中古マンション購入における注意点 | 失敗・後悔しないためのチェックポイントを解説

中古マンションは手頃な価格と豊富な選択肢で人気を集めています。

しかし、購入にあたり耐震性や管理状態、将来のコストに不安を感じる方も少なくないでしょう。

結論として、中古マンション購入には大きなメリットがありますが、資金計画や物件選定には特有の注意点があります。

この記事では、中古マンション購入での注意点や失敗しないための資金計画、物件選びのポイント、周辺環境の確認方法について解説します。

正しい知識を身につけることで、リスクを回避し、自分に合った最適な物件を見極める力が養われることでしょう。

理想の住まいを手に入れたい方、資産価値を重視する方は、今後の参考にぜひご一読ください。

中古マンション購入で失敗しないための3つの注意点

中古マンションの購入で失敗を防ぐためには、以下3つの大きな柱を軸に検討を進めることが重要です。

• 資金計画を立てる
• 慎重に物件を選ぶ
• 立地・周辺環境を調べる

上記を総合的に判断することで、購入後の後悔やリスクを大幅に減らせます。

ここからは、それぞれの内容を具体的に解説します。

資金計画を立てる

物件価格だけでなく、諸費用や購入後の維持費まで含めた総額を把握し、無理のない返済計画の策定が必要です。

中古マンション購入では、物件価格以外にも仲介手数料やリフォーム費用、税金といった諸費用が発生するため、検討段階で見込んでおく必要があります。

また、購入後には毎月の管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税などのランニングコストがかかり続けます。

特に修繕積立金は、建物の経年とともに値上げされる傾向があるため、将来的な増額リスクも考慮した上で、長期的な収支バランスを計算しましょう。

慎重に物件を選ぶ

物件選びでは、専有部分の間取りや内装などの目に見える部分だけでなく、建物全体の管理状態や構造的な安全性の見極めが重要です。

中古マンションの場合、新築とは異なり、これまでの管理実績や修繕履歴が明確に残っています。

これらを詳細に確認することで、将来のリスクを予測できます。

具体的には、以下の内容をチェックしましょう。

• 耐震基準への適合状況
• 大規模修繕工事の実施状況
• 長期修繕計画の内容など

見た目の綺麗さに惑わされず、資産としての価値が維持される物件かどうかを、客観的なデータに基づいて判断する姿勢が大切です。

立地・周辺環境を調べる

立地と周辺環境は、日々の生活の利便性を左右するだけでなく、将来的な資産価値にも大きく影響する要素です。

駅からの距離や交通アクセスはもちろんのこと、スーパーや病院などの生活利便施設の充実度も確認します。

また、治安や騒音といった住環境は、曜日や時間帯によって変化することがあります。

たとえば、昼間は静かな住宅街でも、夜間は人通りが少なく不安を感じる場合や、逆に夜間に騒がしくなるケースもあるでしょう。

実際に現地へ足を運び、自分の目で街の雰囲気を確認することが、入居後のミスマッチを防ぐための確実な方法です。

中古マンション購入で資金計画を立てる際の注意点

購入後の生活を安定させるためには、現在の収入だけでなく、将来のライフイベントや資産価値まで見据えた緻密な資金計画が欠かせません。

具体的には、以下の点に注意しましょう。

• 年収から適正な購入費用を算出する
• 自身の純資産額を確認する
• キャッシュフロー計画を立てておく
• 頭金・初期費用を把握する
• 購入後の固定資産税・維持費を確認する
• 購入時期を見極める
• 資産価値・リセールバリューを考える

