しかし、「年末調整で実際いくら戻るのか」「思ったより少ないのはなぜだろう」と疑問を感じる方も少なくありません。
控除額は、年末のローン残高や年収、納めている所得税額・住民税額によって大きく変わります。
本記事では、住宅ローン控除の仕組みや、年末調整で戻る金額の年収別のシミュレーション、還付金が少なく感じる理由などを詳しく紹介します。
住宅ローン控除を正しく理解し、マイホーム購入後の家計管理や資産形成に役立てたい方は、ぜひ参考にしてください。
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住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除は、マイホームを購入した方の負担を軽減するための制度です。
正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、家計を支える大きな助けとなります。
ここからは、制度の概要と適用されるための条件について詳しく解説します。
住宅ローン控除の概要
住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームの新築や取得、または増改築をおこなった際に、所得税額から直接差し引ける税額控除のことです。
所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税からも一部が控除される仕組みです。
現行の制度では、年末時点のローン残高の0.7%が、最大13年間にわたって税金から差し引かれます。
支払う税金そのものが安くなるため、家計にとっては非常にメリットの大きい減税制度といえます。
住宅ローン控除の適用条件
住宅ローン控除を受けるためには、主に次の条件をすべて満たす必要があります。
- 新築または取得の日から6ヶ月以内に入居している
- 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下である
- 住宅ローンの借入期間が10年以上である
- 登記簿上の床面積が50平方メートル以上である
- 床面積の2分の1以上が専ら自己の居住用である
条件を一つでも欠くと控除が受けられないため、事前に登記事項証明書などで内容を確認しておきましょう。
年末調整による住宅ローン控除でいくら戻る？
年末調整でいくら戻るかは、年収や住宅の性能、ローンの借入額によって大きく異なります。
ここでは、年末調整による住宅ローン控除額について、次の2点を解説します。
- 年収別の還付金額の目安
- 住宅の性能による最大控除額の違い
それぞれ詳しく見ていきましょう。
【年収別】還付金額の早見表
住宅ローン控除の還付金額は、自身が支払う所得税と住民税の合計額が上限です。
「控除額＝そのまま全額戻る」とは限らず、年収や税額により差が出ます。
たとえば次の条件の場合、年収別還付金額の目安は次のとおりです。
- 年末ローン残高：3,000万円
- 控除率：0.7％（控除額21万円）
- 給与所得者・扶養なしの一般的なケースを想定
※実際の還付額は社会保険料や扶養状況などで変動します。
【年収別】還付金額の早見表
| 年収 | 所得税・住民税の目安 | 控除可能額 （最大21万円） | 還付・減税の目安 |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 約12～15万円 | 21万円 | 約12～15万円 |
| 400万円 | 約20万円前後 | 21万円 | 約20万円前後 |
| 500万円 | 約25万円前後 | 21万円 | 約21万円（満額） |
| 600万円 | 約35万円前後 | 21万円 | 約21万円（満額） |
年収300万円や400万円の場合、基本的に税額自体が21万円に届かないため満額控除になりません。
年収500万円以上になると、21万円の控除枠をほぼ使い切れる可能性が高いでしょう。
なお、所得税から引ききれない分は、翌年度の住民税から一定額（上限あり）が控除されます。
【住宅別】住宅ローン控除の最大控除額
2024年以降の入居では、住宅の環境性能（省エネ性能）によって借入限度額が細かく分類されています。
性能が高い住宅ほど、より多くの控除を受けられる仕組みです。
住宅性能別の借入限度額と最大控除額は、次のとおりです。
| 住宅性能 | 借入限度額 | 年間最大控除額 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 24.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 21.0万円 |
| その他の住宅 （原則2023年末までに着工） | 2,000万円 | 14.0万円 |
認定長期優良住宅
認定長期優良住宅とは、耐震性・省エネ性・劣化対策など厳しい基準を満たす高性能住宅のことです。
住宅ローン控除において最も優遇されており、2025年までに入居する場合、借入限度額は4,500万円となります。
年間の最大控除額は31.5万円となり、長期的に見ると、最も税制優遇が大きい住宅タイプです。
ZEH水準省エネ住宅
