競売物件のトラブル事例と対処法！よくある失敗例や購入リスクを回避する方法を解説

競売物件の購入を検討する際、「どのようなリスクがあるのだろうか」「実際に起こり得るトラブル事例を知りたい」と考える方もいるでしょう。

デメリットやリスクを十分に把握したうえで、自身が競売物件の購入に向いているのかを判断したいと思うときもあるのではないでしょうか。

競売物件は前の居住者に不法占拠されたり、リフォーム費用が高額になったりするなどのトラブルがあるため、購入する際は注意する必要があります。

本記事では、競売物件で起こるトラブル事例やリスクを回避する方法、入札するときの流れなどを解説します。

競売物件の購入をおすすめできる方の特徴も解説するため、入札を検討している方はぜひ参考にしてください。

競売物件とは？

競売物件とは、住宅ローンの返済が滞るなど、債務の返済ができなくなった際に、裁判所を通じて強制的に売却される不動産のことです。

一般の不動産売買とは仕組みやルールが大きく異なるため、基礎知識を押さえておくことが大切です。

この章では、競売物件の「種類」と「通常の不動産取引との違い」を順に見ていきましょう。

競売の3つの種類

競売は、原因によって主に3つの種類に分けられます。

競売の種類	内容
担保不動産競売	ローン返済滞納で実施
強制競売	裁判に基づく差し押さえ
形式的競売	遺産・共有物の分割

市場に出回る競売物件の多くは、担保不動産競売や強制競売によるものです。

これらの競売は、所有者の意思に関わらず進められるという特徴があります。

競売と通常の不動産取引の違い

競売と通常の不動産取引の最も大きな違いは、売主の意思によらず強制的に売却される点と、買主の保護制度が異なる点です。

主な違いは次のとおりです。

比較項目	競売	通常の不動産取引
契約不適合責任	原則免責	売主が責任を負う
内覧の可否	原則不可	可能
住宅ローン	利用が難しい	利用しやすい
物件の引渡し	占有者がいる場合がある	空室の状態で引渡し
代金支払	一括での現金納付が基本	分割払いやローン利用が可能

つまり、競売は買主が負うリスクが大きい取引方法といえます。

これらの違いは後述するトラブルの原因となる可能性もあるため、十分に理解しておくことが重要です。

競売物件が相場より安い理由

競売物件が相場より安くなる主な理由は、通常の不動産取引に比べて買主が大きなリスクを抱える点にあります。

たとえば、基本的に物件内部を事前に確認できないことや、購入後に雨漏りなどの不具合が見つかっても売主に責任を追及できない「契約不適合責任の免責」がその一例です。

また、前の居住者が退去していない場合は、買主自身で立ち退き交渉をおこなう必要があり、トラブルにつながる可能性も否定できません。

さらに、住宅ローンの利用は原則できず、現金一括での支払いが求められるなど、購入のハードルが高いことも価格が抑えられる要因となります。

これらのリスクやデメリットが価格に反映されるため、競売物件は相場よりも安い価格で取引される傾向があります。

競売物件で起こる7つのトラブル事例

競売物件の購入を検討する上で、避けては通れないのがトラブルのリスクです。

事前にどのような問題が起こりうるのかを把握しておくことが、失敗しないための第一歩となります。

ここでは、実際に起こりうる代表的な7つのトラブル事例を紹介します。

• 前の居住者に不法占拠される
• 修繕・リフォーム費用が高額になる
• 前の居住者の所有物が残っている
• 賃借人の強制退去ができない
• 税金・管理費などの滞納金を請求される
• いわくつき物件を購入した
• 入札価格を間違えて記入する

