頭金なしでマンション購入できる？メリット・デメリットや後悔しないための注意点を解説

2026-02-23

近年、低金利を背景に頭金なしでマンションを購入するケースが増えています。

しかし、フルローンでの購入は本当に安全なのか、将来の返済にリスクはないのかと懸念する方も少なくありません。

結論として、頭金なしでの購入は資金を有効活用できる合理的な選択ですが、資産価値の維持や金利変動への備えが不可欠です。

この記事では、頭金なしで購入するメリットとデメリット、必要な初期費用の目安について解説します。

正しい知識を身につけることで、ライフプランに合った資金計画や物件選びの判断基準がわかります。

今後のマンション購入の参考にしてください。

ファンズ不動産

頭金なしでマンション購入できる？

頭金なしでマンションを購入することは可能ですが、審査や物件評価により条件が大きく異なります。

ここからは、頭金なしでマンションを購入する際に不可欠な、以下の基礎知識について詳しく解説します。

頭金なしで購入する方の割合
初期費用・手付金は必要になる

それぞれの内容を具体的に解説するので、まずはマンション購入の前に確認してください。

頭金なしで購入する方の割合

頭金を入れずに住宅ローンを組むフルローンを選択する方は、近年増加傾向にあります。

かつては物件価格の2割程度の頭金を用意するのが一般的でした。

近年は歴史的な低金利が続いているため、あえて手元資金を残す戦略をとる人が増えています。

特に20代から30代の若い世代や、共働き世帯においては、頭金なしでの購入は決して珍しいことではありません。

三井住友信託銀行の調査でも、住宅購入時に頭金なしもしくは1割程度の世帯が全体の50.8％を占めています。

※参照：令和の“住まい”と住宅ローン事情（2025年）

上記の流れから、金融機関も属性や物件の担保価値に問題がなければ、フルローンでの融資に積極的です。

初期費用・手付金は必要になる

頭金なしでマンションが買えるといっても、完全に現金が不要というわけではありません。

頭金とは物件価格の一部を現金で支払うことを指しますが、それとは別に以下の諸費用が必要になるためです。

売買契約時に支払う手付金
不動産仲介手数料
印紙税や登記費用
固定資産税の精算金
火災保険料

これらの諸費用は、物件価格の5〜10％程度が目安となります。

諸費用を含めて借り入れができるオーバーローンを取り扱う金融機関もあり、資金が心配な場合は利用できます。

しかし、原則として契約時の手付金などは一時的に現金で立て替える必要があるため、最低限の貯蓄は不可欠です。

頭金なしでマンション購入するメリット

頭金を用意せずにフルローンを組むことには、単に資金不足を補うだけでなく、資産形成の観点からも合理的なメリットがあります。

ここでは、主な以下3つの利点について解説します。

希望する物件をすぐ購入できる
住宅ローン控除額が大きくなる
手元に資金を残しておける

それぞれの内容について詳しく解説するので、頭金なしでのマンション購入を検討中の方は、参考にしてください。

希望する物件をすぐ購入できる

頭金なしの最大のメリットは、購入のタイミングを逃さないことです。

頭金を貯めるために数年を費やしている間に、金利が上昇したり、狙っていたエリアのマンション価格が高騰したりするリスクがあります。

また、賃貸に住み続けながら頭金を貯める場合、その期間に支払う家賃は資産にならず、掛け捨てのコストです。

現在の金利であれば、家賃を払い続けるよりも、早めに購入してローンの返済を始めたほうが、長期的には住居費を抑えられる可能性があります。

自身の年齢が若いうちにローンを組むことで、定年までの返済期間を長く確保できる点も有利に働きます。

住宅ローン控除額が大きくなる

住宅ローン控除を最大限に活用できる点も、頭金なしの大きな利点です。

住宅ローン控除とは、年末時点でのローン残高に応じて、所得税や住民税が控除される制度です。

頭金を入れずに借入額を多くすれば、その分だけ年末残高も大きくなります。

その結果、控除される金額が増え、実質的な金利負担をさらに下げることも可能です。

控除期間終了後に、貯めておいた資金で繰り上げ返済を行うなどの戦略を立てれば、制度の恩恵を効率よく受けることができます。

ただし、控除には上限額や所得制限があるため、自身の条件でシミュレーションをおこなってください。

手元に資金を残しておける

手元の現金を減らさずに済むことは、生活の安定性と資産運用の観点から重要です。

人生には病気や怪我、出産、教育費の増加、急な転職など、まとまった現金が必要になる予測不能な事態が起こり得ます。

頭金として貯蓄の大半を不動産に固定してしまうと、こうした緊急時の対応力が低下します。

一方、流動性の高い現金を確保しておけば、万が一の事態に備えられるだけでなく、NISAやiDeCoなどの資産運用にも活用できるでしょう。

効果的な資産運用ができれば、住宅ローンの金利以上の利回りで資産を増やすという選択肢も生まれます。

低金利時代においては、借金を返済することよりも、手元資金を運用するほうが経済合理性は高いと判断できるケースも少なくありません。

頭金なしでマンション購入するデメリット

頭金なしでのマンション購入は、メリットがある一方で、借入額が増えることによるリスクも確実に存在します。

