを踏まえたうえで判断しましょう。

任意売却を行う

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に金融機関の同意を得て抵当権を抹消し、不動産を売却する方法です。

競売を避けつつ、できるだけ有利な条件で売却する手段として選択されます。

売却後もローン残債がある場合は、金融機関と返済条件を再協議することが可能です。

おおむね分割返済となるため、急激な返済負担の増加は抑えられます。

しかし、任意売却を実施すると、信用情報に金融事故として記録され、一定期間は新たなローン契約が難しくなる可能性があります。

また、売却価格は市場相場より低くなりやすい点にも注意が必要です。

住宅ローンの返済が著しく困難で、他の選択肢を取りにくい場合に検討すべき手段といえるでしょう。

住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の注意点

住宅ローンが残っている家から引っ越す場合、事前に確認すべき重要なポイントがいくつかあります。

とくに「住宅ローンの残債と売却価格の関係」や「住宅ローン控除の継続可否」、「金融機関とのやり取り」などは、引っ越しを進めるうえで必ず押さえておくべきポイントです。

注意点を事前に把握し、準備しておくことで、思わぬ費用負担や手続き上のトラブルを防ぎながら、スムーズな住み替えにつながります。

ここでは、住宅ローンが残っている状態で引っ越す際に、とくに注意すべきポイントを順番に見ていきましょう。

市場価格と住宅ローンの残債を確認する

家を売却する場合は、市場価格と住宅ローンの残債を確認しましょう。

売却によって住宅ローンを完済できるのか、あるいはオーバーローンで手出しの資金が必要になるのか把握するためです。

完済可能な「アンダーローン」であれば売却は比較的スムーズに進みますが、売却額が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、差額の自己負担が発生します。

アンダーローンであれば、売却益を引っ越し資金に充てることができ、結果としてよりよい住環境への移行が可能になるでしょう。

住宅ローンの残債と不動産市場の状況を照らし合わせ、売却するかどうか冷静な検討が必要です。

住宅ローン控除の適用に注意する

住宅ローンがある家を売却したり賃貸に出したりすると、住宅ローン控除が適用されなくなる可能性があります。

住宅ローン控除は、一定期間にわたって所得税の還付が受けられる制度で、数十万円単位の節税効果が見込めます。※2

引っ越し後も控除を受けられるかどうかは、居住実態により異なる点を理解しておきましょう。

【住宅ローン控除が継続されるケース】

家族の一部（例：配偶者や子ども）が、元の住宅に引き続き居住している（例：単身赴任など）
一時的に転居したが、後日元の住宅に戻る予定がある
新しく購入した住宅が、住宅ローン控除の要件を満たしており、控除を新たに受ける手続きを行った場合