それぞれの事例について、詳しく見ていきましょう。

前の居住者に不法占拠される

競売物件で最も多く、精神的な負担も大きいトラブルが、物件を落札した後も前の居住者が立ち退かずに居座り続ける「不法占拠」の問題です。

経済的な困窮や、家を失うことへの感情的な反発から、居住者が引渡しに協力しないケースは少なくありません。

まずは任意での立ち退き交渉をおこないますが、相手が応じない場合は、裁判所に「引渡命令」を申し立てます。

最終的には「強制執行」という法的な手続きによって強制的に退去を求め、居住者を立ち退きさせる流れです。

この一連の手続きには、数ヶ月単位の時間と弁護士費用などのコストがかかるだけでなく、当事者間の精神的な負担も非常に大きくなる可能性があります。

修繕・リフォーム費用が高額になる

競売物件は、事前に内部を確認できないのもトラブルにつながる原因です。

落札して中に入ってから初めて重大な欠陥に気づき、修繕やリフォームに想定外の高額な費用がかかるケースがあります。

競売物件は、経済的に困窮した所有者が長年メンテナンスを怠っていることが多く、雨漏りやシロアリ被害など、問題が隠れていることも珍しくありません。

通常の不動産取引であれば、契約不適合責任として売主に修繕を請求できますが、競売ではこの責任が免責されるため、すべての修繕費用は落札者の自己負担となります。

落札価格の安さだけで判断すると、結果的に高くついてしまうリスクがあるため注意が必要です。

前の居住者の所有物が残っている

競売物件では、前の居住者が家財道具などの所有物を残したまま退去してしまう「残置物」のトラブルも多く発生します。

これらの残置物は、法律上は前の所有者のものであるため、たとえ不要なものであっても落札者が勝手に処分することはできません。

処分するためには、所有者の同意を得るか、同意が得られない場合は法的な手続きを踏む必要があります。

残置物の量に関わらず、撤去や処分にかかる費用もすべて落札者の負担となります。

賃借人の強制退去ができない

物件に賃借人が住んでいる場合、賃貸借契約の内容によっては、落札後も退去を求められないケースがあります。

これは「対抗力のある賃借権」と呼ばれる権利で、とくに不動産を担保に入れるための抵当権設定登記よりも前に賃貸借契約が結ばれている場合などが該当します。

この場合、落札者は新たな貸主、つまりオーナーとして賃借人の契約を引き継ぐことになります。

家賃収入が得られる一方、自宅として利用する目的で購入した場合は想定外の状況となりかねません。

入札に臨む際は、裁判所が公開する物件明細書で賃借人がいるかどうかを必ず確認しておきましょう。

税金・管理費などの滞納金を請求される

マンションなどの区分所有建物を落札した場合、前の所有者が滞納していた管理費や修繕積立金は、新しい所有者である落札者が支払う義務を負います。

これは区分所有法という法律で定められており、たとえ入札前に知らなかったとしても支払いは免除されません。

滞納額が数十万円から、場合によっては百万円以上にのぼるケースもあり、想定外の大きな出費となる可能性があります。

なお、固定資産税や都市計画税といった税金の滞納分は引き継ぐ必要はありません。

しかし、管理費などの滞納金は大きな負担となるため、物件明細書で必ず確認しましょう。

いわくつき物件を購入した

物件内で過去に自殺や事件、事故があった、いわゆる「心理的瑕疵」のある物件を、知らずに購入してしまうリスクも存在します。

通常の不動産取引では、売主や不動産会社に告知義務があるため、買主にその事実が伝えられます。

しかし、競売では告知義務がないため、裁判所の資料に記載がない限り、情報が表に出てきにくいのが実情です。

心理的な抵抗感はもちろん、将来的に売却したり賃貸に出したりする際にも、価格や条件に大きく影響する可能性があります。

そのため、後述するような近隣への聞き込みなど、自ら積極的に情報を収集する姿勢が欠かせません。

入札価格を間違えて記入する

手続き上の単純なミスが、大きなトラブルに発展することもあります。

とくに注意したいのが、入札書に記載する金額の桁を間違えてしまうケースです。

たとえば、1,500万円のつもりが「0」を一つ多く記入して1億5,000万円で入札してしまった場合、一度提出した入札書は原則として撤回できません。

もし、誤った金額で最高価買受申出人、つまり落札者になってしまうと、その代金を納付する義務が生じます。

万が一、代金を納付できなければ、入札時に納めた保証金、通常は売却基準価額の20%が没収されてしまいます。

入札書の記入と確認は、細心の注意を払っておこないましょう。

トラブル事例から学ぶ！競売物件のリスク回避方法

ここまで解説してきたようなトラブルは、競売物件の購入において誰にでも起こりうるものです。

しかし、事前の準備と調査を徹底することで、リスクを大幅に軽減できます。

ここでは、トラブル事例から学ぶリスク回避の具体的な方法を5つ紹介します。

• 3点セットを確認する
• 現地調査をおこなう
• 近隣住民の話を聞く
• 修繕費用を事前に試算しておく
• 不動産会社や専門家に相談する

それぞれの方法について、具体的に解説します。

3点セットを確認する

競売物件のリスクを回避するための最も基本的で重要なステップは、裁判所が公開している「3点セット」を徹底的に読み込むことです。

3点セットとは、次の資料を指します。

書類	内容	特徴
物件明細書	権利関係や占有者の情報を記載	競売で最も重要な書類
現況調査報告書	裁判所執行官による現地調査結果をまとめたもの	写真が添付され、現状を把握できる
評価書	不動産鑑定士が価格を評価した書類	価格の根拠や近隣の取引事例、周辺環境について記載