ZEH水準省エネ住宅とは、断熱性能の大幅な向上と高効率な設備導入により、年間の一次エネルギー消費量を大幅に削減した住宅です。
住宅ローンの借入限度額は3,500万円となり、最大で年間24.5万円の控除が受けられます。
環境に配慮した住まい選びは、月々の光熱費削減だけでなく、税負担の軽減にも直結します。
省エネ基準適合住宅
省エネ基準適合住宅とは、日本が定める一定の断熱性能やエネルギー消費性能を満たす住宅です。
2024年以降に新築住宅でローン控除を受けるには、少なくとも省エネ基準適合住宅の基準を満たしている必要があります。
借入限度額は3,000万円、年間の最大控除額は21万円です。一般的な新築住宅の多くがこの区分に該当します。
年末調整による住宅ローン控除額をシミュレーション
実際の還付額を計算する際は、次のステップでシミュレーションをおこないます。
- 住宅ローン控除額を「年末ローン残高 × 0.7％」（A）で算出
- 自身の所得税額（B）と、住民税からの控除額（C）を確認
住民税からの控除額（C）は、前年度の課税総所得金額の5%または9.75万円のいずれか低い方が上限となります。
実際の還付額は、算出した「A」と「B+C」のどちらか小さい方の金額です。
たとえば、ローン残高が3,000万円（A=21万円）で、所得税が10万円、住民税の上限が9.75万円の場合、還付額の合計は19.75万円です。
正確な納税額は、勤務先から交付される源泉徴収票で確認しましょう。
年末調整による住宅ローン控除の還付金が少なすぎると感じる理由
年末調整による住宅ローン控除の還付金が、想定していたよりも少ないと感じる場合の主な理由は、次のとおりです。
- 最大控除額より納税額が少ない
- 所得税の控除分のみが還付される
- 住宅ローン控除額は毎年変動する
それぞれ詳しく解説します。
最大控除額より納税額が少ない
最大控除額より納税額が少ない場合は、計算上の最大控除額の還付が受けられず、少ないと感じるかもしません。
住宅ローン控除は、自分が支払った税金から差し引かれる制度です。
たとえローン残高が多く、計算上の最大控除額が高くても、納税額を上回る金額が戻ることはありません。
年収に対して借入額が非常に多い場合、所得税と住民税（控除上限まで）を足しても最大控除額に届かないことが一般的です。
所得税の控除分のみが還付される
年末調整による住宅ローン控除での現金還付は、給与から天引きされている所得税の範囲内のみでおこなわれることも少なく感じる原因です。
住民税からの控除分については、翌年6月以降の住民税から差し引かれる形で実施されます。
つまり、住民税分は「直接お金が戻ってくる」のではなく、「これから支払う税金が安くなる」仕組みです。
給与明細の振込額のみを見て少なすぎると判断せず、翌年の住民税決定通知書も確認しましょう。
住宅ローン控除額は毎年変動する
住宅ローン控除額は「年末ローン残高 × 0.7％」のため、一般的に返済が進むにつれて控除額が減少することで、還付金が少なすぎると感じるかもしれません。
また、昇給や減給、他の控除（扶養控除など）の変化などにより所得税額が変われば、還付される金額も変動します。
初年度の還付額がそのまま13年間続くわけではない点に注意が必要です。
住宅ローン控除の還付金はいつ戻る？
還付金が戻る時期は、手続きの方法や時期により異なります。
また、1年目と2年目以降では、次のとおり手続きが大きく変わるため、それぞれのタイミングを把握しておきましょう。
- 1年目は確定申告が必要
- 2年目以降は年末調整をおこなう
それぞれ詳しく解説します。
1年目は確定申告が必要
住宅ローン控除を受ける最初の年は、自ら税務署へ確定申告をおこなう必要があります。
申告期間は入居した翌年の2月16日から3月15日です。
確定申告をおこなった場合、還付金は申告から1か月〜1か月半程度で指定の口座に振り込まれます。
電子申告（e-Tax）を利用すると、3週間程度で還付されるケースが多いため、早めの還付を希望する方はe-Taxでの手続きがおすすめです。
2年目以降は年末調整をおこなう
2年目以降は、勤務先の年末調整で手続きが完結します。
還付金が戻る時期は、多くの企業において12月の給与支払日か、1月の給与支払日と同時です。
給与明細の還付金や年末調整の項目に反映され、確定申告のように別途口座へ振り込まれるわけではないため注意しましょう。
住宅ローン控除の申請に必要な書類と流れ
続いて、1年目と2年目以降の住宅ローン控除の申請の流れを解説します。
それぞれ必要な書類が異なるため、必要書類を漏れなく揃えることが大切です。
1年目の場合
住宅ローン控除1年目の申告の流れは、次のステップでおこないます。
- 必要書類を準備する
- 確定申告書を作成する
- 2月16日〜3月15日までに申告する
- 約1〜2か月後に指定口座へ還付金が振り込まれる
必要書類は、次のとおりです。
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送付）
- 登記事項証明書（法務局で取得）
- 不動産売買契約書または建設請負契約書の写し
- 源泉徴収票（勤務先から交付）
- 住宅の性能を証明する書類（認定通知書の写しなど）
