不動産購入でかかる税金一覧 | 種類ごとの計算方法・シミュレーションや控除制度を解説

不動産の購入は、多くの方にとって重要なライフイベントです。

しかし、物件価格以外にかかる税金について、「総額はいくらなのか」「いつ何を払うのか」などの疑問や、予算オーバーの不安を持つ方も少なくありません。

不動産の購入にはいくつかの税金が発生しますが、控除される特例もあるため、知識を身につけておく必要があります。

本記事では、不動産購入にかかる税金の種類一覧から計算方法、具体的なシミュレーション、住宅ローン控除などの節税策などを解説します。

これから不動産購入を検討する方、税金や手続きに不安がある方は、ぜひ参考にしてください。

不動産・土地購入でかかる税金一覧と計算方法

不動産の購入に際しては、物件の価格とは別に、次の5つの税金が発生します。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 消費税
• 固定資産税・都市計画税

ここからは、それぞれの税金の概要と基本的な計算方法について解説します。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際にかかる都道府県税のことです。

購入時だけでなく、贈与や新築・増築によって不動産を取得した場合にも課税され、税額は原則として次の計算式で算出されます。

税額 = 固定資産税評価額 × 税率（原則4%）

固定資産税評価額とは、固定資産税を賦課するための基準となる評価額です。

なお、土地および住宅については、税率が3%に軽減される特例措置（令和9年3月31日まで）があります。

また、一定の条件を満たす住宅については、税額が大幅に軽減される措置が設けられています。

登録免許税

登録免許税とは、登記を行う際にかかる国税のことです。

不動産の購入時は、所有権移転登記が必要となります。

また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関が不動産を担保に設定するための抵当権設定登記も必要です。

税額は、登記の種類に応じて次の計算式で算出されます。

税額 = 固定資産税評価額（または債権額） × 税率

税率は登記の種類により異なりますが、たとえば所有権移転登記（土地の売買）の場合、本則は2.0%です。

登録免許税にも、居住用の住宅については税率が軽減される特例措置があります。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）などの課税文書を作成した際にかかる国税のことです。

税額は、契約書に記載された金額（契約金額）に応じて定められており、次のように変動します。

売買金額	印紙税額
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え1億円以下	3万円

【金銭消費貸借契約書作成時の税額】

借入金額	印紙税額
500万円を超え1,000万円以下	1万円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円

印紙税は、契約書に収入印紙を貼り付けて割印することで納税します。

消費税

消費税とは、商品やサービスの取引に対して課税される国税（および地方消費税）のことです。

不動産取引においては、建物のほか、不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士への手数料、住宅ローン手数料などの諸費用に対してかかります。

ただし、土地には消費税はかかりません。

また、売主が個人（免税事業者）である中古住宅や中古マンションを購入する場合、消費税は非課税です。

消費税がかかるのは、売主が不動産会社や個人事業主の物件を購入する場合に発生します。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税とは、不動産を所有している間、毎年かかる市区町村税のことです。

固定資産税は、原則としてすべての土地・家屋の所有者に課税されます。

都市計画税は、市街化区域内にある不動産を所有している場合に、固定資産税とあわせて課税されます。

税額の計算式は、次のとおりです。

税額 = 固定資産税評価額 × 税率（標準税率：固定資産税1.4%、都市計画税0.3%）

税率は市区町村によって異なる場合があるため、自治体の公式サイトなどで確認しましょう。

固定資産税・都市計画税は、一般的に毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、年に4回（または一括）で納付します。

不動産取得税・登録免許税の軽減措置

不動産購入時にかかる税金の中でも、特に不動産取得税と登録免許税は税額が高くなる場合があります。

ただし、購入する物件が一定の条件を満たす場合に税負担が大幅に軽減される軽減措置が設けられています。

制度を利用できれば、諸費用の総額が数十万円単位で変わる可能性もあります。

ここでは、それぞれの軽減措置の主な内容について、具体的に解説します。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税の軽減措置は、主に建物と土地に分けられており、特に居住用の住宅に対しては、手厚い軽減措置が用意されています。

