マンション購入時の手付金とは？相場・戻ってくるケースや払えないときの対処法を解説

マンション購入における手付金は、売買契約を結ぶ際に受け渡しが行われる重要な金銭です。

しかし、高額になるケースも多く、一般的には現金で支払う必要があるため、不安を感じる方は少なくありません。

結論として、手付金の相場は物件価格の5～10％程度であり、資金不足の場合でも交渉や特例を活用できる可能性があります。

本記事では、手付金の役割や相場、払えない時の対処法、キャンセル時のルールなどをわかりやすく解説します。

正しい知識を身につけ、無理のない資金計画を立てるヒントが得られるため、マンション購入を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

マンション購入時の手付金とは？

マンション購入時の手付金とは、売買契約を結ぶ際に、買主から売主へ支払う金銭です。

ここでは、手付金の具体的な役割と、混同しやすい他の費用との違いについて解説します。

手付金の役割

手付金には、主に次の3つの役割があります。

• 証約手付：売買契約が成立したことの証となる役割
• 解約手付：売買契約の当事者に解約権を留保する役割
• 違約手付：違約金としての役割

解約手付は、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄、売主は手付金を倍額返還すれば、契約を解除できる仕組みです。

つまり、安易な契約解除を防ぎつつ、万が一の際には金銭的な解決で合意解除を可能にするための調整金としての機能も果たしています。

なお、支払った手付金は、最終的にマンションの購入代金の一部に充当されるのが一般的です。

頭金・申込証拠金との違い

マンション購入時に支払う金銭には、手付金のほかに頭金や申込証拠金があるため、性質や支払うタイミングを正しく理解しておくことが大切です。

それぞれの特徴は、次のとおりです。

費用	特徴
申込証拠金	・申込時に購入の意思を示すために支払う ・相場は数万円から10万円程度 ・契約時は返還される
手付金	・売買契約の締結時に支払う ・契約成立の証拠であり、自己都合によるキャンセルの場合は返金されない ・最終的には売買代金に充当される
頭金	・物件価格のうち、住宅ローンを利用せずに自己資金で支払う部分 ・一般的に物件価格から住宅ローン借入額を差し引いた金額を指す

上記はそれぞれ支払う時期、意味合いが異なります。

特に申込証拠金は返還される可能性がありますが、手付金は契約成立後のため、簡単には戻ってこない点に注意が必要です。

マンション購入時の手付金の相場はいくら？いつ払う？

手付金は数百万円単位の現金が必要になるため、事前の資金計画が欠かせません。

ここでは、一般的な相場や支払いのタイミング、法的な規制について次の3点を中心に解説します。

• 相場は物件価格の5～10%
• 10%を超える場合は保全措置が義務づけられている
• 売買契約を締結する日に支払う

それぞれ詳しく解説します。

相場は物件価格の5～10%

手付金の相場は一般的に物件価格の5～10％程度といわれています。

たとえば、4000万円のマンションを購入する場合であれば、200万円から400万円程度を用意する計算です。

新築マンションの場合は、不動産会社があらかじめ設定した金額（価格の5％など）に従うケースが大半です。

一方、中古マンションの取引では、売主が個人の場合も多く、交渉の余地があります。

実務上は、物件価格の5％に限らず、100万円などのキリの良い金額で合意形成を図るケースも少なくありません。

資金に不安がある場合は、仲介担当者に相談し、売主との交渉を検討するとよいでしょう。

10%を超える場合は保全措置が義務づけられている

売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合、手付金の額には宅地建物取引業法による制限があり、原則として売買代金の20％を超える金額を受け取れません。

