不動産や土地の購入後は確定申告が必要？不要？住宅ローン控除や必要書類・やり方を解説

2026-01-10

不動産や土地の購入後は確定申告が必要と聞き、何をすべきか不安に感じる方は少なくありません。

特に会社員の方は確定申告に慣れておらず、「面倒そうだ」「もし間違えたら損をするのでは」と心配になるでしょう。

しかし、不動産購入時の確定申告は、住宅ローン控除をはじめとする節税メリットを受けるために必要です。

本記事では、不動産購入後の確定申告が必要なケースと不要なケース、住宅ローン控除を受けるためのやり方や必要書類などを解説します。

住宅ローンを利用してマイホームを購入し、確定申告の不安を解消したい方は、ぜひ参考にしてください。

ファンズ不動産

不動産・土地購入後は確定申告が必要？

不動産や土地を購入した後に、確定申告が必要と聞いて不安に思う方もいるでしょう。

会社員の方にとっては馴染みの薄い手続きですが、不動産購入時には、節税対策として重要となる場合があります。

まずは確定申告の基本的な仕組みと、不動産購入においてなぜ申告が必要になるのかを解説します。

確定申告の仕組み

確定申告とは、1年間の所得（収入から経費などを引いたもの）と、それにかかる税金を計算し、税務署に報告・納税する手続きのことです。

会社員の方は、通常、勤務先が年末調整と呼ばれる形でこの計算と納税を代行してくれています。

しかし、医療費控除や、ふるさと納税の寄付金控除など、年末調整では対応できない控除を利用する場合は、自身で確定申告を行う必要があります。

不動産購入における住宅ローン控除も、年末調整では対応できない控除の一つ（1年目のみ）です。

そのため、特定の条件に該当する場合は、会社員の方でも自身での申告が必要です。

基本的に確定申告は不要

基本として、不動産や土地を購入しただけでは、確定申告は必要ありません。

確定申告が必要になるのは、主に税金の控除を受けたい場合や、贈与税の特例などを利用する場合に限られます。

たとえば、住宅ローン控除の適用を受けない場合や、現金一括で購入し、ほかの特例も利用しないケースでは、申告の必要は原則ありません。

つまり、不動産購入に関する確定申告の多くは義務ではなく、節税メリットを得るための権利であると考えるとわかりやすいでしょう。

不動産・土地購入後に確定申告が不要なケース

つづいて、不動産や土地購入後に確定申告が不要なケースを解説します。

確定申告が不要なケースは、主に次の2つです。

自己資金のみの現金で建物・土地を購入
控除を利用しない・できない不動産の購入

それぞれ詳しく解説します。

自己資金のみの現金で建物・土地を購入

住宅ローンを利用せず、自己資金のみで不動産を購入した場合、原則として確定申告は不要です。

確定申告は、住宅ローン控除を受けるために行うことが多いですが、住宅ローン控除は住宅ローンの利用が前提となります。

ただし、現金購入であっても、親や祖父母から購入資金の援助を受けて特例などを利用する場合は、贈与税の申告が必要になるため注意が必要です。

ローンを利用していない方は、自身がほかの特例に該当しないかを確認しておきましょう。

控除を利用しない・できない不動産の購入

住宅ローンを組んで不動産を購入した場合でも、適用条件を満たさないケースや、あえて利用しない選択をする場合は、確定申告の必要はありません。

住宅ローン控除の適用には、自身の合計所得金額、購入した物件の床面積、居住開始時期など、さまざまな要件が定められています。

控除を利用しない、あるいは対象外であれば、申告は不要となります。

不動産・土地購入後に確定申告が必要なケース

不動産や土地の購入後に確定申告が必要となるのは、主に税制上のメリット（控除や特例）を受ける場合です。

代表的なケースは、次の3つです。

住宅ローン控除を受ける
マイホームの買い換え特例を活用する
住宅資金贈与・配偶者特別控除を利用する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

住宅ローン控除を受ける

一般的に、不動産購入で確定申告が必要となるケースとして多いのは、住宅ローン控除を受ける場合です。

住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローン残高に応じて、所得税や一部の住民税が一定期間にわたって控除される仕組みです。