【住宅ローン控除が受けられなくなるケース】

家族全員が別の住宅へ引っ越し、元の住宅に誰も住まなくなる
元の住宅を売却、または第三者に賃貸として貸し出した場合

控除を受けるには、その年の12月31日時点で自らが居住していることが原則です。

引っ越しのタイミングや家族の居住状況によって控除の可否が変わるため、事前にしっかり確認しておきましょう。※3

必ず金融機関に相談する

住宅ローンがある家から引っ越す際には、必ず金融機関に相談しましょう。

やむを得ない事情があっても、事前に債権者である金融機関に相談することで後々のトラブルを防げます。

「転居の理由」「現在の住居に戻る予定の有無」など、引っ越しに関する情報を事前に金融機関へ申告・相談しておくのが得策です。

住宅ローンを継続しながら安全に転居するには、金融機関との適切なコミュニケーションが欠かせません。

買い取り・任意売却の場合は市場価格よりも安くなる

住宅ローンがある家を不動産会社に買い取ってもらう、または任意売却をおこなう場合は、売却価格が市場価格を下回る傾向があります。

不動産会社による買い取りや任意売却をおこなうケースでは、買い手が限定されるため競争が起こらず、売却価格が低く抑えられます。

「早期売却のメリット」と「価格の下落というデメリット」を比較し、計画的に進めましょう。

引っ越しに伴う手間や労力が発生する

引っ越しに伴う手間や労力が発生するデメリットも無視できません。

具体的には、引っ越し費用の確保、新居探し、ライフラインの移転手続きなど、さまざまな作業を同時並行でおこなう必要があります。

また、住宅ローン控除や住み替えローンの活用を検討する場合は、税理士や金融機関との連携も必要です。

引っ越しの準備に時間と労力がかかり、時間的・体力的な負担が大きくなるデメリットがある点も押さえておきましょう。

売り先行・買い先行を決める

住み替えを進めるうえでは、「売り先行」か「買い先行」かを早い段階で判断することが大切です。

「売り先行」は今の住まいを先に売却する方法、「買い先行」は新しい住まいを先に購入する方法です。

売り先行は資金計画が立てやすい一方で、仮住まいを用意する必要が出てくる場合もあります。

買い先行は、引っ越しのスケジュールにゆとりを持てる反面、住宅ローンを一時的に二重で支払うリスクを伴います。

それぞれの特徴をよく理解し、家庭の事情に応じて適切な進め方を選びましょう。

引っ越す際は住民票を移す

引っ越し後は、14日以内に住民票の異動手続きを行わなければなりません。

手続きが遅れると、郵便物が届かなくなったり、行政サービスの利用に支障が出たりする恐れがあります。

新居が決まったら、自治体の窓口やマイナポータルを活用し、早めに手続きを済ませておくと安心です。

引っ越しても住宅ローン控除は受けられる？

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、マイホームを取得した際に一定の条件を満たせば、年末時点の住宅ローン残高に応じて所得税などが控除される制度を指します。

ただし、控除を受けるには「居住の用に供していること」が基本条件となるため、住み替えなどで引っ越した場合には注意が必要です。

引き続き控除が適用されるケースと、適用外となるケースを確認しておきましょう。

控除を受けられる場合

住宅ローン控除は、引っ越し後も次のような条件を満たしていれば継続して適用される可能性があります。

単身赴任など、一時的に別居しても家族が引き続き住んでいる
一定期間内に再び元の住宅へ戻る予定がある
一時的に転勤先から通勤する合理的な理由がある

状況によって判断が分かれるため、事前に税務署や専門家へ確認しておくと安心です。

控除を受けられない場合

次のようなケースでは、住宅ローン控除の適用要件を満たさなくなるため、控除が受けられなくなります。

購入後すぐに第三者へ貸し出す、または売却する
完全に住まなくなり、居住実態がなくなった
単身赴任などではなく、家族全員が引っ越して空き家になる
控除期間内に要件を満たさなくなった

住宅ローン控除は「自らが居住する住宅」に限られるため、引っ越しを検討する際は控除への影響も含めて慎重に判断することが大切です。

住宅ローンがある家から引っ越すときの流れ

住宅ローンが残っている住まいから引っ越す際は、事前に必要な準備を把握し、順序立てて進める必要があります。

計画性を欠くと、売却や住宅ローンの手続きに支障をきたすリスクがあるため、次の流れに沿って円滑な引っ越しを目指しましょう。

1. 現状の確認	・現在の住宅ローンの返済状況を確認する・家の売却見込み額を査定してもらう・引っ越しにかかる費用や手間を見積もる
2. 金融機関への相談	・引っ越しの意向を金融機関に伝える・住宅ローンの残債や返済方法について相談する・売却や賃貸の計画を説明し、金融機関の許可を得る・引っ越し後の住宅ローンの取り扱いを確認する
3. 売却・賃貸の準備	・売却する場合：不動産会社の選定や売却価格を設定する・賃貸に出す場合：賃料の設定や入居者募集の方針を決める・管理会社の選定や契約内容の確認をおこなう
4. 引っ越し先の選定	・引っ越し先の候補を探す・予算や希望条件に合う物件を選定する・新たな住宅ローンの利用が必要か検討する・入居日を調整し、契約手続きを進める
5. 売却・賃貸の手続き	・売却：買主との売買契約を結ぶ・賃貸：入居者との賃貸借契約を締結する・住宅ローンの残債を返済し、抵当権の抹消手続きをおこなう・金融機関への報告をはじめとした各種手続きを進める
6. 引っ越しの準備・実行	・引っ越し業者の手配と荷造りを進める・ライフラインの解約と転居先での契約手続きをおこなう・住民票や各種契約の住所変更を済ませる