マンション購入でかかる初期費用はいくら？諸費用の相場・内訳や払えない場合の対処法を解説

マンション購入は人生の大きな決断であり、無理のない資金計画を立てることが重要です。

しかし、物件価格以外にかかる初期費用の総額や内訳がわからず、不安を感じる方も少なくありません。

結論として、初期費用は物件価格の3〜10％程度かかりますが、正しい知識を持てば費用を抑えることも可能です。

本記事では、新築と中古それぞれの相場や具体的な内訳、支払いのタイミングについて解説します。

記事を読むことで、自身の予算に合わせたシミュレーションができ、資金ショートのリスクを回避する方法がわかります。

賢くマイホームを購入したい方は、マンション購入時の参考にしてください。

マンション購入でかかる初期費用の平均相場

マンションを購入する際は、物件価格そのものだけでなく、初期費用も考慮しなければなりません。

一般的に、新築マンションと中古マンションでは、かかる費用の金額が大きく異なるため、それぞれの相場を理解しておきましょう。

ここでは、マンション購入でかかる初期費用の相場を、新築と中古別に解説します。

新築マンションを購入した場合

新築マンションを購入する場合の初期費用の相場は、物件価格の3〜5％程度が相場といわれています。

たとえば4,000万円の物件を購入すると、120万円から200万円程度が必要になる計算です。

分譲会社から直接購入すれば仲介手数料がかかりませんが、将来の大規模修繕に備えて一括で支払う修繕積立基金が必要になります。

修繕積立基金は数十万円単位になることが多く、初期費用の大半を占めます。

中古マンションを購入した場合

中古マンションを購入する場合の初期費用は、物件価格の6〜10％程度が目安とされています。

4,000万円の物件であれば、240万円から400万円程度です。

新築に比べて割合が高くなる主な要因は、不動産会社を利用する際に仲介手数料が発生するためです。

不動産売買では、不動産会社を通して売主と個人の買主をつなぐ取引が一般的であり、仲介手数料がかかります。

また、建物の築年数により、リフォーム費用などの考慮も必要です。

マンション購入でかかる初期費用の内訳

初期費用と一口にいっても、支払うタイミングや支払先は多岐にわたります。

主な費用の内訳は、次のとおりです。

• 購入時の諸費用
• 登記に関する諸費用
• 住宅ローンに関する諸費用
• 購入後の諸費用

ここからは、各項目の詳細を解説します。

購入時の諸費用

購入手続きの初期段階で必要となる諸費用は、数多くあり、どの費用がどの程度かかるのか理解する必要があります。

主な購入時の諸費用は、次の4つです。

• 頭金
• 手付金
• 印紙税
• 仲介手数料

それぞれ詳しく解説します。

頭金

頭金とは、住宅を購入する際に代金の一部として充当するお金です。

一般的には物件価格の10〜20％程度を用意することが望ましいとされていますが、近年は頭金なしでフルローンを組むケースも増えています。

頭金を多く入れることで借入額が減り、毎月の返済負担や総支払利息を抑える効果が期待できます。

ただし、手元の生活資金まで使い果たさないよう、慎重に金額を決める必要があるのが注意点です。

手付金

手付金とは売買契約を結ぶ際に買主から売主へ支払うお金で、契約が成立した証拠としての意味を持ち、最終的には物件の購入代金の一部に充当されます。

金額の相場は、物件価格の5〜10％程度が一般的で、契約後に買主の都合でキャンセルをする場合、手付金は放棄しなければならないことに注意が必要です。

原則として現金での支払いが求められるため、契約日までにまとまった資金を準備しなければなりません。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書や住宅ローンの契約書を作成する際に課される国税です。

契約書に記載された金額に応じて税額が決まり、収入印紙を購入して契約書に貼付、割印して納税します。

たとえば、記載金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、本則税率は2万円ですが、現在は軽減措置が適用されます。

国税庁のホームページなどで最新の税額や軽減措置の適用期限を確認しておくと安心です。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって物件を購入した場合に支払う成功報酬で、契約成立の報酬として支払います。

宅地建物取引業法により上限額が定められており、一般的な速算式は「物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税※」です。