控除は自動的に適用されるものではなく、会社員の方でも購入・入居した年の翌年に、自身で確定申告を行う必要があります。

住宅ローン控除は大きな節税効果が期待できる制度のため、住宅ローンを利用してマイホームを購入した方は、ぜひ申告しましょう。

マイホームの買い換え特例を活用する

これまで住んでいた家を売却し、新しいマイホームに買い換えた際に、特定の特例を利用する場合にも確定申告が必要です。

たとえば、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用する場合は、確定申告をしなければなりません。

これは、家の売却によって譲渡損失が出た場合に、その損失を給与所得など他の所得と相殺し、税金の負担を軽減できる制度です。

他にも家の譲渡所得や譲渡損失に関する税金の特例を利用する場合も、確定申告が必須と覚えておきましょう。

住宅資金贈与・配偶者特別控除を利用する

親や祖父母から住宅購入のための資金援助を受けた場合も、贈与税の申告が必要です。

「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」を利用すれば、一定の非課税枠までの贈与税がかからなくなります。

また、婚姻期間20年以上の夫婦間で、居住用不動産や購入資金の贈与が行われた際に利用できる「贈与税の配偶者控除」の特例を利用する際も同様です。

住宅資金贈与・配偶者特別控除においても自動で適用されるわけではないため、贈与を受けた年の翌年に申告手続きを行いましょう。

土地のみの購入でも住宅ローン控除を受けられる？

建物を建てず、土地だけを購入した場合、住宅ローン控除が適用されるのか疑問に思う方は多いでしょう。

ここでは、土地のみを購入した場合の控除の可否について解説します。

土地のみでは原則利用できない

結論からいうと、土地を購入しただけでは、原則として住宅ローン控除は利用できません。

住宅ローン控除は、あくまで居住用の家屋とその敷地に対する控除制度です。

そのため、購入した土地を駐車場として経営したり、資材置き場として利用したりするなど、自身が住むための家を建てる予定がない場合は対象外となります。

土地のみでも利用できるケース

原則土地のみの購入では住宅ローン控除の利用はできません。

ただし、住宅を新築で建てる前提の土地の購入であれば、住宅ローンを利用できるケースもあります。

具体的には、土地を購入してから一定期間内に、その土地の上に居住用の住宅を新築し、居住を開始するといった条件を満たす必要があります。

土地を先行して購入し、後から注文住宅を建てる予定の方は、自身のケースが対象になるか、金融機関や税務署に事前に確認しましょう。

不動産・土地購入後の確定申告はいつ？必要書類は？

住宅ローン控除を受けるために申告が必要だとわかったら、次に気になるのは「いつまでに」「何を」準備すればよいかでしょう。

ここでは、申告の時期と、1年目の申告で必要となる主な書類について解説します。

確定申告の時期

確定申告を行う時期は、不動産を購入し、入居した年の翌年です。

申告書の受付期間は、原則として翌年の2月1日から3月15日までの約1ヶ月間となります。

たとえば、2024年中に家を購入して入居した場合、確定申告期間の開始日が土日にあたるため、2025年の2月17日から3月17日までの間に申告手続きを行います。

申告書の受付期間は税務署の窓口が非常に混雑するため、早めの準備がおすすめです。

なお、e-Tax（電子申告）を利用する場合、還付申告であれば1月上旬頃から申告可能な場合もあります。

確定申告に必要な書類

住宅ローン控除の申告には、多くの書類を揃える必要があります。

書類の取得先が税務署、法務局、金融機関、勤務先など多岐にわたるため、計画的に準備を進めることが重要です。

主な必要書類は次の通りです。

【主な必要書類リスト】

確定申告書
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
マイナンバーカード（または通知カード）の写し
本人確認書類の写し
源泉徴収票（勤務先から取得）
住宅ローンの年末残高等証明書（金融機関から取得）
不動産の売買契約書（または請負契約書）の写し
土地・建物の全部事項証明書（法務局で取得）
（該当する場合）認定長期優良住宅などの認定通知書の写し

上記のとおり多くの書類が必要となるため、信頼できる不動産会社の担当に相談しながら進めるのをおすすめします。

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不動産や土地を購入した後、「確定申告は必要なのか」「住宅ローン控除はどう手続きするのか」と迷う方は少なくありません。

