マンション購入でかかる税金の種類とは？税額シミュレーションや控除に役立つ税金対策を解説

「マンション購入時に課される税金はいくらくらいかかるの？」と、課税額が気になる方も多いことでしょう。

購入時に課される税額は、物件の築年数や専有面積などによって異なるため、一概にいくらとはいえません。

そのため、どのような税金が課されるのか、課税額はいくらなのかを自身で計算できるよう、準備する必要があります。

本記事では、マンション購入時に課される税金の種類や計算方法について解説します。

あわせて節税方法も紹介するため、少しでも税額を抑えたい方は記事の内容を参考にして優遇税制を利用してみてください。

マンション購入でかかる税金の種類

マンション購入時には、次の税金が課されます。

• 消費税
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税

各税金がいつ、どのくらい課されるのか把握すれば、購入時の資金計画を立てられるようになります。

購入に必要な貯蓄額を知るためにも、各税金の内容を正確に把握しましょう。

消費税

消費税は、物やサービスを消費する際に課される税金です。

不動産売買においては、仲介手数料、司法書士への報酬などに消費税が課されます。

また、売主が不動産会社である建物の購入代金も消費税の課税対象です。

ただし、土地の購入価格については、売主が不動産会社でも消費税は課されません。

税額は次の式で計算できます。

消費税 = 購入価格 × 10%

消費税は物やサービスの購入時、購入者は納税義務者である課税事業者に支払います。

参照元：国税庁 消費税のしくみ

不動産取得税

不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税金です。

税額は次の式で計算できます。

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 4% ※税率は標準税率です ※自治体によって税率は異なります ※2027年3月31日の取得までの税率は3%に軽減されます

所有権移転登記をおこなってから、半年後くらいに自治体から納税通知書が送られてきます。

納付は、納税通知書の納期までにおこないましょう。

参照元：総務省 不動産取得税

登録免許税

登録免許税は、法務局で登記をおこなう際に課される税金です。

税額は固定資産税評価額に税率を乗じて計算できますが、次のように登記によって税率は異なります。

登記の種類		標準税率
所有権移転登記	土地	1,000分の20
	建物	1,000分の20
抵当権設定登記		1,000分の4

なお、登記は司法書士に依頼するのが一般的であり、引渡し時に報酬とともに登録免許税相当分のお金を司法書士に渡します。

参照元：財務省 登録免許税に関する資料

印紙税

印紙税は、課税文書を作成したときに課される税金です。

不動産売買における主な課税文書は、不動産売買契約書と金銭消費貸借契約書です。

税額は、次のように課税文書に記載する金額によって変わります。

売買金額	不動産売買契約書（※1）	金銭消費貸借契約書
500万円超1,000万円以下	5,000円	1万円
1,000万円超5,000万円以下	1万円	2万円
5,000万円超1億円以下	3万円	6万円
1億円超5億円以下	6万円	10万円

なお、印紙税は課税文書作成時、書類に課税額分の収入印紙を貼り、割印をしたうえで納付します。

参照元：国税庁 印紙税額

マンション購入後に毎年かかる税金の種類

マンション購入後に毎年かかる税金は、次のとおりです。

• 固定資産税
• 都市計画税

税金は購入時だけでなく、所有し続ける限り課される税金もあります。

このような税金はランニングコストの一つとして考え、毎年の納税に備えて貯蓄しましょう。

固定資産税

固定資産税は、不動産といった固定資産の所有者に課される税金です。

1月1日現在の所有者に課される税金であり、不動産を所有し続ける限り、毎年納付しなければなりません。

なお、税額は次の式で計算します。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4% ※税率は標準税率です ※自治体によって税率は異なります

納税通知書は毎年4月〜6月ごろに送付され、一括もしくは4分割して納付します。

参照元：総務省 固定資産税

都市計画税

都市計画税は、市街化区域内にある不動産の所有者に課される税金です。

1月1日現在、市街化区域内の不動産を所有している方に毎年度課されます。

税額は、次の式で計算します。

都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3% ※税率は標準税率です ※自治体によって税率は異なります

固定資産税と同様に、4月〜6月ごろに自治体から納税通知書が届きます。

納付方法も同じで、一括もしくは4分割して納付します。

なお、不動産が市街化区域内にあるか調査する際は、不動産の住所地を管轄する自治体の建築指導課や都市計画課などに連絡してみましょう。

参照元：総務省 都市計画税

マンション購入時の税金の計算には「固定資産税評価額」が必要

マンション購入時の税金の中には、固定資産税評価額をもとにして計算するものがあります。

このような理由から、購入時の税金を計算するためには固定資産税評価額の調べ方について理解する必要があります。

正確な税額を知りたい方は、内容を参考にして計算してみてください。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、次の方法で調査できます。