ここからは、各項目について詳しく解説します。

年収から適正な購入費用を算出する

適正な購入費用を算出するためには、年収倍率と返済負担率という2つの指標を参考にします。

一般的に、無理なく購入できる物件価格の目安は年収の5〜7倍程度とされており、ローン返済額は年収の20〜25％以内に収めるのが理想的です。

金融機関の審査では、より高い比率で借り入れが可能な場合もありますが、借入可能額と返済可能額は異なります。

教育費や老後資金など、住宅以外に必要な支出を考慮し、生活レベルを落とさずに返済を継続できる金額設定にすることが重要です。

自身の純資産額を確認する

住宅購入は、手元の預貯金だけでなく、株式や投資信託、保険の解約返戻金などを含めた自身の純資産全体を把握した上で検討する必要があります。

頭金として現金をどれだけ投入できるか、あるいは手元に流動性の高い資産をどれだけ残すべきか判断するためです。

すべての資産を住宅購入に充ててしまうと、病気や失業といった万が一の事態に対応できなくなるリスクがあります。

生活防衛資金として生活費の半年分から1年分程度は確保し、残りの資産を頭金や諸費用、資産運用の原資として配分するバランス感覚が必要です。

キャッシュフロー計画を立てておく

キャッシュフロー計画とは、将来にわたるお金の入りと出の流れを時系列で予測することです。

住宅ローン返済は数十年に及ぶため、子どもの教育費がかかる時期や、定年退職による収入減少など、収支状況が変化するタイミングが必ず訪れます。

安定した生活を維持しつつローンを返済するために、ライフプラン表を作成し、どの時期にどれだけの支出が重なるかを可視化しましょう。

解像度の高いライフプラン表を作成できれば、無理のない返済計画を立てられます。

将来のイベントを見越して、繰り上げ返済の計画や、修繕積立金の値上げに備えた貯蓄計画をあらかじめ組み込んでおくことが安心につながります。

頭金・初期費用を把握する

中古マンション購入時には、物件価格の一部を支払う頭金のほかに、現金で用意しなければならない諸費用が発生します。

頭金は物件価格の10〜20％程度が目安ですが、フルローンを利用して頭金なしでの購入も可能です。

一方、諸費用は物件価格の6〜10％程度が必要となります。

主な諸経費は以下の通りです。

• 印紙税
• 不動産取得税
• 仲介手数料
• 登記費用
• ローン保証料
• 火災保険料など

物件価格ばかりに目を向けず、これらの初期費用を含めた資金準備をおこないましょう。

購入後の固定資産税・維持費を確認する

マンションを購入すると、住宅ローンの返済とは別に以下のような維持費が継続的に発生します。

• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場代
• 固定資産税
• 都市計画税

これらは月額数万円単位の出費となるものもあるため、家計への影響は決して小さくありません。

特に中古マンションの場合、修繕積立金が新築時よりも値上げされたり、修繕積立一時金を徴収する計画になっていたりするため注意が必要です。

重要事項調査報告書や長期修繕計画を確認し、将来的に維持費がどの程度上昇する可能性があるのかを事前に把握しておきましょう。

購入時期を見極める

購入時期の判断には、住宅ローン金利の動向、不動産市場の価格推移、そして自身のライフステージという3つの要素が関係します。

低金利の時期であれば総返済額を抑えられますが、金利が上昇すると借入額が増え、負担が大きくなります。

また結婚や出産、子どもの進学といった家族構成の変化も重要なタイミングです。

市場の動向を注視しつつも、自分たちの生活にとって必要な時期に購入することが、結果として満足度の高い住まい探しにつながります。

資産価値・リセールバリューを考える

ずっと住み続ける場合でも、将来的に売却や賃貸に出す可能性を考慮し、資産価値を意識して物件を購入しましょう。

資産価値やリセールバリューを意識してマンションを選べば、将来起こり得るさまざまな事態に対応できます。

たとえば将来子どもが独立し、夫婦2人で住むには広いと感じるようになった場合、売却して適度な広さの物件を購入できます。

将来の予測は困難ですが、周辺エリアの再開発計画や人口動向、過去の取引事例などを参考にしましょう。

価格が下がりにくい物件を見極められれば、経済的なリスクヘッジができます。

中古マンション購入で物件を選ぶ際の注意点

物件選びは、現在の快適さだけでなく、将来の安全性や資産性を左右する重要なプロセスです。

以下のポイントを多角的にチェックしましょう。

• 築年数と価格のバランスを考える
• 耐震性能を確認する
• 災害リスクを調べる
• 内覧で家事動線をシミュレーションする
• 内覧時はマナーを守る
• 周辺環境は歩いて確認する
• 信頼できる不動産会社を選ぶ