適用条件や控除額は、次の3つのケースにより異なります。

• 新築住宅の場合
• 中古住宅の場合
• 宅地の場合

それぞれ詳しく解説していきます。

新築住宅の場合

新築住宅を取得した場合、次の条件を満たすと、建物の固定資産税評価額から1,200万円（認定長期優良住宅の場合は1,300万円）が控除されます。

• 延床面積が50㎡以上240㎡以下
• 居住するための家屋

たとえば、評価額が1,500万円の建物の場合、1,200万円が控除され、差額の300万円に対してのみ税金がかかる仕組みです。

中古住宅の場合

中古住宅を取得した場合、次の条件を満たすと、建物の新築時期に応じた一定額（例：1997年築なら1,200万円）が控除されます。

• 延床面積が50㎡以上240㎡以下
• 取得者自身が居住する
• 1982年1月1日以降に新築されたもの（新耐震基準）

耐震基準を満たさない古い中古住宅であっても、耐震改修を行うことなどで軽減措置の対象となる場合があります。

宅地の場合

居住用住宅の宅地を取得した場合は、次のどちらか高い方の金額が税額から控除されます。

1. 45,000円
2. （土地1㎡あたりの評価額 × 1/2） × （課税床面積 × 2 ※上限200㎡） × 税率（3%）

軽減措置により土地の不動産取得税はゼロ、または非常に少額になる場合があります。

登録免許税の軽減措置

登録免許税についても、マイホームの取得に関する登記については、税率が引き下げられる特例措置が設けられています。

ただし、登記の種類により適用条件や軽減率、適用される期限が異なります。

ここでは、登録免許税の軽減措置についてケースごとに解説していきます。

住宅の保存・移転登記の場合

自己居住用の住宅の保存・移転登記の場合は、令和9年3月31日まで軽減措置が適用され、新築か中古かにより次のとおり軽減される税率が異なります。

• 新築（所有権保存登記）：税率0.4% → 0.15%
• 中古（所有権移転登記）：税率2.0% → 0.3%

また、軽減措置を受けるためには、主に次の条件を満たす必要があります。

• 床面積が50㎡以上
• 中古の場合は一定の耐震基準を満たしている
• 取得後1年以内の登記など

自身が軽減措置を受けられるかわからない方は、税務署や税理士などの専門家に相談しましょう。

土地の移転登記の場合

土地の売買による所有権移転登記の税率は、本則2.0%ですが、令和8年3月31日までは軽減措置により1.5%が適用されます。

なお、土地の移転登記に関する軽減措置は、居住用でなくても適用されます。

抵当権の設定登記の場合

住宅ローンを借りる際の抵当権設定登記についても、上記「住宅の保存・移転登記の場合」と同じ条件を満たせば、次のとおり税率が軽減されます。

• 抵当権設定登記：税率0.4% → 0.1%

なお、抵当権設定登記の軽減措置を受けるためには、登記申請時に市区町村が発行する住宅用家屋証明書を添付する必要があります。

不動産・土地購入でかかる税金の控除制度

不動産購入の負担を軽減するため、税金そのものを減らす軽減措置のほかに、購入者の税金負担を軽くする控除制度も用意されています。

ここでは、不動産購入に関連する主な3つの優遇制度を紹介します。

• 贈与税の非課税制度
• 認定長期優良住宅に関する特例措置
• 住宅ローン控除

それぞれ制度の内容を詳しく解説します。

贈与税の非課税制度

贈与税の非課税制度とは、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得のための贈与を受けた場合に、一定額まで贈与税が課されなくなる制度のことです。

