土地売却時の測量費用の相場は？どちらが払う？節約方法や確定測量の流れも解説

土地を売却しようと考えたとき、「測量費用はいくらかかるのか」「そもそも測量は必須なのか」「経費として計上できるのか」と悩む方は少なくありません。

実際に、境界が不明確であれば売却トラブルが起こりやすいため、費用や流れを事前に理解する必要があります。

土地の売却で測量が必要な場合、測量の種類によって費用は異なるものの、10万円〜80万円かかるケースが一般的です。

本記事では、土地売却における測量費用の相場や負担者、費用が高額になるケースや節約のコツまでわかりやすく解説します。

最後まで読めば、無駄な出費を防ぎつつスムーズに売却する方法がわかるため、ぜひ参考にしてください。

土地売却における測量費用の相場

土地売却における測量費用の相場は、測量の種類により異なります。測量の種類はさまざまですが、一般的には次の2種類が用いられます。

• 現況測量
• 確定測量

それぞれ特徴と費用相場を解説します。

現況測量の場合

現況測量は、土地の形状や面積を現地調査して測量図を作成する方法です。境界の立会い作業をおこなっていないため、公的な認定や効力は伴いません。

主に新しい建築物の建設や相続などで、土地の大まかな面積や境界線を把握したいときに用いられます。

境界の確定を伴わないため比較的簡易で、費用相場は10〜20万円程度が一般的で、地域によっては無料で実施してくれるケースもあります。

ただし、土地の広さや地方・地域により金額が大きく異なるため、見積もりを取ってから依頼しましょう。

短期間かつ比較的安価で済むことがメリットですが、現況測量のみで隣接する土地との境界を決定できないため、売却後の境界トラブルに注意が必要です。

確定測量の場合

確定測量は、土地家屋調査士が隣地所有者の立ち会いを得て境界を正式に確定し、法務局へ登記できる測量図を作成する方法です。

都市部の高額土地や、境界が曖昧な土地を売却する場合などは、一般的に確定測量が用いられます。

費用相場は40万〜80万円程度で、隣接する土地の所有者や境界の数が多いほど高額になる傾向です。

現況測量に比べて時間と費用はかかるものの、売却後の境界トラブルを確実に防げるため、売却活動を有利に進められます。

土地売却時の測量費用はどちらが払う？

土地売却時の測量費用は売主が負担するケースが一般的です。

測量により土地の情報を明確にできれば買主に正しく土地の情報を伝えられるため、売却しやすくなるためです。

ただし、法律により定められているわけではないため、交渉次第では費用を買主と折半したり、売却価格に含める形で調整したりするケースもあります。

トラブルを防ぐためにも、契約前に費用負担の取り決めを明確にしましょう。

土地売却時の測量費用が高額になるケース

測量費用は土地の条件や手続きの内容によって大きく変動し、次のケースでは通常より高額になる傾向です。

• 土地が複雑な形状をしている
• 行政の立ち会いが必要
• 隣地とトラブルが発生している

それぞれ詳しく解説します。

土地が複雑な形状をしている

正方形や長方形のような単純な形状の土地に比べ、三角形や凹凸の多い形状の土地は費用が高額になる傾向です。

土地に大きな段差がある、ジグザグに入り組んでいる、境界線の設置が多いなどの土地が当てはまります。

複雑な形状の土地は、作業が複雑になり、測量時間が長くなるため、その分費用も上乗せされます。

行政の立ち会いが必要

土地が公用地や官有地（道路や河川など）に隣接する場合は、市区町村役場の担当者の立ち会いが必要となり高額になる傾向です。

市区町村役場の担当者の立ち会いには申請や調整が伴い、通常より時間と費用がかかります。

