中古マンション購入でかかる諸費用をシミュレーション！目安・内訳や節約方法を解説

「中古マンションを購入するとき、諸費用はいくらくらいかかるの？」と、どの程度のお金を準備すればよいのか、不安に感じる方も多いことでしょう。

結論からいうと、中古マンションを購入する際には物件価格の6〜10%の諸費用がかかります。

また、購入時の各費用は支払いのタイミングが異なるため、金額だけでなく、いつ払うのかも理解しなければなりません。

本記事では、中古マンション購入時にかかる諸費用の金額や、支払いのタイミングについて解説します。

中古マンションの購入を検討している方や、諸費用に関して詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

中古マンション購入時の諸費用はどれくらい？

中古マンション購入時にかかる諸費用の金額は、買う物件によって大きく変わりますが、ある程度の目安があります。

ここからは、諸費用の目安、中古と新築の諸費用の違いについて解説します。

諸費用の目安は物件価格の6～10％

中古マンション購入時にかかる諸費用の目安は、物件価格の6〜10%です。

たとえば、5,000万円の中古マンションを購入する場合、諸費用の目安は300万〜500万円となります。

諸費用は物件価格とは別に用意するお金であり、購入には5,300万〜5,500万円の資金が必要です。

ただし、あくまで目安であり、住宅ローンを利用するかどうか、税制優遇を受けられるかどうかなどで諸費用の金額が変わります。

もし正確な諸費用の金額を知りたいのであれば、不動産会社に相談して教えてもらいましょう。

中古と新築の諸費用の違い

中古マンションと新築マンションでは、諸費用の目安が異なります。

両者の主な違いは、次のとおりです。

	中古	新築
仲介手数料の有無	あり	直接売買ならなし
税制優遇の受けやすさ	築年数による	原則適用される

このような事情があり、中古マンションの諸費用目安は物件価格の6〜10%ですが、新築は3〜6%で購入できるといわれます。

当然ながら、物件によって諸費用が変わる点は中古も新築も同じであるため、正確な金額を知りたい場合は不動産会社に相談する必要があります。

中古マンション購入時の諸費用の内訳と計算方法

中古マンション購入時にかかる諸費用は、大きく次のように分類できます。

• 物件の購入・契約にかかる諸費用
• 住宅ローンにかかわる諸費用
• 登記にかかわる諸費用
• 物件購入後にかかる諸費用

ここからは、それぞれのケースにおいて、何の費用がかかるのか、その費用がいくらになるのか解説します。

物件の購入・契約にかかる諸費用

物件の購入契約時、引き渡し時にかかる諸費用は、次のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 固定資産税・都市計画税の清算金
• 管理費・修繕積立金の清算金

これらの費用は、手付金や残代金を売主に支払う際に、あわせて支払います。

手付金や残代金など多額のお金と同時に支払わなければならないため、事前にいくら用意すればよいのか確認しましょう。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社への報酬であり、次のように上限額が決まっています。

計算式	計算式の利用条件
仲介手数料=（売買金額 × 3% + 6万円）+ 消費税	売買金額が400万円を超える場合
仲介手数料=（売買金額 × 4% + 2万円）+ 消費税	売買金額が200万円を超え400万円以下の場合
仲介手数料= 売買金額 × 5% × 消費税	売買金額が200万円以下の場合

たとえば、5,000万円の中古マンションを購入した場合、1,716,000円（税込）の仲介手数料がかかります。

仲介手数料は、一般的に契約時に半額、残りを引き渡し時に支払います。

なお、2024年7月1日より800万円以下の物件の売買に対する不動産仲介手数料の上限が、30万円（税抜）に引き上げられた点には注意が必要です。

参照元：国土交通省 ＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書などの課税文書を作成する際に課されます。

課税額は次のとおり、作成する課税文書の売買金額、債務額によって変動します。

売買金額・債務額	不動産売買契約書の 印紙税額（※1）	金銭消費貸借契約書の 印紙税額
500万円超えから1,000万円以下	5,000円	1万円
1,000万円超えから5,000万円以下	1万円	2万円
5,000万円超えから1億円以下	3万円	6万円
1億円超えから5億円以下	6万円	10万円

