マンション購入における住宅ローンとは？いくら借りられる？知っておきたい基礎知識を解説

マンション購入は人生で最も大きな買い物の一つであり、多くの方が住宅ローンを利用して資金を調達します。

しかし、自身の年収でいくら借りられるのか、変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきかなど、資金計画に不安を感じる方も少なくありません。

結論として、住宅ローンは借りられる額ではなく、生活に支障のない返せる額で組むことが重要であり、金利タイプも慎重に選ぶ必要があります。

本記事では、住宅ローンの基本的な仕組みや金利の種類、無理のない借入額のシミュレーション方法、審査のポイントなどについて解説します。

マンション購入の資金計画に失敗したくない方や、住宅ローンの正しい知識を身に付けたい方は、ぜひ参考にしてください。

マンション購入時に利用する住宅ローンの仕組み

はじめに、住宅ローンを検討する際に押さえておくべき主要な項目3つを解説します。

• 住宅ローンの用途
• 金利タイプ（固定・変動・期間選択）
• 返済方法（元利均等・元金均等）

それぞれの内容を具体的に解説します。

住宅ローンは用途が決められている

住宅ローンとは、原則として本人や家族が住むための住宅を購入、または新築、増改築するために利用できるローンのことです。

資金の使い道が居住用の不動産に限られているため、一般的なフリーローンやカードローンと比較して、低金利で長期間の借り入れが可能です。ただし、賃貸経営などを目的とした投資用物件の購入には利用できません。

そのため、将来的に転勤などで自宅を賃貸に出す可能性がある場合は、金融機関への事前の相談が必要になります。

また、セカンドハウスや親族が住むための住宅に関しては、取り扱いが金融機関によって異なるため事前に確認しましょう。

金利タイプ

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて次の3種類です。

• 全期間固定金利型
• 変動金利型
• 固定金利期間選択型

それぞれの特徴を解説するので、家計の状況や将来のライフプランに合わせて選択しましょう。

全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、借入時の金利が完済まで変わらず一定のタイプです。

代表的な商品は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供するフラット35です。

全期間固定型を選択すれば、返済期間中の金利変動リスクがないため、毎月の返済額が確定し、長期的な家計管理がしやすい点がメリットです。

一方で変動金利型と比較すると、借り入れ当初の金利は高めに設定される傾向があります。

将来的に金利が上昇する局面でも返済額が変わらない、安心感を重視する方に適しています。

変動金利型

変動金利型とは、半年ごとに金利が見直されるタイプのことで、一般的に、短期プライムレートと呼ばれる指標に連動して適用金利が決まります。

固定金利型よりも低い金利で借り入れができるケースが多いことがメリットで、借り入れ当初の返済額を抑えられるため、多くの利用者に選ばれています。

しかし、金利が上昇した場合には、返済額が増えるリスクがあるため、金利上昇に備えて貯蓄をするなど、資金計画に余裕を持てる方におすすめです。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型とは、借り入れ当初の一定期間だけ金利を固定し、その期間終了後に改めて変動金利か固定金利かを選択するタイプのことです。

