「マンション購入が相続税対策になるって本当なの？」と、なぜマンション購入が節税になるのか疑問に思う方もいることでしょう。
結論からいうと、マンション購入は相続税対策になります。
対策になる理由はいくつもあり、それらを理解すれば相続税の節税を図れるでしょう。
本記事では、購入が相続税対策になる理由、対策に適しているマンションの種類について解説します。
マンションの購入で、相続税を節税したいと考えている方は、本記事を参考にして、対策を講じてみてください。
「うち、いくらで売れるんだろう…」
「不動産の手続きって面倒…」
-
適正な売却価格を把握で、安心して売却活動をスタート！
-
自然と売却知識が身につく不動産コンテンツで、納得の取引を実現！
-
LINEで売却手続きのシームレスな対応が可能！
マンション購入でなぜ相続税対策できる？
マンション購入で相続税対策ができる主な理由は、次の4つです。
- 土地・建物は相続税評価額が低くなる
- 賃貸に出すと相続税評価額がさらに低くなる
- 小規模宅地等の特例で土地の評価額が下がる
- ローンは債務控除の対象になる
それでは、各項目がなぜ相続税対策につながるのかを解説します。
土地・建物は相続税評価額が低くなる
土地や建物は、現金よりも相続税評価額が低くなります。
現金は、金額がそのまま相続税評価額になり、土地は路線価、建物は固定資産税評価額が相続税評価額になります。
路線価は実勢価格の80%程度、固定資産税評価額は70%程度に設定されるため、現金よりも相続税評価額が下がるのが一般的です。
このような事情から、現金での相続を避けるため、マンションを購入して相続税対策をする方が多くいます。
賃貸に出すと相続税評価額がさらに低くなる
購入したマンションを賃貸に出すと、さらに相続税評価額が低くなります。
貸している状態で相続する場合、建物も土地も自身で利用できる状態よりも、低い評価額での税額計算が可能です。
賃貸に出すと、よりいっそう相続税評価額が下がるため、購入したマンションを貸す方もいます。
相続税対策でマンションを購入する場合、節税効果を高めるためにも、賃貸に出すかどうかを検討しましょう。
小規模宅地等の特例で土地の評価額が下がる
相続時に一定の条件を満たせば、小規模宅地等の特例の適用が受けられ、土地の評価額が下がります。
小規模宅地等の特例とは、土地の評価額を最大で80%下げられる制度です。
自宅用のマンションの敷地なら、330㎡まで評価額を80%減額でき、賃貸用なら原則として、200㎡まで50%減額できます。
特例を利用するためには、対象者・対象物のいずれの条件も満たさなければなりません。
小規模宅地等の特例の利用を検討する際は、適用できるかどうかを税理士に確認しましょう。
ローンは債務控除の対象になる
相続時、マンションにローンの残債がある場合は、債務控除の対象となります。
債務控除とは、相続税を計算する際に遺産総額から債務を差し引ける制度です。
ただし、住宅ローンの場合は、所有者が亡くなった時点で団体信用生命保険によって残債がなくなるため、債務控除の対象にはなりません。
あくまで相続時点で残っている債務のみに適用される制度と理解し、住宅ローンの残債を加味しないよう注意しましょう。
マンションの相続税評価額の算定方法
マンションの相続税評価額の算定方法は、次のとおりです。
- 土地・建物をわけて評価する
- 賃貸に出した場合の算出方法
- 小規模宅地等の特例が適用される場合
相続税評価額の算定は、手順を踏んで計算します。
どのような手順で進めればよいのか、計算するときには何を理解すべきかを確認したうえで算定しましょう。
土地・建物をわけて評価する
相続税評価額の計算方法は、土地と建物で異なるため、それぞれに分けて算出します。
土地の相続税評価額の計算方法は、次のとおりです。
| 土地の相続税評価額 = 路線価 × マンション全体の敷地面積（㎡）× 敷地権の割合 |
続いて、建物の相続税評価額の計算方法は、次のとおりです。
| 建物の相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 1.0 |
なお、土地・建物の計算方法は、どちらも簡易的な計算方法です。