正式には「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」といいます。

2024年現在、非課税となる限度額は、省エネ等住宅の場合は1,000万円、それ以外の一般住宅の場合は500万円です。

贈与税の非課税制度を利用するためには、一定の条件を満たした上で、贈与を受けた翌年に税務署へ申告する必要があります。

認定長期優良住宅に関する特例措置

認定長期優良住宅とは、耐震性や耐久性、省エネ性などに優れ、長期間にわたり良好な状態で使用できると行政に認定された住宅のことです。

認定を受けると、一般の住宅に比べてさまざまな税制優遇が受けられます。

たとえば、不動産取得税の控除額が1,200万円から1,300万円に増額されます。

また、登録免許税や固定資産税の税率軽減の幅も大きくなるなど、購入時と購入後の両方でメリットがある特別措置です。

ただし、長期優良住宅の認定を受けるための基準は厳しく、建設コストも高くなる傾向があります。

住宅ローン控除

住宅ローン控除（減税）とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に、年末のローン残高の一定割合が、所得税や住民税から控除される制度です。

節税効果が非常に高く、不動産購入を後押しする代表的な優遇制度といえるでしょう。

控除額は、入居した年や住宅の性能、新築・中古により異なります。

たとえば、2024年に入居し、新築の長期優良住宅の場合、最大で13年間、年末のローン残高の0.7%（最大35万円/年）が控除されます。

なお、住宅ローン控除の利用には、購入した翌年の自身による確定申告が必要です。

不動産・土地購入でかかる税金をシミュレーション

ここまで解説した税金や軽減措置について、具体的な物件でシミュレーションしてみましょう。

不動産・土地購入でかかる税金は、「不動産取得税計算ツール」でシミュレーションできます。

ここではファンズ不動産が取り扱うケースの多い、都市部の中古マンションを購入した場合の一例を紹介します。

【シミュレーションの前提条件】

購入者	年収600万円の会社員Aさん
物件	中古マンション（築15年、1997年以降の建築）
購入価格	4,500万円（建物3,500万円、土地1,000万円）
固定資産税評価額	3,500万円（建物2,500万円、土地1,000万円）
その他	課税床面積70平方メートル、住宅ローン利用（借入額4,000万円）、土地の持分面積100㎡

【1. 購入時にかかる主な税金（概算）】

印紙税（売買契約書）	10,000円（契約金額4,500万円の場合）
登録免許税	約265,000円 ・所有権移転（建物）：評価額2,500万円 × 0.3% = 75,000円 ・所有権移転（土地）：評価額1,000万円 × 1.5% = 150,000円 ※軽減措置適用 ・抵当権設定：借入額4,000万円 × 0.1% = 40,000円 ※軽減措置適用 ・その他、司法書士報酬が別途必要
不動産取得税	約390,000円 ・建物：評価額2,500万円 – 控除額1,200万円（1997年築） ※軽減措置適用 ・土地：税額が控除額（上記計算例2）を下回るため0円 ※軽減措置適用
消費税	0円（売主が個人のため非課税）

【2. 購入後（翌年度）にかかる主な税金（概算）】

固定資産税・都市計画税	約458,000円 ・固定資産税（土地）：1,000万円 × 1.4% ÷ 6 = 約23,000円 ・固定資産税（建物）：2,500万円 × 1.4% = 350,000円 ・都市計画税（土地）：1,000万円 × 0.3% ÷ 3 = 約10,000円 ・都市計画税（建物）：2,500万円 × 0.3% = 75,000円 ・新築ではないため固定資産税の減額期間は終了 ・土地の軽減措置は適用

【3. 控除される税金（概算）】

住宅ローン控除（初年度）	約273,000円 ・年末ローン残高 約3,900万円 × 0.7% ※Aさんの所得税からこの金額を上限に控除されます ※所得税で控除しきれなかった部分は、住民税から一定額控除されます