とくに都市部の官民境界は確認に時間がかかり、測量費用が通常より数十万円増えることも珍しくありません。

隣地とトラブルが発生している

隣地所有者との関係が悪化している場合、境界確認に同意を得られず調整が難航するため費用が高額になる傾向です。

当事者同士でトラブルが解決しない場合は、専門業者に依頼して境界線の確定をおこないます。

とくに、トラブルが原因で専門家や弁護士の助言が必要となれば、費用は大きく跳ね上がります。

これ以外にも、隣地所有者と連絡が取れない場合でも費用が増額することもあるでしょう。

土地の所有者が複数いる

相続などで土地の所有者が複数に分かれている場合、測量期間が伸びたり、手間がかかったりしやすく、費用が高額になる傾向です。

所有者間で意見が分かれることにより手続きが遅れたり、追加調査や書類作成が発生したりする可能性があるためです。

余分な出費を防ぐためにも、話し合いで解決できそうな場合であれば、売却前に所有関係を整理しましょう。

土地売却時の測量費用を抑えるコツ

測量は高額になりがちですが、次の3つのポイントにより費用を抑えられます。

• 測量の必要性を買主と相談する
• 複数の業者に見積もりを依頼する
• 確定申告で譲渡費用に計上する

それぞれ詳しく解説します。

測量の必要性を買主と相談する

買主と相談して必要最低限の測量にとどめれば、測量費用を抑えられます。

たとえば、境界が明確で隣地との関係も良好な場合は、現況測量の提案も一つの方法です。

測量は、種類や期間などにより数十万円違いが出ることも珍しくないため、大きな節約につながります。

複数の業者に見積もりを依頼する

測量費用は業者ごとに大きく異なるため、複数の業者に見積もりを依頼して比較しましょう。

同じ面積でも、業者が異なれば10～20万円以上の差が出るケースもあります。

また、業者により測量技術や対応範囲も異なるため、複数の業者に見積を依頼すれば、総合的によい業者を判断できます。

確定申告で譲渡費用に計上する

測量費用は確定申告時に、譲渡所得の計算において譲渡費用として経費に計上しましょう。

土地の売却益から経費として控除すれば、節税につながり出費を抑えられます。

測量費用そのものを節約する方法ではありませんが、確定申告で経費計上すれば税金負担が発生する売却益の金額を減らせるため、実質的な負担が軽減できます。

土地売却における測量とは？

土地売却における測量とは、売却予定の土地の境界や面積を正確に測定し、定めるための作業ですが、不動産取引において義務ではありません。

測量は、正しく土地の現状と面積を理解し、隣接する土地の所有者と境界の認識を合わせることを目的におこないます。

また一度登記された土地でも、時間の経過とともに隣接地との境界が曖昧になり、面積や形状が登記時と異なるケースは少なくありません。

登記された面積や境界線と実際が異なれば、売却後のトラブルが発生する恐れがあるため、測量をおこなうことで売買トラブルを未然に防げます。

土地売却時に測量が必要になるケース

土地売却では必ずしも測量が義務ではありませんが、次の3つのケースでは、一般的に測量が必要です。

• 隣地との境界がわからない
• 高額の土地を売買する
• 登記簿の内容と面積が異なる

それぞれ詳しく解説します。

隣地との境界がわからない

プレートや杭などの境界標が残っていない、フェンスや塀などの物理的仕切りがないなど、隣地との境界が不明確な土地は、売却時に測量が必要です。

境界線が不明確な土地は、売買契約の締結がスムーズに進められません。また、隣接する土地の所有者とのトラブルに発展する恐れがあるため、買い手が見つからない可能性もあります。

