中古マンション購入時の諸費用をシミュレーション！内訳・目安や払えない場合の対処法を解説

「中古マンション購入時の諸費用がどのくらいかかるのかをシミュレーションしたい」と、考えている方も少なくありません。

購入時の諸費用は高額になるため、事前にシミュレーションするのは非常に重要です。

一般的に中古マンションの購入の諸費用は、物件価格の6～10％とされており、事前に資金計画を立てておく必要があります。

本記事では、中古マンション購入時にかかる諸費用について解説します。

支払い額もシミュレーションするため、どの程度諸費用がかかるのか確認してみてください。

中古マンション購入時の諸費用とは？

中古マンション購入時の諸費用とは、購入の手続きで発生する物件代金以外に支払うものすべてを指します。

購入時には、いくつもの費用がかかり、税金も課されます。

資金計画を立てる際には、諸費用の金額を正確に計算し、支払えるかどうかを確認しなければなりません。

ここからは、基礎知識として、初期費用との違いと、諸費用の合計金額の目安について解説します。

諸費用と初期費用の違い

諸費用と初期費用の違いは、次のとおりです。

諸費用	購入の手続き中に発生する物件代金以外の費用
初期費用	入居までにかかるすべての費用

初期費用は、物件価格に諸費用と引っ越し費用、家具・家電購入費などを含めたものです。

つまり、諸費用は、初期費用の一部ともいえます。

ただし、諸費用と初期費用には明確な定義がないため、どこまでの範囲を指すかは、使う人の考えによって多少異なります。

諸費用の目安は物件価格の6～10％

中古マンション購入時の諸費用の目安は、物件価格の6〜10%です。

たとえば、5,000万円の中古マンションを購入した場合、300万〜500万円の諸費用がかかります。

諸費用の金額に幅があるのは、税制優遇を利用できるかどうか、住宅ローンをいくら借りるのかが、購入物件や購入者によって変動するためです。

いずれにしても、諸費用を支払うには多額の金銭が必要となるため、目安を理解し、事前に貯蓄をはじめる必要があります。

中古マンション購入時の諸費用の内訳

中古マンション購入時の諸費用の内訳は、次のとおりです。

• 仲介手数料
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 印紙税
• 司法書士報酬
• 住宅ローン関連費用
• 火災・地震保険料
• 固定資産税・都市計画税の清算金
• 管理費・修繕積立金の清算金

購入時の諸費用は数多くあり、何の費用や税金があるのか、どの程度の金額がかかるのか理解する必要があります。

諸費用の種類と金額を把握し、正確な資金計画を立てて中古マンション購入を進めましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、売買契約の成立をサポートした不動産会社に対して支払う成功報酬です。

宅地建物取引業法によって、次のように上限が決まっています。

計算式	計算式の利用条件
仲介手数料 =（売買金額 × 3% + 6万円）＋消費税	売買金額が400万円を超える場合
仲介手数料 =（売買金額 × 4% + 2万円）＋消費税	売買金額が200万円を超えて400万円以下の場合
仲介手数料 =（売買金額 × 5%）＋消費税	売買金額が200万円以下の場合

たとえば、5,000万円の物件を購入する場合、171万6,000円（税込）が仲介手数料の上限です。

なお、2024年7月から、売買価格が800万円以下の仲介手数料の上限が33万円（税込）に引き上げられた点には注意しましょう。

参照元：e-Gov 宅地建物取引業法

登録免許税

登録免許税とは、登記する際に課される税金です。

税額は、固定資産税評価額に次の税率を乗じて計算します。

	本則の税率	特例の税率
所有権移転登記	2.0％	【土地】0.15％ 【建物】0.3％ ※
抵当権設定登記	0.4％	0.1％

特例の税率が適用される条件は、次のとおりです。

• 個人の住宅として利用する床面積50㎡以上の家屋
• 1982年1月1日以降に建築された家屋か一定以上の耐震基準がある家屋

上記のいずれにも該当する場合、登録免許税の税率が低くなります。

参照元：財務省 登録免許税に関する資料

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入した際に課される税金です。

税額は、次の式で計算します。

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 4%

※住宅と住宅用地の購入については、2027年3月31日まで税率が3%となります。

不動産取得税にも特例があり、次の条件を満たすと一定額の控除を受けられます。

• 床面積が50㎡以上240㎡以下の家屋
• 購入者が自宅として家屋を利用する
• 1982年1月1日以降に建築された家屋か一定以上の耐震基準がある家屋

すべての条件を満たした場合、次の控除を受けられます。

【土地】 ・150万円または床面積の2倍に相当する土地の価格を控除できる ・住宅用地か商業用地であれば固定資産税評価額を1/2に圧縮できる 【建物】 ・新築住宅は1,200万円を控除できる ・中古住宅は新築時期によって最大1,200万円控除できる

