8,000万円で土地売却する際の税金はいくら？計算方法や節税に利用できる特別控除を解説

「土地を8,000万円で売却したときにはどのくらい税金がかかるの？」と、土地売却時に課税される税金について悩んでいる方も多いでしょう。

売却金額が8,000万円ともなると、税金の納付額が高額になる場合もあります。

税金について理解せずに売却すると想定よりも納付額が多くなり、計画通りに資金を手にできないかもしれません。

本記事では8,000万円の土地売却でかかる税金や税額の計算方法、節税に役立つ特例について解説します。

8,000万円の土地売却でかかる主な税金

8,000万円の土地売却でかかる主な税金は、次のとおりです。

税金の名称	納付時期	納付方法
印紙税	売買契約締結時	・売買契約書に収入印紙を貼る
登録免許税	引渡し時	・法務局へ提出する台紙に収入印紙を貼る
譲渡所得税	確定申告時	・税務署に現金を持参する ・振込みや口座振替を利用する など

それでは、各税金の内容について解説します。

印紙税

印紙税は、売買契約書の作成時に課税される国税です。

納付額は、次の表のように契約書に記載された売買金額によって変動します。

売買金額	印紙税額
500万円超から1,000万円以下	5,000円
1,000万円超から5,000万円以下	1万円
5,000万円超から1億円以下	3万円
1億円超から5億円以下	6万円

8,000万円の土地を売却した場合は、5,000万円超から1億円以下に該当し、印紙税が3万円かかります。

印紙税は税額分の収入印紙を売買契約書に貼り、割印して納付します。

なお、収入印紙は郵便局や法務局などで購入が可能です。

参照元：国税庁 印紙税額

登録免許税

登録免許税は、法務局に登記を申請する際に課税される国税です。

売主が負担する登記の種類は、抵当権抹消登記と住所変更登記です。

抵当権抹消登記	不動産に設定されている抵当権を登記簿から抹消する登記
住所変更登記	登記名義人の住所や氏名に変更が生じた場合に申請する登記

抵当権抹消登記も住所変更登記も1件申請するごとに、登録免許税が1,000円かかります。

登録免許税は、法務局に提出する台紙に税額分の収入印紙を貼って納付します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、譲渡所得に課税される国税です。

譲渡所得とは、土地や建物などの資産を売却したときに生じた所得です。

売却した年の1月1日現在で所有期間5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超えている場合は長期譲渡所得の税率が適用されます。

区分	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	5年以下	5年超
税率	39.63%	20.315%
税率の内訳	・譲渡所得税30% ・復興特別所得税0.63% ・住民税9%	・譲渡所得税15% ・復興特別所得税0.315% ・住民税5%

譲渡所得が生じると、所得税のほかにも復興特別所得税と住民税もかかります。

所得税と復興特別所得税は確定申告の期日内に納付し、住民税は土地を売却した年の翌年6月以降に納付します。

参照元：No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

8,000万円の土地売却でかかる税金の計算方法

8,000万円の土地売却でかかる税金は、次の順序で計算します。

1. 譲渡所得を算出する
2. 利用できる特例を確認する
3. 税率を掛ける

それでは、それぞれの計算方法について解説します。

1：譲渡所得を算出する

8,000万円の土地売却でかかる税金を計算する際は、最初に譲渡所得を求めます。

譲渡所得 = 収入金額 -（取得費 + 譲渡費用）

なお、譲渡所得の計算式に利用した用語の内容は次のとおりです。

用語の名称	概要	該当する費用例
収入金額	売上金額と同じ意味	・土地の売却代金
取得費	売却した土地を購入したときの費用	・土地の購入代金 ・仲介手数料 ・印紙代 など
譲渡費用	土地を売却したときの費用	・仲介手数料 ・解体費用 ・測量費用 など

計上できる費用は、売買契約書や領収書などの証拠書類が残っているものに限られます。

2：利用できる特例を確認する

譲渡所得を計算したら、利用できる特例を確認して課税譲渡所得を求めます。

課税譲渡所得 = 譲渡所得 – 特別控除

特別控除の主な例は、次のとおりです。

• マイホームを売ったときの特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 収用等により土地建物を売ったときの特例