当初の固定期間中は金利変動のリスクがなく、変動金利に近い低金利の恩恵を受けられることがメリットです。

ただし、固定期間終了後の金利優遇幅や条件は金融機関によって異なるため、注意が必要です。

教育費がかかる期間だけ返済額を確定させるなど、ライフイベントに合わせて活用できます。

返済方法

住宅ローンの返済方法には、次の2種類があります。

• 元利均等返済
• 元金均等返済

毎月の返済額の内訳や総返済額に違いが出るため、それぞれの仕組みを理解しておきましょう。

元利均等返済

元利均等返済とは、毎月の返済額が一定になる返済方法のことで、次のメリットがあります。

• 家計の管理や将来の計画が立てやすい
• 元金均等返済よりも毎月の返済額を抑えられる

一方で、返済開始当初は返済額に占める利息の割合が大きく、元金がなかなか減らないため、総返済額は元金均等返済よりも多くなることがデメリットです。

元利均等返済は、現在の手元資金に余裕を持たせたい場合に選ばれます。

元金均等返済

元金均等返済とは、毎月返済する元金の額を一定にし、そこに利息を上乗せして支払う返済方法のことで、次のメリットがあります。

• 元利均等返済に比べて総返済額を抑えられる
• 毎月の返済額が徐々に減少する

ただし、借り入れ当初の返済額が最も高くなるため、申し込み時点での返済能力に十分な余裕が必要です。

元金均等返済は、経済的な余裕があるうえに、総支払額をできるだけ抑えたい方に適しています。

住宅ローンによるマンション購入に必要な費用と主な資金

マンションを購入する際には、物件そのものの価格以外にもさまざまな費用がかかります。

そのため資金計画を立てる際は、諸費用も含めて総合的に考えることが重要です。

ここからは、物件価格の内訳と、それ以外にかかる諸費用について解説します。

物件価格は頭金とローン借入額の合計額

マンションの購入代金は、自己資金として用意する頭金と、金融機関から借り入れる住宅ローンの合計で支払います。

頭金とは、物件価格の一部を現金で支払うもので、残りの金額をローンで賄うことが一般的です。

以前は物件価格の2割程度の頭金を用意するのが理想でしたが、現在は低金利の影響もあり、頭金なしのフルローンを利用するケースも増えています。

ただし、借入額が増えれば毎月の返済負担も大きくなるため、無理のない範囲で借入額を設定しましょう。

物件価格以外に諸費用・税金が必要

マンション購入時には、物件価格とは別に、さまざまな諸費用や税金がかかります。

主な諸費用と税金は、次のとおりです。

主な諸費用や税金	内容
印紙税	売買契約書や金銭消費貸借契約書を作成する際に課される税金
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料
登記費用	所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる登録免許税と司法書士報酬
ローン借入費用	事務手数料やローン保証料
火災保険料・地震保険料	損害保険への加入費用
固定資産税・都市計画税の精算金	引き渡し日以降の分を日割りで負担

一般的に、新築マンションの場合は物件価格の3～5％程度、中古マンションの場合は6～9％程度が諸費用の目安と言われています。

マンション購入で住宅ローンはいくら借りられる？

住宅ローンで借りられる金額と、無理なく返せる金額は必ずしも同じではありません。

金融機関の審査に通る上限額ギリギリまで借りてしまうと、生活が圧迫されるリスクがあります。

ここでは、安全な資金計画を立てるための指標と目安について解説します。

月々の返済額は返済負担率で計算する

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことで、多くの金融機関では30～35％程度を審査上の上限としています。

しかし、一般的に、無理のない返済負担率は手取り年収の20～25％程度と言われており、不安な方はこれよりも低く設定することが推奨されます。

また、返済負担率の計算は、住宅ローンだけでなく、管理費や修繕積立金、固定資産税などのランニングコストも含めて考えることが重要です。

特にマンションの場合、修繕積立金は将来的に値上がりする可能性があるため、値上がりを見越した余裕のある返済比率を設定すると安心です。

【年収別】借入可能額をシミュレーション

年収ごとに借入可能額をシミュレーションするので、無理なく返済できる借入額の目安を把握しておきましょう。

シミュレーションの設定は、次のとおりです。

• 金利：1.5％（固定金利を想定）
• 返済期間：35年
• 返済方法：元利均等返済

年収別の返済負担率が年収（額面）の20％および25％の場合の借入可能額の目安は、表のとおりです。

年収（額面）	返済負担率20％	返済負担率25％
400万円	約2,200万円	約2,700万円
500万円	約2,700万円	約3,400万円
600万円	約3,300万円	約4,100万円
800万円	約4,400万円	約5,500万円