たとえば、5,000万円の物件の売買契約を締結する場合、1万円の印紙税が課されます。

なお、印紙税は、課税文書作成時に税額相当の収入印紙を貼ったうえで割印して納税します。

参照元：国税庁 印紙税額

固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税や都市計画税の清算金は、引き渡し時に売主に渡す金銭です。

どちらの税金も1月1日現在の所有者に1年度分課される税金であり、直接買主が納付する必要はありません。

しかし、売買した年は年度の途中で所有者が買主に移るため、全額売主が負担するのは不公平です。

そこで、基準日から引き渡し時までに課される固定資産税、都市計画税を日割りして清算します。

清算金の計算式は、次のとおりです。

清算金 = （固定資産税 + 都市計画税）÷ 365 × （引き渡し日から年度末までの日数）

※うるう年の引き渡しは366日で割って計算する場合があります。

なお、基準日は1月1日、もしくは4月1日に設定する場合が多い傾向があります。

管理費・修繕積立金の清算金

中古マンションを購入する場合、管理費と修繕積立金の清算金を支払います。

管理費や修繕積立金は、月末締め翌月末払いや月末締め当月末払いになっている場合が一般的です。

固定資産税や都市計画税と同じく、売主が全額負担するのは不公平であるため、日割りして引き渡し時に清算します。

管理費・修繕積立金の清算金は、次の式で計算します。

清算金 = （管理費 + 修繕積立金）÷ 引き渡し月の総日数 × （引き渡し日から月末までの日数）

締め日と請求月によっては、上記の計算式に1か月分の管理費、修繕積立金の合計額を足す必要がある点には注意が必要です。

住宅ローンにかかわる諸費用

住宅ローンを組んで中古マンションを購入する場合、次の費用がかかります。

• 融資事務手数料
• 保証料
• 火災保険料

金融機関によって費用は大きく異なるため、各費用の内容を理解することが大切です。

金利だけでなく諸費用も調べ、どの金融機関で借りれば支払額を抑えられるか確認しましょう。

融資事務手数料

融資事務手数料は、金融機関が住宅ローンの審査や各種手続きをするために必要な費用です。

一般的には、費用は2万2,000円（税込）や3万3,000円（税込）といった定額型です。

保証料のみがかかり、融資事務手数料はかからないケースもあります。

金融機関によって金額、支払いの要否が変わるため、住宅ローンを申し込む前に融資事務手数料について確認しましょう。

保証料

保証料は、住宅ローンの連帯保証人の代わりになる保証会社に対して支払う費用です。

一般的に、保証料は借入金額の2.2%（税込）程度といった割合で決まります。

たとえば、保証料2.2%の金融機関で5,000万円を借りた場合の保証料は110万円です。

なお、保証料の支払い方法はローン契約時に支払う方法以外にも、ローン金利に含めて払う方法があります。

金利に含める場合、適用金利が0.2%程度上がるケースが多い傾向があります。

火災保険料

住宅ローンを組む場合、火災保険の加入が必須となります。

火災保険は購入物件の築年数や専有面積、補償内容によって異なります。

たとえば、築10年以内の東京都にある70㎡のマンションの場合、家財補償なし5年一括払いで2〜3万円です。

また、築30年近くの東京都にある80㎡の場合は、5年一括払いで5万円程度になります。

なお、火災保険は引き渡し日から保険を開始できるようにする必要があります。

登記にかかわる諸費用

登記にかかる諸費用は、次のとおりです。

• 登録免許税
• 司法書士報酬

中古マンションを購入する際には、所有権移転登記や抵当権設定登記をおこないます。

自身でも手続きはできますが、専門的な知識がないとスムーズにおこなえないため、一般的には司法書士に代行してもらいます。

登録免許税

登録免許税は、登記を申請する際に課される税金です。

税額を計算する場合は、次の式を利用します。

所有権移転登記の登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率 抵当権設定登記の登録免許税 = 債務金額（借入金額） × 税率

