居住中の気に入った賃貸物件は購入できる？マンションを買い取るメリット・デメリットや交渉時の注意点を解説

住み慣れた賃貸マンションを購入し、自身の資産にしたいと考える方は多いでしょう。

しかし、所有者である大家さんとの交渉方法や住宅ローンの利用可否について、不安を感じるケースも少なくありません。

賃貸中の物件は、所有者が売却を希望すれば購入できます。しかし、大家さんへの直接交渉は、人間関係の悪化や契約トラブルの原因となりやすいため注意が必要です。

本記事では、購入に必要な条件や具体的な手順、メリット・デメリットなどをプロの視点から分かりやすく解説します。

資産形成や住まいの購入を検討している方は、ぜひ今後の参考にしてください。

居住中の賃貸マンションは購入できる！ただし条件あり

現在住んでいる賃貸マンションを購入することは可能です。

しかし、通常の不動産市場で売りに出されている物件を購入する場合とは異なり、次の3つのポイントを理解しておく必要があります。

• 所有者の同意が必要になる
• 分譲賃貸マンションの場合は個別購入が可能
• 集合住宅の場合は原則1棟買い

それぞれ詳しく解説します。

所有者の同意が必要になる

居住中の賃貸マンションを購入するための絶対条件は、物件の所有者である大家さんの同意を得ることです。

賃貸借契約を結んでいる入居者であっても、居住中の物件を優先的に購入できる権利を持っているわけではありません。

所有者に売却の意思がなければ、購入を希望しても取引は成立しないことを理解しておきましょう。

交渉をスタートさせるためには、はじめに大家さんに購入の意思を伝え、売却に応じてもらえるかを確認する必要があります。

大家さんにも、空室リスクの解消や現金化などのメリットがあるため、タイミング次第では交渉に応じてもらえる可能性があります。

分譲賃貸マンションの場合は個別購入が可能

購入を検討している物件が分譲賃貸マンションの場合、部屋単位での売買が可能なため、交渉のハードルは比較的低くなります。

分譲賃貸マンションとは、部屋ごとに異なる所有者がいる区分所有のマンションのことです。

所有者は自身が所有する1室だけを自由に売却できるため、入居者からの購入申し入れに対しても柔軟に対応できるケースが多いでしょう。

建物全体は管理規約や使用細則によるルールがありますが、権利関係が部屋単位で独立しているため、通常の中古マンション購入と同様の手順で手続きを進められます。

集合住宅の場合は原則1棟買い

アパートや賃貸専用マンションのような集合住宅の場合、原則として部屋単位での購入は難しく、建物全体の1棟買いとなるケースが一般的です。

集合住宅は、所有者である大家さんが建物全体を一括して持っていることが多く、土地や建物の権利が部屋ごとに分割されていません。

特定の1室だけを切り離して売却するには、分筆登記や区分登記などの複雑で費用のかかる手続きが必要です。

大家さんとしては、1室だけを売却するために多額のコストや手間をかけるメリットが薄いため、現実的には交渉が難航する傾向があります。

居住中の集合住宅に住み続けたい場合は、物件全体を購入する資金があるかを確認しましょう。

また、大家さんが将来的に建物を区分化する予定があるかなども確認してください。

購入交渉をおこないやすい賃貸マンションの特徴

すべての賃貸物件が購入できるわけではありませんが、購入交渉が進みやすい物件には次の2つの特徴があります。

• 居住年数が長い
• 築年数が古い

それぞれ詳しく解説します。

居住年数が長い

同じ物件に長く住み続けている入居者は、大家さんからの信頼が厚く、交渉がスムーズに進みやすい傾向です。

見ず知らずの第三者に売却するより、愛着を持って住んでくれている入居者に譲るほうが安心できると考える大家さんが多いためです。

さらに、物件の設備や環境を熟知しているため、売却後のトラブルが起きにくいという点も、大家さんにとって大きなメリットになります。

築年数が古い

築年数が経過している物件は、大家さんが修繕費の負担や空室リスクを懸念して、売却を検討しているケースがあります。

建物が古くなると、設備の故障や大規模修繕の必要性が増し、維持管理コストが増大します。

また、新築や築浅の物件に比べて入居者が決まりにくくなるため、賃貸経営の収益性が低下していることも考えられます。

売却を検討中の物件に現在の入居者から購入の申し出があれば、大家さんにとってはリフォーム費用をかけずに物件を手放せる絶好の機会です。