不動産取得税は特例が利用できるかどうかによって、大幅に税額が変わるため注意が必要です。

参照元：総務省 不動産取得税

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）など、課税文書を作成する際に課される税金です。

税額は、次のように記載金額によって変動します。

売買金額	不動産売買契約書の印紙税額（※1）	金銭消費貸借契約書の印紙税額
500万円超え1,000万円以下	5,000円	1万円
1,000万円超え5,000万円以下	1万円	2万円
5,000万円超え1億円以下	3万円	6万円
1億円超え5億円以下	6万円	10万円

たとえば、4,000万円を借り入れして5,000万円の物件を購入した場合、印紙税額は合計で3万円となります。

なお、印紙税は契約書に税額相当分の収入印紙を貼り、割印したうえで納付します。

参照元：国税庁 印紙税額

司法書士報酬

司法書士報酬は、登記の手続きを代行する司法書士に支払う報酬です。

報酬額の目安は、次のとおりです。

登記の名称	司法書士報酬の目安
所有権移転登記	5万～10万円
抵当権設定登記	3万～5万円

所有権移転登記と抵当権設定登記を同時に依頼する場合、8万〜15万円程度の報酬がかかります。

なお、司法書士に登記を依頼する際は、司法書士報酬とともに登録免許税と同額の金銭も支払います。

住宅ローン関連費用

住宅ローンを組む場合、金融機関に事務手数料を支払ったり、保証会社に保証料を支払ったりします。

金融機関によって必要な費用は異なりますが、事務手数料か保証料のどちらか一方だけ支払うのが一般的です。

事務手数料は、2万2,000円や3万3,000円などの定額制です。

一方、保証料は変動制を採用しており、借入金額に一定の割合を乗じて計算します。

保証料の金額は高額になるため、金融機関によっては金利に上乗せして、保証料を無料にするプランを用意しています。

ただし、金利が上乗せされると、保証料以上の利息を支払う可能性が高くなるため注意が必要です。

火災・地震保険料

住宅ローンを組む場合、火災保険の加入が必須となります。

地震保険は任意ですが、火災保険と同時にしか加入できないため、地震リスクに応じて検討する必要があります。

どちらも、購入する物件の築年数や専有面積、所在地などによって保険料が変わるため、保険会社からの見積もりが不可欠です。

とくに、地震保険料は高いため、見積もりを取ったうえで確認する必要があります。

固定資産税・都市計画税の清算金

マンション購入時、引き渡し日に応じて固定資産税・都市計画税の清算をおこないます。

清算をおこなう際は、次の式で計算した金額を売主に渡します。

清算金 = （固定資産税 + 都市計画税）÷ 365 × （引き渡し日から年度末までの日数） ※うるう年の引き渡しは366日で割って計算します。

ただし、1月1日から3月31日までに引き渡しをおこなう場合、翌年度分の固定資産税・都市計画税が売主に請求される点には注意が必要です。

そのため、この期間中に引き渡しする場合は、翌年度分も清算金として売主に渡します。

管理費・修繕積立金の清算金

マンション購入時には、引き渡し日に応じて管理費・修繕積立金も清算します。

清算する金額は、次の式で計算します。

清算金 = （管理費 + 修繕積立金）÷ 引き渡し月の総日数 × （引き渡し日から月末までの日数）

また、管理費・修繕積立金に滞納がある場合、買主が清算するのか、売主が売却金額から清算するのかも決めなければなりません。

買主が清算する場合は、日割り計算した金額に加え、滞納した金額もあわせて清算します。

中古マンションと新築マンションの諸費用の違い

中古マンションと新築マンションの諸費用の違いは、次のとおりです。

	中古マンション	新築マンション
諸費用の目安	物件価格の6～10%	物件価格の3～5%
仲介手数料	かかるケースが多い	かからないケースが多い
税制優遇	利用しにくい	利用しやすい
修繕積立一時金	かからない	かかるケースが多い