また次のようなケースでは、手付金の保全措置が義務づけられています。

• 未完成物件で売買代金の5％（または1,000万円）を超える場合
• 完成物件で売買代金の10％（または1,000万円）を超える場合

保全措置とは、万が一売主である不動産会社が倒産した場合でも、手付金が買主に返還されるように銀行や保証協会と保証契約を結ぶ仕組みのことです。

この措置が講じられない限り、売主は高額な手付金を受け取れません。

手付金の保全措置は、買主の大切な資産を守るための重要なルールです。

売買契約を締結する日に支払う

手付金を支払うタイミングは、売買契約を締結する当日で、重要事項説明を受け、契約書に署名・捺印をした後に支払います。

支払い方法としては、かつては現金を持参することもありましたが、近年では防犯上の観点や記録を残すために銀行振込とするケースが増えています。

また、契約日当日に着金確認ができるよう手続きを行うか、事前に振込を行う場合もあります。

住宅ローンの融資実行は物件の引き渡し時となるため、手付金の支払い方法に関して事前に確認しておきましょう。

マンション購入で契約をキャンセルすると手付金はどうなる？

契約後に事情が変わってキャンセルせざるを得ない場合、支払った手付金の扱いは状況により異なります。

ここでは、手付金が戻ってこないケースと戻ってくるケースについて、具体的に解説します。

買主都合のキャンセルは戻ってこない

手付金は、買主の個人的な事情で契約を解除する場合は戻ってこず、これを手付放棄と呼びます。

買主都合とは、たとえば、より条件の良い別の物件が見つかった、転勤が決まった、あるいは単に購入意欲がなくなったなどです。

大きな損失となりますが、違約金などのさらなる損害賠償を請求されることなく契約を解除できる仕組みです。

手付金が戻ってくるケース

買主の都合ではない理由で契約が解除される場合は、手付金が全額返還されることがあります。

返還される主なケースは次の通りです。

• 売主都合のキャンセルの場合 
• 住宅ローン特約が適用された場合
• 不動産会社が倒産した場合

売主側の事情で契約を解除する場合、売主は受け取った手付金の倍額を買主に支払わなければならず、これを手付倍返しと呼びます。

住宅ローン特約とは、住宅ローンの審査に落ちた場合に無条件で契約を解除し、手付金が全額返還される特約のことで、契約時に結ぶことが一般的です。

また、前述の保全措置が講じられている場合、売主である不動産会社が倒産しても、保証機関から手付金が返還されます。

特に住宅ローン特約は、資金計画において重要な条項のため、契約書に正しく盛り込まれているか、期間は適切かなどを契約前に必ず確認しましょう。

手付金なしでマンション購入できる？

自己資金が少ない方にとって、手付金を支払わずに契約できるかは切実な問題ですが、原則として難しいことが実情です。

ここでは、手付金なしでのマンション購入が難しい理由と、例外的なケースやリスクについて解説します。

手付金なしで購入できるケース

基本的に、手付金なしで不動産売買契約を結ぶことは極めて稀です。

例外として考えられるのは、売主が個人の場合で、双方が合意の上で手付金を極端に少額にするケースが考えられます。

どうしても手付金が用意できない方は、後ほど解説する「マンション購入で手付金を払えないときの対処法」の章を参考にしてください。

手付金なしで購入する際の注意点

仮に手付金を極端に低額、あるいはなしにして契約できたとしても、契約の拘束力が弱まることに注意が必要です。

手付金には、相手方の契約違反がなくても手付金の放棄（または倍返し）により契約を解除できる機能があります。

しかし、手付金が少額であれば、売主にとっても少額の負担で契約解除ができてしまうのが懸念点です。

相場より高い価格で買ってくれる別の購入希望者が現れた場合、簡単に契約を破棄されてしまう可能性があります。

手付金は、確実に物件を手に入れるための担保でもあることを理解しておきましょう。

マンション購入で手付金を払えないときの対処法

どうしても手元にまとまった現金がなく、手付金が用意できない場合でも、すぐに諦める必要はありません。

マンション購入で手付金を払えないときの対処法は、次の3つです。

1. 売主に減額交渉する
2. 親族から援助を受ける
3. フリーローンを利用する

それぞれ詳しく解説します。

売主に減額交渉する

リスクを低く抑えたいときは、売主に対して手付金の減額を相談しましょう。

特に中古マンションの個人間売買の場合、売主の合意があれば金額は自由に決められます。

売主が早く売却したいと考えている場合などは、柔軟に対応してもらえる可能性があります。

購入の意思が固いことを誠実に伝え、「手付金は50万円しか用意できないが、契約を前向きに進めたい」と具体的に交渉してみましょう。