※売買価格が400万円を超える場合の計算式です。

たとえば3,000万円の物件なら100万円以上かかる計算となり、諸費用の中でも大きな割合を占めます。

上限額で支払うケースが多いため、資産計画を立てる際に仲介手数料を含めて計算しておきましょう。

登記に関する諸費用

登記に関する諸費用とは、登録免許税と司法書士報酬を合算した費用です。

それぞれ解説していきます。

登録免許税

登録免許税とは、登記の際に国に納める税金です。

不動産の所有権移転登記や、住宅ローンを借りる際の抵当権設定登記などをおこなうときに課されます。

税額は固定資産税評価額や債権額（借入金額）に税率を掛けて算出され、一定の条件を満たす住宅用家屋であれば、軽減措置を受けられる場合があります。

登録免許税は軽減措置の適用有無により金額が大きく変わるため、事前に要件を確認しましょう。

司法書士報酬

司法書士報酬とは、司法書士へ支払う手数料です。

登記は専門的な知識を要するため、一般的に、自分で行うのではなく専門家に依頼します。

依頼する司法書士事務所や手続きの複雑さ、物件の数により金額は変動しますが、一般的なマンション購入であれば10万円前後からが相場です。

住宅ローンに関する諸費用

住宅ローンに関する諸費用は、住宅ローンを利用する場合に金融機関や保証会社へ支払う費用で、主に次の3つです。

• ローン手数料
• ローン保証料
• 火災・地震保険料

それぞれ解説していきます。

ローン手数料

ローン手数料とは、住宅ローンを借り入れる際に金融機関へ支払う事務手数料で、大きく分けて定額型と定率型の2種類に分けられます。

定額型は3万3,000円（税込）のように借入額に関わらず金額が一律ですが、金利がやや高めに設定される傾向があります。

一方、定率型は借入額×2.2％のように計算され、借入額が大きいほど高額になりますが、金利は低めに抑えられる商品が多いことが特徴です。

ローン保証料

ローン保証料とは、万が一返済ができなくなった場合に備えて、保証会社に保証人になってもらうための費用です。

ネット銀行など一部の金融機関では無料とする代わりに、事務手数料を高めに設定している場合もあります。

支払い方法には、借入時に一括で支払う外枠方式と、金利に0.2％程度を上乗せして毎月支払う内枠方式があります。

一括払いは初期費用が大きくなりますが、総支払額を抑えやすいメリットがあるため、手元の資金額に合わせて選択しましょう。

火災・地震保険料

火災保険料と地震保険料は、購入したマンションを災害リスクから守るための保険料です。

住宅ローンを組む際は、一般的に火災保険への加入が必須条件となります。

保険料は、補償内容や保険期間、建物の構造や所在地により異なり、マンションの場合は専有部分（室内）と家財に対する保険に加入します。

費用を抑えるためには、不要な特約を外すなどのプランの精査が大切です。

購入後の諸費用

購入後の諸費用とは、物件の引き渡しを受け、実際に住み始めた後に発生または請求される費用で、主に次の4つです。

• 不動産取得税
• 引っ越し費用
• 固定資産税・都市計画税
• 管理費・修繕積立金

それぞれ解説していきます。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に一度だけ課される地方税です。

購入手続きの直後ではなく、引き渡しを受けてから数ヶ月から半年ほど経った後に納税通知書が届きます。

原則、固定資産税評価額に税率を掛けて計算されますが、床面積や築年数などの条件を満たす住宅であれば、大幅な控除が受けられる軽減措置があります。

中古マンションの場合でも、条件次第では税額がゼロになることもあるため、都道府県税事務所への申告手続きを忘れずに行うことが重要です。

引っ越し費用

引っ越し費用は、現在の住居から新居へ荷物を運搬するための費用です。

移動距離や荷物の量だけでなく、時期によって金額が大きく変動し、特に3月から4月の繁忙期は通常期の数倍の料金になることも珍しくありません。

また、不用品の処分費用や、エアコンの取り付け工事費、新居に合わせた家具家電の購入費なども予算に組み込んでおく必要があります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点での不動産所有者に課される税金です。