上記はあくまで簡易的な試算であり、実際の借入可能額は他の借り入れ状況や金利タイプによって異なります。

金融機関や不動産会社のシミュレーションを活用し、詳細な数字を確認しましょう。

マンション購入で住宅ローンは何歳まで利用できる？

住宅ローンには年齢制限が設けられており、申し込み時と完済時の年齢要件を満たす必要があります。

金融機関では、申し込み時の年齢を65歳未満から70歳未満、完済時の年齢が80歳未満に設定されていることが一般的です。

たとえば、35年のローンを組む予定であれば、逆算すると44歳までに借り入れを開始しなければ、完済時年齢の制限にかかる可能性があります。

45歳以降でローンを組む場合は、返済期間の短縮が必要となるため毎月の返済額が増加します。

定年退職後の収入減少も考慮し、現役時代に完済できる計画、あるいは退職金で完済できる計画を立てることが重要です。

マンション購入時の住宅ローンの審査基準

住宅ローンの審査では、借りる人に返済能力があるか、購入する物件に担保価値があるかが総合的に判断されます。

ここでは、主な審査項目と、審査に通らない代表的な原因について解説します。

申込者・物件に対して審査がおこなわれる

金融機関は、長期間にわたって安定した返済が見込めるかを確認するために、申込者の属性を詳しく審査します。

主な調査項目は、次のとおりです。

• 年齢
• 年収
• 勤続年数
• 雇用形態
• 健康状態 など

特に健康状態に関しては、多くの住宅ローンで団体信用生命保険への加入が必須となるため、特定の病気を患っている場合は加入できず審査落ちするケースもあります。

また、物件自体も審査の対象です。

万が一返済が滞った場合に、金融機関は物件を売却して資金を回収するため、購入する物件に十分な資産価値があるかを確認します。

再建築不可物件や違法建築物などは、担保評価が低くなり融資が受けられない可能性があります。

資産価値の維持されやすい物件を選ぶことは、将来的な売却リスクへの備えだけでなく、融資審査の観点からも重要です。

住宅ローンの審査に通らない原因

収入などの属性に問題がないように見えても審査に落ちてしまう場合に、主な原因として挙げられるのが、個人信用情報の履歴です。

クレジットカードの支払いや各種分割払いなどで延滞や滞納の履歴があると信用情報機関に記録され、返済能力に懸念があると判断されやすくなります。

また、すでに自動車ローンや教育ローンを利用している場合、審査落ちの原因となる、または希望借入額を借りられない可能性があります。

心当たりがある場合は、事前に信用情報の開示請求を行ったり、ほかの借り入れを完済してから申し込んだりするなどの対策が必要です。

マンション購入時に頭金は必要？

近年は物件価格の全額を借り入れるフルローンも一般的になっていますが、頭金を用意することには明確なメリットもあります。

ここでは、頭金の目安と、用意するメリット・デメリットを解説します。

頭金を用意するメリット・デメリット

頭金を用意する最大のメリットとデメリットは、次のとおりです。

メリット	デメリット
・借入総額を減らせるため、毎月の返済額や総支払額を抑えられる ・借入比率が下がると適用金利が優遇されるケースがある	・手元の現金が減る

頭金を用意することで、金融機関によっては適用金利が優遇されるケースもあるため、より有利な条件でローンを組める可能性があります。

一方、デメリットは手元の現金が減ってしまうことです。

マンション購入後には、引っ越し代や家具家電の購入費、当面の生活費などが必要です。

頭金を多く入れすぎて手元資金が枯渇してしまうと、病気や急な出費に対応できなくなるリスクがあります。

頭金の目安

一般的に、頭金の目安は物件価格の1割から2割程度と言われており、4,000万円のマンションを購入する場合、400万円から800万円程度です。

ただしあくまで目安であり、現在の低金利環境下では、あえて手元に現金を残してフルローンを選択し、資産運用などで資金を増やす考え方もあります。

頭金の額そのものよりも、購入後の生活に支障が出ない範囲で資金配分を決めることが重要です。

自身のライフプランに合わせて、専門家に相談しながら検討するとよいでしょう。

住宅ローンでマンション購入する際の注意点

憧れのマイホームを手に入れても、その後の生活が苦しくなっては本末転倒です。

長期にわたる返済を安全に継続するためには、次のことに注意しましょう。

• 無理のない返済額の設定
• 万が一に備えた貯蓄の確保
• ランニングコストの考慮

それぞれ詳しく解説します。

無理のない返済額にする

住宅ローン破綻を防ぐためには、返済額を無理のない範囲に収めることが重要です。

金融機関が提示する借入可能額は、あくまで貸してくれる上限額であり、生活実態に即した返せる額とは異なります。

将来必要になるお金を積み立てながら、急な出費にも対応できるような返済額がどの程度なのか、シミュレーションしてみましょう。

またボーナス払いは、景気変動や転職などによって減ったりなくなったりするため、基本的に毎月の給与のみで返済できるようにするのをおすすめします。

万が一に備えて貯金を残しておく

マンション購入時には、頭金や諸費用ですべての貯金を使い果たさないように注意が必要です。

病気やケガによる収入減、失業などの予期せぬ事態に備え、生活費の半年から1年分程度の資金を手元に残しておくと安全です。

また、住宅設備の故障や冠婚葬祭など、突発的な支出にも対応できるだけの予備費も確保しておきましょう。

マンションの購入で貯金をすべて使わず、手元流動性を確保しておくことは、精神的な余裕にもつながります。

管理費・修繕積立金が必要になる

