賃貸と持ち家で1,300万円の差は本当？どっちがお得？生涯コストやメリット・デメリットを徹底比較

「賃貸と持ち家で生涯コストに1,300万円の差が出る」という話は、住宅購入を検討する際によく耳にする話題です。

しかし、「本当に持ち家の方が得なのか」「賃貸のメリットは無視されているのではないか」と疑問を持つ方も少なくありません。

賃貸と持ち家における1,300万円の差は特定の条件下での試算であり、居住年数や資産運用など個々の状況によって損得は大きく変動します。

そのため、立地や家賃・ローンなど、詳細な情報を用いて比べなければ、自身にとっての最良の選択が賃貸なのか持ち家なのかは分かりません。　　

この記事では、コスト差が生まれる仕組みや、双方の隠れたリスク、ライフプランに合わせた選び方について解説します。

正しい知識を身につけることで、自身の価値観や経済状況に最適な住まいの選択ができるようになるでしょう。

「賃貸と持ち家で1,300万円の差」は本当？シミュレーションで比較！

「賃貸と持ち家で生涯コストに1,300万円の差が出る」という話は、特定の条件下で試算された1つの結果に過ぎません。

実際は、家賃・購入価格・金利・修繕費・住む年数で大きく変わります。

そこで、条件を変えたモデルケース3つで条件ごとの違いを確認してみましょう。

【比較条件（共通）】

• 期間：40年
• 更新料：賃貸は「2年ごとに家賃1ヶ月分」（※地域差あり）
• 持ち家の維持費：「固定資産税＋修繕費など」を年額で計上

【モデルケース①】家賃高め×購入は標準

項目	賃貸	持ち家
前提条件	家賃15万円/月	ローン13万円/月（35年）＋維持費30万円/年
居住費	15万×12×40＝7,200万円	13万×12×35＝5,460万円
更新料	15万×(40÷2)=300万円	–
維持費	–	30万×40＝1,200万円
合計	7,500万円	6,660万円

【モデルケース②】家賃標準×購入は標準

項目	賃貸	持ち家
前提条件	家賃12万円/月	ローン12万円/月（35年）＋維持費30万円/年
居住費	12万×12×40＝5,760万円	12万×12×35＝5,040万円
更新料	12万×(40÷2)=240万円	–
維持費	–	30万×40＝1,200万円
合計	6,000万円	6,240万円

【モデルケース➂】家賃安め×購入は維持費高め

項目	賃貸	持ち家
前提条件	家賃10万円/月	ローン13万円/月（35年）＋維持費45万円/年
居住費	10万×12×40＝4,800万円	13万×12×35＝5,460万円
更新料	10万×(40÷2)=200万円	–
維持費	–	45万×40＝1,800万円
合計	5,000万円	7,260万円

上記のように、賃貸と持ち家のどちらが安いのかは条件により異なるため、単純な比較はできません。

一般的に持ち家はローン完済後の居住負担が減るため、20代から老後までのように、長期間保有するのであればコストパフォーマンスがよくなる傾向にあります。

また、資産価値の変動により、後の売却で利益が出るケースもあるでしょう。

一方で、賃貸の場合は更新料や老後まで続く家賃支払いがコストを押し上げる要因となりますが、固定資産税や修繕費がかからないという利点もあります。

ただし、更新料は地域差があり、関西圏など更新料の慣習がないエリアもあるため、すべてに当てはまるわけではありません。

居住年数や金利動向、選ぶ物件の資産価値によって結果は大きく変動するため、自身の状況に当てはめて考えることが大切です。

「賃貸と持ち家で1,300万円の差」を左右する要因

住居費の総額に大きな差を生む主な要因として、賃貸における更新料の有無と、持ち家における修繕費の負担が挙げられます。

それぞれの項目がどのようにコストへ影響を与えるのか、詳しく解説します。

更新料の有無

更新料とは、賃貸借契約の期間が満了し、契約を更新する際に借主が貸主に支払う費用です。

地域や物件によって慣習は異なりますが、一般的には2年に1度、家賃の1ヶ月分から2ヶ月分程度が必要となります。

35年や50年という長期で賃貸に住み続けた場合、更新料だけで数百万円単位の出費となるケースも少なくありません。

生涯コストをシミュレーションする際は、家賃だけでなく、更新料を含めて計算する必要があります。

なお、更新料は地域や契約内容によって発生しない場合もあるため、賃貸契約の際に確認しておきましょう。

修繕費の負担

持ち家の場合、建物の経年劣化に伴うメンテナンス費用は、すべて所有者の自己負担となります。

マンションであれば毎月の管理費や修繕積立金を支払えば管理組合や管理会社が修繕しますが、戸建てであれば所有者自身が修繕費を積み立てたうえで、修繕計画も立てなければなりません。