たとえば、マイホームを売ったときの特例を利用すると、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

3：税率を掛ける

課税譲渡所得を計算したら、最後に税率を掛けて譲渡所得税を求めます。

譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

税率は短期譲渡所得と長期譲渡所得のどちらが適用されるのかによって異なります。

短期譲渡所得の場合は39.63%、長期譲渡所得の場合は20.315%を掛けます。

なお、短期譲渡所得か長期譲渡所得かを判断する際は、売却した年の1月1日現在を基準とする点に注意が必要です。

売却した年の1月1日現在で所有期間が4年10か月、売却日時点の所有期間が5年2か月の場合、短期譲渡所得の税率が適用されます。

8,000万円の土地売却でかかる税金をシミュレーション

8,000万円の土地売却でかかる税金額がいくらになるのか、シミュレーションしてみましょう。

税金を計算する際に用いる条件は、次のとおりです。

収入金額	8,000万円
取得費	4,000万円
譲渡費用	500万円
所有期間	20年（長期譲渡所得）
特別控除	3,000万円

それでは、税額がいくらになるのかシミュレーションします。

取得費がわかる場合

取得費がわかる場合、次のように計算します。

【譲渡所得の計算】

収入金額 -（取得費 + 譲渡費用）= 譲渡所得 8,000万円 -（4,000万円 + 500万円）= 3,500万円（譲渡所得）

【課税譲渡所得の計算】

譲渡所得 – 特別控除 = 課税譲渡所得 3,500万円 – 3,000万円 = 500万円（課税譲渡所得）

【譲渡所得税の計算】

課税譲渡所得 × 税率 = 譲渡所得税 500万円 × 20.315% = 約101万円（譲渡所得税）

取得費がわかる場合は、約101万円の譲渡所得税がかかります。

取得費がわからない場合

取得費がわからない場合は、概算取得費を用いて計算します。

【概算取得費の計算】

収入金額 × 5% = 概算取得費 8,000万円 × 5% = 400万円（概算取得費）

【譲渡所得の計算】

収入金額 -（概算取得費 + 譲渡費用）= 譲渡所得 8,000万円 -（400万円 + 500万円）= 7,100万円（譲渡所得）

【課税譲渡所得の計算】

譲渡所得 – 特別控除 = 課税譲渡所得 7,100万円 – 3,000万円 = 4,100万円（課税譲渡所得）

【譲渡所得税の計算】

課税譲渡所得 × 税率 = 譲渡所得税 4,100万円 × 20.315% = 約832万円（譲渡所得税）

取得費がわからない場合、約832万円の譲渡所得税がかかります。

8,000万円の土地売却で利用できる特別控除

8,000万円の土地売却で利用できる特別控除は、次のとおりです。

• マイホームを売ったときの特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 特定のマイホームを買い換えたときの特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 収用等により土地建物を売ったときの特例
• 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの特別控除
• 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例を活用して、8,000万円で売却した際の税金を節税しましょう。

マイホームを売ったときの特例

マイホームを売ったときの特例とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

特例を利用するためには、次の条件を満たす必要があります。

• 現在住んでいる自宅の売却
• 自宅の退去日から一定期間内の売却
• 過去3年に本特例を利用していない など

特例を利用する目的のみで居住していた建物や、別荘など趣味のために保有していた建物を売却しても適用は受けられません。

本特例について詳しく知りたい方は、国税庁公式サイト「マイホームを売ったときの特例」を確認してください。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、譲渡所得税の税率を下げられる特例です。

特例を利用するための条件は、次のとおりです。

• 所有期間10年を超える自宅の売却
• 特別な関係にある個人や法人に売却しない
• マイホームの買換えや交換の特例を利用していない など

本特例の適用を受けると、次の税率が適用されます。

軽減税率の特例	14.21%（課税譲渡所得6,000万円以下の部分） 20.315%（課税譲渡所得6,000万円超の部分）
長期譲渡所得	20.315%

適用条件を確認する際は、国税庁公式サイト「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を参照ください。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定のマイホームを買い換えたときの特例とは、譲渡所得税の繰り延べが受けられる特例です。

買い換えの特例の主な条件は、次のとおりです。

• 2025年末までに自宅を売却する
• 自宅の所有期間が10年を超えている
• 売却代金が1億円以下 など

本特例の適用を受けると、自宅売却時に譲渡所得税がかかっても、納付するタイミングが新居を売るときになります。

特例の詳細は、国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」のページを確認してください。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例とは、譲渡所得から2,000万円または3,000万円控除できる特例です。