必要書類の準備や申告時期を誤ると、本来受けられる控除を逃してしまう可能性もあります。購入後の確定申告に不安を感じたときは、早めに情報を整理し、専門的な視点で判断することが大切です。

手続きの進め方や注意点を確認しながら、安心して次の一歩を踏み出しましょう。

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不動産・土地購入後の確定申告のやり方

必要書類がわかったところで、次は具体的な申告の手順を、初めての方でもスムーズに進められるよう、3つのステップに分けて解説します。

必要書類を揃える
確定申告書を作成して提出する
税金を納付する（または還付を受ける）

それぞれのステップを詳しく見ていきましょう。

1：必要書類を揃える

確定申告の準備は、まず前述の必要な書類をすべて集めることから始まります。

特に注意が必要なのは、取得先が異なる書類です。

源泉徴収票は勤務先から、住宅ローンの年末残高等証明書はローンを組んだ金融機関から、登記事項証明書は管轄の法務局から取得します。

不動産の売買契約書や建築の請負契約書などは、重要書類ファイルに入れられて不動産会社から受け取っているケースが多いため、確認しましょう。

申告期間の直前になって慌てないよう、年明け早々にはすべて揃えておくことが大切です。

2：確定申告書を作成して提出する

書類がすべて揃ったら、確定申告書を作成します。

作成と提出の方法は、主に次の3つです。

【申告書の作成・提出方法】

スクロールできます

e-Tax （電子申告）	国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用し、スマートフォンやPCで作成・提出する方法 ※マイナンバーカードと対応する（読み取り可能な）スマートフォン、またはICカードリーダーライタが必要
税務署の窓口	居住の管轄税務署に出向き、相談しながら紙で作成・提出する方法
郵送	国税庁のサイトで作成・印刷した申告書や、税務署で入手した申告用紙に記入し、管轄の税務署に郵送する方法

税務署の窓口は非常に混雑するため、初めての方には、自動計算で計算ミスを防げ、後述する還付も早いe-Taxがおすすめです。

申告書の作成が不安な方は、税務署や税理士などの専門家に相談しながら進めましょう。

3：税金を納付する

確定申告書を提出した結果、追加で納付すべき税金が算出された場合は、期限内に納付します。

しかし、会社員の方が住宅ローン控除の申告を行う場合は、多くの場合、納めすぎた税金が還付金として戻ってきます。

還付金は、申告書に記載したご自身の銀行口座に振り込まれます。

一般的に、e-Taxで申告した場合は、紙で提出するよりも還付までの期間が3週間〜1か月半程度と、早い傾向にあります。

なお、還付申告だけであれば、2月15日以前でも提出が可能です。

不動産・土地購入後に確定申告する際の注意点

つづいて、不動産・土地購入後に確定申告する際の注意点を3つ解説します。

所得税から控除しきれない場合は住民税が控除される
住宅ローンの年末残高証明書を失くさない
住宅ローン控除の2年目以降は年末調整で手続き可能

それぞれ詳しく見ていきましょう。

所得税から控除しきれない場合は住民税が控除される

住宅ローン控除によって算出された控除額が、その年に自身が納めた所得税の額よりも大きい場合があります。

その場合、所得税から控除しきれなかったぶんは、翌年度の住民税から一定額を上限として控除されます。

住民税からの控除については、1年目の確定申告さえ正しく行えば、居住の市区町村への別途の手続きなどは原則不要です。

自身の控除額がいくらになり、所得税と住民税からそれぞれいくら控除されるかは、申告書の作成過程でシミュレーション・確認できます。

住宅ローンの年末残高証明書を失くさない

住宅ローン控除の手続きにおいて、住宅ローンの年末残高等証明書は非常に重要な書類です。

住宅ローンの年末残高等証明書は、住宅ローンを組んでいる金融機関から、毎年秋頃、10月～11月頃に自宅へ郵送されます。

1年目の確定申告で使うのはもちろんのこと、後述する2年目以降の年末調整でも毎年必要です。

再発行には時間がかかるため、届いたら大切に保管しておきましょう。

住宅ローン控除の2年目以降は年末調整で手続き可能

会社員の方の場合、住宅ローン控除のために確定申告が必要なのは、原則として1年目だけです。

2年目以降は、勤務先の年末調整で住宅ローン控除の手続きが完結します。

1年目の確定申告を終えるとその年の秋頃に、税務署から残りの控除期間分の「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」がまとめて送付されます。