これらの維持費用は、住宅ローンの返済額とは別に発生するため、資金計画に含めておかないと家計を圧迫する原因となります。

一方、賃貸の場合は、原則として建物の修繕義務は貸主にあるため、入居者が高額な修繕費を負担することは稀です。

賃貸のメリットとデメリット

賃貸住宅には、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できるといったメリットがある一方で、資産形成の面では不利になる側面もあります。

メリットとデメリットの双方を理解し、現在の生活状況に適しているかを確認することが重要です。

賃貸のメリット

賃貸住宅を選ぶ主なメリットは、金銭的な柔軟性と移動の自由度の高さにあります。

具体的な賃貸のメリットは次の3点です。

• 収入にあわせて家賃を調節できる
• 生活スタイルにあわせて引っ越しできる
• 必要な初期費用が少ない

ここからは、上記のメリットについて詳しく解説します。

収入にあわせて家賃を調節できる

賃貸の大きな利点は、その時々の収入状況に応じて住居費をコントロールできる点です。

収入が増えたときはグレードの高い部屋、逆に収入が減少したときや貯蓄を優先したいときは家賃の安い部屋へ住み替えることで、家計の破綻を防げます。

住宅ローンのように長期間固定された支払義務がないため、リスクヘッジしやすい住み方と言えるでしょう。

生活スタイルにあわせて引っ越しできる

転勤や結婚、出産といったライフイベントに合わせて、住む場所や広さを自由に変えられる点も賃貸の魅力です。

近隣トラブルが発生した場合や、子供の通学環境を変えたい場合でも、比較的容易に住居を変更できます。

持ち家のように売却活動や買い手を探す手間がかからないため、環境の変化に対応しやすい柔軟性が大きな特徴です。

必要な初期費用が少ない

賃貸住宅の場合、持ち家に比べて必要な初期費用が少ない点が魅力です。

住宅を購入する場合、物件価格の1割から2割程度の頭金や、諸費用として数百万円単位の現金が必要になります。

一方、賃貸契約の初期費用は、敷金や礼金、仲介手数料などを合わせても家賃の半年分程度に収まるケースが多く、手元の資金を残せます。

浮いた資金を投資運用に回すことも可能なため、柔軟な資産形成ができるでしょう。

賃貸のデメリット

賃貸には自由度がある反面、長期的な視点で見るとコストや住居確保の面で懸念材料も存在します。

主なデメリットは次の3点です。

• 家賃を支払い続ける必要がある
• 老後は入居しにくい
• リフォームしづらい

賃貸住宅で後悔しないためにも、これから解説するデメリットを理解しておきましょう。

家賃を支払い続ける必要がある

賃貸に住み続ける限り、家賃の支払いは一生続きます。

現役世代は問題なく支払えても、年金暮らしになった後も毎月の固定費として家賃が発生し続けることは、老後資金における大きなリスク要因です。

持ち家がローン完済後に住居費が下がるのに対し、賃貸は住居費のコストが下がりにくい点には注意が必要です。

老後は入居しにくい

高齢になると、収入面や孤独死のリスクを懸念され、賃貸物件の入居審査に通りにくくなる傾向があります。

十分な資産や支払い能力があっても、年齢を理由に希望する物件を借りられないケースは少なくありません。

高齢者向け住宅などの選択肢は増えていますが、現役時代と同じような条件で自由に住み替えができるとは限らない点に注意が必要です。

リフォームしづらい

賃貸物件はあくまで他人の所有物であるため、自分の好みに合わせて間取りを変更したり、設備を交換したりすることは原則としてできません。

壁に穴を開けるようなDIYも制限されることが多く、原状回復義務があるため、退去時には元の状態に戻す必要があります。

最新の断熱改修やバリアフリー化など、快適性を高めるための工事を自由におこなえない点はデメリットです。

持ち家のメリットとデメリット

持ち家は資産としての側面を持ち、住居としての安心感を得られる一方で、流動性の低さや維持管理の責任が伴います。

購入を検討する際は、以下のメリットとデメリットを十分に比較検討しましょう。

持ち家のメリット

持ち家を取得することで得られる主なメリットは、次の3点です。

• 住宅ローン控除を受けられる
• 団体信用生命保険に加入できる
• 資産を持てる

それぞれのメリットについて詳しく解説するので、購入を検討する際の参考にしてください。

住宅ローン控除を受けられる

住宅ローンを利用して家を購入して一定の条件を満たすと、年末時点のローン残高に応じて、所得税や住民税が控除される住宅ローン控除を利用できます。

これは賃貸にはない強力な節税効果であり、住居費負担を実質的に軽減する効果があります。