資金計画における安全性を確保するために、以下の3つのデメリットを正しく理解しておかなければなりません。

住宅ローンの審査が厳しくなる
月々の返済額・利息の総支払額が増える
売却時にオーバーローンになりやすい

ここからは、それぞれのデメリットを具体的に解説します。

住宅ローンの審査が厳しくなる

頭金なしのフルローンは、金融機関にとって貸し倒れのリスクが高まるため、審査基準が厳しくなる傾向があります。

銀行は、年収に対する年間返済額の割合である返済比率を重視して審査を行います。

借入額が増えれば当然、返済比率も高くなるため、希望する金額まで借りられないケースや、金利の優遇幅が小さくなるケースもあるでしょう。

また、物件の担保評価額以上に借り入れる場合は、本人の属性、勤務先、勤続年数などがより厳格にチェックされることになります。

自身の信用情報や収入の安定性が、審査通過の大きなポイントとなります。

月々の返済額・利息の総支払額が増える

借入元本が大きくなれば、毎月の返済額と支払う利息の総額は増加します。

頭金を入れた場合と比較して、月々のランニングコストが高くなるため、家計の収支バランスをより慎重に見極めなければなりません。

また、変動金利を選択する場合、借入額が大きいほど将来の金利上昇による影響を強く受けます。

わずかな金利上昇でも、元本が多いと毎月の返済額や総返済額が跳ね上がるリスクがあるため、余裕を持った返済計画が必要です。

また、現在の家賃と同等額で返済できる場合でも、管理費や修繕積立金を含めた総額で比較検討する必要があります。

売却時にオーバーローンになりやすい

最も注意すべきリスクは、将来マンションを売却する際に、売却価格がローン残高を下回るオーバーローンのケースです。

フルローンで購入した場合、当初は借入額が物件価格とほぼ同等か、諸費用込みならそれ以上になります。

新築や築浅のマンションは購入後に価格の下落幅が大きい傾向があり、転勤や離婚などで売却を迫られた際、売却代金だけでローンを完済できない可能性があります。

その場合、不足分を現金で補填しなければ、マンションの売却自体ができません。

オーバーローンのリスクを回避するためには、資産価値が落ちにくい物件選びが極めて重要です。

頭金を用意してマンション購入するメリットとデメリット

ここまで頭金なしのケースを見てきましたが、頭金を用意することにはどのような影響があるのでしょうか。

ここでは、頭金を支払う場合のメリットとデメリットを対比して解説します。

頭金を用意するメリット

頭金を入れる最大のメリットは、ローンの借入額を減らし、返済の負担を軽減できることです。

月々の返済額が下がるため、家計にゆとりが生まれ、支払利息の総額が少なくなります。

また、借入額が減ることで返済比率が下がり、住宅ローンの審査に通りやすくなる点もメリットです。

金融機関によっては、頭金の割合に応じて金利を引き下げるプランを用意している場合もあり、より有利な条件で借り入れができる可能性が高まります。

また、最初から自己資金を投入しているため、売却時に残債割れを起こすリスクを大幅に低減でき、将来の住み替えがスムーズになる点も大きな魅力です。

頭金を用意するデメリット

一方で、頭金を用意するには、貯蓄のための期間が必要になります。

目標額が貯まるまで購入を先送りするため、その間の家賃負担が発生し、完済時の年齢も高齢化してしまいます。

また、手元の貯金を大きく取り崩すことになるため、急な出費への対応力が弱まる点もデメリットです。

教育資金や老後資金など、将来必要な資金まで頭金に回してしまうと、家を買った後に生活が苦しくなる本末転倒な事態になりかねません。

マンションの購入で頭金を用意する際は、住宅購入資金と生活に必要な資金を明確に分けて考える必要があります。

マンション購入時の頭金の目安は？いつ払う？

実際に頭金を用意する場合、どのくらいの金額が適切で、どのタイミングで支払う必要があるのでしょうか。

ここでは、一般的な目安と支払いフローについて解説します。

頭金の目安は物件価格の10～20%

一般的に、マンション購入時の頭金の目安は物件価格の10〜20％と言われています。

これは、多くの金融機関が融資率9割以下などの条件で優遇金利を設定していることや、昔からの商習慣に由来します。

例えば4,000万円のマンションであれば、400万円から800万円程度が目安です。

この金額を用意できれば、借入額が物件の担保価値の範囲内に収まりやすく、審査面でも有利になるでしょう。

ただし、あくまで目安であり現在の低金利環境下では、必ずしもこの割合を守らなければならないわけではありません。

なによりも、自身の家計状況と相談しながら決定することが重要です。

頭金を支払うタイミング

頭金として用意した自己資金は、一度に全額を支払うわけではありません。

主な支払いのタイミングは、売買契約時と引渡し時の2回に分かれます。

まず、売買契約を締結する際に、手付金として物件価格の5〜10％程度を現金で支払います。

その後、ローンの実行と同時に行われる物件の引渡し時に、残りの頭金と諸費用を支払います。

したがって、売買契約の段階でまとまった現金が手元に必要になる点には注意が必要です。

マンション購入時の頭金はあり・なしのどちらがよい？

頭金を入れるべきか、入れざるべきか、その判断は個人の価値観や経済状況によって異なります。