これらの資料には、物件が抱えるリスクを判断するための情報が詰まっています。

専門用語も多く難解に感じるかもしれませんが、内容を正確に理解することがトラブル回避の第一歩です。

現地調査をおこなう

3点セットで書類上の情報を確認したら、必ず現地に足を運び、自身の目で物件と周辺環境を確認しましょう。

競売物件は基本的には内部を見ることはできませんが、外観からでも建物の劣化具合を推測できます。

たとえば、外壁のひび割れや屋根の傷みなどは外からでもある程度判断可能です。

また、周辺の道路状況、日当たり、騒音や臭いの有無、近隣にどのような建物があるかなど、書類だけではわからない多くの情報を得られます。

現地調査で得た情報は、リスクを判断するだけでなく、入札する価格を決める上でも重要な材料となります。

近隣住民の話を聞く

現地調査の際、もし可能であれば、近隣の住民に話を聞いてみることも非常に有効なリスク回避策となります。

前の居住者の人柄や生活の様子、騒音などのトラブルがなかったかなど、書類には決して載らない「生の情報」を得られる可能性があります。

とくに、事件や事故といった心理的瑕疵の有無については、近隣住民だけが知っている情報があるかもしれません。

もちろん、突然の訪問は相手に警戒心を与えてしまうため、聞き込みはあくまで慎重におこないましょう。

近隣住民から得られる情報も、貴重な判断材料になる可能性が高いです。

修繕費用を事前に試算しておく

落札後に高額な修繕費用が発生するリスクに備えるため、あらかじめどの程度の費用がかかるかを概算しておくことが不可欠です。

築年数や建物の構造、現地調査で確認した外観の劣化状況などから、必要となりそうなリフォーム工事をリストアップします。

たとえば、屋根の葺き替えや外壁塗装、給湯器の交換などが考えられます。

もし自身での判断が難しい場合は、リフォーム会社の担当者に現地調査へ同行してもらい、概算の見積もりを出してもらうのも一つの方法です。

落札価格と修繕費用を合わせた総額で資金計画を立てることが、失敗しないためのポイントとなります。

不動産会社や専門家に相談する

競売に関する知識や経験が少ない方にとって、最も確実なリスク回避方法は、専門家のサポートを受けることです。

手数料は発生しますが、大きなトラブルに巻き込まれるリスクを考えれば、専門家の知識と経験を活用することは安心につながる賢明な選択といえます。

競売物件の購入はファンズ不動産と一緒に安心検討を

競売物件は通常の売買とは異なる点が多く、思わぬトラブルに発展するケースも少なくありません。

特に、物件の状態が事前に十分確認できなかったり、権利関係の複雑さから手続きに不安を抱える方も多いものです。だからこそ、購入前に正確な情報を得て、リスクをしっかり見極めることが大切です。

競売物件の購入をご検討中の方は、ファンズ不動産と一緒に進めることで、より安心して判断できます。まずはお気軽にご相談ください。

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競売物件の購入はやめたほうがいい？

競売物件にはリスクが多いため、「購入しないほうが良いのでは」と不安に思う方も少なくありません。

大切なのは、メリットとデメリットの両面を正しく理解したうえで、自身の状況に合うかどうかを見極めることです。

ここでは、競売物件のメリットとデメリットを改めて整理します。

競売物件を購入するメリット

競売物件を購入する最大のメリットは、市場価格よりも安く不動産を取得できる可能性があることです。

相場より2〜3割、場合によってはそれ以上安く購入できるケースもあり、投資目的であれば高い利回りが期待できます。

また、一般の市場には出回らないような掘り出し物の物件が見つかることもあります。

さらに、手続きは裁判所が法に基づいて進めるため、所有権の移転がおこなわれる可能性が高いという安心感もメリットの一つです。

競売物件を購入するデメリット

競売物件を購入するデメリットは、これまで解説してきたさまざまなトラブルのリスクそのものです。

主なデメリットを改めてまとめます。

• 物件の内部を事前に確認できない
• 欠陥は買主が直す必要がある
• 居住者に不法占拠される可能性がある
• 現金での購入が基本となる
• 権利関係が複雑な場合がある

