競売物件がやばいと言われる理由は？トラブル事例やリスクを回避する方法を解説

不動産の購入を検討する際、「できる限り安く買いたい」「競売物件はどうなのだろうか」と考える方もいるでしょう。

競売物件に関して詳しく知り、デメリットよりメリットが大きければ、入札してみようと思うときもあるのではないでしょうか。

競売物件は相場より安く購入できる可能性があるものの、前の所有者に居座られるリスクなどがあるため、慎重に判断する必要があります。

本記事では、競売物件とはどのような不動産なのかやメリット、実際に落札した場合のトラブル事例と対処法などを解説します。

自宅の購入や不動産投資で競売物件を検討している方や、注意点を知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

競売物件とは？

競売物件とは、所有者が住宅ローンなどの債務を返済できなくなった場合、債権者の申し立てによって、裁判所の法的な手続きを経て売却される不動産を指します。

一般的な不動産取引とは異なる点が多数あるため、購入を検討する場合は事前にしっかりとした知識を身につけることが大切です。

競売物件の詳細について、さらに解説していきます。

裁判所の介入で強制的に売却される物件

競売物件とは、住宅ローンや税金などの支払いが滞った際に、債権者が裁判所に申し立てることによって強制的に売却される不動産のことです。

債権者が貸したお金などを回収するためにおこなわれる法的な手続きであり、物件の所有者の意思とは関係なく売却が進められます。

主な原因としては、住宅ローンの返済を滞納したケースや、固定資産税などの税金を長期間滞納したケースが挙げられます。

このように、所有者の経済的な事情により、裁判所の管理下で市場に出される点が競売物件の大きな特徴です。

競売物件と一般不動産取引との違い

競売物件と一般の不動産取引の最も大きな違いは、売主の存在、内覧の可否、そして購入後の保証の有無にあります。

一般の不動産取引では、売主の意思に基づいて売却価格が決められ、買主は事前に物件を内覧し、納得した上で契約を結ぶ流れが一般的です。

また、購入後に重大な欠陥が見つかった場合は、売主が責任を負う「契約不適合責任」があります。

一方、競売物件は裁判所が手続きを進めるため、占有者の同意が得られない場合は内覧はできず、契約不適合責任もありません。

購入後にどのような問題が発覚しても、買主がすべての責任を負う必要がある点が、一般の取引とは根本的に異なります。

競売物件はやばい・やめたほうがいいと言われる理由

競売物件の購入には魅力的な点がある一方で、「やばい」「やめたほうがいい」といった声も聞かれます。

そのように言われる背景には、一般の不動産取引にはない特有のリスクが存在するためです。

主な理由として、以下の4つの点が挙げられます。

• 不法占拠・居座りされる可能性がある
• 内覧ができない
• 契約不適合責任がない
• 自身で手続きを進める必要がある

ここからは、それぞれの理由について詳しく解説します。

不法占拠・居座りされる可能性がある

競売物件を落札しても、元の所有者や占有者が物件に住み続け、立ち退きに応じないリスクがあります。

物件の所有権は落札者に移りますが、占有者を退去させるためには、当事者間で交渉が必要です。

この交渉がスムーズに進まない場合、裁判所に「引渡命令」を申し立てるなど、法的な手続きを取らなければなりません。

その結果、実際に物件を使用できるようになるまで、想定以上の時間と費用がかかってしまう可能性があります。

内覧ができない

競売物件は、占有者の同意を得られない場合、物件の内部を直接確認する「内覧」ができません。

占有者が内覧に同意してくれる可能性は高いとはいえず、原則として競売物件は内覧できないと考えたほうがよいでしょう。

そのため、購入希望者は、基本的に裁判所が提供する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3つの資料から物件の状態を推測するしかありません。

