借地権付き建物は売却できる？売る方法や買取価格・地主への承諾料の相場も解説

「地主の許可は必要？」「そもそも売れるの？」「手続きが複雑そう…」など、借地権付き建物の売却に不安や疑問を抱えている方は少なくありません。

本記事では、借地権付き建物の売却への不安や疑問を解決すべく、売却方法や流れ、注意点をわかりやすく解説します。

地主の承諾や承諾料、相場、トラブル時の対処法、税金面まで幅広く網羅しているため、初めて売却を検討する方でも安心です。

最後まで読むことで、適切な手順を踏んでスムーズに売却を進めるための知識が身につきます。

ぜひ本記事を参考に、自身に最適な売却方法を選び、納得のいく形で契約を進めましょう。

借地権付き建物は売却できる？

借地権付き建物は、条件を満たせば売却できます。

借地権とは、建物の所有を目的に土地を借りる権利のことです。

借地権付き建物は、建物は自身のものですが、土地は地主のもののため、売却時に地主の承諾や契約内容の確認が必要となる点に注意が必要です。

また、売却可否は借地権の種類や契約条件、地主との関係性により変わります。

ここでは、借地権の基本的な種類と、地主の許可と売却の関係を解説します。

借地権の種類

借地権には、旧借地法に則った旧借地権と、新借地借家法に則った普通借地権・定期借地権があります。

旧借地権は1992年7月以前の契約が対象で、契約期限は決まっているものの、更新拒絶には正当事由が必要であるため、実務上は長期にわたって借りられるケースが多いです。

普通借地権は、契約期間満了後も借主の希望で更新が可能で、建物の売却も比較的柔軟に行えます。

一方、定期借地権は契約期間が満了すれば必ず終了する契約であり、再契約が原則できません。そのため、定期借地権付き建物の売却は難易度が高く、買い手も限られます。

借地権の種類により売却の可否や条件が変わるため、まずは自身の契約の種類を確認しましょう。

地主の許可が必要になる

借地権付き建物を売却するには、地主の承諾が必要です。

借地権付き建物の売却は借地権の譲渡にあたるため、地主との契約内容にもとづいて承諾を得なければなりません。

また、承諾を得る際には、承諾料が発生するケースが一般的です。

ただし、地主が承諾を拒んだ場合でも、裁判所に借地権譲渡許可の申立てをおこなえば売却が認められるケースもあります。

地主との関係性や交渉次第で売却の成否が左右されるため、早めに相談を始めることが大切です。

借地権付き建物の5つの売却方法

借地権付き建物の売却には、次の5つの方法があります。

• 地主に借地権を売る
• 第三者に売る
• 等価交換をしてから売る
• 底地とセットで売る
• 不動産会社に依頼する

それぞれ、特徴と注意点を解説します。

地主に買取してもらう

地主への借地権を売る方法は、地主との関係性が良好であれば、スムーズに売却できます。

地主は土地と建物の両方を所有できるため、交渉がまとまりやすく、承諾料も不要になります。

ただし、価格交渉では地主が優位に立つことも多く、市場価格よりも低くなる恐れがある点に注意が必要です。

第三者に売る

地主の承諾が得られれば、第三者に売却する方法もあります。

一般的に、地主への売却に比べて第三者への売却は高値で売却しやすい傾向です。

ただし、売却先が見つかっても、地主が承諾しなければ売買契約は成立しません。また、承諾料が発生するケースが多く、費用面の負担も考慮する必要があります。

また、借地権付き建物は購入後の建て替えや売却に制限があるため、買主が見つかりにくい点にも注意が必要です。

等価交換をする

等価交換とは、借地権と土地（底地）を等価で交換する方法です。

地主と交渉し、借地権と底地権の一部または全部を交換して土地と建物の所有権を一体化させます。

等価交換をおこなうことで、完全所有権の土地と建物を第三者に売却でき、買主が見つかりやすくなります。

ただし、等価交換には契約内容の詳細な取り決めや双方の合意のほか、不動産評価や税務処理など複雑な手続きが必要なため、専門家の支援が不可欠です。

底地権とセットで売る

地主に底地を手放してもよいとの意思がある場合、底地を購入し、建物と土地をセットで売却する方法もあります。

底地とセット売りすれば、買い手は完全所有権の不動産を入手できるため需要は高く、借地権や底地単体よりも高値での売却が期待できます。

ただし、底地の購入資金が必要なため、事前に融資や資金計画を立てることが重要です。

また、売買代金の分配を借地人と地主との間で取り決める必要があるため、借地権専門の不動産会社への相談がおすすめです。

不動産会社に依頼する

不動産会社に買い取りを依頼する方法もあります。

不動産会社が直接買い取る場合は、仲介を依頼したときに比べて大幅に売却までの時間を短縮できます。

また、買取では物件の状態や立地に関係なく売却できるケースが多いこともメリットです。

ただし、買取価格は市場価格より低くなる傾向のため、急ぎの売却が必要な場合に検討しましょう。

自分で交渉する自信がない方や、時間に余裕がない方には安心できる選択肢です。

借地権付き建物を売却する際の流れ

借地権付き建物を売却する流れは、次のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 媒介契約を締結する
• 地主と交渉する
• 売買契約を結ぶ
• 地主に承諾料を支払う
• 引き渡し