そのため築古物件は、大家さんの出口戦略と入居者の購入希望が合致しやすいタイミングといえます。

居住中の賃貸マンションを購入する方法

居住中の賃貸マンションを安全かつ円滑に購入するための基本は、次の2つです。

• 不動産会社に相談する
• 所有者に直接交渉しない

それぞれ詳しく解説します。

不動産会社に相談する

居住中の賃貸マンションを購入したいと考えたら、まずは不動産のプロである仲介会社に相談しましょう。

入居者と所有者の間で直接売買契約を結ぶことは法律上禁止されていませんが、売買契約書の作成や登記手続きなど、専門知識が必要です。

特に、適正価格の算出や契約条件の調整は、第三者の客観的な視点がなければ利益相反が起こりやすく、トラブルに発展する恐れがあります。

仲介手数料は発生しますが、プロである不動産会社への依頼は、トラブルを未然に防ぎ、適正な条件で契約できる大きなメリットがあります。

住んでいるマンションの購入を検討する際は、複数の不動産会社に相談し、対応がよい業者を選びましょう。

所有者に直接交渉しない

所有者への直接交渉は、人間関係の悪化や契約トラブルの原因となりやすいため、避けることが賢明です。

不動産取引の知識がないまま価格交渉を行うと、相場とかけ離れた金額で合意してしまう、言った言わないの水掛け論に発展するなどのリスクがあります。

また、一度交渉が決裂してしまうと、その後も賃貸として住み続ける際に気まずい関係になり、最悪の場合、退去を迫られる事態にもなりかねません。

さらに、個人間売買では重要事項説明書が作成されず、ローンを借りられないため注意が必要です。

安全に取引を進めるためには、最初から不動産会社を介して意向を伝えることが重要です。

賃貸マンションの購入相談はファンズ不動産へ

現在住んでいる賃貸マンションをそのまま購入したいと考える方も増えていますが、通常の売買とは異なり、所有者との交渉や手続きには注意が必要です。

特に、個人で直接交渉を進めるとトラブルに発展する可能性もあるため、慎重に進めることが大切です。スムーズかつ安心して購入を進めるためには、不動産会社へ相談しながら進めるのがおすすめです。

賃貸マンションの購入をご検討中の方は、ファンズ不動産へお気軽にご相談ください。安心して進められるよう丁寧にサポートいたします。

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居住中の賃貸マンションを購入する際の注意点

賃貸物件の購入は、通常の住宅購入とは異なる特殊な事情がいくつか存在するため、契約後の後悔を防ぐためにも、事前に次の4つの確認が必要です。

• 交渉前に相場を調べておく
• 支払った家賃分を減額できない
• 住宅ローンを利用できない場合がある
• 活用できる国・自治体の制度を確認する

それぞれ詳しく解説します。

交渉前に相場を調べておく

適正価格で購入するためには、所有者である大家さんとの交渉前に近隣の類似物件の取引価格や売り出し価格を調べ、相場観を養うことが重要です。

相場を知りたいときは、インターネットの不動産ポータルサイトを活用しましょう。

同じマンション内の別の部屋や、近隣の似たよう条件の物件の価格をチェックし、客観的なデータに基づいて判断できるように準備してください。

支払った家賃分を減額できない

これまで長期間家賃を払い続けていたとしても、支払った家賃分が購入価格から減額されることは原則ありません。

家賃はあくまで物件を使用するための対価であり、所有権を得るための分割払いとは性質が異なります。

長期間住んでいても、購入価格は購入時点での物件の資産価値に基づいて設定されます。

「これだけ家賃を払ったのだから安くしてほしい」と交渉せず、物件の状態や市場価格を根拠に価格交渉をおこなうのが建設的です。

住宅ローンを利用できない場合がある

賃貸物件を個人間売買で購入する場合、住宅ローンは原則として借りられません。

住宅ローンの融資条件として、金融機関は宅地建物取引業者による重要事項説明書の交付を求めるためです。

不動産会社を介さない個人間取引では宅地建物取引士と不動産会社が記名・押印した重要事項説明書が作成できず、審査の土俵にすら上がれません。

また、仮に重要事項説明書がなくても融資を受け付けてくれるとしても、物件自体が建築基準法に適合していない場合や、管理組合の運営状況に問題がある場合も、担保評価が出ずにローンが組めないことがあります。

