競売物件とは？購入するメリット・デメリットは？買い方やリスクの回避方法を解説

競売物件は、不動産を市場価格より安く購入できる可能性がある選択肢の一つです。

しかし、「本当に安く買えるのか」「やばいと聞くけど大丈夫か」といった不安や疑問を持つ方も少なくありません。

結論として、競売物件は価格的な魅力がある一方で、特有のリスクを正しく理解し、備えることが不可欠です。 

この記事では、競売物件の基本的な仕組みから、メリット・デメリット、具体的なトラブル事例と対処法までを網羅的に解説します。

正しい知識を身につけることで、自身が競売物件を検討すべきかどうかの判断基準が明確になります。

不動産購入の選択肢を広げたい方、リスクを理解した上で賢く購入したい方は、ぜひご一読ください。

競売や競売物件とは何？簡単に解説

競売物件について理解を深めるためには、まず「競売」の仕組みや物件の特徴、そして似た言葉である「公売」との違いを知ることが大切です。

この章では、競売物件の基本となる次の3つのポイントを解説します。

• 競売の仕組み
• 競売物件の特徴
• 競売物件と公売物件の違い

ここからは、それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。

競売の仕組み

競売とは、住宅ローンなどの債務の回収が困難になった際に、債権者の申し立てにより裁判所が担保にした不動産を強制的に売却する法的な手続きのことです。

例えば、住宅ローンの返済が滞った場合、融資を行った金融機関が裁判所に申し立て、裁判所の管理下でその不動産が売りに出されます。

このように、法律に基づいて不動産の売却が進められるのが、競売の基本的な仕組みです。

競売物件の特徴

競売物件の最も大きな特徴は、一般的な不動産よりも低価格で入手できる可能性があることです。

その一方で、購入前に室内を直接確認する「内覧」が事実上難しいなど、購入者にとって不利な条件も存在します。

価格的な魅力がある反面、物件の状態を正確に把握できないリスクや、後述するような専門的な知識が必要となる場面もあります。

このように、メリットとデメリットが表裏一体となっている点が、競売物件を理解する上で重要なポイントといえるでしょう。

競売物件と公売物件の違い

競売物件とよく似たものに「公売物件」がありますが、両者は手続きを管轄する機関と、売却に至る理由が根本的に異なります。

主な違いは次の通りです。

項目	競売物件	公売物件
管轄機関	裁判所	国や地方公共団体
主な理由	債務不履行（住宅ローンなど）	税金の滞納
根拠法	民事執行法	国税徴収法地方税法

競売物件は、金融機関からの借入金返済が滞った際に、裁判所の手続きによって売却される不動産を指します。

一方で、公売物件は固定資産税や住民税などの税金が滞納された際に、国税庁や市区町村といった行政機関が差し押さえた財産を売却する手続きです。

競売物件の3つの種類

不動産競売は、申し立ての理由や目的によって、主に3つの種類に分けられます。

• 強制競売
• 担保不動産競売
• 形式的競売

それぞれの競売がどのような背景でおこなわれるのかを理解することで、物件への理解も深まります。

一つずつ具体的に解説します。

強制競売

強制競売とは、確定判決や公正証書といった「債務名義」に基づき、強制的に不動産を売却する手続きのことです。

債務名義とは、法的に強制執行できる権利が認められた公的な文書を指します。

この競売は、住宅ローンのような担保設定がある借金だけでなく、個人間の貸し借りや事業資金の借入、損害賠償金の未払いなど、さまざまな金銭トラブルが原因で申し立てられます。