ここでは、マンション購入時に頭金を入れるべきかの検討基準を、以下3つの観点から解説します。

頭金あり・なしで返済総額をシミュレーション
金利が上昇すれば利息軽減効果が小さくなる
頭金を貯めるよりも繰上返済が主流

マンション購入時の具体的な資金計画を立てる際は、以下の内容を基準に検討しましょう。

頭金あり・なしで返済総額をシミュレーション

どちらが得かを判断するためには、具体的な数字でのシミュレーションが不可欠です。

頭金を入れた場合の減らせる利息額と、頭金を入れずに手元に残して運用した場合の期待収益、さらに住宅ローン控除の恩恵などを総合的に比較します。

多くの場合、単純な総支払額だけで見れば頭金を入れたほうが安くなります。

しかし、住宅ローン控除による還付金を加味すると、最初の10年から13年間はフルローンのほうが実質的な収支がよくなるケースも少なくありません。

目先の支払い額だけでなく、控除期間終了後の残債なども含めたトータルのキャッシュフローで判断しましょう。

金利が上昇すれば利息軽減効果が小さくなる

将来的な金利上昇のリスクをどう見積もるかも重要な判断材料です。

現在は低金利ですが、金利が上昇する局面に差し掛かりつつあるため、変動金利で多額のローンを組んでいると、利息負担が急増するリスクがあります。

もし金利が大幅に上昇すると予測するのであれば、頭金を入れて借入元本を減らしておくことが、リスクヘッジとして有効です。

逆に、当面は低金利が続くと考えるならば、あえて借入を増やして手元資金を厚くし、他の資産に投資するという考え方も成り立ちます。

金利の変動を予測するのは難しいですが、頭金を入れるかどうかは、経済情勢をどう読むかによっても変わります。

頭金を貯めるよりも繰上返済が主流

近年、合理的とされる戦略の1つが、とりあえずフルローンで購入し、余裕ができたら繰り上げ返済をするという方法です。

頭金を最初に入れてしまうと、その現金は家を売らない限り戻ってきません。

しかし、手元に現金を残しておけば、病気や教育費などの急な出費に対応できます。

また、住宅ローン控除の期間が終わったタイミングなどでまとめて返済に充てる戦略も可能です。

頭金を入れずに、状況に応じて資金を自由に使えるようにするのも、選択肢として検討してよいでしょう。

頭金なしでマンション購入する際のポイント

頭金なしで購入すると、それだけリスク管理が重要になります。

失敗しないための具体的な対策として、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

無理のない返済額を設定する
親族から資金援助を受けて諸費用を支払う
万が一のときの出費に備える

ここからは、それぞれの内容を具体的に解説します。

無理のない返済額を設定する

最も重要なのは、借りられる額ではなく、返せる額で予算を組むことです。

フルローンの場合、毎月の返済額が高くなりがちなため、現在の家賃と比較して無理がないか慎重に検討しましょう。

また、マンション購入後は、ローンの返済以外にも管理費、修繕積立金、固定資産税といった維持費が発生します。

これらを含めた住居費の総額が、手取り月収の20〜25％程度に収まるように計画することが理想です。

ボーナス払いは景気変動の影響を受けやすいため、なるべく毎月の給与収入だけで返済できる計画を立てるのが安全です。

親族から資金援助を受けて諸費用を支払う

自己資金が少ない場合の対策として、親や祖父母からの資金援助を検討するのも1つの手です。

住宅取得資金の贈与には、一定額まで贈与税が非課税になる特例措置が設けられています。

物件価格はフルローンで賄うとしても、現金が必要となる諸費用や手付金部分だけでも援助を受けられれば、手元の貯金を崩さずに購入を進められます。

非課税枠の適用には申告期限や所得制限などの条件があるため、利用する際は国税庁の情報を確認したり、税理士に相談したりすることをおすすめします。

万が一のときの出費に備える

頭金なしで購入するからこそ、生活資金の確保は必須です。

一般的には、生活費の6ヶ月分から1年分程度の現金を、常に手元に残しておくべきとされています。

この資金は、リストラや病気による収入減、あるいは突発的な大型出費に対応するための命綱です。

もし、諸費用を支払うと貯金がゼロになってしまうような状態であれば、購入を見送るか、諸費用ローンを活用してでも手持ち資金を残す工夫が必要です。

ギリギリの資金計画でスタートすることは避け、何かあっても数ヶ月は生活が破綻しない状態を維持してから契約に進みましょう。

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頭金なしでのマンション購入は、自己資金が少なくても住まいを持てる一方、返済負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。

無理のない返済額の設定や、万が一の出費に備えた資金計画を立てておかなければ、後悔につながる可能性もあります。

メリットとデメリットを理解していても、自分に合った選択かどうか判断に迷う方は少なくありません。頭金なしでの購入に不安がある場合は、条件を整理しながら慎重に検討していきましょう。

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