中古マンションを購入する場合の登録免許税の税率は、次のとおりです。

登記の名称	本則税率	軽減税率
所有権移転登記	2.0%	【土地】1.5% 【建物】0.3%
抵当権設定登記	0.4%	0.1%

軽減税率が適用されれば、登録免許税額を大幅に下げられます。

登録免許税の軽減税率の適用を受けるためには、次の条件を満たす必要があります。

登記の種類	適用条件
所有権移転登記	【土地】 ・2026年3月31日までに登記をする 【建物】 ・2027年3月31日までに登記をする ・床面積50㎡以上の個人の住宅 ・1982年1月1日以降に建築された住宅 ・1982年よりも前に建てられた一定の耐震基準に適合した住宅
抵当権設定登記	・2027年3月31日までに登記をする ・床面積50㎡以上の個人の住宅 ・1982年1月1日以降に建築された住宅 ・1982年よりも前に建てられた一定の耐震基準に適合した住宅

なお、登記する建物が長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合、さらに税率が軽減されます。

参照元：財務省 登録免許税に関する資料

司法書士報酬

司法書士報酬は、登記を代行してもらうときに司法書士へ支払う報酬です。

報酬額は、次のように依頼する登記によって異なります。

登記の名称	司法書士報酬の目安
所有権移転登記	5万～10万円
抵当権設定登記	3万～5万円

報酬額は依頼する司法書士や登記の作業量によって異なりますが、所有権移転登記と抵当権設定登記を両方依頼すると8万〜15万円程度かかります。

なお、登記をする際には、登録免許税も別途支払う必要がある点には注意しましょう。

物件購入後にかかる諸費用

物件購入後にかかる諸費用は、次のとおりです。

• 不動産取得税
• 引っ越し費用

中古マンションを購入する際には、引き渡し後にも諸費用がかかります。

引き渡しをしたからといって安心せず、諸費用分のお金を準備しましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入した方に課される税金です。

すぐに課されるわけではなく、所有権移転登記をしてから半年後くらいに都道府県から納税通知書が届きます。

不動産取得税の税額は、次の式で計算します。

【土地】 不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 1/2（※1） × 3%（※2） 【建物】 不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 3%（※2）

※税率は標準税率です。
※1：宅地を取得したときのみに1/2を乗じます。
※2：住宅の場合は3%、非住宅の場合は4%を乗じます。

なお、中古マンションを購入する際に次の条件を満たした場合、軽減措置が適用されます。

建物	・自ら居住する目的で購入する住宅 ・延床面積50～240㎡以下の住宅 ・1982年1月1日以降に建築された住宅 ・1982年よりも前に建てられた一定の耐震基準に適合した住宅
土地	・建物の要件をすべて満たす ・住宅取得後の前後1年以内に土地を取得する

軽減措置の適用条件を満たした場合、次の計算式が適用されます。

【建物】 不動産取得税 = （固定資産税評価額 – 控除額）× 3%

控除額は自治体によって異なります。

正確な控除額を知りたい場合は、購入するマンションの所在地を管轄する自治体に確認しましょう。

【土地】 不動産取得税 = 土地の固定資産税評価額 × 1/2 × 3% – 軽減額 【軽減額】 4万5,000円か次の式で計算した金額のどちらか高いほうを適用します。 軽減額 = （土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2）× 住宅の課税床面積の2倍（※） × 3％ ※200㎡が限度となります。