計算式を利用する場合は、あくまで目安と考えましょう。
賃貸に出した場合の算出方法
賃貸に出した場合の相続税評価額は、次のように計算します。
| 【土地】土地の相続税評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合） 【建物】建物の相続税評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合） ※借家権割合は一律30%です。 |
借地権割合は、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。
また、賃貸割合の計算方法は、次のとおりです。
| 賃貸割合 = 実際に賃貸にしている部分の面積 ÷ 建物全体の賃貸面積 |
もし、区分所有建物のマンションの一室を相続し、その相続した部屋全体を貸していれば、賃貸割合は100%です。
小規模宅地等の特例が適用される場合
小規模宅地等の特例が適用される場合は、次のように計算します。
| 小規模宅地等の特例適用後の相続税評価額 = 相続税評価額 × 減額割合 |
たとえば、相続税評価額1,000万円の敷地権を相続し、小規模宅地等の特例で80%減額される場合、評価は200万円まで下がります。
このように小規模宅地等の特例は、土地の評価額を大幅に減額できるため、適用が可能かどうかを必ず確認しましょう。
【新ルール】区分所有マンションの相続税評価額を見直し
従来の相続税評価額の計算方法だと、タワマン上層階の評価額が実勢価格の半分以下になる問題が発生していました。
この問題を解決するために、2024年1月1日以降の相続から、評価方法に新ルールが設けられました。
具体的には、次の要素をもとにして区分所有の物件ごとに補正率が設定されます。
- 築年数
- 総階数
- 所在階
- 敷地権割合
たとえば、相続税評価額5,000万円のマンションの補正率が1.5だった場合、相続税の課税対象となる評価額は7,500万円となります。
マンション購入による相続税の節税効果をシミュレーション
マンション購入による相続税の節税効果を、次の3つのパターンでシミュレーションします。
- 1億円の現金を相続した場合
- 1億円で賃貸マンションを購入した場合
- 借金をして賃貸マンションを購入した場合
ここからは、パターンごとにどの程度の節税効果があるのか確認します。
なお、シミュレーションするための条件は、次のとおりです。
| 法定相続人 | 1人 |
|---|---|
| マンションの評価額 | 土地2,000万円 建物5,000万円 |
| ローン残高 | 2,000万円 |
| 借家権割合 | 30% |
| 借地権割合 | 50% |
| 賃貸割合 | 100% |
それでは、マンション購入の節税効果を確認しましょう。
1億円の現金を相続した場合
1億円の現金を相続した場合、まずは相続税の基礎控除を計算します。
相続税の基礎控除の計算式は、次のとおりです。
| 基礎控除 = 3,000万円 +（600万円 × 法定相続人の数） |
この計算式に、シミュレーション条件を入れて基礎控除を計算します。
| 3,000万円 +（600万円 × 1人）= 3,600万円（基礎控除） |
1億円の現金から基礎控除の3,600万円を差し引いた6,400万円が、相続税の課税対象部分となります。
課税対象部分に対して、次の税率を乗じたうえで控除して税額を計算します。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
シミュレーション条件の結果、課税対象部分は6,400万円であるため、税率30%と控除額700万円が適用されます。
| 6,400万円 × 30% − 700万円 = 1,220万円（相続税額） |
つまり、今回のケースで現金1億円を相続すると、相続税が1,220万円課されます。
参照元：国税庁 相続税のあらまし
1億円で賃貸マンションを購入した場合
1億円で賃貸マンションを購入した場合、貸付け建物と土地としての相続税評価額を計算します。
