土地売却時の仕訳方法とは？法人や個人事業主向けに簿記・会計処理上のルールを解説

土地を売却した際に、「どのように仕訳すればよいのか分からない」「勘定科目や処理のタイミングが不安」と感じる方は少なくありません。

簿記や会計処理に慣れていない方にとって初めての土地売却には、不安がつきものです。

本記事では、土地売却時の基本的な仕訳方法から、利益・損失が出た場合のケース別の処理、さらに法人や個人事業主ごとの注意点も、初心者にもわかりやすく解説します。

本記事を読めば、必要な会計知識や経費の取り扱い、確定申告での注意点まで網羅的に理解でき、正確な会計処理が目指せます。

ぜひ本記事を参考に、土地売却後の仕訳を正しくスムーズにおこなってください。

土地売却における簿記・会計処理上の仕訳方法

土地を売却した際には、適切な簿記処理をおこなうことが大切です。

不動産売却の取引は高額になることが多く、仕訳のミスが税務上のリスクに直結します。

ここでは、仕訳の基礎である勘定科目の選び方や、利益の算出方法、取引の日付、消費税の扱いについて、会計初心者でも理解できるよう順を追って解説します。

勘定科目は「固定資産売却損／固定資産売却益」

土地を売却した際の仕訳の勘定科目には、固定資産売却損または固定資産売却益を使用します。

たとえば、帳簿上の土地の価額が1,000万円で、売却額が1,200万円だった場合、差額の200万円が固定資産売却益として記帳されます。

逆に売却額が800万円だった場合は、200万円の固定資産売却損です。

固定資産売却損／固定資産売却益は、実際の売却価格と帳簿価額との差額を正しく記録することで、正確な損益計算が行えます。

売却利益の基準は「簿価」

土地の売却において利益を算出する基準は、簿価（帳簿価額）です。簿価とは、帳簿に記載されている資産価格のことです。

不動産における簿価とは、土地を購入したときの金額から、取得費や減価償却などを差し引いた金額です。

そのため、土地の簿価は経過年数に関係なく一定ですが、建物の簿価は築年数が経過するほど資産価値が下がります。

なお、土地売却における売却益は簿価を基準に計算し、簿価よりも高く売れれば売却益、低く売れれば売却損が発生します。

帳簿価額の把握には過去の取得時の契約書や領収書が必要になるため、資料の保管も重要です。

日付は「契約締結日」または「譲渡日」

仕訳に記載する日付は、契約締結日または、譲渡日です。

一般的に、売買契約締結から引き渡しが行われる譲渡日までは1〜1.5カ月程度期間が空きます。

そのため、仕訳に記載する日付を契約締結日にするか、譲渡日にするかにより事業年度が変わり、決算内容に大きく影響する可能性があります。

日付の選択は、税理士をはじめとする専門家に相談し、慎重に決めましょう。

不動産売却における消費税は非課税

建物を売る際、個人の不動産売却であれば原則非課税のため、消費税はかかりません。

帳簿上に記載する必要はなく、不動産の売却の仕訳で別途記帳せずに済みます。

ただし、個人事業主で一定の条件を満たす場合や法人が建物を売却する場合は、建物価格に対して消費税が発生し記帳する必要があります。

一般的な個人の不動産売却では消費税がかかりませんが、個人事業主の方が事業用の「建物」もあわせて売却する場合は、その建物部分に消費税が発生します。判断に迷う場合は、税務署や税理士に確認すると安心でしょう。