そのため、雨漏りや設備の故障、構造上の問題といった、住んでみないと分からないような隠れた不具合を事前に把握することが困難です。

落札後に想定外の大規模な修繕が必要になるリスクは、常に考慮しておく必要があります。

契約不適合責任がない

競売物件の取引では、売主が買主に対して負う「契約不適合責任」が免責されます。

契約不適合責任とは、購入した不動産に、契約内容と異なる点や重大な欠陥があった場合に、売主が修理や代金減額などの責任を負うことです。

しかし、経済的な理由で競売になった不動産の所有者が金銭的な補償ができるとは考えにくく、契約不適合責任に関するリスクを抑えるために免責されます。

たとえば、落札した物件の設備に深刻な問題があったり、シロアリ被害が発覚したりしても、その修繕にかかる費用はすべて落札者の自己負担となります。

自身で手続きを進める必要がある

競売物件の購入手続きは、一般の不動産取引と異なり、不動産会社などの仲介者が存在しません。

そのため、物件情報の収集から現地調査、入札書類の作成、代金の納付など、一連の複雑な手続きを原則としてすべて自分自身でおこなう必要があります。

裁判所のウェブサイトで情報を確認し、定められた期間内に間違いなく書類を提出するなど、法的な知識と細やかな注意が求められます。

これらの手続きに不慣れな方にとっては、時間的にも精神的にも大きな負担となる可能性があるでしょう。

競売物件で起こるやばいトラブル事例

競売物件に潜むリスクは、実際にどのようなトラブルにつながるのでしょうか。

ここでは、知識がないまま購入してしまった場合に起こりうる、具体的なトラブルの事例を3つ紹介します。

• 修繕・リフォームに時間がかかる
• 立ち退き料を請求される
• 滞納金を負担させられる

これらの事例を知ることで、事前準備の重要性を理解できるでしょう。

修繕・リフォームに時間がかかる

内覧ができないケースが多い競売物件では、落札していざ中に入ってみると、想像以上に建物の劣化が進んでいるケースが少なくありません。

たとえば、相場より3割安く購入できても、実際には床下の腐食が激しく、雨漏りも複数箇所あるため、修繕工事が必要となって結局割高になるケースも考えられます。

物件資料の写真だけでは分からない建物内部の損傷は、大きな誤算につながる可能性があります。

そのため、入札価格を決める際には、ある程度の修繕費をあらかじめ予算に組み込んでおくことが不可欠です。

立ち退き料を請求される

占有者がいる物件を落札した場合、立ち退き交渉が難航し、トラブルに発展することがあります。

中には、占有者が高額な立ち退き料や引っ越し代を要求してくるケースも存在します。

実際に、元所有者との立ち退き交渉がこじれ、最終的に裁判所への引渡命令の申し立てや弁護士への依頼が必要となる事例も珍しくありません。

結果的に解決まで半年以上の期間と100万円以上の追加費用が発生するケースもあるため、入札する前に注意する必要があります。

後ほど「不法占拠者の有無を確認する」の章でトラブルの回避方法を解説するため、競売物件を検討している方は参考にしてください。

滞納金を負担させられる

マンションなどの区分所有建物を落札した場合、前の所有者が滞納していた管理費や修繕積立金を、落札者が支払う義務を負うことがあります。

これは区分所有法という法律で定められており、たとえ知らなかったとしても支払いを免れることはできません。

物件資料の「物件明細書」には滞納金の有無が記載されていますが、この情報を見落としてしまうケースがあります。

その結果、落札後に管理組合から、過去3年分の滞納金として数百万円の一括払いを請求されるといったトラブルに発展する事例もあります。

入札前には、物件資料の隅々まで目を通し、滞納金の有無を必ず確認することが極めて重要です。

競売物件購入でリスク・トラブルを回避する方法

これまで見てきたような競売物件特有のリスクは、適切な知識と準備によって回避できる可能性があります。

安全に取引を進めるために、押さえておくべき重要なポイントは以下の3つです。

• 競売資料をもとに調査する
• 金融機関や専門家に相談する
• 不法占拠者の有無を確認する

これらの方法を実践することで、トラブルに巻き込まれる可能性を下げることができるでしょう。

競売資料をもとに調査する

リスクを回避するための最も基本的な方法は、裁判所が公開している競売資料、通称「3点セット」を徹底的に読み込むことです。具体的には、次の書類を指します。

• 物件明細書
• 現況調査報告書
• 評価書

これらの書類は、物件の状態を判断するための唯一の公式な情報源となります。

たとえば、物件明細書で権利関係の問題がないかを確認し、現況調査報告書に添付されている写真から建物の劣化具合を推測します。

さらに、評価書で不動産鑑定士による評価額や周辺の取引事例を把握することで、適正な入札価格を検討できます。

これらの資料から潜在的なリスクをどれだけ正確に読み取れるかが、成功の鍵を握るといえるでしょう。

金融機関や専門家に相談する

競売物件の購入では、資金計画や法的手続きなど、専門的な知識が求められる場面が多くあります。

そのため、早い段階から金融機関や不動産の専門家に相談することが非常に重要です。

競売物件は一般的な住宅ローンの利用はまずできないため、競売に対して融資をおこなってくれる金融機関を事前に探しておく必要があります。

また、物件調査や入札価格の決定、権利関係の確認など、判断に迷う点については不動産会社などの専門家にアドバイスを求めるのが賢明です。

なかには競売にも対応している不動産会社もあるため、必要に応じて相談しながら進めると成功しやすいでしょう。

不法占拠者の有無を確認する

入札を検討する物件については、事前に現地を訪れ、自身の目で周辺環境や建物の外観を確認することが望ましいです。

その際、占有者がいるかどうかを可能な範囲で確認することも、後のトラブルを避けるために役立ちます。

もちろん、占有者に直接話しかけたり、敷地内に無断で立ち入ったりすることは絶対に避けましょう。

しかし、郵便受けの状態や電気メーターの動き、窓の様子などから、現在も人が住んでいるかどうかは推測できます。

このような地道な現地調査によって、書類だけでは分からない物件の実態を把握し、立ち退き交渉の難易度などをある程度予測することに繋がります。

競売物件の購入相談はファンズ不動産へ

競売物件は相場より安く購入できる一方で、一般の物件とは異なる特有のリスクが伴います。物件の内部状況が確認しづらかったり、手続きが複雑だったりと、不安を抱えながら進める方も少なくありません。

だからこそ、購入前に信頼できる専門家へ相談し、リスクを正しく理解したうえで判断することが大切です。競売物件の購入を検討されている方は、ファンズ不動産へお気軽にご相談ください。