それぞれ詳しく解説します。

1：不動産会社に査定を依頼する

はじめに、不動産会社へ査定を依頼します。

不動産会社は、借地権付き建物に詳しい専門業者を選びましょう。

借地権付き物件は、土地の所有権がないぶん、通常の物件よりも査定が複雑です。

借地権割合や契約条件、残りの借地期間などをもとに価格が決まるため、一般の不動産会社では正確な査定が難しい場合もあります。

2：媒介契約を締結する

査定額に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、売却活動を不動産会社に依頼する正式な契約のことで、次の3種類があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

一般媒介は、複数の不動産会社と契約できます。いっぽう、専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社のみとしか契約できません。

借地権付き建物の場合、地主との交渉が必要となるため、専属専任媒介契約または専任媒介契約がおすすめです。

3：地主と交渉する

媒介契約後は、地主との交渉をおこないます。

借地権を第三者に譲渡する場合、原則として地主の承諾が必要です。

スムーズに承諾を得るためには、地主との関係性を考慮し、丁寧な説明や条件提示をおこなうことが重要です。

交渉は不動産会社に一任するケースが多く、担当者の交渉力が承諾に大きく影響します。

4：売買契約を結ぶ

地主の承諾が得られたら、買主と正式に売買契約を締結します。

売買契約時には、地主の承諾書も必要なため、作成を依頼しましょう。

また、売却後に買主と地主との間でのトラブル発生を防ぐため、次の点の確認も大切です。

• 借地期間
• 買主がローンを組む場合の承諾
• 地代の取り決め

契約内容は法的効力を持つため、事前に専門家への相談がおすすめです。

5：地主に承諾料を支払う

売買契約後、地主に対して譲渡承諾料を支払うケースが一般的です。

譲渡承諾料は、一般的には借地権価格の10%程度が目安とされますが、地域差や契約内容によっては8%～25%と幅があるため、実際には5%～10%程度とすることが多いようです。