制度の内容は購入時期や物件の省エネ性能によって異なりますが、長期間にわたり税負担を軽くできる点は大きなメリットです。

ただし、制度は将来的に変更される可能性があるため、必ずしも一生涯続くと限らない点を理解しておかなければなりません。

団体信用生命保険に加入できる

多くの民間金融機関で住宅ローンを組む際、団体信用生命保険（団信）への加入が必須となります。

これは契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローン残高が完済される仕組みです。

万が一のことがあっても家族に住居を残せるため、家族も安心して住み続けられます。

資産を持てる

住宅ローンを完済すれば、土地や建物は完全に自分の資産となります。

老後の住居費がかからないだけでなく、売却して現金化したり、子供に相続させたりすることも可能です。

特に立地が良く資産価値が落ちにくい物件を選べば、インフレ時の資産防衛策としても有効に機能します。

持ち家のデメリット

持ち家には所有者ならではの負担やリスクも存在します。

購入後に後悔しないよう、次に示すデメリットについても理解しておく必要があります。

• 維持費・税金が必要になる
• 引っ越ししづらい
• 資産価値が下がるリスクがある

それぞれのデメリットについて詳しく解説するので、持ち家を購入する前に確認しておきましょう。

維持費・税金が必要になる

家を購入すると、ローンの返済以外にも固定資産税や、都市計画税といった税金が毎年発生します。

また、マンションの管理費や修繕積立金、戸建てのメンテナンス費用も継続的にかかります。

これらのランニングコストは、住宅ローンの完済後も支払い続ける必要があるため、長期的な資金計画に組み込まなければなりません。

持ち家のローン完済後でも、継続的に出費がある点は理解しておきましょう。

引っ越ししづらい

一度家を購入すると、簡単に住み替えることが難しくなります。

転勤や近隣トラブル、家族構成の変化などで引っ越しが必要になった場合、売却や賃貸に出す手続きが必要です。

また、売却価格（資産価値）がローン残高を下回るオーバーローンの状態だと、差額を現金で用意しない限り売却できないため、移動の自由度は著しく低下します。

持ち家の購入には、人生設計も含めた長期的な計画が不可欠です。

資産価値が下がるリスクがある

木造戸建ては築年数の経過とともに、建物価値が減少しやすい傾向にあります。

将来売却しようとした際に、購入価格よりも大幅に下がり、想定していた資産形成ができないリスクがあります。

人口減少エリアや災害リスクのある土地では、買い手がつかなくなる可能性もあるため、物件選びには慎重な判断が必要です。

将来的な売却計画の有無にかかわらず、持ち家を購入する際には将来的な価値のシミュレーションをおこないましょう。

賃貸と持ち家のどっちがいいか迷ったときの判断基準

「1,300万円の差」という数字だけに惑わされず、自身の価値観や状況に合わせて判断することが大切です。

迷った際は、次に示す3つの基準を軸に検討を進めましょう。

• ライフプラン
• 住み心地
• 生活コスト

ここからは、それぞれの判断基準について詳しく解説します。

ライフプラン

賃貸か持ち家かを判断する際には、今後10年から20年の間に予測されるライフイベントを整理しましょう。

たとえば、次のようなケースは流動性の高い賃貸が適しています。

• 転勤の可能性が高い
• 家族が増えるかもしれない
• 親の介護で実家に戻る可能性がある

一方で次のケースでは、持ち家の方が安心して生活基盤を築けるでしょう。

• 子どもの学区を固定したい
• 安定して地域コミュニティに根付きたい
• 資産形成として不動産を保有したい

上記のように、自身の現状とライフプランを考慮すれば、賃貸と持ち家のどちらが適しているか判断できます。

また、購入する場合でも将来の住み替え可能性があるなら、需要の高い物件を意識し、売却や賃貸化といった出口も含めて検討すると安心です。

住み心地

住まいに求める質やこだわりも重要な判断基準です。

分譲仕様の持ち家は、防音性や断熱性、設備のグレードが賃貸物件よりも高い傾向にあります。

DIYで好みの空間を作りたい、ペットと自由に暮らしたいといった要望がある場合は、持ち家の方が満足度が高いでしょう。

最新の設備や性能にこだわりがなく、最低限の機能があれば良いという場合は、賃貸でも十分と言えます。

また、住み心地の差は、設備のグレードだけでなく「日々のストレスが少ないか」という視点でも考えると失敗しにくくなります。

たとえば、断熱性や窓の性能、遮音性、換気方式などは、光熱費や睡眠の質にも影響する要素です。

