空き家売却で確定申告は必要？計算方法・必要書類・流れや税金控除に利用できる特例も解説

相続などで空き家を取得した方のなかには「空き家を売却したときには確定申告が必要って本当なの？」と不安になる方もいるでしょう。

結論からいうと、空き家の売却で譲渡所得が発生した場合と税金の特例を利用する場合は、確定申告しなければなりません。

確定申告は内容を理解すれば個人でもおこなえるため、空き家を売却する前に申告に必要な知識を身につけておくことが大切です。

本記事では、空き家の売却で確定申告が必要かどうか、申告しないリスク、税額を抑える方法について解説します。

確定申告に関する内容を詳しく解説していくため、自身で確定申告できるか不安な方は、記事を参考に手続きを進めてみてください。

空き家の売却で確定申告が必要？

空き家の売却で確定申告が必要かどうかは、売主によって異なります。

まずは、確定申告が必要な条件を確認し、自身が確定申告しなければならないのか把握しましょう。

確定申告が必要なケース

空き家を売却して確定申告が必要となるのは、次の条件のいずれかに該当したケースです。

• 譲渡所得が発生した場合
• 特例を利用する場合

譲渡所得とは、不動産を売却したときに生じた所得を指します。

あくまで所得であるため、売却代金から経費を差し引いて利益が出ていなければ譲渡所得は発生していないとみなされます。

また、特例とは税額を減らしたり、特別な方法で税金を計算・申告できたりする制度です。

特例の利用自体が確定申告を条件としているため、利用する際は必ず申告しなければなりません。

なお、条件に該当した場合、空き家を売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に、確定申告する必要があります。

確定申告が不要なケース

空き家を売却しても確定申告をする必要がないのは、次の条件をすべて満たしたケースです。

• 譲渡所得が発生しなかった場合
• 特例を利用しない場合

上記のとおり、空き家の売却で利益が出なかったときや損失が出たときは、確定申告をする必要がありません。

ただし、損失が出た際に確定申告をすれば特例が適用され、損益通算や繰越控除ができる可能性があります。

前述のとおり特例を利用する場合は確定申告が必要なため、損失が出た場合も申告を検討しましょう。

空き家の売却で確定申告を怠った場合のリスク

空き家の売却で確定申告が必要にもかかわらず、申告を怠った場合、さまざまなリスクが発生します。

主なリスクは、次のとおりです。

• 無申告加算税が加算される
• 延滞税が加算される
• 脱税を疑われる場合がある

確定申告をしないことによるリスクは大きいため、必ず申告しましょう。

無申告加算税が加算される

確定申告が必要な条件を満たしているにもかかわらず、申告しない場合は無申告加算税が課されます。

無申告加算税は、次の式で計算します。

納付すべき納税額 × 税率

なお、次の表のように税額や納税者の行動によって税率が異なります。

本税の額		50万円以下の部分	50万円を超え300万円以下の部分	300万円を超える部分
申告のタイミングなど
原則		15%	20％	30％
税務調査による決定予知前まで	税務調査の通知後に申告	10％	15％	25％
	税務調査の通知前に自主的に期限後申告	5%

たとえば、納税すべき税額が100万円で、税務署の税務調査の通知が来る前に自主的に申告した場合の無申告加算税は次のとおりです。

100万円 × 5% = 5万円

この場合、納付すべき税額100万円に無申告加算税5万円を上乗せして納付する必要があります。

参照元：財務省 加算税制度の概要①（基本情報）

延滞税が加算される

定められた期日までに税金を納付しない場合、期限から納付日までの日数に応じた延滞税が課されます。

延滞税額は、次の式で計算します。

（納付すべき税額 × 税率 × 延滞した日数）÷ 365日

延滞税の税率は、次のように延滞した期間によって変動します。

	延滞期間	税率
①	法定納期限の翌日から完納の日または2か月を経過する日	年2.4％
②	①の翌日以後の期間	年8.7％

たとえば、納付すべき税額が100万円で、法定納期限から延滞した日数が90日の場合は、次のように計算します。

【2か月を経過する日の部分の計算】 （100万円 × 60日 × 2.4%）÷ 365日 = ①3,945円（※1） 【2か月を超えた期間の部分の計算】 （100万円 × 30日 × 8.7％）÷ 365日 = ②7,150円（※1） 【延滞税額の計算】 ①3,945円 + ②7,150円 = 11,000円（※2）