1年目の確定申告では、住宅の取得を確認できる公的な書類が必要です。
2年目以降の場合
2年目以降は書類の数が大幅に減り、手続きは次のとおり簡略化されます。
- 金融機関から届く「年末残高証明書」を受け取る
- 税務署から届いている「住宅借入金等特別控除申告書」に記入
- 勤務先へ提出（通常は11月頃）
- 年末調整で控除が反映される
主な必要書類は、次のとおりです。
- 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書
- 住宅ローンの年末残高証明書
住宅借入金等特別控除申告書は、初年度の確定申告後に税務署から残りの年数分が一括で送られてきます。
紛失しないよう大切に保管し、毎年1枚ずつ年末調整の際に勤務先へ提出しましょう。
金融機関からの残高証明書は、毎年10月頃に郵送されてくることが一般的です。
住宅ローン控除のために年末調整する際の注意点
制度を正しく利用し、最大限のメリットを享受するためには、次の3点に注意が必要です。
- 住宅ローン控除を受けられない場合がある
- 書類を紛失した場合は再発行が必要
- 他の控除との併用
それぞれ詳しく解説します。
住宅ローン控除を受けられない場合がある
適用条件を満たしていても、たとえば次のケースでは控除が受けられない、あるいは打ち切られる可能性があります。
- 住宅を他人に貸し出し、自分が居住しなくなった
- 転勤などで長期間空き家にしている
- 繰り上げ返済により返済期間が10年未満になった
- 住宅を売却した
- 年間の合計所得金額が上限（2,000万円）を超えた
住宅ローン控除は自らが居住していることが前提の制度であるため、賃貸に出した時点で原則として適用対象外になります。
また、繰り上げ返済をおこなう際に返済期間が10年未満になると、控除の要件を満たさなくなる場合があります。
繰り上げ返済を検討している方は、事前に金融機関や税務署へ確認することが大切です。
年末調整に必要な書類を紛失した場合は再発行が必要
年末調整に必要な残高証明書や控除申告書を紛失した場合は、早急に再発行の手続きをおこないましょう。
残高証明書は借入先の金融機関へ、控除申告書は所轄の税務署へ申請します。
特に残高証明書は金融機関ごとに再発行方法が異なり、時間がかかることもあるため早めの対応が重要です。
提出期限（通常11月～12月）を過ぎると、年末調整で処理できず、自身で確定申告をおこなう必要があります。
ふるさと納税や医療費控除と併用できる
住宅ローン控除は、ふるさと納税や医療費控除など、ほかの控除制度と併用可能です。
ただし、併用時は次に注意が必要です。
- 住宅ローン控除はまず所得税から差し引かれる
- ふるさと納税の控除は住民税からの控除が中心
- 医療費控除は課税所得を下げる仕組み
たとえば、医療費控除の併用により所得税額が減ると、住宅ローン控除で差し引ける税金が不足し、結果として還付額が減る可能性があります。
また、ふるさと納税の「ワンストップ特例制度」を利用する場合は、所得税ではなく住民税からのみ控除されるため、住宅ローン控除への影響を抑えやすくなります。
複数の控除を併用する場合は、事前に税額シミュレーションをおこなうことが大切です。
住宅ローン控除の年末調整に関するよくある質問
最後に、住宅ローン控除の年末調整に関して、よくある質問に回答します。
1年目の確定申告を忘れた場合は？
確定申告は還付申告として過去5年分まで遡り申告できるため、気づいた時点で、速やかに税務署へ書類を提出しましょう。
ただし、申告が遅れるとその分還付金の受け取りも遅くなります。
また、住民税への反映が翌年度に間に合わないケースもあるため、期限内の申告がおすすめです。
繰り上げ返済・借り換えすると控除額はどうなる？
繰り上げ返済により返済期間が10年未満になると、その後の控除は受けられなくなります。
住宅ローンの借り換えをおこなった場合は、新しいローンの返済期間が10年以上であれば、引き続き控除を受けられます。
ただし、控除対象となる残高の上限は「借り換え直前の旧ローンの残高」となることをはじめ、さまざまなルールがあります。
目先の金利メリットのみでなく、控除額への影響も含めて検討しましょう。
住民税から控除される金額の最大は？
住民税からの控除額には上限があります。
2024年以降に入居する場合、上限額は所得税の課税総所得金額等の5%（最高9.75万円）です。
ローン残高が多い場合でも、住宅ローン控除の還付は、所得税と住民税の5%（最高9.75万円）の合計が上限です。
共働きでペアローンを検討する際は、夫婦それぞれが上限枠を有効に活用できるか計算しておきましょう。
まとめ
本記事では、住宅ローン控除の年末調整でいくら戻るのか、計算方法や年収別の目安、手続きの注意点について解説しました。
住宅ローン控除の還付額は、「年末ローン残高の0.7%」「所得税額」「住民税の控除上限」の3つの要素で決まります。
自身の年収や住宅性能によって戻る金額は変動するため、正確な数値を把握してライフプランを立てることが大切です。
ぜひ専門家である当サイトの情報を参考に、マイホーム購入後の家計管理や資産形成に住宅ローン控除を活用してください。