これらのデメリットを許容し、適切に対処できるかどうかが、競売物件の購入を成功させるための重要な分かれ目となります。

競売物件の購入をおすすめできる方

メリットとデメリットを踏まえると、競売物件の購入はすべての人におすすめできるわけではありません。

特定の知識や資質を持つ方に適した不動産の取得方法といえます。

具体的には、次のような方が競売物件の購入に向いていると考えられます。

• 不動産や法律に関する知識がある
• リフォームやリスクに抵抗がない
• 不動産投資を検討している

それぞれのタイプについて解説します。

不動産や法律に関する知識がある

不動産取引の仕組みや、民事執行法などの関連法規を理解している方は、競売物件に向いています。

3点セットに書かれた内容を正確に読み解き、物件の潜在的なリスクを自ら判断できるスキルは、有利に手続きを進める上で強力な武器となります。

また、万が一トラブルが発生した際にも、法的な知識があれば冷静かつ適切に対処しやすい点も強みです。

リフォームやリスクに抵抗がない

物件の状態が不確かであることや、落札後に想定外の修繕が必要になる可能性を受け入れられる方も、競売物件に適しています。

DIYが得意な方や、リフォームそのものを楽しめる方であれば、古い物件を自分の理想に近づける過程を楽しめる可能性が高いです。

また、占有者との交渉など、不確実性の高い状況にも臆することなく、問題解決に向けて粘り強く取り組める方も競売物件が向いています。

不動産投資を検討している

競売は、市場価格より安く物件を取得し、高い利回りを狙いたい不動産投資家にとって魅力的な選択肢です。

投資目的であれば、立ち退き交渉やリフォームにかかる費用・期間も、事業全体のコストとして冷静に計算できます。

複数の物件を運用した経験のある方であれば、トラブルへの対処ノウハウも活かせるため、より有利に不動産投資を進めることができるでしょう。

競売物件は、事業として割り切って考えられる投資家の方に適した投資対象といえます。

競売物件の入札や購入の流れ

実際に競売物件を購入する場合、情報収集から物件の引き渡しまで、定められた手順に沿って手続きが進められます。

一般的な流れを理解しておくことで、計画的に準備を進めることができます。

主な流れは次のとおりです。

ステップ	内容
1．物件を探す	「BIT」で物件情報を検索
2．調査	3点セットを取り寄せ、現地調査をおこなう
3．入札	入札期間内に保証金を振込み、入札書を提出
4．開札・落札	最も高い価格を提示した人が落札者となる
5．売却許可決定	裁判所が審理し、問題がなければ売却許可
6．代金納付	保証金を差し引いた残代金を一括納付
7．所有権移転登記	裁判所の職権で所有権移転登記が実施
8．物件の引渡し	占有者がいれば立ち退き交渉をおこなう

各ステップで専門的な手続きが求められるため、少しでも不安な点があれば専門家へ相談することをおすすめします。

競売物件のトラブル事例に関するよくある質問

最後に、競売物件のトラブルに関して多く寄せられる質問についてお答えします。

競売物件の闇とは？

競売物件の「闇」という言葉は、主に占有者との間で起こる深刻なトラブルや、物件に隠された重大な欠陥を指して使われることがあります。

具体的には、反社会的勢力が関与する占有者による悪質な立ち退き妨害や、過去に事件・事故があった心理的瑕疵物件などが挙げられます。

しかし、これらはあくまで特殊なケースであり、すべての競売物件に当てはまるわけではありません。

事前の入念な調査と、必要に応じた専門家のサポートを活用することで、深刻なリスクの多くは回避可能です。

競売物件の購入に必要な費用は？

競売物件の購入には、落札価格である「売却代金」の他にも、様々な諸費用が必要になります。

主な費用は次のとおりです。

費用項目	内容
保証金	売却基準価額の約20%を入札時に入金
入札金額の残金	入札金額から保証金を差し引いた金額
登録免許税	所有権移転登記の際に必要な税金
不動産取得税	不動産取得時に課される地方税
司法書士報酬	登記手続きを司法書士に依頼する際の報酬
その他	・立ち退き費用 ・リフォーム費用 ・滞納管理費 ・コンサルティング手数料 など

物件価格だけでなく、これらの諸費用も考慮した、余裕のある資金計画を立てることが重要です。

競売物件の購入に住宅ローンを利用できる？

競売物件の購入において、一般的な金融機関の住宅ローンを利用することは難しいのが現状です。

住宅ローンの融資実行は物件の所有権が移転した後になるのが一般的なのに対し、競売では所有権移転の前に代金を一括で入金する必要があるためです。

また、物件の内部が確認できず担保評価が難しいことも一因です。

競売でローンを利用したいと考えている方は、融資が可能かどうか、金融機関に確認してみましょう。

まとめ

実際に起こり得る競売物件のトラブル事例やリスクを回避する方法、購入するメリットやデメリットなどを解説しました。

競売物件は前の居住者が居座ったり、修繕費用が高額になったりする事例があるため、不動産取引に慣れていない方には不向きです。

一方で競売物件の購入をおすすめできる方の特徴は、次のとおりです。

• 不動産や法律に関する知識がある
• リフォームやリスクに抵抗がない
• 不動産投資を検討している

競売物件に興味がある方は、本記事で解説した内容を参考に購入を検討し、入札する場合はリスクをできる限り回避しながら進めてください。