この場合、納税すべき税額100万円の他に1万1,000円の延滞税が課されます。

参照元：国税庁 No.9205 延滞税について

脱税を疑われる場合がある

確定申告を故意にしない場合や税額が少なくなるように申告した場合、脱税を疑われます。

脱税を疑われるような行為をおこなうと、重加算税が課されるうえ、最大7年間さかのぼって税務調査される可能性があります。

重加算税の税率は確定申告をしたかどうかにより異なりますが、申告していない場合は原則40%です。

この場合、納付すべき税額が100万円だったとすると、40万円の重加算税が課されます。

納付期日までに納税していなければ、延滞税もあわせて課されるため、相当な税額になると考えておく必要があります。

空き家売却で確定申告する際の計算方法

空き家を売却した際に確定申告が必要となった場合、譲渡所得税を計算し、確定申告書や譲渡所得の内訳書に必要事項を記入する必要があります。

譲渡所得税の計算方法がわからないままだと、確定申告できないおそれもあるため、どのように計算するのかを確認しましょう。

譲渡所得を計算する

確定申告する際には、そもそも申告が必要かどうかを判断するために、譲渡所得（利益）を計算します。

譲渡所得の計算式は、次のとおりです。

収入金額 − （ 取得費 + 譲渡費用）

なお、計算式に使われている言葉の意味は次のとおりです。

名称	概要
収入金額	売却代金
取得費	売却不動産の購入時に支払った購入代金や諸費用
譲渡費用	売却時に支払った諸費用

譲渡所得を計算し、金額がプラスになった場合は確定申告が必要です。

参照元：国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

譲渡所得税を算出する

譲渡所得を計算したら、課税譲渡所得を計算してから譲渡所得税を算出します。

課税譲渡所得と譲渡所得税の計算式は、次のとおりです。

税率は売却した不動産の1月1日現在の所有期間で次のように変わります。

区分	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	5年以下	5年超
税率	39.63%	20.315%

なお、譲渡所得から特別控除を差し引いた結果、課税譲渡所得がゼロもしくはマイナスになった場合、譲渡所得税は課税されません。

空き家売却で確定申告する際に利用できる特例・控除

譲渡所得税にはいくつもの特例・控除があり、税額を抑えられる可能性があります。

税額を抑えられる主な特例・控除は、次のとおりです。

• マイホームを売ったときの特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 被相続人の居住用財産を売ったときの特例

譲渡所得税額を抑えるためにも、特例・控除の内容を理解したうえで確定申告をおこないましょう。

マイホームを売ったときの特例

マイホームを売ったときの特例の適用を受けると、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

特例を利用するためには、次のような条件を満たす必要があります。

• 現に所有者が住んでいる建物を売却する
• 住まなくなった場合はその日から3年を経過する日の年末までに売却する
• 親子や夫婦など特別な関係の方への売却ではない

マイホームを売ったときの特例には所有期間の制限がないため、利用しやすい特例といえます。

譲渡所得が発生した場合、まずはこの特例を利用できるかどうかを確認しましょう。

参照元：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例を利用すると、長期譲渡所得よりも低い税率が適用されます。

本特例の適用を受けた場合の税率は、次のとおりです。

税率	概要
14.21%	課税譲渡所得6,000万円以下の部分
20.315%	課税譲渡所得6,000万円を超える部分

軽減税率の特例を利用するためには、次のような条件を満たす必要があります。

• 現に所有者が住んでいる建物を売却する
• 売却した日の1月1日現在で所有期間が10年を超えている
• 親子や夫婦など特別な関係の方への売却ではない

なお、軽減税率の特例はマイホームを売ったときの特例との併用が可能です。

併用できれば大幅に譲渡所得税を節税できるため、両方の特例の利用条件を確認しましょう。

参照元：国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

被相続人の居住用財産を売ったときの特例

被相続人の居住用財産を売ったときの特例は、相続した家屋を売却する際に、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。

この特例を利用するためには、次のような条件を満たす必要があります。

• 被相続人の自宅を相続する
• 相続した家屋が昭和56年3月31日以前に建築されている
• 相続開始の直前に被相続人以外が居住していない家屋

この特例は相続の開始があった日から、3年を経過する日の年末までに売却しなければなりません。

また、マイホーム特例や軽減税率の特例よりも条件が複雑であるため、利用を検討する際は、早めに税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

参照元：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

空き家売却後の確定申告で提出する必要書類

空き家を売却して確定申告が必要となった場合、次の書類を税務署に提出します。

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書
• 登記事項証明書

確定申告に必要な書類を把握することで、書類の再提出を防げます。

確定申告書

確定申告書は1月1日から12月31日までの所得と、その所得に対する税額を記載するための書類です。

書類は税務署の窓口や国税庁の公式サイトでダウンロードできます。

ただし、税務署に提出する年に対応する書式は、例年12月頃にならないと手に入りません。

書類自体は早めに入手できないため、あらかじめ譲渡所得税の計算や、添付書類の準備を進めておくととよいでしょう。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書は、譲渡所得を計算するための過程を記載する書類です。