| 【土地】2,000万円 ×（1 − 50% × 30% × 100%）= 1,700万円 【建物】5,000万円 ×（1 − 30% × 100%）= 3,500万円 【土地と建物の合計評価額】1,700万円 + 3,500万円 = 5,200万円 |
1億円の賃貸マンションの相続税評価額は5,200万円であり、この評価額から現金での相続と同様に、基礎控除分である3,600万円を差し引きます。
つまり、今回の相続税の課税対象部分は1,600万円です。
1,600万円の税率は15%、控除額50万円であるため、課税される相続税額は190万円となります。
現金1億円で相続したときよりも、実勢価格1億円の賃貸マンションを購入したほうが大幅な節税になります。
借金をして賃貸マンションを購入した場合
借金をして賃貸マンションを購入した場合は、債務控除が認められます。
先ほど、1億円の賃貸マンションの相続税評価額は5,200万円と計算しましたが、ローン残高2,000万円をさらに差し引けます。
ローン残高を差し引くと3,200万円となり、基礎控除3,600万円よりも低い相続税評価額となるため、相続税は課されません。
現金1億円と比べ、1,000万円以上の節税につながる結果となるため、マンション購入が相続税対策になることがわかります。
相続税対策での購入に適しているマンション
相続税対策での購入に適しているマンションは、次のとおりです。
- 中古のワンルームマンション
- 一棟マンション投資
マンションといっても、いくつもの種類があります。
相続税対策に適した種類を理解し、効率的に節税を図りましょう。
中古のワンルームマンション
中古のワンルームマンションが、相続税対策に適している理由は次のとおりです。
- 小口化しやすく相続人ごとに物件を分けやすい
- 流動性が高く出口戦略を立てやすい
- 少額投資で相続税対策ができる
中古のワンルームマンションは、比較的物件価格が安く、所有しやすい物件です。
複数相続人が何人かいたとしても、それぞれに中古のワンルームマンションを分配できるため、財産にまつわるトラブルを防止しやすくなります。
また、中古のワンルームマンションは不動産の中でも流動性が高く、売却しやすい傾向にあるため、相続後に売却して素早く現金化できます。
ただし、少額で相続税対策しやすいものの、賃貸経営は難しく、購入前に賃貸需要の高さや維持費などを精査することが重要です。
一棟マンション投資
一棟マンション投資が、相続税対策に適している理由は次のとおりです。
- 多額のローンを組めるため債務控除が大きくなる
- 一室空いても収益がゼロにならない
- 土地を丸ごと取得でき小規模宅地等の特例の効果が大きくなる
一棟マンションはワンルームより高額であり、債務控除や小規模宅地等の特例の効果が大きくなります。
ワンルームマンションと異なり、賃貸人が退去しても、その他の部屋の収益でカバーできるため、賃貸経営しやすい不動産といえます。
節税効果が高く、賃貸経営がしやすい物件ですが、物件価格が高額になる点には注意が必要です。
マンション購入による相続税対策以外のメリット
マンション購入による相続税対策以外のメリットは、次のとおりです。
- 家賃収入を得られる
- インフレに対応した資産を持てる
相続税の節税のみではなく、マンション購入には他にもメリットがあります。
それでは、どのようなメリットがあるのかについて解説します。
家賃収入を得られる
購入したマンションを貸し出せば、家賃収入を得られます。
相続税対策として、マンションを購入したとしても、すぐに相続が発生するとは限りません。
相続発生までにランニングコストがかかると、むしろ資産を減らすおそれもあります。
しかし、購入したマンションを貸せば、家賃収入を得られ、資産形成につながります。
賃貸需要が高いエリアで購入すれば、相続発生までに、資産を増やせる可能性もあるため、早期に対策を実行したいと考えている方におすすめです。
インフレに対応した資産を持てる
マンション購入で相続税対策をすれば、同時にインフレ対策にもなります。
不動産はインフレに応じて価格が増減するため、物価が上昇するほど、資産価値も上がります。
一方、現金はインフレに弱く、物価が上昇すると価値が目減りします。