中古と新築では、支払いが必要な諸費用の項目、優遇税制が利用しやすいかどうかが主な違いです。

一般的に仲介手数料がかからず、税制優遇が利用しやすい新築マンションのほうが、諸費用を抑えられます。

ただし、諸費用が安くなっても物件価格自体が高いことから、総支払い額は中古マンションのほうが低くなる傾向にあります。

中古マンション購入時の諸費用をシミュレーション

中古マンション購入時の諸費用の金額は、物件価格によって変動します。

金額の違いを確認するために、次の3つの物件価格の諸費用を計算します。

• 2,000万円
• 4,000万円
• 6,000万円

なお、シミュレーション条件は、次のように設定します。

固定資産税評価額	物件価格 × 70%
借入金額	物件価格 × 80%
住宅ローン関係費用	【保証料】 借入金額 × 2.2%
司法書士報酬	15万円
火災保険	10万円
固定資産税・都市計画税の清算金	5万円
管理費・修繕積立金の清算金	1万円

それでは、各物件価格に対する諸費用をシミュレーションします。

2,000万円の中古マンションの諸費用

2,000万円の中古マンションの諸費用は、次のとおりです。

仲介手数料	（2,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 = 72万6,000円
登録免許税	（2,000万円 × 70%）× 2% = 28万円
不動産取得税	（2,000万円 × 70%）× 4% = 56万円
印紙税	3万円
司法書士報酬	15万円
住宅ローン関連費用	（2,000万円 × 80%）× 2.2% = 35万2,000円
火災・地震保険料	10万円
固定資産税・都市計画税の清算金	5万円
管理費・修繕積立金の清算金	1万円
諸費用合計	225万8,000円

税制優遇を考慮せずに計算しているため、実際の諸費用は、基本的にこのシミュレーション結果よりも安くなります。

そのため、シミュレーション結果は、最大限かかる諸費用の金額と考えましょう。

4,000万円の中古マンションの諸費用

4,000万円の中古マンションの諸費用は、次のとおりです。

仲介手数料	（4,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 = 138万6,000円
登録免許税	（4,000万円 × 70%）× 2% = 56万円
不動産取得税	（4,000万円 × 70%）× 4% = 112万円
印紙税	3万円
司法書士報酬	15万円
住宅ローン関連費用	（4,000万円 × 80%）× 2.2% = 70万4,000円
火災・地震保険料	10万円
固定資産税・都市計画税の清算金	5万円
管理費・修繕積立金の清算金	1万円
諸費用合計	411万円

このシミュレーション条件で計算すると、諸費用の合計金額は411万円となります。

6,000万円の中古マンションの諸費用

6,000万円の中古マンションの諸費用は、次のとおりです。

仲介手数料	（6,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 = 204万6,000円
登録免許税	（6,000万円 × 70%）× 2% = 84万円
不動産取得税	（6,000万円 × 70%）× 4% = 168万円
印紙税	5万円
司法書士報酬	15万円
住宅ローン関連費用	（6,000万円 × 80%）× 2.2% = 105万6,000円
火災・地震保険料	10万円
固定資産税・都市計画税の清算金	5万円
管理費・修繕積立金の清算金	1万円
諸費用合計	598万2,000円