このように不動産取得税の軽減措置は条件も計算も複雑であるため、正確な税額を知りたい場合は不動産会社に算出してもらいましょう。

参照元：東京都主税局 不動産取得税

引っ越し費用

引っ越し費用はマンション購入と直接関係する費用ではありませんが、諸費用として資金計画に加えましょう。

費用は、単身者で5万円前後、2人暮らしで10万円前後、4人以上だと15万円程度かかる場合があります。

ただし、引っ越し費用は時期や荷物量、移動距離によって大幅に変動する点には注意が必要です。

とくに3月や4月の繁忙期の引っ越し費用は、目安より10万円程度高くなる場合があります。

もし引っ越し時期を柔軟に決められるのであれば、繁忙期の転居は避けましょう。

中古マンション購入時の諸費用をシミュレーション

中古マンションを購入する際には、物件代金以外にも多くの諸費用がかかります。

どの程度の諸費用がかかるのか、2,000万円と4,000万円の中古マンションを購入した場合にわけてシミュレーションします。

2,000万円の中古マンションを購入した場合

2,000万円の中古マンションを購入した場合のシミュレーション条件は、次のとおりです。

物件価格	2,000万円
固定資産税評価額	1,400万円 （建物1,100万円・土地300万円）
借入額	1,500万円 （事務手数料なし・2.2%の保証料あり）
築年数	50年
専有面積	70㎡
土地の持分	10㎡（宅地）
司法書士報酬	10万円
火災保険	10万円
清算金	5万円

上記の条件をもとにして、各費用と税金を計算します。

仲介手数料	（2,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 = 72.6万円（税込）
印紙税	売買契約時：1万円 金銭消費貸借契約時：2万円
保証料	1,500万円 × 2.2% = 33万円（税込）
登録免許税	所有権移転登記：1,400万円 × 2.0% = 28万円 抵当権設定登記：1,500万円 × 0.4% = 6万円
不動産取得税	建物：1,100万円 × 3% = 33万円 土地：300万円 × 1/2 × 3% = 4.5万円
合計	205万1,000円

このシミュレーションの場合、諸費用の合計は205万1,000円です。

物件価格の約10.2%となり、少し目安を超える金額となります。

4,000万円の中古マンションを購入した場合

4,000万円の中古マンションを購入した場合のシミュレーション条件は、次のとおりです。

物件価格	4,000万円
固定資産税評価額	2,800万円 （建物2,300万円・土地500万円）
借入額	3,500万円 （事務手数料なし・2.2%の保証料あり）
築年数	20年
専有面積	70㎡
土地の持分	10㎡（宅地）
司法書士報酬	10万円
火災保険	4万円
清算金	8万円

上記の条件をもとにして、各費用と税金を計算します。

仲介手数料	（4,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 = 138.6万円（税込）
印紙税	売買契約時：1万円 金銭消費貸借契約時：2万円
保証料	3,500万円 × 2.2% = 77万円（税込）
登録免許税	【所有権移転登記】 建物：2,300万円 × 0.3% = 6.9万円 土地：500万円 × 1.5% = 7.5万円 【抵当権設定登記】 3,500万円 × 0.1% = 3.5万円
不動産取得税	【建物】 （2,300万円 ₋ 1,200万円）× 3% = 33万円 【土地】 500万円 × 1/2 × 3% – 105万円 = 0円 ※軽減額 （500万円 ÷ 10㎡ × 1/2）×（70㎡ × 2）× 3% = 105万円
合計	291万5,000円

このシミュレーションの場合、諸費用の合計は291万5,000円です。

物件価格の約7.2%となり、目安の範囲内の金額となります。

中古マンション購入でかかる諸費用はいつ支払う？

中古マンション購入でかかる諸費用は、主に次のときに支払います。

• 売買契約時に支払う諸費用
• 引き渡し時に支払う諸費用
• 購入後に支払う諸費用

購入時にかかる費用は、一括で支払うわけではありません。

それぞれのタイミングを確認し、支払う準備をおこないましょう。

売買契約時に支払う諸費用

売買契約時に支払う諸費用は、次のとおりです。

諸費用	概要
仲介手数料	契約時に半額支払う ※不動産会社によっては引き渡し時に全額を支払う場合もあります。
印紙税 （収入印紙代）	売買契約書に貼る収入印紙代

収入印紙は買主が用意して持参するケースと、不動産会社が購入し代金を渡すケースがあります。

どちらの方法を採用するのかは、不動産会社によって異なるため、契約前に確認しましょう。

また、諸費用とは別に手付金も用意する必要があります。

引き渡し時に支払う諸費用

引き渡し時に支払う諸費用は、次のとおりです。

諸費用	概要
仲介手数料	残金分を支払う
融資事務手数料・保証料	融資実行分から差し引かれる
登録免許税・司法書士報酬	両者を足した金額を登記費用として司法書士に支払う
固定資産税・都市計画税の清算金	日割り計算して売主に支払う
管理費・修繕積立金の清算金	日割り計算して売主に支払う