担保の有無にかかわらず、債務者の財産を差し押さえて現金化し、債権の回収を図るのが特徴です。

担保不動産競売

担保不動産競売とは、不動産を担保にしてお金を借りる際に設定される「抵当権」を実行して行われる競売手続きです。

一般的に「競売物件」として市場に出回る不動産の多くが、この種類に該当します。

住宅ローンの返済が滞った際に、融資をおこなった金融機関が担保としていた不動産を売却し、貸付金を回収する目的で実施されます。

私たちの生活に最も身近な競売といえるでしょう。

形式的競売

形式的競売とは、借金の返済を目的とするのではなく、不動産を現金化して公平に分配するために行われる競売です。

たとえば、相続した一つの不動産を複数の相続人で分けたい場合や、離婚に伴い夫婦の共有名義の不動産を財産分与する場合などが挙げられます。

物理的に分割することが難しい不動産を、裁判所の手続きを通じて売却し、その売却代金を関係者で分配します。

他の2つとは異なり、関係者間の問題を解決するための手段として利用される点が大きな特徴です。

競売物件を購入するメリット

競売物件にはリスクもありますが、それを上回る可能性のあるメリットも存在します。

主なメリットとして、次の3点が挙げられます。

• 相場より安く購入できる
• 珍しい物件を見つけられる
• 複雑な手続きが不要

競売物件を購入するメリットをそれぞれ解説します。

相場より安く購入できる

競売物件を購入する最大のメリットは、周辺の不動産相場よりも安く手に入れられる可能性があることです。

裁判所が設定する「売却基準価額」は、物件の評価額を基に算出され、市場価格の5～7割程度に抑えられるのが一般的です。

また、内覧ができないなどのリスクがあるため、入札者の心理として価格が抑えられる傾向にあります。

この価格的な魅力が、多くの購入検討者にとって一番の動機となっています。

珍しい物件を見つけられる

一般の不動産市場にはなかなか流通しない、珍しい物件に出会える可能性がある点もメリットの一つです。

競売は所有者の意思とは関係なくおこなわれるため、普段は売りに出されないような好立地の物件や、こだわりのあるユニークな建物が対象となることがあります。

多様な物件の中から、思わぬ掘り出し物を見つけられるチャンスがあるのは、競売物件ならではの魅力といえるでしょう。

複雑な手続きが不要

一般的な不動産取引で発生する、売主との価格交渉や契約条件の細かな調整といった手続きが不要な点も競売物件を購入するメリットです。

競売では、裁判所が定めたルールとスケジュールに沿って、入札から引き渡しまでが統一された流れで進行します。

手続きの透明性が高く、交渉の負担を避けたい人に適した仕組みといえるでしょう。

競売物件を購入するデメリット・リスク

競売物件の購入を検討する上で、メリット以上にデメリットやリスクを正しく理解することが極めて重要です。

特に注意すべき代表的なリスクとして、次の3つが挙げられます。

• 内覧ができない
• 居座られる可能性がある
• 契約不適合責任が適用されない

これらのリスクを知らずに購入すると、後々大きなトラブルにつながる可能性があるため、デメリットも把握しておいてください。

内覧ができない

競売物件は、入札前に物件の内部を直接確認する「内覧」が原則としてできません。

物件の所有権はまだ元の所有者にあるため、裁判所が買主候補の内覧を強制する権限がないためです。

内覧ができない場合、購入希望者は裁判所が提供する資料だけで物件の状態を判断する必要があります。

雨漏りや設備の故障、構造上の問題といった隠れた欠陥を事前に把握できず、購入後に高額なリフォーム費用が発生する可能性がある点は、最大の懸念点といえるでしょう。

居座られる可能性がある

物件を無事に落札できたとしても、元の所有者や賃借人などの占有者が、引き渡しに応じずに居座り続けるリスクがあります。

占有者には法的に退去する義務がありますが、経済的な事情や感情的な対立から、スムーズな立ち退きが困難なケースも少なくありません。

この場合、裁判所に「引渡命令」を申し立て、最終的には強制執行という法的な手段で退去を求めることになります。

立ち退き交渉には、多大な時間と精神的、金銭的なコストがかかる可能性があることを覚悟しておく必要があります。

契約不適合責任が適用されない

一般的な不動産取引では、購入した物件に契約内容と異なる欠陥が見つかった場合、売主が修繕や代金減額などの責任を負う「契約不適合責任」という制度で買主が保護されます。

しかし、競売物件の取引では、この契約不適合責任が免責される点には注意しましょう。

競売物件の所有者には、経済的な余裕がなく責任を負えないためです。

たとえば、購入後にシロアリ被害や給排水管の重大な故障が発覚しても、その修繕費用はすべて落札者の自己負担となります。

リスクを抑えて競売物件を買うならファンズ不動産がおすすめ

競売物件は一般の中古物件より安く購入できる一方で、内覧ができなかったり、契約不適合責任が適用されなかったりと、独自のリスクも存在します。

購入後に思わぬトラブルへ発展しないためには、事前に物件情報をしっかり読み解き、注意すべきポイントを把握しておくことが大切です。

競売物件をできるだけ安全に購入したい場合は、専門知識を持つ不動産会社に相談するのがおすすめです。リスクを抑えながら競売物件を検討したい方は、ファンズ不動産へお気軽にご相談ください。