土地売却時の経費・諸費用の仕訳方法

土地の売却時には、土地や建物のみでなく、そのほか発生するさまざまな手数料や諸費用も正しく仕訳する必要があります。

土地売却時に仕訳が必要な経費は、主に次の5つです。

• 仲介手数料
• 繰り上げ返済の手数料
• 固定資産税・都市計画税
• 抵当権の抹消費用
• 手付金

それぞれ、実務的な仕訳方法と注意点を解説します。

仲介手数料

不動産会社を通じて土地を売却した場合、支払う仲介手数料は支払手数料の科目で処理します。

たとえば、売却額が3,000万円で仲介手数料が100万円の場合の仕訳は次のとおりです。

借方	貸方
支払手数料：100万円	普通預金（※）：100万円

なお、売却時の仲介手数料は経費計上できますが、不動産購入時の仲介手数料は経費計上できません。

また、仲介手数料には消費税が発生するため、領収書を保管し、税込・税抜の金額を確認しましょう。

繰り上げ返済の手数料

売却に伴い、住宅ローンなどを繰り上げ返済する場合に発生した金融機関へ支払う手数料も、支払手数料として計上可能です。

たとえば、手数料が5万円だった場合、仕訳は次のとおりです。

借方	貸方
支払手数料：5万円	普通預金：5万円

金融機関から発行される明細書や領収書はなくさず保管しましょう。

固定資産税・都市計画税

土地の所有時に発生する固定資産税や都市計画税は、租税公課の科目で処理します。

不動産の固定資産税・都市計画税は、1月1日の所有者が1年分を納付（または4回の分割払い）します。

そのため、年の途中で売却した場合は、引き渡し後の期間分を日割り計算し、払い過ぎた税金を清算金として買主から受け取ることが可能です。なお、買主から受け取った清算金は、預り金として処理されます。

たとえば、売却時に買主から清算金として20万円を受け取った場合の仕訳は、次のとおりです。

借方	貸方
普通預金：20万円	預り金：20万円

その後、固定資産税・都市計画税を合計80万円支払った場合の仕訳は、次のとおりです。

借方	貸方
租税公課：60万円 預り金：20万円	普通預金：80万円

税金の支払い履歴や精算書は、仕訳内容の根拠となるため大切に保管しましょう。

抵当権の抹消費用

土地に抵当権が設定されている場合、売却前にこれを抹消する必要があります。

抹消にかかる司法書士報酬は支払手数料、登録免許税は租税公課として計上できます。

たとえば、登録免許税が1,000円、司法書士報酬が15,000円、消費税が1,500円、（源泉所得税1,500円）、謄本費用300円かかった場合の仕訳は次のとおりです。

借方	貸方
支払手数料：16,800円 租税公課：1,000円	普通預金：16,300円 預り金：1,500円

司法書士へ手数料を支払う場合は、代金の中から源泉徴収額を控除し、預り金として勘定し、負債計上します。

領収書や登記完了証などの証憑類は、証明になるため失くさずに保管しましょう。

手付金

買主から受け取る手付金は、契約成立前に入金されるため、前受金として仕訳します。

たとえば、500万円の手付金を受け取った場合の仕訳は次のとおりです

借方	貸方
現金：500万円	前受金：500万円

契約成立後に残金とともに売上として計上するため、前受金は後に売却代金に振り替える必要があります。

処理のタイミングや日付を間違えないよう注意しましょう。

土地・建物売却時のケース別の仕訳例

土地・建物の売却パターンは、主に次の5つに分けられます。

• 土地売却で利益が出た場合
• 土地売却で損失が出た場合
• 土地・建物ともに売却利益が出た場合
• 土地・建物ともに売却損失が出た場合
• 土地は利益・建物は損失が出た場合

ここでは、それぞれのケース別に仕訳方法を解説します。

土地売却で利益が出た場合

土地を購入時より高く売却した場合、その差額は固定資産売却益として収益に計上します。

ここでは、次の条件の場合の仕訳を解説します。

• 簿価（帳簿価額）：1,000万円
• 売却額：1,500万円仲介手数料：56.1万円。
  ※仲介手数料は、「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」で計算