• 固定資産税決定通知書を確認する
• 固定資産税評価証明書か固定資産税公課証明書を取得する

固定資産税決定通知書は、不動産の所有者に対して自治体から郵送されてくる書類です。

一方、固定資産税評価証明書や固定資産税公課証明書は、調査したい不動産の住所地を管轄する自治体で取得できる書類です。

自治体によって取得費は異なりますが、一般的に1通につき400円程度かかります。

取得できるのは不動産の所有者であり、他人が取得する際は所有者本人が記名押印した委任状を自治体に提出する必要があります。

参照元：東京都主税局 固定資産に関する証明書等の手数料について

固定資産税評価額は変動する

固定資産税評価額は一定の年数が経過すると変動するため、調査する際は最新の書類を確認する必要があります。

評価額は、3年に1度評価替えがおこなわれます。

直近では2024年度に評価替えがおこなわれており、次回評価額が変更されるのは2027年度です。

評価替えで評価額が変わるため、最新の固定資産税評価額を調査しないと、正確な税額を計算できないため注意が必要です。

参照元：東京都主税局 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

マンション購入でかかる税金はいくら？税額をシミュレーション

マンション購入でかかる税額は、新築と中古で大きく異なる場合があります。

ここでは、どの程度税額に差が出るのか、税額をシミュレーションします。

シミュレーションでは具体的な計算もおこなうため、自身で税額を計算したいと考える方は内容を参考にしてみてください。

新築マンションの場合

新築マンションの税金計算は、次の条件でシミュレーションします。

項目	金額・概要
売主	課税事業者
売買価格	5,000万円 （内訳：建物4,000万円・土地1,000万円）
固定資産税評価額	建物3,000万円・土地800万円
住宅ローン借入額	4,000万円
司法書士報酬	10万円
専有面積	70㎡
土地の持分面積	20㎡

【消費税】

売買代金の税額	4,000万円 × 10% = 400万円
仲介手数料の税額	（5,000万円 × 3% + 6万円）× 10% = 15万6,000円
司法書士報酬の税額	10万円 × 10% = 1万円
消費税額の合計	416万6,000円

【不動産取得税】

建物の税額	（3,000万円 − 1,200万円）× 3% = 54万円
土地の税額	（800万円 × 1/2 × 3%）−  84万円 = 0円（課税なし） （1）150万円 × 3% = 4万5,000円 （2）（800万円 ÷ 20㎡ × 1/2）×（70㎡ × 2）× 3% = 84万円
不動産取得税の合計	54万円

【登録免許税】

建物の所有権移転登記の税額	3,000万円 × 0.3% = 90,000円
土地の所有権移転登記の税額	800万円 × 1.5% = 12万円
抵当権設定登記の税額	4,000万円 × 0.1% = 4万円
登録免許税の合計	16万9,000円

【印紙税】

売買契約書の税額	1万円
金銭消費貸借契約書の税額	2万円
印紙税の合計	3万円

このシミュレーションの場合、購入時の税金の合計額は490万5,000円となります。

中古マンションの場合

中古マンションの税金計算は、次の条件でシミュレーションします。

項目	金額・概要
売主	個人
売買価格	3,000万円 （内訳：建物2,500万円・土地500万円）
固定資産税評価額	建物2,000万円・土地400万円
住宅ローン借入額	2,000万円
司法書士報酬	5万円
専有面積	70㎡
土地の持分面積	20㎡

【消費税】

仲介手数料の税額	（3,000万円 × 3% + 6万円）× 10% = 9万6,000円
司法書士報酬の税額	5万円 × 10% = 5,000円
消費税額の合計	10万1,000円

【不動産取得税】

建物の税額	2,000万円 × 3% = 60万円
土地の税額	400万円 × 3% = 12万円
不動産取得税の合計	72万円

【登録免許税】

建物の税額	2,000万円 × 2% = 40万円
土地の税額	400万円 × 1.5% = 6万円
抵当権設定登記の税額	2,000万円 × 0.4% = 8万円
登録免許税の合計	54万円

【印紙税】

売買契約書の税額	1万円
金銭消費貸借契約書の税額	2万円
印紙税の合計	3万円

このシミュレーションの場合、購入時の税金の合計額は139万1,000円となります。

マンション購入で利用できる税金対策

マンション購入時に課される税金の中には、優遇税制が設けられており、通常よりも税額が低くなる場合があります。

具体的には、次のような優遇税制があります。

• 不動産取得税の軽減措置
• 登録免許税の軽減措置
• 住宅取得等資金贈与の非課税特例
• 固定資産税の軽減措置
• 住宅ローン控除

どのようなケースで優遇税制が適用されるのか理解し、正確な資金計画を立てましょう。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税は、次の条件を満たした不動産を購入したときに軽減措置が適用されます。