2年目以降は、住宅借入金等特別控除申告書（毎年1枚ずつ使用）と、金融機関から届く年末残高等証明書の2点を勤務先に提出するだけで、手続きは完了です。

1年目だけ頑張れば、あとは手続きが簡単になる点も覚えておくとよいでしょう。

不動産・土地購入後に確定申告しないとどうなる？

確定申告が必要なケースに該当するにもかかわらず、申告をしなかった場合に起こりうることは、次の2つです。

無申告加算税・延滞税が加算される
青色申告の承認が取り消される

それぞれ解説していきます。

無申告加算税・延滞税が加算される

住宅ローン控除や各種特例を利用する場合、申告をしなければ当然ながら税金の還付や控除は一切受けられません。

さらに、不動産の売却によって譲渡所得が出ている場合や、贈与税の申告が必要な場合に申告を怠ると、ペナルティが課されます。

本来納めるべき税額に加え、無申告加算税や、納付が遅れた日数に応じて延滞税が追加で徴収されるリスクがあります。

控除を受けるためだけでなく、納税義務が発生している場合は必ず申告が必要です。

青色申告の承認が取り消される

この項目は、主に個人事業主や不動産所得がある方向けの注意点です。

購入した不動産を賃貸に出すなど、事業として不動産所得を得る場合、税制上の優遇が受けられる青色申告の承認を受けている方もいるでしょう。

正当な理由なく期限内に確定申告を行わないと、青色申告の承認が取り消される恐れがあります。

青色申告の大きな特典、最大65万円の特別控除などが受けられなくなるため、事業用の不動産を購入した方は特に注意が必要です。

不動産・土地購入後の確定申告に関するよくある質問

最後に、不動産購入後の確定申告に関して、多く寄せられる次の3つの質問にお答えします。

中古住宅を購入した場合は確定申告は必要？
忘れていた確定申告はあとで手続きできる？
不動産購入でかかる税金の種類は？

一つずつ確認していきましょう。

中古住宅を購入した場合は確定申告は必要？

中古住宅の購入であっても、住宅ローン控除などの条件を満たせば確定申告をして控除を受けられます。

新築物件と同様に、住宅ローンを利用して要件を満たす中古住宅を購入した場合、入居した翌年に確定申告を行うことで控除が適用されます。

ただし、中古住宅の場合は新築とは異なり、耐震基準を満たしていることなどが要件に加わることに注意が必要です。

手続き自体は、必要書類が揃えば、基本的に新築の場合と変わりません。

忘れていた確定申告はあとで手続きできる？

住宅ローン控除のような還付申告は、申告を忘れていた場合でも、後から申告できます。

還付申告の期限は、購入・入居した年の翌年1月1日から5年間と定められています。

「忘れていたから」と諦めずに、気づいた時点ですぐに必要な書類を揃え、税務署に相談してみましょう。

不動産購入でかかる税金の種類は？

不動産購入でかかる主な税金と納税方法は、次のとおりです。

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税金	納付方法
印紙税	不動産の売買契約書や、住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）に収入印紙を貼付する
登録免許税	購入した不動産の所有権移転登記（名義変更）や、住宅ローンの抵当権設定登記の際に、法務局で納付する
不動産取得税	取得後、数ヶ月程度経ってから届く納税通知書で納付する
固定資産税・都市計画税	4月上旬（東京23区は6月頃）に届く納税通知書兼納付書で通知された金額を年4回（4月、7月、12月、翌年2月）に分けて納付する

不動産取得税は、不動産を取得したことに対して、一度だけ課税される都道府県税で、軽減措置も多くあります。

また、固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税される市区町村税で、初年度は、売主と買主の間で日割り精算することが一般的です。

上記は住宅ローン控除とは別の税金であり、それぞれ納付のタイミングが異なる点に注意しましょう。