親族から援助を受ける

両親や祖父母から資金援助を受けることも一つの方法です。

住宅取得のための資金贈与には、一定額まで贈与税が非課税になる特例措置が設けられています。

特例制度を活用すれば、税金の負担を抑えつつ、手付金や頭金を確保できます。

将来的な相続対策としても有効な場合があるため、家族で話し合う価値があるでしょう。

ただし、特例を受けるには条件があり、国税庁のホームページ等での詳細の確認が必要です。

フリーローンを利用する

手付金専用のローンや、使い道が自由なフリーローンなどを利用して現金を工面し、一時的に資金を確保する方法もあります。

ただし、利用には注意が必要です。各種ローンなどの借り入れがあると、住宅ローンの審査に悪影響を及ぼす可能性が高くなります。

返済比率（年収に対する年間返済額の割合）にカードローンの返済分も加算されるため、希望する金額の住宅ローンが借りられなくなるリスクがあります。

フリーローンは最終手段と考え、利用する際は必ず事前に不動産会社の担当者へ相談しましょう。

手付金で迷ったら、マンション購入はファンズ不動産に相談

マンション購入時の手付金は、契約を進めるうえで重要な役割を持つ一方、金額や支払い方法によっては不安を感じることもあります。

相場や戻ってくるケースを理解していても、自分の資金状況に合っているか判断に迷う方は少なくありません。

無理のない購入計画を立てるためには、手付金を含めた総額を整理することが大切です。手付金で悩んだときは、条件を見直しながら慎重に検討していきましょう。

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マンション購入で手付金以外に必要な諸費用

マンション購入には、物件価格と手付金以外にも様々な諸費用がかかります。

一般的に、新築マンションでは物件価格の3〜5％、中古マンションでは6〜10％程度が必要といわれています。

手付金以外に必要となる主な諸費用は、次のとおりです。

費用	内容
仲介手数料	仲介会社を通して購入する場合に支払う手数料
印紙税	売買契約書や金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）に貼付する収入印紙代
登録免許税	所有権の移転登記や保存登記などを行う際にかかる税金
司法書士報酬	登記手続きを代行する司法書士への報酬
住宅ローン関連費用	事務手数料やローン保証料など
火災保険料・地震保険料	建物の引き渡しと同時に加入する保険の保険料

手付金と同様に、いつどのタイミングで支払いが必要になるかを確認し、資金不足にならないよう計画的に準備を進めることが大切です。

マンション購入時の手付金に関するよくある質問

最後に、マンション購入の手付金に関して、多くの方が疑問に感じる次の3つの質問にお答えします。

• 手付金を住宅ローンに組み込める？
• 手付金の支払い方法は現金と銀行振込のどちら？
• 手付金に上限はある？

ぜひ参考にして、不安や疑問を解消しましょう。

手付金を住宅ローンに組み込める？

手付金自体を住宅ローンの借入額に含めることは可能です。

これを物件価格全額を借り入れるフルローンや、諸費用込みの借り入れをおこなうオーバーローンと呼びます。

ただし、手付金は売買契約時に必要で、住宅ローンの融資は決済時におこなわれるため、一時的に自己資金で手付金を立て替える必要があります。

売買契約時に支払う現金が不要になるわけではない点を理解し、資金を準備しておきましょう。

手付金の支払い方法は現金と銀行振込のどちら？

近年では、記録を残すためや多額の現金を持ち歩くリスクを避けるため、銀行振込とするケースもあります。

契約当日に着金するように手続きを行うか、ネットバンキングを利用してその場で振り込むこともあります。

ただし、売主や仲介会社の意向によっては、現金での授受や預金小切手を求められる場合もあるため、事前に確認が必要です。

手付金に上限はある？

手付金には上限があります。

宅地建物取引業法では、売主が不動産会社の場合、売買代金の20％を超える手付金を受け取ってはならないと定められています。

手付金の上限は、過大な手付金によって買主が契約解除を困難にさせられることを防ぐための消費者保護ルールです。

まとめ

本記事では、マンション購入における手付金の役割や相場、払えない時の対処法、キャンセル時のルールなどをわかりやすく解説しました。

マンション購入時の手付金は、契約を確実なものにするための重要な金銭です。

相場や支払いのタイミング、万が一の返還ルールを正しく理解しておくことで、安心して契約に進めます。

まずは本記事を参考に、自身の資金状況を確認し、無理のない範囲で資金計画を立てていきましょう。