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やばいだけではない！競売物件購入のメリット

これまで競売物件のリスク面に焦点を当ててきましたが、もちろんメリットも存在します。

リスクを正しく理解し、適切に対処できるのであれば、競売物件は非常に魅力的な選択肢となり得ます。

主なメリットとして、以下の3点が挙げられます。

• 相場より安く購入できる
• 珍しい物件を手に入れられる
• 手続きがシンプルで負担が少ない

ここからは、競売物件が持つ大きな可能性について解説します。

相場より安く購入できる

競売物件の最大のメリットは、一般の不動産市場の相場よりも安く購入できる可能性があることです。

裁判所が算出する物件の評価額は、市場価格の5割から7割程度が目安とされており、これを基準に入札が開始されます。

もちろん、人気のある物件は入札が集中して価格が上昇しますが、それでも最終的な落札価格は市場価格を下回るケースが多く見られます。

これまで解説してきたような様々なリスクが存在するため、その分が価格に反映されていると考えられるでしょう。

不動産投資の利回りを高めたい方や、マイホームの購入費用を少しでも抑えたい方にとっては、大きな魅力ともいえます。

珍しい物件を手に入れられる

一般の不動産市場にはなかなか流通しない、希少性の高い物件に出会えるチャンスがあることも競売の魅力です。

競売は所有者の意思とは関係なくおこなわれるため、通常であれば売却されることのないような物件が市場に出てくることがあります。

たとえば、都心の一等地に建つ邸宅や、風光明媚な場所にあるリゾート物件、デザイン性の高い建物など、思わぬ掘り出し物が見つかる可能性があります。

不動産情報サイトをチェックしていても出会えないような、一点ものの物件を手に入れられるかもしれないという点は、競売ならではの醍醐味でしょう。

手続きがシンプルで負担が少ない

一見、複雑に思える競売手続きですが、契約に関するプロセスは、一般の不動産取引よりもシンプルな側面があります。

一般の取引では、売主と買主の間で価格や引き渡し条件の交渉をおこない、双方が合意した内容で契約書を作成するなど、やり取りが複雑です。

一方、競売では、裁判所が定めたルールとスケジュールに沿って手続きが進められます。

入札者は定められた期間内に金額を提示し、落札後は期限内に代金を納付すれば所有権が移転します。

価格交渉などの駆け引きがないため、取引の透明性が高く、人によっては負担が少ないと感じられるでしょう。

競売物件購入をおすすめできる・できない方

競売物件は、メリットとデメリットがはっきりしているため、購入に向いている人とそうでない人がいます。

自身がどちらのタイプに当てはまるか、冷静に判断することが重要です。ここでは、それぞれどのような方が向いているのかを解説します。

おすすめできる方

競売物件の購入をおすすめできるのは、物件に潜むリスクを自身で調査・分析し、冷静に判断できる方です。

具体的には、不動産投資の経験が豊富で、物件の価値や修繕費用をある程度見極められる知識を持つ方が向いています。

また、占有者との立ち退き交渉や想定外の出費といった、万が一のトラブルにも対処できるだけの資金的、時間的な余裕も必要です。

十分な準備と知識があれば、競売物件のメリットを最大限に活かすことができるでしょう。

おすすめできない方

不動産取引の経験が浅い方や、購入後のリスクやトラブルを少しでも避けたいと考える方には、競売物件はおすすめできません。

特に、初めてマイホームを購入するという方にとっては、基本的に内覧ができない、保証がないといった点は大きな不安材料となるでしょう。

また、自己資金に余裕がなく、リフォーム費用などを別途用意することが難しい場合も、避けた方が賢明です。

このような方は、不動産会社の仲介を通じて、物件の状態をしっかり確認した上で購入できる、一般の不動産取引を選ぶことをおすすめします。

競売物件の入札から購入までの流れ

実際に競売物件を購入する場合、どのような手順で進めていくのでしょうか。

ここでは、物件を探し始めてから入札、そして所有権を取得するまでの大まかな流れを4つのステップで解説します。

1. 必要な書類を準備する
2. 入札する
3. 残金を納付する
4. 所有権移転登記をおこなう

各ステップで何をおこなうのかを具体的に解説します。