これはあくまで一例であり、物件の築年数や評価額、居住地域により、税額は大きく変動します。

正確な諸費用や税額については、購入を検討する際に、不動産会社に試算を依頼しましょう。

不動産・土地購入でかかる税金を軽減する際の注意点

税金の軽減措置や住宅ローン控除の多くは、自動的に適用されるわけではなく、自身で所定の手続きをおこなう必要があります。

ここでは、特に重要な申告に関する注意点を解説します。

軽減制度を利用する場合は確定申告が必要

税金の優遇制度を利用するための手続きは、主に確定申告（税務署）と不動産取得税の申告（都道府県税事務所）の2種類です。

住宅ローン控除を受けるためには、購入・入居した翌年の2月16日から3月15日の間に、必ず確定申告をおこなわなければなりません。

会社員の方であっても、1年目は確定申告が必要で、2年目以降は、会社の年末調整で手続き可能です。

また、不動産取得税の軽減措置を受けるためには、不動産を取得した日から一定期間内に、不動産が所在する都道府県税事務所へ申告をおこなう必要があります。

2つの手続きは、窓口も時期も異なるため、混同しないように注意しましょう。

確定申告する際の必要書類・流れ

住宅ローン控除の確定申告は、税務署の窓口のほか、郵送やインターネット（e-Tax）でもおこなえます。

申告の際に必要な書類は次の通りです。

• 確定申告書
• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 源泉徴収票（給与所得者の場合）
• マイナンバーカード（または通知カード）の写し
• 金融機関が発行する住宅ローンの年末残高証明書
• 不動産の登記事項証明書（全部事項証明書）
• 不動産の売買契約書（または請負契約書）の写し
• （該当する場合）住宅用家屋証明書の写し、認定長期優良住宅の認定通知書の写し など

上記書類を揃え、申告書を作成し、期限内に税務署へ提出します。

必要書類が多いため早めに準備をはじめ、手続きに不安がある場合は、税務署の相談窓口や、税理士などの専門家に相談することも検討しましょう。

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不動産・土地購入でかかる税金に関するよくある質問

最後に、不動産購入時の税金に関して多く寄せられる質問をまとめました。

一つずつ回答していくので、同じ疑問を持つ方は、ぜひ参考にしてください。

不動産取得税がかからないケースは？

不動産取得税がかからない主なケースは次の3つです。

• 相続によって不動産を取得した場合
• 固定資産税評価額が免税点未満の場合
• 軽減措置によって課税額がゼロになった場合

相続は取得とはみなされず、不動産取得税は課税されませんが、相続登記の際に登録免許税はかかることに注意が必要です。

また、取得した土地の評価額が10万円未満、または家屋（新築・増築）の評価額が23万円未満、家屋（売買など）の評価額が12万円未満の場合は、免税となります。

そのほかにも、前述のシミュレーションのように、住宅や土地の軽減措置を適用した結果、課税標準額が控除額を下回れば、税額が0円になります。

税金を支払うタイミングは？

税金の種類によって、支払うタイミングは異なります。

一度にまとめて支払うわけではないため、いつ頃、どの程度の支払いが発生するかを把握しておきましょう。

税金	支払い時期
印紙税	不動産売買契約書を交わす時住宅ローン契約時
登録免許税	登記を申請する時（通常、物件の引渡し・決済日）
消費税	主に物件の引渡し・決済時
不動産取得税	不動産取得後、数ヶ月〜1年後（都道府県から納税通知書が届いてから）
固定資産税・都市計画税	毎年（通常、年4回の分納、または一括納付）

特に不動産取得税は、忘れた頃に納税通知書が届くため、あらかじめ資金を準備しておくと安心です。

不動産売却でかかる税金は？

不動産を売却の際は、購入時とは異なる種類の税金がかかるため、注意が必要です。

最も大きなものは、売却して譲渡所得が出た場合に課税される譲渡所得税で、税率は、売却した不動産の所有期間によって大きく異なります。

また、購入時と同様に、売買契約書には印紙税がかかるほか、売却により住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するための登録免許税も必要です。

まとめ

本記事では、不動産購入にかかる税金の種類や計算方法やシミュレーション、住宅ローン控除や軽減措置などの節税策と必要な手続きを解説しました。

不動産購入時の税金は複雑で、節税には自身で申告が必要なものもあるため、事前に確認しておく必要があります。

不動産の税務については、本記事のような専門的な情報を参考に、最適な判断をおこないましょう。