特例の適用を受ける際は、次の条件を満たさなければなりません。

• 1981年5月31日以前に建築された建物の売却
• 相続開始時に被相続人以外が居住していない建物
• 区分所有権が設定されていない建物 など

3人以上の相続人が受け継いだ建物を売却する際の控除額は2,000万円、3人未満なら3,000万円控除できます。

本特例の適用条件は多岐にわたるため、利用を検討する際は国税庁公式サイト「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」を確認しましょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは、相続税の一部を取得費として計上できる特例です。

本特例の適用を受ける場合、次の条件に該当する必要があります。

• 相続で取得した不動産の売却
• 相続を取得した方に相続税が課税されている
• 相続開始から3年10か月を経過する日までに売却

特例を利用すれば納付済みの相続税の一部を取得費として計上でき、譲渡所得の圧縮が可能となります。

取得費として計上できる金額を算出する際は、国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」のページを確認して計算してみてください。

収用等により土地建物を売ったときの特例

収用等により土地建物を売ったときの特例とは、譲渡所得から5,000万円控除できる特例です。

収用とは、公共事業の事業者が土地収用法に基づいて、不動産の所有権を取得することです。

特例を利用するための主な条件は、次のとおりです。

• 転売する目的の売却ではない
• 代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けていない
• 事業者から買取りの申出があった日から6か月以内の売却

本特例の控除額はほかの特例に比べて高額なため、適用を受けられる場合は必ず確定申告して制度を利用しましょう。

利用できる条件を確認する際は、国税庁「収用等により土地建物を売ったときの特例」のページを確認してください。

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの特別控除

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの特別控除とは、譲渡所得から1,000万円を控除できる特例です。

本特例を利用するためには、次の条件を満たさなければなりません。

• 平成21年1月1日から平成22年末に土地を取得
• 平成28年以降に売却
• 特別な関係以外の方に売却

1,000万円の特別控除の適用を受けられる土地は、購入したものに限られ、相続や遺贈などで取得したものを売却しても控除できません。

特例の詳細は、国税庁「1,000万円の特別控除」のページを確認してください。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、譲渡損失をほかの所得と損益通算や繰越控除できる特例です。

特例の適用を受けるための条件は、次のとおりです。

• 自宅を2025年末までに売却
• 購入する新居は面積50㎡以上
• 返済期間10年以上の融資で新居を購入

譲渡損失を給与所得や不動産所得と損益通算できれば、所得税の節税につながります。

売却する自宅と購入する新居について細かな条件があるため、特例の利用を検討する際は、国税庁の「損益通算及び繰越控除の特例」を参照にしてください。

なお、損益通算とは同一年分の利益と損失を相殺できる制度、繰越控除とは同一年分の利益から損失が相殺しきれない場合、将来の所得から控除できる制度です。

8,000万円で土地売却する際の注意点

8,000万円で土地売却する際の注意点は、次のとおりです。

• 特例と住宅ローン控除は併用できない
• 売却益がある・特例を利用する場合は確定申告が必要
• 税金以外にも諸費用がかかる

それでは、注意点について解説します。

特例と住宅ローン控除は併用できない

土地を売却した際に利用できる特例には、住宅ローン控除と併用できないものもあります。

併用できない主な特例は、次のとおりです。

• マイホームを売ったときの特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 特定のマイホームを買い換えたときの特例