ここからは、それぞれの内容について詳しく解説します。

築年数と価格のバランスを考える

中古マンションの価格は築年数とともに下落しますが、その下落率は一定ではありません。

一般的に新築から築20年程度までは下落幅が大きく、それ以降は価格が安定する傾向にあります。

そのため、価格と質のバランスが良い築20年前後の物件は、コストパフォーマンスが高い選択肢として人気です。

ただし、築年数が古い物件は、設備や配管の老朽化が進んでいる可能性があります。

価格の安さだけで判断せず、リフォーム費用がどの程度かかるか、給排水管の更新工事は実施済みかなどを確認し、トータルコストで判断しましょう。

耐震性能を確認する

地震大国である日本において、マンションの耐震性能は命に関わる重要な要素です。

確認すべき基準として、1981年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準と、それ以前の旧耐震基準があります。

新耐震基準は震度6強から7程度の地震でも倒壊しない設計のもとに建築されています。

ただし、旧耐震基準の物件でも、耐震補強工事を実施して現在の基準を満たしている場合があります。

耐震性能を確認するために、耐震基準適合証明書が発行されているか、あるいは耐震診断がおこなわれているかを確認しましょう。

新耐震基準適合物件は、住宅ローン控除などの税制優遇を受けられるメリットもあるため、経済的な側面からも確認が必要です。

災害リスクを調べる

近年増加している豪雨や洪水などの自然災害に対し、その物件がどのようなリスクを抱えているかを事前に把握しましょう。

具体的には、自治体が発行しているハザードマップを確認し、浸水想定区域や土砂災害警戒区域に該当していないか調べます。

特にマンションの場合、電気設備が地下や1階に設置されていると浸水時に停電し、エレベーターや給水ポンプが停止するおそれがあります。

そのため、ハザードマップ上のリスクだけでなく、マンション自体の防災対策や設備の設置場所についても確認しておくと安心です。

内覧で家事動線をシミュレーションする

間取り図を見るだけでは分からない実際の使い勝手を確認するために、内覧時のシミュレーションが役立ちます。

キッチンから洗面所への移動、洗濯物を干す場所への経路など、毎日の家事でおこなう動きを実際に歩いて確認してみましょう。

また、冷蔵庫や洗濯機といった大型家電、手持ちの家具が搬入・設置できるかどうかも重要なポイントです。

コンセントの位置や数、収納スペースの扉の開き方などもチェックし、生活する上で不便がないか具体的にイメージするのをおすすめします。

内覧時はマナーを守る

中古マンションの内覧では、売主がまだ居住している状態で訪問するケースが多々あります。

他人の生活空間に入る意識を持ち、マナーを守って見学することが大切です。

勝手にクローゼットを開けたり、水を流したりするのは控え、必ず不動産会社の担当者や売主の許可を得てからおこないます。

また、素足での入室は避け、スリッパや靴下を着用するのが一般的です。

売主に対して良い印象を与えることは、その後の価格交渉や契約手続きを円滑に進めるためにもプラスに働きます。

周辺環境は歩いて確認する

物件資料や地図上の情報だけでなく、実際に自分の足で周辺を歩いて環境を確認します。

具体的には、最寄り駅から物件までの道のりを歩き、坂道の有無、歩道の広さ、街灯の数などをチェックしましょう。

通勤や通学の時間帯、夜間の雰囲気など、異なる時間帯に訪れることで見えてくる側面もあります。

近くに幹線道路や線路がある場合は、騒音や振動の程度を室内と室外の両方から確認することも必要です。

公園や学校が近い場合は、日中の賑やかさも確認しておくと、入居後の生活をより具体的に想像できます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