相続の発生まで時間がかかると予測される場合、現金をインフレに強い資産に変えておけば、資産価値の維持が可能です。
相続税対策としてマンション購入する際の注意点
マンションの購入で相続税対策をする際は、相続トラブルが起こる可能性がある、必ず売却できるわけではないなど、いくつか気をつける点があります。
相続税対策でマンションを購入するときの注意点を解説するため、ぜひ参考にしてください。
相続トラブルが起こる可能性がある
マンションは現金と比べ、分割しにくい資産であり、相続トラブルになる場合があります。
相続人が複数いても現金なら1円単位で分割できるものの、マンションは物理的に2つに分けられません。
名義を共有する方法もありますが、共有名義にすると、売却するのに所有者全員の承諾が必要になるといった制限が加わります。
相続後のトラブルにもなりかねないため、共有名義は避け、マンションを売却して得た資金を分けるといった対策が必要です。
参照元：e-Gov 民法
相続税の納税資金を準備しておく
マンション購入ですべての現金を使うのではなく、相続税の納税用の資金は残しましょう。
相続税は、現金払いやクレジットカード払い、口座振替などで納税します。
もし、マンションを相続しても、納税用のお金がなければ、相続税を納税できず、差し押さえの対象となるかもしれません。
相続したマンションを差し押さえられては、対策した意味がなくなるため、事前に相続税額を計算し、その分のお金を準備しましょう。
賃貸に出す場合はリスクを想定しておく
マンションを賃貸に出す場合は、想定されるリスクを踏まえたうえでおこないましょう。
賃貸に出すと相続税評価額が下がったり、家賃収入を得られたりしますが、デメリットもあります。
たとえば、空き家になって家賃収入が減る、入居者とのトラブルが発生するなどです。
空き家になったときに相続が発生すると、賃貸による相続税評価額の減少の恩恵を受けられなくなるため注意が必要です。
安定して運用できるように、賃貸需要が高く、空き家が発生しにくいエリアのマンションを購入しましょう。
必ず売却できるとは限らない
マンションは必ず売却できるとは限らず、相続後に売ろうと考えている場合には注意が必要です。
一般的に、不動産は売却まで時間がかかり、流動性が低い資産といわれています。
とくに、相場からかけ離れた価格で売り出すと、数年経過しても売却できないケースがあります。
売却に時間がかかるほど、管理費や修繕積立金、固定資産税などのランニングコストが増加して、損失を生む可能性もあるため注意が必要です。
相続後の売却を検討する場合、売りやすい立地かどうか、相場はいくらなのか調査する必要があります。
家賃収入があると所得税・住民税が上がる
家賃収入があると、所得税額や住民税額が上がるため、すべての収入が手に入るわけではありません。
マンションを賃貸物件にした場合、家賃収入である不動産所得を得ることになります。
不動産所得から経費を差し引いた金額がプラスになれば、所得税や住民税の課税対象となります。
相続税対策として賃貸に出しても、別の税金の納付額が高くなる場合もあるため、総合的な税負担を考えることが大切です。
ランニングコストがかかる
マンションを購入すると、ランニングコストがかかります。
主なランニングコストは、次のとおりです。
- 管理費・修繕積立金
- 駐車場使用料・専用庭使用料
- 水道光熱費の基本使用料
- 修繕積立一時金
- 固定資産税・都市計画税
一般的に、マンションのランニングコストは、管理費・修繕積立金や固定資産税・都市計画税です。
ただし、マンションによっては駐車場使用料、水道光熱費の基本使用料もかかる場合があります。
また、修繕積立金の貯蓄状況によっては、修繕積立一時金を管理組合から請求される場合もあるため注意が必要です。
税務署に租税回避目的を疑われる場合がある
財産の多くをマンション購入に費やすと、税務署に税負担を減らす租税回避目的を疑われる場合があります。
居住や投資が目的とは考えられないような財産の使い方をすると、節税ではなく、租税回避したと判断されやすくなります。
税務署に租税回避目的と疑われると、税務調査を受けたうえで、追徴課税される可能性があるため注意が必要です。