仕訳の詳細は、次のとおりです。

借方	貸方
現金（※）：1,443.9万円 仲介手数料：56.1万円	土地：1,000万円 固定資産売却益：500万円

利益が出た場合は、譲渡所得として課税対象になるため、仕訳だけでなく確定申告でも正確な処理が必要です。

土地売却で損失が出た場合

簿価より安い金額で土地を売却した場合は、固定資産売却損として費用を計上します。

ここでは、次の場合の仕訳を解説します。

• 簿価：1,000万円
• 売却額：800万円
• 仲介手数料：33万円

仕訳の詳細は、次のとおりです。

借方	貸方
現金：767万円 固定資産売却損：200万円 仲介手数料：33万円	土地：1,000万円

損失が出ても仕訳の正確な記録が、帳簿の整合性を保つために重要です。

土地・建物ともに売却利益が出た場合

土地と建物を一括で売却し、それぞれに利益が出た場合、土地は非課税、建物は課税対象として処理します。

ここでは、次の場合の仕訳を解説します。

• 土地簿価：1,000万円
• 建物簿価：500万円
• 土地売却額：1,300万円
• 建物売却額：800万円
• 仲介手数料：75.9万円

仕訳の詳細は、次のとおりです。

借方	貸方
現金：2,024.1万円 仲介手数料：75.9万円	土地：1,000万円 固定資産売却益：300万円 建物：500万円 固定資産売却益：300万円

簿価1,000万円の土地が1,300万円で売却できたため、利益の300万円を固定資産売却益として、貸方に記帳します。

また、300万円の利益が出ている建物も同様に、固定資産売却益として貸方で処理しましょう。

土地・建物ともに売却損失が出た場合

土地も建物も簿価より安く売却した場合は、双方とも固定資産売却損を使って仕訳します。

ここでは、次の場合の仕訳を解説します。

• 土地簿価：1,000万円
• 建物簿価：500万円
• 土地売却額：800万円
• 建物売却額：400万円
• 仲介手数料：46.2万円

仕訳の詳細は、次のとおりです。

借方	貸方
現金：1,153.8万円 固定資産売却損：200万円 固定資産売却損：100万円 仲介手数料：46.2万円	土地：1,000万円 建物：500万円

土地と建物ともに損失が出ている場合、借方にそれぞれ固定資産売却損を記帳します。

不動産売却で損失が出ても必ず記帳し、将来の税務調査にも備えて記録を残しましょう。

土地は利益・建物は損失が出た場合

土地で利益が出て建物で損失が出た場合、それぞれを分けて損益処理をおこないます。

ここでは、次の場合の仕訳を解説します。

• 土地簿価：1,000万円
• 建物簿価：500万円
• 土地売却額：1,200万円
• 建物売却額：400万円
• 仲介手数料：59.4万円

借方	貸方
現金：1,540.6万円 固定資産売却損：100万円 仲介手数料：59.4万円	土地：1,000万円 固定資産売却益：200万円 建物：500万円

簿価が1,000万円の土地が1,200万円で売却できたため、利益分を貸方に固定資産売却益として処理します。

反対に100万円の損失が出ている建物は、借方に固定資産売却損100万円を記帳します。

土地と建物でそれぞれ利益、損失が出ている場合、処理を反対にしないよう注意してください。

土地売却時の仕訳に関する注意点

仕訳処理で誤りが生じやすいのが、立場による会計処理の違いや書類の不備です。

ここでは、事前に押さえておきたい、土地売却時の仕訳に関する注意点を解説します。

税務署からの問い合わせや確定申告で困らないよう、一つずつ確認しましょう。

法人と個人事業主で処理が違う

法人と個人事業主では、課税される税金が異なるため、会計処理が異なります。

課税される税金は、それぞれ次のとおりです。

法人	個人
法人税 法人事業税 法人住民税 消費税	所得税 個人事業税 個人住民税 消費税（条件あり）

法人の場合、固定資産売却益や前受金などで厳密な仕訳を行い、決算にも反映させます。

一方、個人事業主は事業所得として処理し、確定申告では譲渡所得の内訳書の添付が必要です。

自身が法人か個人事業主かにより処理が異なるため、自分の立場に合った会計処理を正しく理解しましょう。

経費に関する領収書を紛失しない

売却に伴って発生した諸費用の領収書は、なくさず保管しましょう。

確定申告では、仲介手数料・測量費・登記費用などを経費計上できます。

領収書がない場合、経費として認められないこともあるため、紛失しないよう気をつけましょう。

個人の場合は譲渡所得の内訳書の作成が必要

個人で土地を売却する場合、確定申告時に譲渡所得の内訳書の作成・提出が必要です。