加えて、近隣の騒音、ゴミ出しルール、通勤動線、スーパーや病院までの距離など、暮らしの利便性も満足度を左右します。

生活コスト

生活コストの比較は、単なる支払い総額だけでなく、資産としての残り方と将来の利益を含めて考える必要があります。

持ち家は修繕費などがかかりますが、最終的に資産が残ります。

一方、賃貸は初期費用が安く済む分、その差額を投資信託などで長期運用すれば、持ち家の資産価値以上の利益を生み出す可能性もあるでしょう。

どちらのほうがよいか悩む方は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に複数相談し、情報を整理してもらうのがおすすめです。

【結論】賃貸・持ち家をおすすめできる方の特徴

これまでの比較を踏まえ、それぞれどのような人に適しているのかを整理します。

自身がどちらのタイプに近いかを確認してみてください。

賃貸をおすすめできる方

賃貸住宅が向いている方の特徴をまとめました。

• 転勤が多い方
• 結婚や出産などを予定している方
• 多額の負債を抱えることに抵抗がある方
• 資産運用で積極的に資産を増やせる方

上記のような特徴が当てはまる方は、持ち家ではなく賃貸のほうが気軽に引っ越せたり、資産を増やしたりできます。

一旦賃貸で生活を安定させて、1箇所にすみ続けられるようになった場合は、持ち家を検討してもよいでしょう。

持ち家をおすすめできる方

持ち家が向いている方の特徴は、次のとおりです。

• 老後に住む場所の心配をしたくない方
• 住宅の質にこだわりたい方
• 団信による保証も確保したい方
• 最終的に資産として手元に残したい方

上記のような特徴が当てはまる方は、賃貸よりも持ち家のほうがおすすめです。

ただし一度マイホームを購入すると、賃貸に戻すのは手間や時間がかかるため、慎重に判断してください。

賃貸か持ち家かで迷ったらファンズ不動産へ

賃貸と持ち家のどちらがお得かは、生涯コストだけで単純に判断できるものではありません。住み替えのしやすさや資産性、ライフスタイルの変化など、さまざまな要素を踏まえて考える必要があります。

比較をしても、自分にとってどちらが適しているのか迷う方は少なくありません。賃貸か持ち家かで悩んだときは、条件や将来の暮らし方を整理しながら、納得できる住まい選びを進めていきましょう。

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賃貸と持ち家で1,300万円の差に関するよくある質問

最後に、賃貸と持ち家の比較において多くの方が疑問に感じる点について回答します。

疑問を抱く点や気になる質問があれば、ぜひ参考にしてください。

賃貸と持ち家の方の割合は？

令和5年におこなわれた総務省の調査では、日本の全住宅における持ち家率は60.9％となっています。

※引用：総務省「令和５年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」

年代別に見ると、20代では賃貸の割合が高いですが、結婚や出産を迎える30代から40代にかけて持ち家率が急上昇し、60代以上では持ち家が多数派です。

そのため、ライフステージの変化に合わせて、賃貸から持ち家へ移行するパターンが一般的と言えます。

老後は賃貸と持ち家のどちらに住むべき？

一般的には、住居費の負担が少なく、改修の自由度が高い持ち家の方が老後の生活には適していると言われます。

賃貸の場合、現役時代と同等の家賃を年金のみで支払い続けることは家計への負担が大きく、高齢を理由に入居を断られるリスクもあります。

ただし、持ち家であっても老朽化が進んでいれば修繕費がかさむため、一概にどちらが正解とは言えません。

持ち家の購入に必要な年収は？

購入する物件価格や用意できる頭金によって異なりますが、年収が400万円以上あれば持ち家を購入できるでしょう。

中古なども選択肢に入れれば、年収300万円でも住宅ローンを契約でき、マイホームを購入できます。

どの程度まで借り入れできるのか気になる方は、銀行の住宅ローンの仮審査を受け、金額を出してもらいましょう。

まとめ

この記事では、賃貸と持ち家の生涯コストにおける「1,300万円の差」の真偽と、それぞれのメリット・デメリットについて解説しました。

一般的に言われるコスト差は、更新料や修繕費、居住期間などの前提条件によって大きく変わります。

持ち家は資産形成に有利な反面、流動性が低くなるリスクがあり、賃貸は身軽さがある一方で老後の住居確保に課題が残ります。

重要なのは、目先の数字だけでなく、自身のライフプランや資金計画に基づいた総合的な判断です。