これ以外にも、確定測量の発行が金融機関の融資条件に含まれていることもあります。

境界線が不明確な場合は、確定測量をおこない、境界線を確定させましょう。

高額の土地を売買する

取引金額が大きい土地を売却する際も、一般的に測量をおこないます。

都心部をはじめとした時価の高い土地では、わずかな面積の差でも価格が大きく変わるため注意が必要です。

また、高額取引では買主側から測量図の提示が求められるケースもあります。

売主が事前に測量をおこなうことで価格交渉や売買取引がスムーズに進められます。

登記簿の内容と面積が異なる

登記簿に記載された土地の面積と、実際の土地の広さが異なる場合も測量が必要です。

数十年も昔の測量は精度が低く、実際の土地面積と登記簿に記されている面積が異なるケースは少なくありません。

土地の面積は小さな誤差でも売買金額に影響するため、最新の正確な測量をおこない売却しましょう。

土地売却時の測量図の種類

土地売却で用いられる測量図の種類は、次の3種類です。

• 確定測量図
• 現況測量図
• 地積測量図

それぞれの特徴を解説します。

確定測量図

確定測量図は、隣地所有者の立ち会いを経て境界を正式に確定した図面です。

隣接する道路や土地が公共のものである場合は、公共機関と土地所有者が共同で境界を定める官民査定がおこなわれます。

売却後のトラブルを防ぐ最も信頼性の高い資料であり、不動産売買では通常確定測量図が用いられます。

確定測量図を用いることで、正確な土地の面積から売買金額を決定でき、隣地所有者とのトラブルも回避できるため、買主がつきやすくスムーズな売却につながります。

現況測量図

現況測量図は、現時点での土地の境界や面積を測った図面です。

隣地所有者の承諾までは得ていないため、厳密な境界確定にはなりませんが、土地のおおよその広さや形状を把握できます。

主に、新しい建物の建築や相続の際、土地の価値の判定に用いられます。

ただし現況測量図がある場合でも、将来的に境界トラブルが起こる可能性がある点に注意が必要です。

地積測量図

地積測量図は、法務局で保管されている、法務局の基準に従って登録されている測量図です。

すでに登記されている情報をもとに確認できるため便利ですが、作成から年月が経過している場合は精度に不安が残ります。

昔の地積測量図は境界標が失われていたり、隣地所有者との合意が不十分だったりするケースもあるため、現在使用できるとは限りません。

ただし、2005年3月17日以降は作成時に隣地所有者の境界立会が必須となり、精度が高まっています。

土地売却時の測量の流れ

続いて、土地売却時の測量の流れを解説します。測量の流れは、次のとおりです。

• 土地家屋調査士に依頼する
• 必要書類を用意する
• 事前調査を実施する
• 境界を確定する
• 境界標を設置する
• 測量図を作成して登記する

順番に解説します。

1：土地家屋調査士に依頼する

測量は専門資格を持つ土地家屋調査士に依頼します。

土地家屋調査士は不動産会社からの紹介も受けられるため、不動産会社に相談することも一つの方法です。

また確定測量のみを依頼したい場合、法務局に連絡すると関連会社を紹介してもらえるケースもあります。

依頼時は、固定資産税の納税通知書や課税明細書などで地番を明確にし、依頼する土地の情報を正確に伝えましょう。

地番が記載された書類にサインと捺印をおこない、正式に依頼となります。

2：必要書類を用意する

土地家屋調査士に測量を依頼する際は、次の書類を用意しましょう。

• 登記簿謄本
• 公図
• 地積測量図や建物図面
  など

上記の書類は、法務局で入手できます。ただし、地積測量図や建物図面は登記されているとは限らないため注意が必要です。

書類が不足していると測量の開始が遅れる可能性があるため、売却を急ぐ場合には早めの準備が肝心です。

ただし、これらの書類は土地家屋調査士や不動産会社の職権で取得できますので、住所さえ正しければ問題なく測量できることも多いです。

3：事前調査を実施する

土地家屋調査士は、提出された書類をもとに現地での測量作業をおこない、暫定的な境界線を設定します。

境界が明確でない場合は、依頼者の指示にもとづいた範囲で測量が可能です。

土地家屋調査士は事前調査前に、隣接する土地の所有者に許可を取り、境界が公道に接している場合は役所に境界確認の申請書を提出し、指示を待ちます。

最終的に、土地家屋調査士は、測量結果をもとに現況測量図を作成します。

4：境界を確定する

境界確定は土地売却における最重要の工程であり、次の関係者が立ち会います。

• 依頼者
• 土地家屋調査士
• 隣地の所有者

現況測量図をもとに、境界を設定しながら合意を進めます。

現況測量が出来上がり次第、隣地所有者と調整をおこない、立ち会いの日程を調整しましょう。

また、土地が公共の場所に接している場合は、行政の立ち会いが必要です。

境界確定には時間がかかるケースもあるため、余裕を持った計画を立てることが大切です。

5：境界標を設置する