住宅ローンを利用して購入する場合は、必ず不動産会社の仲介を入れましょう。

活用できる国・自治体の制度を確認する

中古マンションの購入やリフォームを行う際には、国や自治体から補助金や助成金を受けられる可能性があります。

省エネ性能を向上させるリフォームを行う場合の補助金や、子育て世帯が住宅を取得する際の支援制度などが一例として挙げられます。

また、住宅ローン控除の要件を満たせば、所得税の還付を受けることも可能です。

活用できる制度の多くは予算の上限や申請期限が設けられているため、購入を検討する段階で自身が対象になる制度があるかを確認しましょう。

居住中の賃貸マンションを購入するメリット

家賃を払い続ける生活から、自身の持ち家に切り替えることには、主に次の3つのメリットがあります。

• 家賃の支払いが不要になる
• リフォームの自由度が高い
• 資産形成できる

それぞれ詳しく解説します。

家賃の支払いが不要になる

マンションの購入により毎月の家賃支払いがなくなり、住居費が自身の資産の積み立てに変わります。

賃貸の場合、家賃は掛け捨てのコストであり、支払いができなくなれば住み続けられません。

一方、購入して住宅ローンを完済すれば、その後は管理費や修繕積立金などの維持費のみで住み続けられます。

特に、老後の年金生活において住居費の負担が軽くなることは、大きなメリットと言えます。

リフォームの自由度が高い

持ち家になれば、専有部分のリフォームやリノベーションを自由に行えます。

賃貸では原状回復義務があるため、壁紙の張り替えや間取りの変更、設備の交換などを原則として勝手におこなえません。

しかし、購入すれば自身の生活や好みに合わせて、キッチンを最新のものにしたり、和室を洋室に変更したりと、自由に住空間をカスタマイズできます。

愛着のある住まいで、より快適で自分らしい暮らしを実現できる点は、購入ならではの大きな魅力です。

資産形成できる

購入したマンションは自身の所有物となるため、不動産という実物資産が手に入ります。

将来的に引っ越しが必要になっても、売却して現金化したり、賃貸に出して家賃収入を得たりなど、資産としての活用が可能です。

特に、立地条件が良く資産価値が落ちにくい物件であれば、購入時と変わらない価格、あるいはそれ以上の価格で売却できる可能性もあります。

単なる居住スペースとしてだけでなく、資産運用できる点も購入のメリットです。

居住中の賃貸マンションを購入するデメリット

メリットがある一方で、所有者になることには主に次の3つのデメリットも存在します。

• 修繕費・維持費が必要になる
• 税金がかかる
• 引っ越ししづらくなる

それぞれ詳しく解説するため、購入するかの判断材料にしてください。

修繕費・維持費が必要になる

マンションを購入すると、住宅ローンの返済以外にも、毎月の管理費や修繕積立金の支払いが発生します。

賃貸の場合は、設備が故障しても所有者負担で修理してもらえますが、持ち家の場合はすべて自己負担で修理・交換しなければなりません。

また、マンション全体の老朽化に伴い、修繕積立金が段階的に値上げされるケースも一般的です。

さらに、専有部分の突発的な設備故障に備えて、自身で修繕費用を積み立てておく必要もあります。

税金がかかる

不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税などの税金を納める義務が生じます。

これらの税金は、土地や建物の評価額に基づいて計算され、年に一度通知が届きます。

賃貸であれば家賃に含まれていたり、負担する必要がなかったりするコストですが、持ち家になると維持費の一部としてランニングコストに加算されます。

購入時に登録免許税や不動産取得税がかかるだけでなく、保有期間中も継続的に税負担が発生することを予算に組み込んでおくことが大切です。

引っ越ししづらくなる

一度マンションを購入すると、賃貸とは異なり引っ越しがしづらくなります。

転勤や家族構成の変化、近隣トラブルなどがあっても、持ち家は売却活動や賃貸付けの手続きが必要になるため、気軽に引越せません。