• 自己居住用の家屋
• 課税床面積が50㎡以上240㎡以下の家屋
• 1982年1月1日以降に建築された家屋もしくは一定の耐震基準を満たす家屋

この条件をすべて満たした場合、次の式が適用されます。

建物の不動産取得税 = （固定資産税評価額 − 控除額）× 3% ※控除額は自治体によって異なります

また、先述した条件を満たした場合、土地の不動産取得税は次の式で計算します

土地の不動産取得税 = （固定資産税評価額 × 1/2 × 3%）− 控除額 控除額は次の式で計算し、金額が多いほうを利用します （1）150万円 × 税率 （2）土地1㎡当たりの価格 × 住宅の床面積の2倍（1戸当たり200㎡を上限）× 税率

建物の控除額を知りたい場合は、購入する不動産の住所地を管轄する自治体に確認しましょう。

登録免許税の軽減措置

登録免許税の軽減措置を受けると、次のように税率が変わります。

登記の種類		標準税率	軽減税率
所有権移転登記	土地	1,000分の20	1,000分の15（※1）
	建物	1,000分の20	1,000分の3（※2）
抵当権設定登記		1,000分の4	1,000分の1（※2）

建物の軽減税率の適用を受けるためには、適用期間に加えて、次の条件を満たす必要があります。

• 個人の住宅として利用する床面積50㎡以上の家屋
• 1982年1月1日以降に建築された家屋または一定の耐震基準に適合する家屋

一方、土地の軽減税率は、2026年3月31日までに購入するすべての方に適用されます。

住宅取得等資金贈与の非課税特例

住宅取得等資金贈与の非課税特例とは、直系尊属から住宅購入用資金を贈与されても500万円までなら贈与税が非課税になる優遇税制です。

本特例を利用するためには、次の条件を満たす必要があります。

• 2026年12月31日までに住宅購入・増改築用資金の贈与を受ける
• 資金を贈与する方は父母または祖父母
• 贈与を受けた年に贈与の申告・特例の利用の申告をする

また、省エネ性能・耐震性能・バリアフリー性能が一定以上の物件を購入する場合は、非課税枠が500万円から1,000万円に増額されます。

参照元：国税庁 No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

固定資産税の軽減措置

固定資産税には、住宅用地の特例と新築住宅の特例があります。

【住宅用地の特例】

住宅の敷地となっている土地は、次のように固定資産税評価額が下がります。

住宅の敷地面積	固定資産税評価額の軽減率
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	固定資産税評価額 × 1/6
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	固定資産税評価額 × 1/3

【新築住宅の特例】

建物の固定資産税は、次の表のように減税されます。

	床面積要件	減額割合	減額期間
新築住宅	50㎡以上280㎡以下	1/2（※2）	3年間
新築マンション（※1）			5年間
認定長期優良住宅			5年間 7年間（※1）

2026年1月現在、新築住宅の特例が延長されるかは不透明であり、制度が終了する可能性もある点には注意が必要です。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高に応じた金額が所得税・住民税から控除される制度です。

借入上限額や控除期間、控除割合は次のとおりです。

購入住宅	住宅環境性能等	借入上限額	控除期間	控除割合
新築住宅買取再販	認定長期優良住宅 認定低炭素住宅	4,500万円5,000万円（※）	13年間	0.7%
	ZEH水準省エネ住宅	3,500万円4,500万円（※）
	省エネ基準適合住宅	3,000万円4,000万円（※）
	その他住宅	適用なし	10年間
既存住宅	認定長期優良住宅 認定低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅	3,000万円	10年間
	その他住宅	2,000万円