このシミュレーション条件で計算すると、諸費用の合計金額は598万2,000円となります。

中古マンション購入時の諸費用を支払うタイミング

中古マンション購入時の諸費用を支払うタイミングは、次のとおりです。

• 売買契約の締結時
• 住宅ローンの契約時
• 引き渡し時

諸費用はまとめてではなく、一般的に3回に分けて支払います。

いつ、何を支払えばよいのか把握し、事前に資金を準備しましょう。

売買契約の締結時

売買契約の締結時に支払う諸費用は、次のとおりです。

• 仲介手数料
• 売買契約書に貼る収入印紙代

仲介手数料の支払いのタイミングは、不動産会社によって異なり、引き渡し時に支払う場合もあります。

契約時に慌てないよう、契約前に仲介手数料をいつ払うのか、不動産会社に確認しましょう。

住宅ローンの契約時

住宅ローンの契約時には、金銭消費貸借契約書に貼る収入印紙代がかかります。

事務手数料や保証料は住宅ローン契約時には支払わないため、ここでかかるのは印紙代のみです。

火災保険と地震保険も、住宅ローン契約時に保険料を払う必要はなく、原則として引き渡し日から2週間ほど前に支払います。

引き渡し時

引き渡し時に支払う諸費用は、次のとおりです。

• 仲介手数料
• 登録免許税
• 司法書士報酬
• 住宅ローン関連費用
• 固定資産税・都市計画税の清算金
• 管理費・修繕積立金の清算金

中古マンション購入時の諸費用の多くは、引き渡し時に支払います。

多額の資金が必要となるため、事前に何をいくら用意すればよいのか不動産会社に確認しましょう。

なお、不動産取得税については引き渡し日から約6か月後に自治体から納付通知書が届くため、その内容に従って納税しましょう。

中古マンション購入時の諸費用を抑える方法

中古マンション購入時の諸費用を抑える方法は、次のとおりです。

• 頭金を増やして住宅ローンの借入額を減らす
• 仲介手数料が安い物件を探す
• ローン保証料無料の住宅ローンを選ぶ
• 保険料が割安な火災保険にする
• 引っ越し代を節約する
• 減税制度・軽減措置を活用する

諸費用は一律ではなく、ある程度、購入者の考えや行動で金額を抑えられる場合があります。

どのような方法で金額を抑えられるのか確認し、少しでも資金を節約しましょう。

頭金を増やして住宅ローンの借入額を減らす

頭金を増やせば、住宅ローンの借入額が減って諸費用が安くなります。

諸費用のうち、次の費用や税金は住宅ローンの借入額によって金額が変動します。

• 保証料
• 登録免許税
• 印紙税

これらの諸費用は住宅ローンの借入額が多くなるほど、金額が高くなります。

また、借入額が減るほど、利子の支払い総額も減るため、引き渡し後の損失も抑えられます。

頭金は購入時、入居後のどちらの損失も防ぐ役割を果たすため、非常に重要な金銭といえるでしょう。

仲介手数料が安い物件を探す

仲介手数料が安い物件を探せば、諸費用の節約につながります。

諸費用の中でも、仲介手数料は高額な費用であり、安くなれば支払い総額を大幅に減らせるでしょう。

中古マンションを取り扱う不動産会社の中には、上限額を請求せず、割り引いたり、無料にしたりする会社もあります。

扱える物件は少ないものの、希望する条件を満たす中古マンションがあれば、担当する不動産会社を通すのも方法の一つです。

ローン保証料無料の住宅ローンを選ぶ

ローン保証料無料の住宅ローンを選べば、諸費用の金額を抑えられます。

金融機関は保証料の支払いについて、前払い型と、金利上乗せ型の2つを用意しているのが一般的です。

金利上乗せ型を選択すれば、保証料が無料となるため、諸費用を減らせます。

ただし、金利上乗せ型を選択すると、適用金利が高くなり、住宅ローンの支払い総額が増える点には注意が必要です。

諸費用を抑えられるのは魅力的ですが、最終的には損する可能性もあると認識しましょう。

保険料が割安な火災保険にする

中古マンション購入時に加入する火災保険を割安なものにすれば、諸費用の金額が減少します。

火災保険は、保険会社によって保険料が異なるため、複数社から見積もりを取れば、安い保険をみつけられる可能性が高くなります。

また、単純に保険料だけを比較するのではなく、必要な補償の範囲を絞っても保険料は安くなるでしょう。

たとえば、豪雨被害にあいにくいエリアなら水災補償を削る、他の保険と被っている特約を外すなどです。

自身に適した補償内容に限定すれば、火災保険料の節約になります。

引っ越し代を節約する

引っ越し代は、工夫次第で金額を下げられる費用です。

費用を下げるための手段は、次のとおりです。

• 3～4月の繁忙期の引っ越しを避ける
• 複数社の見積もりを比較する
• 残置物の処分を自身でおこなう
• 平日の日中に引っ越しする

これらの手段を組み合わせれば、引っ越し代を抑えられます。

もし、引っ越し時期を柔軟に設定できるのであれば、各手段を利用して費用を削減しましょう。

減税制度・軽減措置を活用する

中古マンション購入時に減税制度や軽減措置を活用すれば、大幅に諸費用を軽減できます。

減税制度の代表例として挙げられるのは、住宅ローン控除です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7%が所得税・住民税から控除される制度です。