マンション購入時は、一般的に、引き渡し日を基準に日割り計算を行い、売主と精算するのが一般的です。

年度の途中で購入した場合は、残りの期間分に相当する税額を売主に支払います。

これは法律上の義務ではありませんが、不動産取引の慣習として定着しています。

管理費・修繕積立金

管理費と修繕積立金は、マンションの維持管理のために毎月支払う費用です。

引き渡しを受けた月の残日数分の日割り額と、翌月分を前払いとして決済時に支払うケースが多く見られます。

また、新築マンションの場合は、管理費とは別に修繕積立基金として数十万円を一括で支払うことが一般的です。

毎月のランニングコストとして発生するものですが、購入時にも精算が必要であることを覚えておく必要があります。

マンション購入でかかる初期費用をシミュレーション

ここでは、一般的な新築および中古マンションを購入した場合の初期費用を、具体的な金額でシミュレーションします。

なお、以下の計算はあくまで目安であり、実際の物件や金融機関の条件によって変動します。（※2025年12月時点の情報です。）

新築マンションの場合

はじめに、次の条件で4,000万円の新築マンションを購入する場合の初期費用をシミュレーションします。

【前提条件】

• 物件価格：4,000万円
• 評価額：2,800万円（建物2,300万円・土地500万円）
• 専有面積：70㎡
• 頭金：400万円（手付金込）
• 住宅ローン借入金：3,600万円
• マンション指定の修繕積立基金単価：4,000円／㎡
• 火災保険：地震補償付きの5年間一括払い
• 司法書士報酬：8万円

【初期費用内訳と計算式】

費用項目	計算式・相場	概算費用
修繕積立基金・管理準備金	・修繕積立基金＝専有面積（㎡）×マンション指定の単価 ・管理準備金＝2025年12月時点の平均相場は230.1円／㎡ ※管理準備金は240／㎡で計算	約296,800円
登記費用（所有権移転・抵当権設定）	・所有権移転登記（建物）＝固定資産税評価額×0.3％（軽減措置） ・所有権移転登記（土地）＝固定資産税評価額×1.5%（軽減措置） ・抵当権設定登記＝住宅ローン借入額×0.1％（軽減措置） ・司法書士報酬＝定額（5万〜10万円程度）	約230,000円
ローン関連費用（借入額比例型の保証料込み一括払いを想定）	借入額×2.2％（税込）	792,000円
火災保険料（地震補償付き）	相場は10万円前後	100,000円
印紙税（売買契約書）	10,000円	10,000円
印紙税（住宅ローン契約書）	20,000円	20,000円
不動産取得税	（固定資産税評価額−控除額）×3％	約390,000円
合計	ー	1,838,000円

今回のケースでは、初期費用は物件価格の約4.6％（1,838,000円÷4,000万円＝4.595％）になりました。

新築の場合、仲介手数料がかからない分、修繕積立基金や管理準備金などの特有の費用が必要です。

また、ローン保証料を一括払いにするか金利上乗せにするかで、初期費用の額は大きく変わります。

中古マンションの場合

続いて4,000万円の中古マンションを購入する場合の初期費用をシミュレーションします。

【前提条件】

• 物件価格：4,000万円
• 評価額：2,800万円（建物2,300万円・土地500万円）
• 頭金：400万円（手付金込）
• 住宅ローン借入金：3,600万円
• 火災保険：地震補償付きの5年間一括払い
• 司法書士報酬：10万円

【初期費用内訳と計算式】

費用項目	計算式・相場	概算費用
仲介手数料	(物件価格×3%+60,000円)×1.1（消費税）	1,386,000円
登記費用（所有権移転・抵当権設定）	・所有権移転登記（建物）＝固定資産税評価額×2.0％（軽減措置なし） ・所有権移転登記（土地） ＝固定資産評価額×1.5％（軽減措置） ・抵当権設定登記 ＝ ローン借入額×0.4％（軽減措置なし） ・司法書士報酬＝定額（5万〜10万円程度）	約779,000円
ローン関連費用（借入額比例型の保証料込み一括払いを想定）	借入額×2.2％（税込）	792,000円
火災保険料（地震補償付き）	相場は15万円前後	150,000円
印紙税（売買契約書）	10,000円	10,000円
印紙税（住宅ローン契約書）	20,000円	20,000円
不動産取得税	・（建物）＝固定資産税評価額×3.0％（軽減措置なし） ・（土地）＝固定資産税評価額×1/2×3％（軽減措置なし）	約765,000円
合計	ー	3,902,000円