売却する場合、住宅ローンの残債を完済できる価格で売れなければ、差額を手出しで補填しなければならないリスクもあります。

ライフスタイルが流動的な時期や、将来の居住地が定まっていない場合は、購入のタイミングを慎重に検討する必要があります。

マンションは賃貸と購入のどちらがお得？

賃貸のまま住み続けるか、思い切って購入するかは、永遠のテーマともいえる難しい問題です。

どちらが得かは、個人の価値観やライフプラン、そして経済状況によって大きく異なります。

ここでは、判断の助けとなるシミュレーションの視点と、それぞれのメリット・デメリットを整理して解説します。

総支払額をシミュレーション

経済的な損得を判断するには、30年、50年などの長期的なスパンでの総支払額をシミュレーションしましょう。

購入と賃貸、それぞれの場合の総コストは次のとおりです。

• 購入：物件価格＋諸費用＋ローン金利＋管理費・修繕積立金＋固定資産税＋リフォーム
• 賃貸：家賃＋更新料＋火災保険料＋引っ越し費用（住み替える場合）

今回は、次の条件の場合のシミュレーションを行います。

【購入】

物件価格	30,000,000円
頭金	5,000,000円
ローン借入額	25,000,000円
金利	年1.5%（固定想定）
返済期間	35年（元利均等）
管理費	25,000円／月
固定資産税・都市計画税	約150,000円／年
リフォーム費用	30年約400万円・50年約650万円
購入諸費用（登記・税金等）	物件価格×6%

【賃貸】

家賃	130,000円／月
管理費（共益費）	約5,000円／月
更新料	2年ごとに1ヶ月分（家賃＋管理費）
火災保険	約17,500円／2年
引越し	10年に1回
引越し費用	約100,000円／回

まずは、購入して30年、50年住み続ける場合の総コストをシミュレーションします。

内訳	30年	50年
頭金	5,000,000円	5,000,000円
ローン返済総額	約76,000円×12カ月×30年＝約27,360,000円（ローン残高4,560,000円有り）	約76,000円 × 12カ月× 35年＝ 約31,900,000円
購入諸費用	30,000,000円 × 6%＝ 約1,800,000円	30,000,000円 × 6%＝約 1,800,000円
管理費	約25,000円 × 12カ月 × 30年 ＝約 9,000,000円	約25,000円 × 12カ月 × 50年 ＝ 約15,000,000円
修繕積立金	約13,000 × 12カ月× 30年＝ 約4,680,000円	約13,000 × 12カ月 × 50 年＝ 約7,800,000円
固定資産税・都市計画税	約150,000 × 30回＝約 4,500,000円	約150,000 × 50回 ＝約 7,500,000円
火災保険	約350,000 × 6回＝約 2,100,000円	約350,000 × 10回＝ 約3,500,000円
リフォーム費	約4,000,000円（給湯器・水回り・内装等を想定）	約6,500,000円（設備2回更新＋内装・配管一部更新を想定）
総額	約6,300万円（ローン残高4,560,000円有り）	約7,900万円

続いて、賃貸に30年、50年住み続ける場合の総コストをシミュレーションします。

内訳	30年	50年
家賃合計	130,000円 × 12カ月× 30年 ＝ 46,800,000円	130,000円 × 12カ月× 50年 ＝ 78,000,000円
管理費合計	約5,000円 × 12カ月× 30年 ＝ 約1,800,000円	約5,000円 × 12カ月 × 50年 ＝ 約3,000,000円
更新料合計（2年ごと）	約135,000円 × 15回＝ 約2,025,000円	約135,000円 × 25回 ＝ 約3,375,000円
火災保険合計	約17,500円 × 15回＝ 約262,500円	約17,500円 × 25回 ＝ 約437,500円
引越し費用	約100,000円 × 3回 ＝ 約300,000円	約100,000円 × 5回 ＝ 約500,000円
総額	約5,120万円	約8,530万円