なお、2026年の税制大綱により、住宅ローン控除の延長が決定されましたが、内容が変更される可能性があります。

住宅ローン控除の利用を検討する方は、国土交通省や国税庁の公式サイトから最新情報を確認してください。

参照元：国土交通省 住宅ローン減税

マンション購入でかかる税金の注意点

マンション購入でかかる税金については、次の点に注意する必要があります。

• 固定資産税・都市計画税を事前に想定しておく
• 期日までに必ず納付する
• 制度に変化がないか毎年確認する

注意点を理解し、マンション購入に後悔しないよう対策を講じましょう。

固定資産税・都市計画税を事前に想定しておく

マンションを購入する際は、固定資産税と都市計画税の税額を事前に想定しましょう。

どちらの税金も購入後、売却や相続するまで所有者に課され続けます。

ランニングコストとして計上しないと、納付が厳しくなる可能性もあるため、事前に税額を把握する必要があります。

とくに、新築や築浅のマンションを購入する場合は、新築住宅の特例が切れたあとの税額も把握しましょう。

特例が切れると税額が元に戻るため、期限が切れた後の金額を資金計画に入れておかないと、納付が厳しくなる恐れもあります。

期日までに必ず納付する

各種税金は、期日までに必ず納付しましょう。

次のように、税金には納付の期日が定められています。

印紙税	課税文書作成時
不動産取得税	自治体が指定する日
登録免許税	登記申請時

期日までに納付しないと、過怠税や延滞金が発生したり、手続きを進められなくなったりします。

金銭的、時間的な問題が発生する可能性があるため、いつまでに税金を納付する必要があるのか事前に把握しましょう。

制度に変化がないか毎年確認する

税金を確認する際には、税額だけでなく制度に変化がないか確認しましょう。

とくに、節税につながる制度は適用期限が決められているケースが多く、期限が延長されない場合もあります。

制度の期限が延長されなかった場合、節税できると考えていた分の税額を納付しなければならなくなる可能性もあります。

税金に関する制度は年末や年度末を期限としている場合が多いため、契約や引渡しがこれらの時期に近い場合は注意が必要です。

マンション売却時にかかる税金

マンションの将来的なリセールを考えて購入を検討する場合、売却時にかかる税金を把握する必要があります。

売却時に課される税金は、次のとおりです。

• 所得税
• 住民税

各税金の内容を理解し、売却時に課される税金を想定しておきましょう。

所得税

マンションを売却した際、譲渡所得が発生すると所得税が課されます。

不動産を譲渡した際の所得税の税率は、次のように売却した不動産の所有期間によって変わります。

区分	短期譲渡所得	長期譲渡所得
期間	5年以下	5年超
税率	30.63%	15.315%

所有期間は、課税対象の不動産を売却した年の1月1日現在で判断されます。

なお、所得税の納税が必要な場合、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告と納付を完了させる必要があります。

参照元：国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

住民税

マンションを売却したときに、譲渡所得が発生すると所得税の他に住民税も課されます。

不動産売却に関する住民税の税率は、次のとおりです。

区分	短期譲渡所得	長期譲渡所得
期間	5年以下	5年超
税率	9%	5%

住民税の納期は所得税と異なり、自治体が指定する期日までに納付します。

期日は、不動産を売却した年の翌年に自治体から送付される、住民税決定通知書の記載を確認しましょう。

参照元：総務省 個人住民税

マンション購入時の税金に関するよくある質問

マンション購入時の税金についてよくある質問は、次のとおりです。

• 不動産取得税がかからないケースとは？
• 住宅ローン控除の還付金はいつ受け取れる？
• マンション売却で利用できる特別控除は？

それでは、よくある質問とその回答を紹介します。

不動産取得税がかからないケースとは？

不動産取得税がかからないケースは、物件の固定資産税評価額よりも控除額のほうが大きい場合です。

築年数に応じた控除額が多い不動産取得税は、新築や築浅のマンションを購入しても課税されない場合があります。

ただし、新築や築浅だとしても、必ず課税額がゼロになるわけではありません。

新築・築浅を購入する際には、念のため不動産取得税が課されるかどうかを不動産会社に確認しましょう。

住宅ローン控除の還付金はいつ受け取れる？

住宅ローン控除の還付金は、手続き完了から3週間〜1か月程度で指定の口座に振り込まれます。

給与所得者の場合、1回目は確定申告後、2回目以降は年末調整後、1か月前後で振り込まれます。

所得税を控除しきれなかった分は住民税から控除されるため、住宅ローン控除は大きな節税効果を生む制度といえるでしょう。

なお、住民税の最大控除額は9万7,500円です。

マンション売却で利用できる特別控除は？

マンション売却で利用できる特別控除の代表例は、次のとおりです。

• マイホームを売ったときの特例
• 公共事業などのために土地や建物を売ったときの特例
• 被相続人の空き家を売ったときの特例

特別控除の適用を受けられれば、譲渡所得から一定の金額が控除できます。

ただし、特別控除の適用を受けるためには、一定の条件を満たさなければなりません。

条件を確認する際は、国税庁の公式サイトを確認するか、税理士や不動産会社に相談しましょう。

参照元：国税庁 No.3223 譲渡所得の特別控除の種類

まとめ

マンション購入時には、消費税や不動産取得税など、いくつもの税金が課されます。

購入する物件によっては、高額な税金が課される場合もあるため、購入を検討する段階で課税額を正確に計算する必要があります。

各税金は計算方法と優遇税制の内容を理解していれば、自身での計算が可能です。

ただし、税金の中には計算が難しいものもあるため、正確な税額を計算できるか心配な場合は、不動産会社に相談しましょう。

不動産会社に相談すれば、物件ごとの資金計画を立ててくれることでしょう。