なお、住宅ローンの契約である金銭消費貸借契約書は、引き渡しの1〜2週間前に締結します。

金銭消費貸借契約の締結時には、借入金額に応じた印紙税が課されます。

火災保険も金銭消費貸借契約前後で加入することが多く、支払いは申請から30日以内におこなうのが一般的です。

購入後に支払う諸費用

購入後に支払う諸費用は、次のとおりです。

諸費用の名称	概要
不動産取得税	引き渡しから半年程度で納付書が届く
引っ越し費用	引っ越し時に支払う

不動産取得税は「忘れたころに届く税金」といわれるものであり、納付に必要なお金を事前に準備することが大切です。

また、不動産取得税の軽減措置が受けられる場合、不動産を取得した日から60日以内に所在地を管轄する県税事務所に申告しなければなりません。

こちらの手続きも忘れないよう、必ずおこないましょう。

中古マンション購入時の諸費用を節約する方法

中古マンション購入時の諸費用を節約する方法は、次のとおりです。

• 仲介手数料の安い不動産会社を探す
• 保証料無料の住宅ローンを選ぶ
• 火災保険を見直す
• 引っ越しは閑散期におこなう
• 税金の控除制度や軽減措置を確認する

入居後の生活費を確保したい、貯蓄に回したいなどの希望がある場合は、上記の節約する方法を実践してみましょう。

仲介手数料の安い不動産会社を探す

仲介手数料の安い不動産会社に仲介を依頼すれば、諸費用を節約できます。

法律によって仲介手数料の上限額が定められていますが、上限以内であればいくらで設定してもかまいません。

たとえば、割引サービスやキャンペーンを実施している不動産会社が、仲介手数料を値引きするケースもあります。

また、実店舗を持たないネット系の不動産会社の場合、仲介手数料を常時安い金額に設定している場合もあります。

仲介手数料は諸費用の中でも高額な費用であるため、手数料の安い不動産会社を探せば大幅な節約につながることでしょう。

保証料無料の住宅ローンを選ぶ

保証料無料の住宅ローンを選択すれば、融資関係の諸費用を節約できます。

住宅ローンを借りる際は、一般的に融資事務手数料か保証料のどちらかを金融機関に支払います。

保証料は借入金額に応じて高くなり、数十万円以上になる場合も珍しくありません。

また、金利に組み込む形にもできますが、0.2%程度上がってしまうため、利息の総額が高くなります。

一方、融資事務手数料は定額かつ金額も低い傾向にあるため、手数料の支払いだけで融資できる金融機関なら諸費用を節約できる可能性があります。

火災保険を見直す

火災保険の補償内容を見直せば、保険料を節約できます。

保険料は購入する物件の築年数や専有面積以外にも、水災や風災、家財補償などの補償の内容によって金額が変わります。

たとえば、火災補償のみの場合と比べると、家財や水災、盗難などの補償を付けた場合は保険料が大幅に高くなるため注意が必要です。

ただし、保険料を削減しすぎると補償が薄くなり、万が一のときに後悔する可能性もあります。

見直しの際は保険会社に相談しつつ、補償内容と保険料のバランスを取ることが大切です。

引っ越しは閑散期におこなう

閑散期に転居すれば、引っ越し費用の節約につながります。

引っ越し費用は転居するタイミングで大幅に変わり、とくに3〜4月の費用は高額になりがちです。

一方、5〜8月、11〜2月は閑散期といわれており、とくに1月と11月は引っ越し費用が安くなります。

元値が安いうえに価格交渉もしやすくなるため、交渉するのもよいでしょう。

税金の控除制度や軽減措置を確認する

中古ンションを購入する際は、税金の控除制度や軽減措置を確認しましょう。

控除制度の代表例としては住宅ローン控除、軽減措置としては不動産取得税や登録免許税の軽減が挙げられます。

制度の適用を受けられれば、数十万円から数百万円の節約につながる場合もあります。

ただし、各制度の適用を受けるためには、購入物件や購入者などに条件を満たさなければなりません。

条件は複雑なため、不動産会社にどの制度が適用されるのか確認しましょう。

中古マンション購入でかかる諸費用が支払えないときの対処法