購入と賃貸の30年、50年住み続ける場合の総コストを比較したものが次です。

	購入	賃貸
30年	約6,300万円 （ローン残高4,560,000円有り）	約5,120万円
50年	約7,900万円	約8,530万円

今回のケースでは、30年住み続けた場合は賃貸が大幅に安く、50年住み続けた場合は逆転して購入した方が安くなりました。

一般的に、長く住み続けるほど購入のほうが総支払額は抑えられる傾向にありますが、金利の上昇や物価価格の下落リスクなども考慮する必要があります。

詳細なシミュレーションをおこないたい場合は、ファイナンシャルプランナーをはじめとする専門家への相談がおすすめです。

賃貸で住み続けるメリット・デメリット

比較検討のために、改めて賃貸のメリットとデメリットを整理しておきましょう。

メリット	デメリット
・気軽に引っ越せる ・設備の故障や建物の老朽化リスクがない ・固定資産税などの税金がかからない	・家賃を払い続けても資産にならない ・高齢になると借りられないリスクがある ・内装や設備を自由に変更できない

上記と先述した購入のメリット・デメリットを天秤にかけ、自身にとってどちらが豊かな暮らしにつながるかを考えることが大切です。

賃貸マンションを購入するときによくある質問

最後に、賃貸マンションの購入を検討している方からよく寄せられる次の質問に回答します。

• 賃貸マンション購入で必要な書類は？
• 賃貸マンション購入をおすすめできる方は？
• マンション購入はデメリットだらけと言われる理由は？

同じ疑問や不安を持つ方は、ぜひ参考にしてください。

賃貸マンション購入で必要な書類は？

賃貸マンションの購入手続きの際に必要な書類は、主に次のとおりです。

• 運転免許証などの身分証明書
• 実印
• 印鑑登録証明書
• 住民票
• 源泉徴収票（または確定申告書）
• 課税証明書 など

住宅ローンの事前審査や本審査、売買契約の締結時と、段階ごとに必要な書類が異なります。

不動産会社に仲介を依頼すれば、必要なタイミングと書類の種類の案内があるため、指示に従って準備を進めれば問題ありません。

賃貸マンション購入をおすすめできる方は？

現在の住環境に満足しており、長期的に住み続けたいと考えている方には購入が向いています。

特に、今の部屋の間取りや立地、周辺環境が気に入っていて、強い愛着がある場合は、購入により住居の安定性を確保できます。

また、資金計画に余裕があり、資産形成の一環として不動産を持ちたいと考えている方にも適しています。

マンション購入はデメリットだらけと言われる理由は？

「購入はデメリットだらけ」と言われる主な理由は、住宅ローンの多額の負債を抱えるリスクと、資産価値下落のリスクがあるためです。

数千万円の借金を背負うことへの精神的なプレッシャーや、将来売りたくても売れない負動産になる可能性を懸念する声があります。

また、マンションの管理組合での人間関係や、修繕積立金の不足問題など、所有者ならではの悩みも存在します。

しかし、物件選びや資金計画を慎重に行うことでリスクはコントロール可能です。

購入にも賃貸にもメリットとデメリットがあるため、両方を正しく理解し、自身にとって納得のいく選択を行いましょう。

まとめ

本記事では、居住中の賃貸マンションを購入するための条件や手順、メリット・デメリットなどを分かりやすく解説しました。

居住中の賃貸マンションは所有者である大家さんの同意があれば購入可能ですが、適正価格の判断や契約トラブルを防ぐためにも、不動産会社による仲介が不可欠です。

資金計画や権利関係の整理など、専門的な知識が必要となる場面も多いため、個人間での直接交渉は避けるべきでしょう。

賃貸物件の購入を検討している方は、本記事の内容を参考に、自身が納得のいく選択をしましょう。