借地権価格とは、土地の評価額に借地権割合を乗じて求めます。

交渉次第で減額も可能ですが、一方的な主張は関係悪化につながるため注意が必要です。

6：引き渡し

最終段階は、買主の決済と建物・借地権の引き渡しです。

買主に鍵や権利証などを渡し、借地契約の名義変更手続きも同時に進めます。

引き渡しでは、買主に引き継ぐ書類はすべて渡す必要があります。

売却が完了するまで気を抜かず、最後まで手続きを丁寧に進めましょう。

借地権付き建物を売却する際の注意点

借地権付き建物の売却で失敗しないためには、次の3つに注意しましょう。

• 売却の意思を早めに伝える
• 信頼できる不動産会社を選ぶ
• 過度な価格交渉はしない

それぞれ詳しく解説します。

売却の意思を早めに伝える

売却の意思は、早めに地主に伝えましょう。

借地権付き建物の売却をスムーズに進めるためには、地主との信頼関係を築くことが大切です。

後出しの交渉や事後報告では承諾を得にくくなります。

事前に丁寧に売却の意思を伝え、地主の理解を得ることが、スムーズな承諾と円滑な売却には欠かせません。

信頼できる不動産会社を選ぶ

借地権付き建物の売却は、専門的な知識と経験が必要なため、実績があり信頼できる不動産会社を選びましょう。

通常の不動産取引と異なり、地主との交渉や法律面の理解、借地権割合などの査定要素が絡むため、一般的な不動産会社では対応が難しいケースもあります。

過去に借地権付き建物の売却実績がある会社を選べば、不要なトラブルや価格の下落を防げます。

借地権付きの建物売却の実績がある不動産会社探しは、不動産ポータルサイトでの一括査定の利用がおすすめです。

過度な価格交渉はしない

相場とかけ離れた過度な価格交渉は、買主が見つかりにくくなるうえ、地主との信頼関係にも影響を及ぼす恐れがあります。

適正な価格を知るためには、借地権の種類や契約期間、地代の金額など、借地権付き建物に関する知識をある程度つけることも必要です。

とはいえ、借地権付き建物の売却は専門的な知識が必要なため、専門的な知識のある不動産会社の担当者への相談は欠かせません。

借地権付きの建物の売却に詳しい不動産会社に相談しながら適正な価格を把握し、相場からかけ離れた交渉はしないようにしましょう。

借地権付き建物の売却価格の相場

借地権付き建物の価格は、一般的に、所有権付き不動産に比べて低い傾向です。

理由は、土地を所有していないため、購入者が自由に利用できる範囲が制限されるためです。

ここでは、売却価格の相場の考え方を紹介します。

不動産価値の約50％が基本

借地権付き建物の売却価格の目安は、更地価格の約5～7割です。

更地価格とは、建物がない更地の状態の土地の評価を指します。

売却相手が地主の場合は、更地価格の5割程度、売却相手が第三者の場合は、更地価格の6～7割程度が相場です。

ただし、この相場は地域や借地契約の内容によって上下します。建物が古い、借地期間が短いなどの要因があると、さらに価格が下がることもあるため注意が必要です。

借地権割合で計算する場合もある

借地権付き建物の売却価格の相場は、借地権割合で算出できます。

借地権割合とは、土地の所有権に対する借地権の価値の比率を示すもので、税務署が公表する路線価図に基づいて地域ごとに定められています。

たとえば、借地権割合が60％のエリアで、土地の評価額が3,000万円なら、借地権の価格は1,800万円が目安です。

借地権割合は税金や承諾料の交渉でも活用されるため、売却を検討する際には確認しましょう。

借地権付き建物の売却を地主が認めない場合の対処法

借地権付き建物の売却の承諾を地主に拒否された場合の対処法は、次の3つです

• 金額や条件面を妥協して再交渉する
• 借地非訟手続を検討する
• 地主に借地権の買取を交渉する

それぞれ詳しく解説します。

金額や条件面を妥協して再交渉する

話し合いの余地がある場合は、承諾料の増額や条件の見直しを提案して再交渉しましょう。

多くの場合、金額や条件面での妥協により、最終的に合意に至ります。

地主が承諾しない理由を確認し、お互いにメリットがある妥協点を見つけて交渉しましょう。

交渉する際は、借地権付き建物の売却に詳しい不動産会社の担当者への相談がおすすめです。

借地非訟手続を検討する

交渉が難航する場合は、借地非訟手続（しゃくちひしょうてつづき）の検討もひとつの方法です。

借地非訟手続とは、家庭裁判所に申し立てて、第三者への譲渡について裁判所の許可を得る手続きで、地主の承諾に代わる法的手段です。

売却の理由や譲渡先が地主に不利益ではないかなどを調査し、問題がない場合は裁判所が売却許可を出します。

ただし、借地非訟手続きをおこなうと、地主との関係が悪化する恐れがあるため、最終手段として考えましょう。

地主に借地権の買取を交渉する

第三者への売却が不可能な場合は、借地権の買取交渉を地主に持ちかける方法もあります。

地主が借地権を買い取れば、建物と土地を両方所有でき、土地の活用幅が広がるためメリットがあります。

地主が建物や土地の有効活用を考えている場合、売却よりもスムーズに進むケースもあります。

自身での交渉が難しい場合は、借地権に詳しい不動産会社への相談がおすすめです。

借地権付き建物の売却に関するよくある質問

借地権付き建物の売却は、特殊な要素が多く、不安や疑問を感じる方も少なくありません。

ここでは、よくある3つの質問を紹介します。

借地権付き建物は売れないといわれる理由は？

売れないといわれる理由は、主に買い手が限られるためです。

借地権付き建物は土地を所有していないため、住宅ローンが組みにくく、再建築時の制限もあるなど、買主側にデメリットがあります。

また、売却には地主の承諾が必要な点や、承諾料の発生も買主にとっては懸念点でしょう。

ただし、借地権のメリットを理解した買主も一定数存在するため、適正な価格設定と不動産会社の選定次第で売却は十分に可能です。

売却にかかる税金や費用は？

売却によって得た利益には、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得は、売却額から取得費（建物購入時の費用）や譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた金額に対して課税され、所有期間により税率が変わります。

譲渡所得には条件により適用される特例があるため、司法書士や弁護士などへの相談がおすすめです。

また、売却時には、承諾料や司法書士報酬、不動産会社への仲介手数料などの費用も考慮して売却金額を設定しましょう。

借地権付き建物のメリット・デメリットは？

借地権付き建物の最大のメリットは、土地を買わずに建物を所有できるため、初期費用を抑えられる点です。

いっぽう、土地は自身のものではないため、売却や建替えの際には地主の承諾が必要な点がデメリットです。

さらに、毎月の地代や更新料、承諾料など、所有権付き物件にはない費用も発生します。

メリット・デメリットを理解し、将来的な活用や売却を見据えたうえで判断しましょう。

まとめ

借地権付き建物は、売却できないと思われがちですが、実際には複数の方法で売却可能です。

ただし、売却には地主の承諾が必要になるため、承諾料や交渉の進め方は十分に注意しましょう。

売却をスムーズに進めるには、地主との良好な関係を築くことや、信頼できる不動産会社への査定や媒介契約の依頼、法的な手続きや税金に関する知識が必要です。

本記事も参考に、借地権付き建物の売却をスムーズに実現しましょう。