一定の条件を満たさなければ利用できませんが、適用を受けられれば、数十万〜数百万円の節税も可能になります。

節約できる金額が大幅に変わるため、住宅ローン控除が適用されるかどうかを不動産会社に確認しましょう。

参照元：国土交通省 住宅ローン減税

中古マンション購入時の諸費用を払えない場合の対処法

中古マンション購入時の諸費用を払えない場合の対処法は、次のとおりです。

• 諸費用ローンを利用する
• 住宅ローンに組み込む
• 親族から援助を受ける

諸費用は高額になりがちであり、自身で資金を用意できないケースもあります。

自身で用意できない場合でも、対処法を実践すれば、中古マンション購入を諦めずに進められることでしょう。

諸費用ローンを利用する

諸費用ローンを利用すれば、諸費用分の資金を用意しなくても、中古マンションを購入できます。

多くの金融機関が取り扱う諸費用ローンは、仲介手数料や司法書士報酬などの諸費用を対象にした融資です。

住宅ローンとは別のローンであり、一般的に金利が高めに設定されている点には注意が必要です。

諸費用ローンを組む場合は、毎月の総支払い額を確認し、安定して返済できるかどうかを確認しましょう。

住宅ローンに組み込む

金融機関によっては、諸費用を住宅ローンに組み込める場合があります。

物件価格の100%を超えたオーバーローンに対応した金融商品もあり、自己資金が少なくても諸費用分まで借りられる可能性があります。

諸費用ローンとは違い、住宅ローンの金利が適用されるため、支払い総額を減らせるのがメリットです。

ただし、借入金額自体は増えるため、住宅ローンに組み込む場合も、安定して返済できるか十分に考慮する必要があります。

親族から援助を受ける

親族から援助を受ければ、金融機関の融資を利用せずとも諸費用を支払えます。

原則として、年間110万円までの援助は贈与税の課税対象にはなりません。

もし、年間110万円を超える贈与を検討する場合は、住宅取得等資金贈与の非課税特例を利用するとよいでしょう。

この特例を利用できれば、最大で1,000万円までの贈与が非課税になります。

ただし、特例を利用するためにはいくつもの条件を満たす必要があるため、適用されるかどうかを税理士に確認しましょう。

参照元：国税庁 No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

中古マンション購入時の諸費用に関するよくある質問

中古マンション購入時の諸費用に関してよくある質問は、次のとおりです。

• 諸費用に消費税はかかる？
• 中古マンション入居後に必要な費用は？
• 諸費用は現金で支払うべき？

ここからは、よくある質問とその回答を紹介します。

諸費用に消費税はかかる？

諸費用の中には、消費税がかかるものがあります。

消費税が課される諸費用は、次のとおりです。

• 仲介手数料
• 司法書士報酬
• ローン事務手数料
• 保証料

これらの費用を計算する際は、消費税を足すのを忘れないようにしましょう。

中古マンション入居後に必要な費用は？

中古マンション入居後に必要な費用は、次のとおりです。

• 不動産取得税
• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税

不動産取得税は、引き渡ししてから6か月程度経過してから納付します。

また、一般的に、管理費・修繕積立金は引き渡しを受けた月の翌月分から、固定資産税・都市計画税は翌年度分から課税されます。

諸費用は現金で支払うべき？

諸費用は、できる限り現金で支払いましょう。

現金が少ない場合、諸費用ローンを利用して支払えますが、月々の返済金額が増えます。

返済が増えても問題ないのであればよいですが、一般的には滞納リスクが高くなるため、諸費用ローンの利用は十分に検討しなければなりません。

まとめ

中古マンション購入時の諸費用は高額になるため、シミュレーションしたうえで、資金計画を立てる必要があります。

正確な金額を算出できれば、諸費用のためにいくら用意すればよいのか明確になります。

もし、シミュレーションした結果、諸費用が高くて現金が用意できないとわかったとしても、諸費用ローンや親からの援助があれば購入は可能です。

さまざまな方法を検討し、理想の住まいを手に入れましょう。