節税と租税回避には明確な差がなく、税務署の裁量によって決まるため、行き過ぎた相続税対策はリスクが高いと認識しましょう。
マンション購入以外でできる相続税対策
マンション購入以外でできる相続税対策は、次のとおりです。
- 贈与税の配偶者控除
- 相続時精算課税
相続税対策は、マンション購入以外でも可能です。
対策を講じる際は、マンション購入以外の方法も実行して少しでも多く節税しましょう。
贈与税の配偶者控除
贈与税の配偶者控除とは、配偶者に居住用不動産または、居住用不動産取得のための金銭を贈与したときに最大2,110万円を控除できる特例です。
特例の適用を受けるための主な要件は、次のとおりです。
- 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎている
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住用不動産に住む
- 贈与を受けた居住用不動産に引き続き自宅として住む予定である
贈与税の配偶者控除を利用すれば、高額な不動産もしくは現金を非課税で贈与できます。
相続発生前に多額の財産を贈与すれば、相続税の節税につながります。
参照元：国税庁 No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除
相続時精算課税
相続時精算課税制度とは、生前に贈与した財産を相続財産と合算してまとめたうえで、相続税として納める制度です。
基礎控除を超えた贈与は本来、贈与税の課税対象となりますが、本制度を選択すると、2,500万円まで贈与税は課されません。
ただし、2,500万円と1年間の基礎控除を超えた場合、超えた部分に20%を乗じた額が贈与税として課されます。
相続時精算課税制度をうまく活用すれば、多額の財産を非課税で贈与できるため、相続税対策になります。
ただし、本制度の適用を受けるためには多くの条件を満たす必要があるため、利用を検討する際は税理士に相談しましょう。
マンション購入による相続税対策に関するよくある質問
マンション購入による相続税対策に関してよくある質問は、次のとおりです。
- 相続税対策は税理士に相談すべき？
- マンションを相続する際の流れは？
- マンションを相続する際に必要な書類は？
それでは、よくある質問とその回答について解説します。
相続税対策は税理士に相談すべき？
相続税対策をおこなう際は、必ず税理士に相談しましょう。
対策を実施するためには、税金の知識が欠かせません。
節税と租税回避のどちらに該当するかは、税務署の判断となるため、専門知識がないと追徴課税される可能性があるからです。
また、特定の節税をおこなうと、他の税金が発生して対策にならないケースもあるため、税理士への相談は必要だと考えましょう。
マンションを相続する際の流れは？
マンションを相続する際の流れは、次のとおりです。
- 遺言書の有無を確認する
- 相続人と相続財産を確定する
- 遺言書がなければ遺産分割協議をする
- 相続登記をおこない名義を変更する
- 相続税の申告をおこなう
相続の手続きには専門的な知識が必要であり、一定の期間内に完了させなければなりません。
手続きに不安がある場合は、司法書士や弁護士に依頼しましょう。
マンションを相続する際に必要な書類は？
マンションを相続する際に必要な書類は、次のとおりです。
- 被相続人の戸籍謄本と住民票の除票
- 相続人の戸籍謄本と住民票
- 相続人の本人確認書類
- 固定資産税評価証明書
- 相続関係説明図
- 遺産分割協議書
- 印鑑登録証明書
なお、必要な書類は、相続する方によって異なります。
どのような書類が必要なのか知りたい場合は、司法書士や弁護士に確認しましょう。
まとめ
資産を現金からマンションに変えると、相続税の節税につながります。
マンションは現金よりも相続税評価額が低くなり、賃貸にすると貸付け用としてさらに評価額が下がるためです。
ただし、現金と異なり分割しにくい、賃貸経営に必ず成功するわけではないなど、いくつかの注意点もあります。
マンション購入で相続税対策をおこなう際は、不動産会社や税理士などの専門家に相談したうえで、後悔しないよう手続きを進めましょう。