内訳書には、取得費や売却代金、仲介手数料などを詳細に記載します。

提出を忘れた場合、税務署からの問い合わせや加算税の対象となる可能性があるため、注意が必要です。

土地売却の仕訳で悩んだ際の相談先

土地売却時の仕訳で迷った場合の主な相談先は、次の3つです。

• 税務署
• 税理士
• 不動産会社

それぞれの役割や相談のタイミングを解説します。

税務署

税務署は、税務処理や確定申告の基本に関する相談窓口として利用できます。

とくに個人事業主の方や、確定申告に不慣れな方は、最寄りの税務署への相談がおすすめです。

譲渡所得の計算方法や、仕訳で使う日付など、制度に関わる基本的な疑問は税務署に相談すれば、無料で解決できます。

予約制の相談窓口のほか、電話でも相談できます。

ただし、税務署は個別の最適解や節税アドバイスまでは対応できないため注意しましょう。

税理士

税理士は、仕訳のみでなく、確定申告書の作成も依頼できる専門家です。

土地売却の規模が大きい場合や、複雑な仕訳処理が求められる法人は、税理士への依頼が安心です。

たとえば、土地と建物の売却益が分かれている場合や相続で取得した土地の簿価が不明な場合など、税務処理が複雑なケースは、専門家である税理士に相談しましょう。

税理士に依頼すれば、正確な仕訳と納税額の算定ができ、後の税務調査リスクも軽減されます。

不動産会社

不動産会社に会計処理について詳しい担当者がいる場合は、売却手続き全体に精通しており、経費や領収書の扱い、手付金など実務面でのアドバイスが可能です。

会計処理に詳しい担当者がいる不動産会社に仲介を依頼すれば、売却時の費用項目や契約日と譲渡日の確認など、会計処理に関わる実務的な事柄の相談ができます。

ただし、会計や税務の専門家ではないため、あくまで補助的な役割と考えましょう。

なお、会計士や税理士の資格を保有していない担当者が税金の計算を行いアドバイスをすることは法律で禁じられていますので、受けられるアドバイスは一般的な内容になることを知っておく必要があります。

土地売却に関する相談はファンズ不動産へ

土地売却の仕訳は、個人事業主や法人の場合、勘定科目の選び方や帳簿への反映方法によって処理が大きく異なります。

誤った仕訳を行うと、決算や確定申告の際に修正が必要となり、手間が増えてしまうこともあります。また、売却に伴う諸費用の扱いなど、判断に迷いやすいポイントも少なくありません。

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土地売却の仕訳に関するよくある質問

土地売却の仕訳には、日々の会計処理では扱わないような特殊な項目が多く、疑問が発生するケースは少なくありません。

ここでは、土地売却の仕訳に関するよくある質問を3つ解説します。

減価償却費はどのように処理する？

建物や付属設備などの減価償却資産を売却する場合は、売却月までの減価償却費を通常通り計上し、その結果として確定した帳簿価額を基準にします。

帳簿価額（＝取得原価 – 減価償却累計額）と売却額との差額を、固定資産売却益または固定資産売却損として仕訳するのが正しい処理方法です。

領収書はいつまで保存すべき？

領収書の保存期間は個人事業主の場合、原則として7年間とされています。領収書は、経費の正当性の証明に必要であり、税務調査でも必ず提示を求められます。

とくに土地売却にかかる仲介手数料や測量費、登記費用などは、譲渡所得の取得費・譲渡費用の重要な根拠資料です。

紙媒体・電子保存のいずれでもよいため、確実に整理・保管しましょう。

測量費の勘定科目は「雑費」でよい？

測量費は、一般的に業務委託費として計上します。

仕訳上は、支払手数料や土地売却費用などを勘定科目に使うことが多く、最終的には譲渡所得の計算にも影響します。税理士に確認の上、正しい処理をおこないましょう。

誤った勘定科目を使用すると、経費として認められないリスクもあるため注意が必要です。

まとめ

土地を売却した際の仕訳は、固定資産売却損益勘定や簿価の理解、それぞれのケースの帳簿処理など、基礎的な知識を押さえることが重要です。

また、仲介手数料や測量費、譲渡所得の内訳書など、経費や申告時の対応も理解しましょう。

仕訳内容はケースにより異なり、利益や損失の有無、売却対象が土地のみか建物を含むかで処理が変わるため、正確な対応が必要です。

また、個人事業主か法人かなど、自身の状況に応じて対応しなければなりません。

本記事の内容を参考に、税務署や税理士、不動産会社などの専門家にも相談しながら正しい仕訳をおこないましょう。