書類は国税庁の「譲渡所得の内訳書」からダウンロードできます。

譲渡所得の内訳書には、譲渡所得を計算するための情報を記載する欄があり、必要な情報を順に記載すれば譲渡所得額がわかります。

こちらの書類はいつでも入手できるため、最新の確定申告書を手に入れる前にダウンロードしましょう。

確定申告書を入手する前に書類の内容を記載すれば、確定申告の準備になるためおすすめです。

売買契約書

売買契約書は、購入時のものと売却時のもの、それぞれの写しを準備します。

売却する不動産を購入した時期が数十年前だったり、相続したものだったりする場合、購入時の売買契約書が手元にない方もいるかもしれません。

もし手元になくても確定申告はできますが、取得費として計上できる金額が減る可能性もある点には注意が必要です。

また、取得費と譲渡費用を計算するために、購入時と売却時の諸費用の金額がわかる領収書も必要となります。

売買契約書を準備する際には、諸費用の金額がわかる領収書もあわせて用意しましょう。

登記事項証明書

登記事項証明書は、不動産の情報が記載されている書類です。

法務局で入手する書類であり、全部事項証明書とも呼ばれます。

この書類を取得する際には、次のように手数料がかかります。

書面請求	600円/通
オンライン請求・送付	520円/通
オンライン請求・窓口交付	490円/通

なお、解体した建物の登記事項証明書を取得する際は、法務局で閉鎖事項証明書の取得を依頼すれば入手できます。

参照元：法務局 登記手数料について

空き家売却後の確定申告の流れ

空き家売却後に確定申告が必要な場合、次の流れで手続きを進めます。

1. 必要書類を揃える
2. 申告書類を作成する
3. 税務署に提出する
4. 税金を納付する

流れを理解し、確定申告を期限内に完了させましょう。

1：必要書類を揃える

確定申告する際には、まず申告に必要な書類を集めます。

購入時に取得した書類については、探すのに時間がかかる場合もあるため、早めに準備することが大切です。

書類を紛失している場合、取得費や譲渡費用として計上できなくなり、譲渡所得税額が高くなる可能性があるため注意が必要です。

もし書類を紛失したのであれば、発行元に問い合わせて再発行できるか確認してみましょう。

2：申告書類を作成する

必要書類を集めたら、まず譲渡所得の内訳書の内容を記入します。

譲渡所得の内訳書には、記載する際の注意点や計算式などが書かれているため、その内容を確認しつつ記入します。

そして、譲渡所得の内訳書の内容を記入したら、その内容を確定申告書に転記しましょう。

確定申告書の作成方法は、国税庁の公式サイトで確認できます。

年度ごとにページが更新されるため、最新のページかどうか確認しましょう。

3：税務署に提出する

確定申告書や譲渡所得の内訳書への記入が完了したら、申告期日内に税務署へ書類を提出します。

確定申告に必要な書類は、次の方法で提出します。

• e-Taxで申告する
• 郵便で税務署に郵送する
• 税務署の窓口に渡す

なお、郵送する場合、一部の税務署では確定申告のための「業務センター」宛てに送付しなければなりません。

提出先が一部の税務署に該当しているかどうかは「国税局・税務署を調べる」で確認できます。

こちらのページには郵送先が記載されているため、その郵送先に書類を送付しましょう。

参照元：国税庁 申告書の提出方法

4：税金を納付する

譲渡所得税が課される場合は、確定申告の期日内である2月16日から3月15日に、所得税と復興特別所得税を納付します。

所得税と復興特別所得税については、次の方法で納付します。

• 口座振替
• クレジットカード納付
• コンビニエンスストア支払い
• 税務署での現金納付

なお、住民税に関しては、不動産を売却した年の翌年5〜6月ごろに届く、住民税決定通知書にしたがって納付します。

空き家売却後の確定申告に関するよくある質問

空き家売却後の確定申告についてよくある質問は、次のとおりです。

• 3,000万円控除の条件を調べるチェックシートは？
• 取得費が不明の場合は？
• 申告書類の書き方がわからない場合はどうすべき？

それでは、よくある質問とその回答を紹介します。

3,000万円控除の条件を調べるチェックシートは？

3,000万円控除の条件を調べるチェックシートは、「国税庁の公式サイト」に掲載されています。

記載されている質問に回答していけば、自身が3,000万円特別控除を利用できるかわかります。

なお、紹介したチェックシートは毎年更新されます。

利用する際は、必ず最新のものかどうか確認しましょう。

取得費が不明の場合は？

取得費の金額が不明な場合は、概算取得費を計上します。

概算取得費の計算方法は、次のとおりです。

売却代金 × 5%

5,000万円で不動産を売却した場合は、取得費として250万円を計上できます。

参照元：国税庁 No.3258 取得費が分からないとき

申告書類の書き方がわからない場合はどうすべき？

申告書類の書き方がわからない場合は、次の方法で確認しましょう。

• 税務署の窓口で聞く
• 確定申告の無料相談会に参加する
• 不動産会社の担当に確認する
• 税理士に相談する

自身で申告書類を作成する場合は、税務署の窓口や不動産会社の担当者への相談や無料相談会への参加がおすすめです。

作成を代行してもらいたい場合、有料で税理士に依頼するとよいでしょう。

まとめ

空き家を売却した際に譲渡所得が発生した、もしくは税金の特例を利用する場合には確定申告をおこなわなければなりません。

確定申告が必要なのにもかかわらず、申告しないと罰則の対象となるため、早めの準備が重要です。

譲渡所得税の計算方法や提出すべき書類の種類を把握し、空き家の引渡しが終わったらすぐに準備するくらいの気持ちで進めるとよいでしょう。

確定申告が難しいと感じたら、税務署の窓口で相談したり、税理士に依頼したりするのも方法の一つです。

罰則を科されないよう、自身に適した方法で確定申告をすることが大切です。