中古マンション購入の成否は、パートナーとなる不動産会社選びに大きく依存します。

良い物件情報を紹介してくれるだけでなく、物件のデメリットやリスク情報についても隠さず説明してくれる会社を選ぶことが重要です。

特に中古物件は、管理状態や権利関係が複雑な場合もあります。

こちらの疑問に対して明確に回答してくれるか、専門的な知見を持ってアドバイスしてくれるかも大切な要素です。

顧客の利益を第一に考え、無理な購入を勧めない誠実な担当者に出会うことが、失敗しない購入への近道です。

中古マンション購入で迷ったら、ファンズ不動産に相談

中古マンションの購入では、築年数や価格だけでなく、耐震性や周辺環境、将来の住みやすさなど、多くのポイントを総合的に判断する必要があります。

注意点を一つずつ確認しても、最終的な判断に迷うことは少なくありません。見落としがあると、購入後の後悔につながる可能性もあります。

中古マンション購入で迷ったときは、情報を整理しながら、冷静に選択肢を見直すことが大切です。

「知らない誰か」から買わない。ファンズ不動産の新しい買い方

ファンズ不動産は、SNSを介して「顔の見える」専門家とつながり、納得して購入できるSNS不動産®を提供しています。

「人生最大の買い物を、知らない誰かから買う」という従来の不動産購入では、担当者が信頼できるか分からず、不安が残りがちでした。

SNS不動産®では、フォローした専門家が発信する物件から家探しができます。キュレーターの人柄や専門性、不動産のプロとしての実績はSNSで事前に知ることが可能です。

このプロセスを介することで、不動産購入時に陥りがちな「顔の見えない不安」を払拭します。

20〜40代ユーザーが支持！都心で探す「私らしい」住まい

ファンズ不動産は、特に都心エリアで「私らしい」住まいを探す、20〜40代や女性の購入者から高い支持を得ています。

従来のスペック重視の物件探しとは異なり、「SNS不動産®」を通じて「暮らしのイメージ」や「価値観」に共感して物件と出会える仕組みが評価されているためです。

実際に「独身女性の私が都内の不動産購入を決断したワケ」や、「30代・子育て夫婦は、どうやって理想の物件を都内で見つけたか？」といった口コミが多数寄せられているのも安心できるポイントです。

都心で自分らしい価値観を大切にして住まいを選びたい方に最適なサービスとなるでしょう。

キュレーターがおすすめできる家だけを厳選して紹介！

ファンズ不動産が提供するのは、単なる「家」探しではありません。

暮らしの設計やリノベーションなど、各分野で高い専門性を持つキュレーターが、お客様の「理想の暮らし」を実現するため、自信をもっておすすめできる家だけをセレクトして紹介します。

実際に利用したお客様からも、「正直さと伴走力が決め手になった」といった口コミが寄せられています。

人生最大の買い物だからこそ、従来の不動産選びに不安がある方や、信頼できるパートナーと納得して家を選びたい方に最適です。

中古マンション購入時の契約・引き渡しにおける注意点

気に入った物件が見つかり、いざ購入へ進む段階になっても気は抜けません。

契約から引き渡しまでの手続きには、法的な拘束力や大きなお金が関わるため、細心の注意が必要です。

具体的には、以下5つのポイントに注意しなければなりません。

• 重要事項説明書を細部まで理解する
• 契約締結時には手付金が必要
• 余裕をもって住宅ローンの手続きをおこなう
• 必要な書類を準備しておく
• 物件の最終チェックをおこなう