中古マンション購入時に諸費用が支払えないときの対処法は、次のとおりです。

• 親族から援助を受ける
• 現金がない場合はフルローンを組む

諸費用は高額になりがちであり、全額用意できない方もいることでしょう。

ただし、全額用意できずとも購入を諦める必要はありません。

対処法を理解し、足りない部分を補えないか確認しましょう。

親族から援助を受ける

諸費用を貯蓄するのが難しい場合、親族から援助を受けるのも方法の一つです。

原則として、年間110万円を超える贈与がおこなわれた場合、援助を受けた方に贈与税が課されます。

ただし、一定の条件を満たし、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合は、最大1,000万円まで非課税となります。

この制度の適用を受けられれば、この制度によって諸費用不足を解消できる可能性があるため、、要件に該当するなら積極的に活用しましょう。

参照元：国税庁 No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

現金がない場合はフルローンを組む

諸費用の現金がなく、援助も受けられない場合はフルローンを検討しましょう。

諸費用ローンを組めば、費用分の現金がなくても物件の購入が可能です。

ただし、諸費用ローンを組むと借入額が増えるため、安定して返済できるかどうかを検討する必要があります。

仮に金融機関が諸費用ローンまで借りられるとしても、安定して返済できるかどうかは別問題です。

フルローンを検討する際は、長期間無理なく返済できるかを慎重に判断してください。

中古マンション購入時の諸費用に関するよくある質問

中古マンション購入時の諸費用に関するよくある質問は、次のとおりです。

• 仲介手数料が無料の不動産会社はある？
• 現金で支払う必要がある諸費用は？
• 頭金はいくら用意すべき？

それでは、よくある質問とその回答を紹介します。

仲介手数料が無料の不動産会社はある？

不動産会社の中には、仲介手数料無料で手続きを進めてくれる会社があります。

仲介手数料が無料になる代表例は、不動産会社が両手仲介をおこなう場合です。

両手仲介では、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れるため、片方を無料にしても利益を得られます。

このような事情から、買取再販住宅のように両手仲介しやすい物件の場合、仲介手数料が無料になるケースもあります。

現金で支払う必要がある諸費用は？

融資の実行前に支払う諸費用は、現金で用意する必要があります。

住宅ローンは引き渡し時に実行されるため、諸費用分を借りたとしても、実行前に支払うものはいったん立て替えなければなりません。

たとえば、売買契約時に発生する仲介手数料や印紙税は融資実行前に支払うため、立て替えが必要です。

諸費用分までローンを借りる場合は、どの費用を現金で用意する必要があるのか、不動産会社に確認することが大切です。

頭金はいくら用意すべき？

頭金は、物件価格の10〜20%程度用意するとよいといわれています。

物件価格の10〜20%の頭金を用意すると、住宅ローンを安定して返済できるためです。

マンションの購入者は物件価格の約27.8%の頭金を準備しているとされています。

ただし、自身の収入に見合った物件であれば、フルローンでも返済は可能であるため、支出と収入のバランスを考慮して頭金を決めましょう。

参照元：住宅金融支援機構 2024年度 フラット35利用者調査

まとめ

中古マンションを購入する際には、物件価格の6〜10%程度の諸費用がかかります。

諸費用の金額や支払いのタイミングは、それぞれの費用と税金で異なり、現金で用意しなければならないものもあります。

資金を用意しないと、手続きを進められなくなる可能性もあるため、諸費用の内容を理解することが大切です。

もし諸費用を用意できないと悩んでいるのであれば、不動産会社に相談しつつ、対処法を検討しましょう。

信頼できる不動産会社なら、親身になって悩みを解決できることでしょう。