今回のケースでは、初期費用は物件価価格の約9.7％（3,902,000円÷4,000万円＝9.755％）になりました。

中古物件では、仲介手数料が大きなウェイトを占め、このケースでは1,386,000円が仲介手数料となり、初期費用全体の3割程度になります。

そのため、仲介手数料をどう抑えるかが、総支払額を減らす鍵といえます。

マンション購入でかかる初期費用はいつ払う？

初期費用は一度に全額を支払うわけではなく、手続きの進行に合わせて数回に分けて支払う必要があります。

主な支払いのタイミングは次の5つです。

購入申し込み時	申込証拠金
売買契約時	手付金（物件価格の5〜10％）・印紙代・仲介手数料の半金
住宅ローン契約時	契約書に貼る印紙代
引き渡し（決済）時	・残りの物件代金登記費用ローン手数料 ・保証料固定資産税等の精算金 ・仲介手数料の残金
引き渡し後	引っ越し費用・不動産取得税

購入申し込み時は、申込証拠金として数万円から10万円程度が必要なケースもあります。

中古で仲介会社を利用する場合には、売買契約時に仲介手数料の半金（50％）を支払うこともあるため注意が必要です。

資金繰りで慌てないために、主な支払いタイミングを把握しておきましょう。

特に手付金は住宅ローンの融資実行前に現金で用意する必要があるため、事前の資金準備が不可欠です。

マンション購入でかかる初期費用を抑えるコツ

数百万円単位となるマンション購入の初期費用ですが、工夫次第で数十万円以上の節約が可能な項目もあります。

賢くコストを抑え、浮いた資金を新生活や資産運用に回すためのポイントは、次のとおりです。

• 保険のプラン内容を確認する
• 税金の控除制度を活用する
• 仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ
• 金利のみで住宅ローンを選ばない
• 自身で登記手続きする
• 引っ越しは繁忙期を避ける