各プロセスの注意点を解説するので、事前に把握しておきましょう。

重要事項説明書を細部まで理解する

売買契約を締結する前に、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。

重要事項説明書には、以下の重要な情報が記載されています。

• 権利関係
• 法令上の制限
• インフラの整備状況
• マンションの管理規約など

専門用語が多く難解な部分もありますが、分からない点は必ずその場で質問し、完全に理解してから署名・捺印することが鉄則です。

特に、容認事項として記載されている内容や、契約不適合責任の免責事項などは、購入後のトラブルに直結するため念入りに確認しましょう。

契約締結時には手付金が必要

売買契約の締結時には、手付金を売主に支払う必要があります。

手付金は売買代金の5〜10％程度が相場で、原則として現金で用意しなければなりません。

この手付金は、最終的に売買代金の一部に充当されます。

契約後に買主の都合でキャンセルをする場合、支払った手付金は返還されない手付放棄となるケースが一般的です。

一方、売主都合でキャンセルの場合は、手付金の倍額が戻る手付倍返しとなります。

契約には法的な拘束力が発生するため、安易なキャンセルはできないことを認識しておきましょう。

余裕をもって住宅ローンの手続きをおこなう

売買契約締結後、速やかに住宅ローンの本審査を申し込みます。

審査には通常1週間から2週間程度かかりますが、書類の不備や追加資料の提出が必要になるとさらに時間がかかる場合があります。

契約書にはローン特約という条項が含まれていることが一般的です。

これは、万が一ローンの審査に通らなかった場合に、無条件で契約を解除し、手付金が返還される特約です。

ただし、この特約には期限が設けられているため、期限内に審査結果が出るよう、余裕を持ったスケジュールで手続きを進めましょう。

必要な書類を準備しておく

契約や住宅ローンの申し込み、決済引き渡しには、公的な証明書を含む多くの書類が必要です。

主な必要書類を以下にまとめました。

• 印鑑登録証明書
• 住民票
• 源泉徴収票
• 課税証明書
• 身分証明書など

印鑑証明書や住民票には有効期限が設けられている場合があるため、取得のタイミングには注意が必要です。

直前になって慌てないよう、不動産会社の担当者に必要な書類リストと期限を早めに確認し、計画的に準備を進めましょう。

物件の最終チェックをおこなう

引き渡しの直前に、売主と買主が立ち会いのもと、物件の最終確認をおこないます。

最終チェックでは、契約時と物件の状態が変わっていないか、付帯設備表に記載された設備が残されているか、正常に作動するかを確認しましょう。

もし契約内容と異なる点や、新たな不具合が見つかった場合は、引き渡しまでに修復してもらうか、費用負担をどうするかを話し合います。

引き渡しが完了してしまうと、その後の対応が難しくなることもあるため、妥協せずに細部まで確認してください。

中古マンション購入で内覧時にチェックすべきポイント

内覧は、図面やデータでは分からない物件のリアルな状態を知る貴重な機会です。

以下のチェックポイントを押さえることで、購入後の後悔を防げます。

• 室内設備
• 共有設備
• 管理状況
• 修繕・リノベーションの履歴

ここからは、具体的に見るべき箇所について詳しく解説します。

室内設備

室内では、水回りの状態や建具の動作、床や壁の傾きなどを重点的に確認します。

キッチン、洗面台、浴室、トイレの水を実際に流させてもらい、排水の勢いや異臭、水漏れの跡がないかチェックしましょう。

ドアや窓、網戸、クローゼットの扉などは、すべて一度開閉し、動作のスムーズさや建付けを確認してください。

また、床の傾きがないか確認するために、スマートフォンの水平器アプリを活用するのがおすすめです。ビー玉を使う方法もありますが、売主様が居住中の場合は転がって紛失したり傷つけたりしないよう、十分に配慮しましょう。