境界が確定したら、確定測量図を作成し、現地に境界標を設置します。

確定測量図は、図面や境界確認書を行政に提出して承認され、境界証明書を受け取ることで完成します。

いっぽう、境界標とは、土地と土地の境目を物理的に示す杭や金属プレートのことです。

設置位置によってプレート以外にも鋲や杭が使われることもあり、種類も様々です。

設置費用は測量費用に含まれることが多く、土地家屋調査士が工事をおこないます。

境界標の有無は土地の価値や取引の安全性に直結するため、確実な設置が望ましいとされます。

6：測量図を作成して登記する

最後に測量図や確認書の作成・申請をおこない、法務局に地積測量図を登記します。

登記には、次の3つが必要です。

• 委任状
• 境界確認書
• 確定測量図

上記を提出し、地積更正登記をおこなえば、登記簿上の土地の面積が更新され、法務局に新しい地積測量図が登録されます。

測量図には境界線や面積が正確に記され、後々の売買や相続でも重要な役割を果たすため、必ず登記まで完了させましょう。

土地売却時に測量する際の注意点

土地売却時に測量する際は、次の3点に注意しましょう。

• 早めに測量を依頼する
• 日頃から隣地所有者とよい関係を築いておく
• 問題が起きた場合は筆界特定制度を利用する

それぞれ詳しく解説します。

早めに測量を依頼する

測量には1〜3カ月かかることもあるため、早めに測量を依頼しましょう。

次の場合はとくに時間がかかる恐れがあるため注意が必要です。

• 隣地が複数ある
• 土地の形が複雑
• 隣地の所有者が複数人いる
• 相続した土地で名義人が多い
• 国道や市道などの道路、河川に面している

たとえば、買主が決まった後に測量を始めると、引き渡し日が延びて契約に支障をきたすこともあります。

売却活動をスムーズに進めるためにも、早めに土地家屋調査士に相談しましょう。

日頃から隣地所有者とよい関係を築いておく

境界確定には隣地所有者の立ち会いが必要になるため、普段から挨拶や交流を心がけ、良い関係を築いておくことも大切です。

関係が悪化している場合、立ち会いに同意してもらえず測量が長引くケースもあります。

売却前のトラブルを防ぐためにも、日常的な信頼関係づくりを心がけましょう。

問題が起きた場合は筆界特定制度を利用する

境界線について隣地所有者の合意がとれず、土地家屋調査士が介入しても問題が解決できない場合は、筆界特定制度を活用できます。

筆界とは、土地登記簿に記載された土地の境界の範囲のことです。

筆界特定制度は、法務局に申請し、筆界特定登記官が境界を判断する制度です。

裁判よりも手続きが簡単で、費用も抑えられる可能性もあるため、売却をスムーズに進めるための手段として覚えておきましょう。

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土地売却にあたって測量が必要になるケースでは、費用負担や進め方、隣地との調整など、事前に把握しておきたいポイントが多くあります。

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土地売却時の測量費用に関するよくある質問

最後に、土地売却時の測量費用に関する良くある質問をまとめました。

同じ疑問を持つ方は、ぜひ参考にしてください。

測量費用はいつ払う？

測量費用は、一般的に土地販売の最終決定時に支払います。

測量費用が売買契約の一部として取り決められている場合は、売買契約書に明記された条件にもとづき、売主もしくは買主が費用を負担します。

支払い時期や支払い方法は、売買契約書や当事者間の取り決めにより異なるため、確認しましょう。

測量が不要なケースとは？

主に次のケースでは、測量が不要です。

• 新しく分譲した土地
• 広大で測量が現実的ではない土地
• 公簿売買での取引

公簿売買とは、土地登記簿の表示面積によって売買代金を確定し、その後は金額を変更しない取引方法のことです。

一般的には、測量が不要なケースは少なく、境界が曖昧な土地を売却すればトラブルの原因となるため注意しましょう。

経費にする場合の勘定科目は？

土地の売却目的でおこなった測量費用の勘定科目は、個人の場合は譲渡所得の計算上「譲渡費用」として控除対象に含めます。

一方、法人会計においては「業務委託費」や「支払手数料」として処理するケースが一般的です。

法人が測量会社に20万円を支払った場合の仕訳例は次のとおりです。

借方	貸方
現金/200,000円	業務委託費/200,000円

土地売却時の測量費用を経費にする際に、不安な点や疑問点があれば税理士や税務署に相談しましょう。

まとめ

土地売却における測量費用は、売買の安全性やトラブル回避のための重要な役割があります。

費用は、測量の種類や土地の形状、隣地との関係により異なります。

記事内で解説した費用を抑えるコツの実践により、測量費用の出費を減らす、納税負担額を削減して実質的な負担を減らすなどが可能です。

ぜひ本記事を参考に、土地売却時の測量費用や手順も理解し、スムーズな売却をおこないましょう。