それぞれ詳しく解説します。

保険のプラン内容を確認する

火災保険は長期契約になるほど保険料が高額になりますが、補償内容を見直すことで費用を削減できます。

たとえば、マンションの高層階であれば水災のリスクは低いと考えられ、補償範囲から外すことで保険料を抑えられる可能性があります。

また、保険会社によってプランや割引制度が異なるため、複数の会社で見積もりを取り比較検討しましょう。

税金の控除制度を活用する

不動産取得税や登録免許税には、一定の条件を満たす住宅に対して税額を減らす軽減措置が設けられています。

軽減措置は自動的に適用されるものばかりではなく、自ら申告しなければ適用されないものもあります。

要件に合致しているかを確認し、期限内に所轄の役所や税務署で手続きを行うことで、無駄な税金の支払いを防ぎ、費用の削減が可能です。

仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ

中古マンション購入において最も大きな割合を占める仲介手数料は、法定上限額を請求されることが一般的です。

しかし、中には手数料を割引、あるいは定額制にしている不動産会社も存在します。

仲介手数料が安い不動産会社を選べば、浮いた手数料分を投資に回して資産形成につなげるなど、長期的な視点でのメリットも大きいでしょう。

単に値引き交渉をするよりも、最初から低コストな構造を持つ会社の選択も一つの方法です。

金利のみで住宅ローンを選ばない

住宅ローンを選ぶ際、表面上の金利の低さだけに注目しがちですが、初期費用を含めたトータルコストでの比較が大切です。

金利が低くても、事務手数料や保証料が高額であれば、総支払額は変わらない、あるいは高くなる場合もあります。

保証料無料のプランや手数料定額型のプランなど、初期の手出し現金を抑えられる商品もあるため、資金計画に合わせて選択しましょう。

自身で登記手続きする

司法書士に依頼せず、自分で登記手続きを行えば、司法書士報酬を節約できます。

ただし、手続きは複雑で専門知識が必要であり、書類に不備があると引き渡し日に所有権移転ができず、重大なトラブルに発展するリスクがあります。

住宅ローンを利用する場合は金融機関が司法書士を指定するケースが多いため、自分で行うことは現実的に難しいのが実情です。

引っ越しは繁忙期を避ける

引っ越し料金は需要と供給のバランスで決まるため、3月から4月の繁忙期を避けるだけで費用を半額近くに抑えられることもあります。

また、土日祝日ではなく平日にする、時間帯を指定しないフリー便を利用するなどの工夫も有効です。

入居時期に融通が利く場合は、引っ越しの閑散期を狙いましょう。

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マンション購入時の初期費用は、物件価格以外にもさまざまな費用が発生するため、事前の資金計画が重要です。

無理のない購入を目指すには、諸費用の内訳や相場を理解し、自身の状況に合った判断を重ねていくことが欠かせません。

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マンション購入でかかる初期費用を払えない場合の対処法

計算してみると予想以上に初期費用がかかり、手持ちの現金では足りないケースもあります。

資金不足の場合に検討すべき対処法は、次の3つです。

• 初期費用を住宅ローンに組み込む
• 親族に援助を依頼する
• 購入計画を見直す

それぞれ詳しく解説します。

初期費用を住宅ローンに組み込む

多くの金融機関では、諸費用もまとめて借り入れできる諸費用ローンや、住宅ローンに諸費用分を上乗せするオーバーローンに対応しています。

オーバーローンを利用すれば、手元の現金を減らさずに購入が可能です。

ただし、借入総額が増えるため毎月の返済額が増加し、金利が通常より高く設定される場合もあるため、慎重なシミュレーションが必要です。

親族に援助を依頼する

親や祖父母から資金援助を受けられる場合は、資金の援助を受けて初期費用に充てることも一つの方法です。

住宅取得のための資金贈与には、一定額まで贈与税がかからない非課税枠の特例措置があり、税負担を抑えながら資金調達が可能です。

ただし、特例の適用には期限や条件があるため、国税庁の情報を確認しましょう。

購入計画を見直す

無理をして購入を進めると、その後の生活が破綻するリスクがあります。

初期費用が払えない、あるいは払うと貯金がゼロになるような状況であれば、購入予算を下げて物件を選び直す勇気も必要です。

また、もう少し貯蓄をしてから購入するよう時期を延期する方法も賢い戦略です。

マンション購入でかかる初期費用に関するよくある質問

最後に、マンション購入の初期費用に関してよくある、次の3つの疑問に回答します。

• 地域ごとに初期費用は違う？
• 頭金なしでも購入できる？
• マンション購入後はいくら貯金を残すべき？

同じ疑問や不安を持つ方は、ぜひ参考にしてください。

地域ごとに初期費用は違う？

税金の計算式や法律で定められた仲介手数料の上限は全国一律ですが、地域ごとに実質的な費用が異なる場合があります。

たとえば、司法書士報酬の相場や、火災保険の料率などは地域によって差が出ることがあります。

検討している地域が複数ある方は、それぞれ見積もりを依頼して見比べてみましょう。

頭金なしでも購入できる？

頭金なしで物件価格の全額を住宅ローンで借りるフルローンでの購入は可能です。

ただし、諸費用ローンを使う方法もありますが、手付金だけは契約時に現金が必要となるケースが一般的なため、完全に現金ゼロで購入するのは難しいと考えましょう。

マンション購入後はいくら貯金を残すべき？

一般的には、病気や失業などの不測の事態に備えて、生活費の3ヶ月から6ヶ月分を生活防衛資金として残すべきといわれます。

マンション購入者の場合はこれに加え、設備機器の故障や、将来的な修繕積立金の値上げ、固定資産税なども確保しておくことが理想です。

初期費用で貯金を使い果たしてしまわないよう、余裕を持った資金計画を立てることが、購入後の安心につながります。

まとめ

マンション購入の初期費用は、新築で3〜5％、中古で6〜10％が相場です。

特に中古マンションの場合は仲介手数料が大きな割合を占めるため、仲介手数料を賢く抑えることが総支払額の削減につながります。

支払いのタイミングや内訳を正しく理解し、無理のない資金計画で理想のマンション購入を実現しましょう。