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競売物件で起こるトラブル事例と対処法

競売物件の購入では、特有のトラブルが発生することがあります。

ここでは、代表的なトラブル事例と対処法について解説します。

• 不法占拠される
• 修繕費用が高額になる
• 家財道具が残っている

事前に事例を知り、万が一の際の対処法を理解しておくことが重要です。

不法占拠される

落札後も占有者が立ち退かない「不法占拠」は、競売物件で最も発生しやすいトラブルの一つです。

まずは専門家を交えて話し合いをおこない、任意での立ち退きを促すのが基本的な対応となります。

それでも解決しない場合は、裁判所に「引渡命令」を申し立て、物件の明け渡しを求めます。

最終的には、裁判所の執行官が強制的に占有者を退去させる「強制執行」という手続きに進むことになりますが、これらの法的手続きには専門的な知識が必要です。

修繕費用が高額になる

購入後に物件の著しい劣化や不具合が発覚し、想定をはるかに超える修繕費用が必要になるトラブルも少なくありません。

内覧ができないため、このようなリスクを完全には避けられないのが実情です。

対処法としては、入札前に「現況調査報告書」などの資料を専門家と共に徹底的に読み込み、物件の状態を可能な限り正確に推測することが重要です。

その上で、不測の事態に備えて、リフォーム費用として十分な余裕を持った資金計画を立てておくことが不可欠といえるでしょう。

家財道具が残っている

物件の引き渡しを受けた際に、室内に前の所有者の家財道具が大量に残されている「残置物」の問題も頻繁に発生します。

これらの残置物の所有権は落札者にはないため、勝手に処分することはできません。

基本的には、元の所有者に引き取りを求めることになりますが、連絡が取れない場合などは、法的な手続きを経て処分する必要があります。

処分にかかる費用はすべて落札者の負担となるため、入札前に現況調査報告書の写真などで残置物の量を把握し、あらかじめ処分費用を予算に組み込んでおきましょう。

競売物件購入前に確認すべき資料

内覧ができない競売物件において、物件の状態や権利関係を判断するための情報源は、裁判所が提供する資料に限られます。

特に重要なのが次の3つの資料で、通称「3点セット」と呼ばれます。

• 物件明細書
• 現況調査報告書
• 評価書

これらの資料を正確に読み解くことが、リスクを回避し、適切な入札価格を判断する上で不可欠です。

物件明細書

物件明細書とは、その不動産に関する権利関係について記載された、3点セットの中で最も重要な書類です。

この書類を確認することで、落札者が物件の所有権を取得した後も、引き継がなければならない権利があるかどうかを判断できます。

たとえば、建物の賃借人がいる場合、その賃借権を落札後も引き継ぐ必要があるのか、それとも新しい所有者に効力が及ばないのかといった重要な情報が記載されています。

入札前には必ず最初に目を通し、落札者にとって不利な権利関係が存在しないかを慎重に確認することが大切です。

現況調査報告書

現況調査報告書とは、裁判所の執行官が実際に現地を調査し、物件の状況をまとめたレポートのことです。

土地の状況、建物の外観や内観の写真、間取り図、占有者の有無やその状況などが詳細に記載されています。

内覧ができない競売物件において、物件の物理的な状態を把握するための最も重要な情報源となります。

写真や記載内容から、建物の劣化具合やリフォームの必要性、周辺環境などを推測し、リスクを評価するための貴重な資料です。

評価書

評価書とは、不動産鑑定士が専門的な観点から物件の経済的な価値を評価し、まとめた書類です。

土地と建物の評価額の内訳や、その算出根拠、周辺の取引事例、都市計画法などの法律上の規制といった情報が記載されています。

裁判所が、入札の目安となる「売却基準価額」を決定する際の基礎となる資料です。

購入希望者にとっても、物件の資産価値を客観的に把握し、適切な入札価格を算出するための重要な参考資料となります。

競売物件の入札から購入までの流れ

競売物件の購入は、一般的な不動産取引とは異なり、裁判所が定めた手続きに沿って進められます。

ここでは、物件探しから所有権の取得までの大まかな流れを、5つのステップで解説します。

1. 競売物件を探す
2. 入札する
3. 競売の結果を待つ
4. 残金を支払う
5. 所有権移転の手続きをする

各ステップの内容を順番に見ていきましょう。

1：競売物件を探す

はじめに、購入したい物件を探します。