共有設備

エントランス、廊下、エレベーター、ゴミ置き場、駐輪場といった共用部分は、そのマンションの管理レベルや住民の質を映す鏡です。

施設の清掃が行き届いているか、郵便受けにチラシが散乱していないか、電球切れが放置されていないかなどを確認します。

駐輪場やゴミ置き場が整理整頓されているマンションは、住民の意識が高く、管理組合が機能している証拠といえます。

これらは日々の快適性に直結するため、専有部分と同じくらい慎重にチェックすべきポイントです。

管理状況

マンションの資産価値を維持するためには、適切な管理が不可欠です。

掲示板を確認し、どのような内容のお知らせが貼られているかを見ることで、管理組合の活動状況やマンション内で起きている問題を推測できます。

また、不動産会社を通じて重要事項調査報告書を取り寄せてもらい、修繕積立金の滞納額や積立総額を確認することも重要です。

滞納が多い、あるいは積立金が不足している場合は、将来的に管理不全に陥るリスクがあるため注意が必要です。

修繕・リノベーションの履歴

マンションの購入を検討する際は、過去にどのような修繕やリフォームが行われたかを確認しましょう。

専有部分のリフォーム履歴があれば、設備が新しくなっているかどうかが分かります。

目に見えない配管部分の更新工事が行われているかどうかも重要な確認事項です。

建物全体については、過去の大規模修繕工事の実施時期や内容を確認します。

適切な時期に防水工事や外壁塗装が行われている物件は、建物の寿命が長く保たれる傾向にあります。

これらの履歴は、売主や管理会社に問い合わせることで確認可能です。

中古マンション購入までの流れ

中古マンションを購入するプロセスは、一般的に以下のような順序で進みます。

1. 資金計画の作成
2. 内覧
3. 申し込み
4. 住宅ローンの審査
5. 契約締結・決済

全体の流れを把握しておくことで、スムーズに手続きを進められます。

各ステップの概要を説明します。

1：資金計画の作成

まずは、中古マンションを購入する予算を決めましょう。

現在の貯蓄額や年収、将来のライフプランを基に、頭金と借入額を設定し、無理のない購入予算を算出してください。

この段階で、購入にかかる諸費用も含めた総額で計画を立てることが重要です。

2：内覧

インターネットや不動産会社からの紹介で気になる物件を見つけたら、実際に現地を見学します。

複数の物件で、以下の項目を詳細にチェックしましょう。

• 立地
• 環境
• 建物の状態
• 管理状況など

複数の物件を比較検討することで、マンションごとのメリット・デメリットを詳しく把握でき、後悔のない選択につながります。

3：申し込み

購入したい物件が決まったら、購入申込書を提出します。

ここで希望購入価格や手付金の額、契約希望日などの条件を提示し、売主との交渉に進みましょう。

人気物件の場合は、スピードが重要になる場合もあります。

4：住宅ローンの審査

申し込みと並行して、住宅ローンの事前審査を受けましょう。

事前審査に通ると、売買契約へとスムーズに進められます。

契約後には本審査がおこなわれ、問題がなければ正式な融資承認を得ることになります。

5：契約締結・決済

重要事項説明を受け、売買契約を締結し、手付金を支払います。

その後、住宅ローンの融資実行と同時に残代金を支払い、物件の引き渡しを受けましょう。

所有権移転登記が完了すれば、マンションの所有者となります。

中古マンション購入時の注意点に関するよくある質問

中古マンション購入を検討している方は、以下のような疑問を抱いています。

• 買ってはいけない中古マンションの特徴は？
• 中古マンションを買うなら築何年がよい？
• 独身で中古マンションを買う際の注意点は？

よくある疑問を解消し、安心して中古マンションを購入しましょう。

買ってはいけない中古マンションの特徴は？

避けるべき物件の主な特徴は以下のとおりです。

• 旧耐震基準で耐震補強がされていない
• 修繕積立金が極端に不足している
• 管理組合が機能していない

これらは、地震による倒壊リスクや、将来的なスラム化、金銭負担の急増といった重大なトラブルにつながる可能性があります。

上記の特徴の中古マンションを避ければ、物件購入での後悔を避けやすいでしょう。

中古マンションを買うなら築何年がよい？

価格と質のバランスを重視するなら、築20年から25年程度の物件がひとつの目安です。

この時期の物件は、新築時からの価格下落が落ち着き、比較的価格が安定しやすい傾向にあります。
※昨今は市場全体の影響で価格が上昇傾向にある場合もありますが、一般的には下落幅が緩やかになる時期です。

また、新耐震基準で建てられているため、耐震性の面でも安心感があります。

ただし、築年数だけで判断せず、管理状態や修繕履歴を個別に確認することが重要です。

独身で中古マンションを買う際の注意点は？

独身で購入する場合、将来の結婚や転勤、親との同居など、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる物件を選ぶことが重要です。

具体的には、資産価値を重視して選ぶとよいでしょう。

駅からの距離が近い、単身者に需要のあるエリアであるといった条件に加え、広すぎず狭すぎないサイズ感が流動性を高めます。

永住を前提とするだけでなく、資産として保有するという視点を持つことが、将来の選択肢を広げることにつながります。

まとめ

中古マンション購入は、新築にはないメリットがある一方で、特有のリスクや注意点が存在します。

資金計画、物件の選定、契約手続きの各段階において、専門的な視点を持って確認をおこなうことが、失敗を防ぐポイントとなります。

特に管理状態と資産価値の2点は、入居後の生活の質と経済的な安定を左右する極めて重要な要素です。

表面的な情報だけでなく、書類や現地調査を通じてリスクを見極め、納得のいく住まい選びを実現してください。