たとえば、買い換えによって譲渡所得が発生した場合に上記の特例を利用すると、住宅ローン控除を受けられなくなります。

反対に新居を購入する際に住宅ローン控除を利用すると、自宅を売却する際に一部の特例が利用できなくなる場合があります。

どちらが節税につながるのか、事前に税理士や不動産会社に確認したうえで制度を利用しましょう。

売却益がある・特例を利用する場合は確定申告が必要

土地を売却した際、次の条件のいずれかに当てはまる場合は確定申告が必要です。

• 売却益（譲渡所得）が発生した
• 特例を利用する

条件に該当する場合、土地売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告しなければなりません。

確定申告では譲渡所得を計算した書類や、売主の所得や控除を記入した書類などを提出する必要があります。

添付書類も多いため事前に必要な書類を確認し、準備しておきましょう。

税金以外にも諸費用がかかる

土地を売却する際は、税金以外にも次のような諸費用がかかります。

• 仲介手数料
• 解体費用
• 測量費用
• 登記費用
• 引越し費用
• 整地費用 など

支払う必要がある費用は、売主の状況や土地の状態によって異なります。

土地を売り出す前に、どの費用がかかるかを不動産会社に確認し、事前にすべての諸費用を資金計画に組み込んでおきましょう。

8,000万円の土地売却における確定申告の流れ

8,000万円の土地売却で譲渡所得が発生した場合や特例を利用する方は、確定申告が必要となります。

確定申告する際は、次の流れで進めます。

1. 確定申告書と譲渡所得の内訳書を取得する
2. 添付書類を集める
3. 確定申告書と譲渡所得の内訳書の内容を記入する
4. 税務署に必要書類一式を提出する
5. 期日内に譲渡所得税を納付する

確定申告書と譲渡所得の内訳書は、国税庁の公式サイトからダウンロードできます。

毎年12月頃に最新の書類がアップロードされるため、取得は年末以降におこないましょう。

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は、次のとおりです。

書類の名称	取得先
確定申告書	国税庁の公式サイト
譲渡所得の内訳書	国税庁の公式サイト
売買契約書の写し	不動産会社
取得費や譲渡費用がわかる領収書	不動産会社や司法書士、解体業者など
登記事項証明書	法務局
本人確認書類	運転免許センターや旅券センターなど

紹介した書類は確定申告に必要なものですが、特例を利用する場合は追加書類が必要となります。

追加書類については国税庁公式サイトの各特例のページを参照するか、税務署に確認してください。

確定申告のやり方

確定申告のやり方は、次のとおりです。

• 税務署に書類を持参する
• e-Taxで電子申請する
• 書類を税務署に郵送する
• 税務署の時間外収受箱に書類を投函する

やり方のなかで、書類を簡単に作成でき、書類を提出する手間が少ないのはe-Taxによる申請です。

国税庁公式サイトの「確定申告書等作成コーナー」で作成した確定申告書を、そのまま税務署に申請できます。

確定申告書等作成コーナーで書類を作成する際は補足説明を確認できるため、書類作成の負担も軽減されます。

8,000万円の土地売却時の税金に関するよくある質問

8,000万円の土地売却時の税金に関するよくある質問は、次のとおりです。

• 土地売却に消費税は課税される？
• 確定申告をしないとどうなる？
• 確定申告が不要なケースとは？

ここからは、よくある質問とその回答を紹介します。

土地売却に消費税は課税される？

土地売却の際、支払う費用によっては消費税が課税されます。

消費税が課税されるもの	消費税が課税されないもの
・仲介手数料 ・司法書士への報酬 ・解体費用 ・測量費用	・土地の売却代金 ・建物の売却代金（事業目的でない個人の場合）

消費税が課税される費用を支払う場合、10%の消費税を上乗せします。

仲介手数料や解体費用は高額になりやすいため、消費税の課税額も多くなる点に注意が必要です。

確定申告をしないとどうなる？

確定申告をしないと、次のような罰則があります。

• 無申告加算税や延滞税などの課税
• 懲役刑や罰金

ただし、一定の要件（期限内納税など）をすべて満たした上で、申告期限から1か月以内に自主的に申告すれば、無申告加算税は課税されません。

放置するほどペナルティが重くなるため、早めに申告しましょう。

確定申告が不要なケースとは？

確定申告が不要なケースは、次の条件をすべて満たす場合です。

• 売却益（譲渡所得）が発生しなかった
• 特例を利用しない

両方の条件を満たした場合に限り、土地を売却しても確定申告の必要はなく、期限内に申告しなくてもペナルティは発生しません。

ただし、売却益が出たかどうかを正確に計算できないと、確定申告が不要か判断できない点には注意が必要です。

まとめ

8,000万円の土地を売却する際には印紙税や登録免許税、譲渡所得税がかかります。

印紙税や譲渡所得税は、売却金額が増えるほど税額が増加します。

とくに譲渡所得税は売却金額の増加にともない、税額が大幅に上昇するため注意が必要です。

土地を売却する前には、事前に譲渡所得税額を計算して手元に残る資金がいくらになるのか把握しておきましょう。

譲渡所得税は計算方法や手順を理解すれば、税金の知識に自信がない方でも算出できます。

正確な税額を知りたい場合は、不動産会社や税理士に相談するのもよいでしょう。