競売物件の情報は、裁判所が運営する不動産競売物件情報サイト、通称「BIT」で誰でも無料で閲覧可能です。

このサイトでは、全国の裁判所が扱う競売物件の情報が公開されており、物件の概要や入札期間、そして購入判断に不可欠な「3点セット」の資料もダウンロードできます。

まずはBITでどのような物件が出ているかを確認することから始めましょう。

2：入札する

購入したい物件が見つかったら、定められた入札期間内に、管轄の裁判所へ入札手続きをおこないます。

入札には、裁判所が指定する保証金を納付する必要があり、金額は通常、売却基準価額の2割程度です。

その上で、購入希望価格を記入した「入札書」を、保証金の振込証明書などと共に裁判所に提出します。

入札は郵送または直接持参によっておこない、一度提出した入札書の内容は変更できません。

3：競売の結果を待つ

入札期間が終了すると、定められた「開札日」に裁判所で開札がおこなわれ、落札者が決まります。

有効な入札の中で、最も高い価格を提示した人が「最高価買受申出人」、つまり落札者となります。

開札の結果は、BITのサイト上や、裁判所の掲示板で公表されます。

落札できなかった場合、納付した保証金は後日返還される仕組みです。

4：残金を支払う

落札者となった後、裁判所から売却許可決定が下されると、代金の納付期限が通知されます。

落札者は、定められた期限内に、入札価格から入札時に納付した保証金を差し引いた残額を一括で裁判所に納付しなければなりません。

この残代金の納付が完了した時点で、物件の所有権が正式に落札者へ移転します。

期限内に納付できないと、保証金は没収され、購入する権利を失うため注意が必要です。

5：所有権移転の手続きをする

落札者が残代金を全額納付すると、裁判所が法務局に対して所有権移転の登記手続きを依頼します。

この手続きを「嘱託登記」といいます。

嘱託登記が完了すると、不動産登記簿上の所有者名義が、前の所有者から落札者へと正式に変更されます。

これにより、第三者に対しても自分が所有者であることを法的に主張できるようになり、すべての購入手続きが完了します。

競売物件に関するよくある質問

最後に、競売物件の購入を検討する際に多くの方が抱く疑問について、Q&A形式でお答えします。

• 住宅ローンを利用できる？
• 競売物件がやばいと言われる理由は？
• 競売物件はなぜ安い？

これらの疑問を解消し、競売物件への理解を深めましょう。

住宅ローンを利用できる？

競売物件の購入において、一般的な住宅ローンを利用することは難しいのが現状です。

理由として、残代金を裁判所が定めた期限内（通常は約1ヶ月以内）に一括で納付する必要があり、通常の住宅ローンの審査ではスケジュールが間に合わないためです。

基本的に競売物件に対する融資を前向きに取り組んでくれる金融機関は少ないため、入札を検討する場合は早めに金融機関に相談しましょう。

競売物件がやばいと言われる理由は？

競売物件が「やばい」と言われる主な理由は、これまで解説してきたような特有のリスクに集約されます。

具体的には、「内覧ができず物件の状態が不明」「占有者が立ち退かないトラブル」「購入後の欠陥はすべて自己責任となる」といった点が挙げられます。

これらのリスクを十分に理解しないまま安易に手を出すと、想定外の出費や法的なトラブルに巻き込まれる可能性が高いことは事実です。

しかし、リスクを正しく理解し、信頼できる専門家のサポートを受けながら慎重に進めれば、過度に恐れる必要はないともいえます。

競売物件はなぜ安い？

競売物件が市場価格より安くなる主な理由は2つあります。

1つ目は、裁判所が定める売却の基準となる価額が、市場価格よりも低めに設定される傾向にあることです。

2つ目は、内覧不可や占有者トラブルといったさまざまなリスクが存在するため、入札者が限定され、結果として入札価格が上がりにくいことが挙げられます。

つまり、物件が内包するリスクの大きさが価格に反映されていると考えることができるでしょう。

まとめ

この記事では、競売物件の基本的な仕組みからメリット、そして購入を検討する上で最も重要なデメリットやトラブル事例について解説しました。

競売物件は、相場より安く不動産を手に入れられる可能性がある一方で、内覧不可や占有者トラブルといった専門知識が求められるリスクも伴います。

安易な判断はせず、まずはメリットとデメリットの両方を正しく理解することが重要です。

競売物件の購入を検討している方は、本記事で解説した内容を参考に、入札するかどうかを慎重に判断してください。