マンション特有のコストとして、住宅ローンの返済とは別に必要となる、毎月の管理費と修繕積立金も忘れてはいけません。

特に修繕積立金は、新築当初は低く設定されていますが、建物の経年劣化に伴い、数年ごとに値上げされる計画になっていることが一般的です。

購入時の金額だけで資金計画を立てると、将来的に住居費の負担が増し、家計を圧迫する恐れがあります。

購入を検討しているマンションの長期修繕計画を確認し、将来の増額分も見越した上で予算を組むことが重要です。

住宅ローンでマンション購入する際の流れ

マンション購入と住宅ローンの手続きは並行して進んでいくため、全体的な流れを把握しておくことで、スムーズに手続きを進められます。

住宅ローンでマンションを購入する際の流れは、次のとおりです。

1. 物件探し
2. 事前審査
3. 売買契約の締結
4. 本審査
5. 引き渡し

各ステップについて詳しく見ていきましょう。

1：物件探し

まずは、希望するエリアや広さ、予算などの条件を整理して、物件探しを始めます。

インターネットのポータルサイトや不動産会社を通じて情報を収集し、気になる物件があれば実際に見学に行きましょう。

物件探しの段階で、おおよその資金計画を立てておけば、スムーズな購入につながります。

2：事前審査

購入したい物件が見つかったら、住宅ローンの事前審査を申し込みます。

事前審査は、本格的な契約の前に「自分がいくら借りられるか」を金融機関に確認する手続きで、数日から1週間程度で結果が出ます。

また、複数の金融機関に事前審査を申し込めるため、条件を比較してみるのもよいでしょう。

3：売買契約の締結

事前審査に通過し、購入条件がまとまったら、売主との売買契約締結です。

まずは重要事項説明を受け、その後、売買契約を締結して手付金を支払います。

売買契約書には通常、万が一住宅ローンの本審査に通らなかった場合に、無条件で契約を解除し、手付金が返還される、ローン特約が盛り込まれます。

4：本審査

売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査の申し込みです。

事前審査よりも詳細な書類が必要となり、審査期間も1週間から2週間程度かかります。

本審査では、申込者の健康状態や物件の担保価値などが厳密にチェックされます。

5：引き渡し

本審査に通過し、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。

契約から融資の実行には数日かかるため、原則として借入契約と引き渡しは同日におこなえません。

売主へ残代金を決済し、同時に司法書士による所有権移転登記が行われ、物件の鍵を受け取って引き渡し完了です。

引き渡しが完了すると、住宅ローンの返済が始まります。

ローンを含めたマンション購入はファンズ不動産に相談

マンション購入では、物件価格だけでなく住宅ローンの借入額や返済計画まで含めて考えることが重要です。借りられる金額と無理なく返せる金額は必ずしも同じではなく、将来のライフプランも踏まえた判断が求められます。

基礎知識を理解していても、具体的な数字を前にすると迷うことは少なくありません。ローンを含めたマンション購入で不安がある場合は、条件を整理しながら慎重に検討していきましょう。

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このプロセスを介することで、不動産購入時に陥りがちな「顔の見えない不安」を払拭します。

マンション購入や住宅ローンに関するよくある質問

最後に、マンション購入や住宅ローンに関してよくある、次の質問に回答します。

• 中古マンションでも住宅ローンを組める？
• 住宅ローン控除とは？
• 諸費用を住宅ローンに組み込める？

同じ疑問を持つ方は、ぜひ参考にしてください。

中古マンションでも住宅ローンを組める？

中古マンションでも住宅ローンの利用はできます。

ただし、新築マンションに比べて借入期間や借入額に制限がかかる場合があります。

中古マンションを検討する際は、物件選びの段階で不動産担当者にローンの利用可否を確認しておきましょう。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、年末時点での住宅ローン残高の0.7％等が、所得税や住民税から控除される減税制度のことです。

控除期間は10年もしくは13年です。

利用するには、床面積や所得制限、新耐震基準への適合など、一定の要件を満たす必要があります。

制度の内容は税制改正によって変更されることがあるため、最新の情報を国税庁のサイトなどで確認しましょう。

諸費用を住宅ローンに組み込める？

多くの金融機関では、諸費用もまとめて借り入れできる諸費用ローンの取り扱いや、住宅ローンの借入額に諸費用分を上乗せできる商品があります。

手元資金を温存したい場合には便利な方法ですが、物件価格以上の金額を借りることになるため、借入総額が増え、毎月の返済負担も大きくなります。

また、将来売却する際に、売却価格よりもローン残高が多くなるオーバーローンの状態になりやすいため、慎重な検討が必要です。

まとめ

マンション購入における住宅ローンは、金利タイプや返済方法など検討すべき項目が多岐にわたります。

また、管理費や修繕積立金も含めたトータルコストを計算し、借りられる金額ではなく安心して返せる金額を把握して資金計画を立てることが重要です。

自身のライフプランに合った適正な予算を知りたい方や、資産価値を考慮した物件選びについて知りたい方は、ぜひ一度ファンズ不動産へご相談ください。

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