1：必要な書類を準備する

競売に参加するためには、まず入札に必要な次の書類と保証金を準備します。

• 入札書
• 暴力団員等に該当しない旨の陳述書
• 入札保証金振込証明書
• 添付書類（個人は住民票）

入札書と暴力団員等に該当しない旨の陳述書は、BIT（不動産競売物件情報サイト）からダウンロードできます。

入札保証金振込証明書は、金融機関で裁判所専用の振込依頼書から保証金を振り込めば入手できる書類です。

保証金の金額は、BIT（不動産競売物件情報サイト）内の物件情報のページに記載してあるため、確認してください。

2：入札する

必要書類と保証金の準備が整ったら、裁判所が定める入札期間内に、入札手続きをおこないます。

入札書に購入したい金額を記入し、準備した書類とともに封筒に入れ、郵送か裁判所の担当部署に提出します。

入札期間は通常1週間から1ヶ月程度設けられています。

一度提出した入札書は、原則として撤回や金額の変更はできないため、物件調査の結果をもとに、後悔のないよう適正な価格を慎重に決定することが重要です。

3：残金を納付する

入札期間が終了すると開札がおこなわれ、最も高い価格を提示した人が「最高価買受人」、つまり落札者となります。

落札者に決まったら、裁判所が定める期限までに、売却代金の残金を一括で納付する必要があります。

納付する金額は、入札した金額から、事前に納めた保証金を差し引いた額です。

通常、売却許可決定が確定してから約1ヶ月以内に納付することが求められます。

この代金納付をもって、物件の所有権は正式に落札者へ移転します。

4：所有権移転登記をおこなう

代金の全額を納付したら、裁判所書記官が所有権移転登記をおこないます。

この登記手続きによって、不動産の登記簿に記録されている所有者の名義が、前の所有者から落札者に書き換えられます。

これにより、第三者に対して自分が正式な所有者であることを法的に主張できるようになります。

「競売物件はやばい」に関するよくある質問

最後に、競売物件に関して多くの方が疑問に思う点について、Q&A形式で回答します。

これらの疑問を解消し、競売物件への理解をさらに深めましょう。

競売物件が安い理由とは？

競売物件が市場価格より安くなる主な理由は、買主が負うリスクが価格に反映されているためです。

具体的には、購入前に内覧ができない、契約不適合責任免責が適用されない、居座られる可能性があるなどのリスクです。

これらのリスクがあるため、一般の不動産市場よりも安い価格設定からスタートします。

住宅ローンを利用できる？

競売物件の購入では、一般的な金融機関の住宅ローンをそのまま利用することは原則としてできません。

競売で融資を利用する場合、裁判所が定める期間内に融資承認を取る必要があり、多くの金融機関ではこの期間内に承認することが難しいのが現状です。

そのため、競売専用のローンというのはなく、個別的に融資できるかどうかを金融機関に確認しなければなりません。

融資の相談をするだけでも専門的な知識を要するため、現金で競売に参加できない場合、まずは金融機関や不動産会社に相談し、必要な知識を得ておきましょう。

前の住人を追い出す方法は？

物件を落札したにもかかわらず、前の住人、つまり占有者が立ち退きに応じない場合は、法的な手続きを通じて退去を求めることになります。

まずは話し合いによる任意での退去を促しますが、交渉がうまくいかない場合は、裁判所に「引渡命令」を申し立てることができます。

この命令が出てもなお占有者が退去しない場合は、最終手段として、執行官が強制的に占有者を退去させる「強制執行」の手続きに進むことが可能です。

ただし、これらの法的手続きには相応の時間と費用がかかるため、弁護士などの専門家に相談しながら進めるのが一般的です。

まとめ

競売物件がやばいと言われる理由や実際に起こるトラブル事例、リスクを回避する方法などを解説しました。

不動産を競売で購入するのはやめたほうがいいと言われるのは、次のような理由があるためです。

• 不法占拠・居座りされる可能性がある
• 内覧ができない
• 契約不適合責任がない
• 自身で手続きを進める必要がある

ただし、競売資料をもとに調査したり不法占拠者の有無を確認したりすれば、上記のようなリスクを回避しやすくなります。

競売物件を検討している方は、本記事の内容を参考に一般の不動産取引にするか、競売にするかを慎重に検討しましょう。